Pomógł nam kryzys

A.K.: Dziesięć lat temu został pan zatrudniony w Polsce przez firmę, o której nikt w kraju nie słyszał i niewiele osób potrafiło poprawnie wypowiedzieć jej nazwę, nie bał się pan ryzyka?

R.D.: Młodość rządzi się swoimi prawami – chęć działania przesłania strach przed ryzykiem i jeszcze bardziej motywuje do aktywności. Tak też było w moim przypadku. Dodatkowo nikt nie stawiał przede mną oczekiwań wolumenowo-biznesowych. Moim zadaniem była realizacja transakcji, które mają sens, bez względu na to, czy w przyszłości będziemy dużą, średnią czy mniejszą firmą – ta kwestia była otwarta. Nikt nie stawiał przede mną stresujących celów, więc z tej perspektywy się nie bałem. A moje wcześniejsze doświadczenie – praca w małej firmie deweloperskiej i konkurowanie z dużymi firmami na swoim małym polu – sprawiły, że bez kompleksów myślałem o konkurencji.

A.K.: Od czego pan zaczął i kiedy przystąpił pan do pierwszej transakcji?

R.D.: To właściwie można byłoby dzisiaj potraktować jako anegdotę. Kiedy przechodziłem do Panattoni Europe, firma nie miała biura, komputera, a nawet konta bankowego w Europie. Mój poprzedni przełożony był równie młody i tak samo zmotywowany jak ja – nic go nie blokowało, a motywacją była ogromna chęć realizacji transakcji. Dlatego w pierwszej kolejności zajęliśmy się transakcjami, a w tak zwanym międzyczasie szukaliśmy biura i komputera. I to właśnie transakcje były pierwsze, na których skupialiśmy się od samego początku. A żeby było zabawniej – do pierwszej transakcji przystąpiłem dzień po tym, kiedy odszedłem z poprzedniej firmy. Wtedy otrzymałem zapytanie ofertowe od Cushman & Wakefield na budowę obiektu dla firmy Coty w Bielsko-Białej. Złożyliśmy ofertę, a trzy miesiące później podpisaliśmy już umowę najmu.

A.K.: No to całkiem nieźle, ale prawdziwego spokoju miał pan zaledwie trzy lata, bo już w 2008 roku świat opanował kryzys…

R.D.: To prawda, rok 2008 to czas kryzysu, który spowolnił branżę. Jednak w naszym przypadku okazało się, że kryzys można przekuć w przewagę, odpowiednio szybko na niego reagując. Kryzys uskrzydla, motywuje, bo w ogóle ciężkie sytuacje motywują… A my reagowaliśmy bardzo szybko, tak prędko, że ówcześni gracze rynkowi nie widzieli słabnącego rynku, a ich percepcja zatrzymała się na nas jako organizacji podejmującej mało wytłumaczalne decyzje.

A.K.: W jaki sposób firmie, której na początku wejścia do Polski konkurenci nie traktowali poważnie, udało się osiągnąć taki sukces, że dziś należy do niej sześć na dziesięć największych transakcji ostatniej dekady na rynku magazynowym w Europie?

R.D.: W naszej strategii skupiamy się na kliencie i jakości. Tak było na samym początku działalności firmy i jest dzisiaj, a nasze doświadczanie, ilość oddanych do użytku obiektów i pozycja nie zmienią tego. Pomogła nam również lokalno-własnościowa struktura firmy – osoby lokalnie zarządzające firmą są jej współwłaścicielami. W większości przypadków decyzyjność jest po ich stronie i odbywa się szybciej niż w sytuacji konieczności konsultowania się z centralą.

A.K.: W jaki sposób buduje się zaufanie z kinetami?

R.D.: Zaufania klientów nie zdobywa się przez noc czy w tydzień. Jest to proces, który może trwać latami. Dlatego odpowiedź jest prosta – wieloletnią pracą, w trakcie której wypełnia się swoje zobowiązania.

A.K.: Co daje przewagę na rynku nieruchomości magazynowych?

R.D.: Wywiązywanie się z obietnic!

A.K.: Jakie inwestycje są najbardziej ryzykowne na rynku nieruchomości komercyjnych?

R.D.: Duże transakcje o charakterze Build-To-Suit (BTS).

A.K.: Panattoni specjalizuje się w budowie obiektów BTS o charakterze produkcyjnym, zwłaszcza w Specjalnych Strefach Ekonomicznych…

R.D.: Bardzo cenimy sobie ten rodzaj biznesu – nie jest on realizowany przez wszystkich, a już z pewnością nie przez graczy międzynarodowych. Jest to dla nas ciekawa nisza – możemy dostarczać klientom korporacyjnym rozwiązania w miejscach, które są mniej popularne i przez to nasza oferta jako dewelopera jest ciekawsza i większa.

A.K.: Co jest kluczowe przy budowie obiektów produkcyjnych BTS?

R.D.: Dostosowanie specyfikacji obiektu do wymagań klienta, a także dostosowanie specyfikacji obiektu do wymagań inwestorskich i płynnościowo-finansowych. Należy ustawić komercyjną strukturę transakcji w taki sposób, żeby ta nieruchomość potencjalnie mogła być sfinansowana i mogła dać się sprzedać.

A.K.: Panattoni był też pionierem na rynku kapitałowym…

R.D.: Ówcześni gracze rynkowi dostarczający powierzchnię przemysłową trzymali swoje inwestycje we własnych funduszach, a produkt, którym jest nieruchomość, nie był dostępny na rynku kapitałowym. Nasze wejście spowodowało, że faktycznie otworzyliśmy ten rynek, traktując nasz produkt w większości przypadków jako produkt inwestycyjny.

A.K.: No i nie boicie się inwestować w nowych lokalizacjach, szczególnie na południu Polski.

R.D.: Nie boimy się, a to dlatego, że jest tam popyt na powierzchnię. Jesteśmy pewni, że wynajmiemy tę powierzchnię, a jeśli wynajmiemy, to znaczy, że będziemy mieć cash flow.

A.K.: Jaki rynek w Europie poza Polską jest interesujący dla rozwoju nieruchomości magazynowych?

R.D.: Poza Polską są to Niemcy. A dzieje się tak dlatego, że jest to największy kraj w Europie o największej bazie przemysłowej. Niemcy to także centrum Europy i kompilacja wszystkich pozytywnych czynników, które można odnaleźć w Europie, czyli: dystrybucja i logistyka europejska, porty i dostęp do Europy, również produkcja – małe i średnie przedsiębiorstwa, eksport czy branża samochodowa, z której korzysta również Polska.