Dynamiczny rozwój źródłem nowych wyzwań – Górny Śląsk

Według Savills na koniec września 2017 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej na Górnym Śląsku wyniosły około 2,2 mln m2, co czyni go drugim, po Warszawie, największym rynkiem w Polsce. Dzięki ukończeniu 10 projektów magazynowo-przemysłowych w pierwszych dziewięciu miesiącach 2017 r. na rynek dostarczono ponad 227 700 m2 powierzchni. Trzy największe obiekty, o które wzbogacił się region Górnego Śląska w tym czasie, zrealizowane zostały przez firmę Panattoni. Są to: Panattoni Park Sosnowiec IV (35 800 m2), BTS dla IFA Rotorion w Ujeździe (34 000 m2) oraz Panattoni Park Ruda w Rudzie Śląskiej (33 500 m2).

Na koniec trzeciego kwartału 2017 r. na Górnym Śląsku w budowie pozostawało siedem obiektów, których łączna powierzchnia sięga prawie 227 200 m2. Już teraz wiemy, że w 2017 r. odnotowana zostanie największa nowa podaż w historii rynku. Na koniec trzeciego kwartału największym obiektem w budowie był BTS dla Amazon w Sosnowcu (135 000 m2).

Popyt

Zgodnie z danymi Savills, popyt na powierzchnię magazynową i przemysłową na Górnym Śląsku w okresie od stycznia do września 2017 r. wyniósł 480 000 m2, co było najwyższą wartością po trzech pierwszych kwartałach w historii rynku. Oprócz rekordowego najmu firmy Amazon w Sosnowcu, do największych transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2017 r. należało odnowienie umowy przez Raben w Prologis Park Chorzów (36 900 m2), nowa umowa dla sieci Żabka w MLP Gliwice (24 700 m2) oraz renegocjacje Saint-Gobain w Logicor Czeladź (16 700 m2).

Pustostany i czynsze

Wskaźnik pustostanów na Górnym Śląsku na koniec III kw. 2017 r. wyniósł 5,2%, co przekłada się na blisko 113 400 m2 wolnej powierzchni i oznacza spadek o 130 punktów bazowych w porównaniu do września 2016 r. Pomimo bardzo wysokiego poziomu podaży nowej powierzchni, stopa pustostanów na Górnym Śląsku w ostatnich latach regularnie spada i zbliża się do rekordowo niskich poziomów odnotowywanych w 2007 i 2012 r.

Czynsze nominalne za powierzchnie magazynowe na Górnym Śląsku kształtują się między 2,80 a 3,60 EUR za m2 na miesiąc. Czynsze za powierzchnie przemysłowe są zazwyczaj wyższe i mogą istotnie się różnić w zależności od zastosowanych rozwiązań technicznych, zwłaszcza, jeśli wymagają budowania obiektu szytego na miarę (BTS) lub adaptacji istniejącej powierzchni istotnie ingerującej w dany obiekt.

Górny Śląsk – lokalizacje

Obiekty magazynowe i przemysłowe na Górnym Śląsku zlokalizowane są głównie w obrębie Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, zwłaszcza wzdłuż autostrady A4, która umożliwia szybkie połączenie pomiędzy wschodnią i zachodnią Europą oraz wzdłuż autostrady A1, która łączy Polskę południową z północną. Popularne lokalizacje znajdują się również w okolicy drogi numer 94 na północ od Katowic w okolicy Czeladzi, jak również przy trasie ekspresowej S1 i drodze numer 1 w kierunku południowym w okolicy Tychów oraz Bielska-Białej.

W ostatnim czasie obserwujemy wzrost zainteresowania dotychczas mniej popularnymi lokalizacjami na Górnym Śląsku. Do tej pory deweloperzy oraz najemcy koncentrowali się na obszarach w regionie Gliwic i Sosnowca. Obecnie coraz chętniej rozważają lokalizacje w pobliżu takich miejscowości jak Żory, Zabrze, Czechowice-Dziedzice czy Ruda Śląska. Pomimo że większość z tych miast dzieli stosunkowo niewielka odległość, to przez wiele lat cechą charakterystyczną Górnego Śląska była wysoka koncentracja i ostrożność wobec nowych lokalizacji. Powodem takiego stanu rzeczy były uwarunkowania lokalnego rynku pracy i niechęć dużej części pracowników do długiego dojeżdżania do pracy. W ostatnim czasie wielu pracodawców inwestuje w bezpłatny transport dla pracowników. Zauważalna jest coraz większa konkurencja o pracowników pomiędzy poszczególnymi zakładami produkcyjnymi oraz magazynami. Populacja województwa śląskiego wynosi blisko 4,6 mln osób, a Górnośląska-Zagłębiowska Metropolia jest zamieszkana przez prawie 2,3 mln osób. Dynamiczny rozwój sektora logistycznego sprawia, że w tym regionie mamy niewątpliwie do czynienia z rynkiem pracownika.

Również koszty budowy nieruchomości magazynowo-produkcyjnych rosną, determinowane coraz bardziej ograniczonym dostępem do pracowników w sektorze budowlanym. Ma to bezpośrednie przełożenie na czynsze w obiektach logistycznych. Obserwujemy wyraźną tendencję wzrostową w kosztach najmu. Coraz więcej buduje się również nieruchomości produkcyjnych. Ich proces deweloperski jest zwykle dłuższy, podobnie jak same koszty budowy tego typu obiektów oraz koszty kadry pracowniczej wykwalifikowanej do pracy w tym sektorze. Korekta kosztów jest nieuniknioną konsekwencją rozwoju rynku. Polska, w tym również Górny Śląsk, w dalszym ciągu jest jednak atrakcyjnym i konkurencyjnym rynkiem dla zagranicznych inwestorów, co potwierdzają decyzje międzynarodowych najemców, takich jak Amazon, którzy chętnie wybierają nasz kraj.

Komentarze 

Maciej Krawiecki, Leasing Director 7R
Górny Śląsk jest obecnie drugim największym rynkiem magazynowym w Polsce. Deweloperzy doceniają w tej lokalizacji przede wszystkim rozwiniętą infrastrukturę i atrakcyjne możliwości inwestycyjne. Najemcy z kolei szukają nowoczesnych powierzchni – jest to cały czas bardzo przemysłowy teren, w którym występuje duże zapotrzebowanie na najwyższej klasy obiekty magazynowe. Popyt na nowoczesne powierzchnie generują głównie operatorzy logistyczni, sieci handlowe, branża motoryzacyjna, e-commerce i lekka produkcja.
Widząc duży potencjał tego wciąż rozwijającego się regionu, zdecydowaliśmy się na dwa nowe projekty w tej lokalizacji. Obecnie rozpoczęliśmy budowę Beskid Parku w Czechowicach-Dziedzicach, projektu, wychodzącego naprzeciw oczekiwaniom najemców. Będą to dwa magazyny o najwyższym standardzie klasy A o łącznej powierzchni ponad 30 000 m2 zlokalizowane zaledwie 8 km od centrum Bielsko-Białej, w bezpośrednim sąsiedztwie DK1/E75. W efekcie będzie to idealny punkt zapewniający sprawną dystrybucję zarówno na terenie całego Górnego Śląska, jak i ze względu na bliskość przejść granicznych – poza teren naszego kraju. Równocześnie prowadzone są prace nad drugą z nowych inwestycji – w Siemianowicach Śląskich o powierzchni 12 400 m2. Na działce położonej przy DK94 stanie nowoczesny magazyn na wynajem, zaledwie 8 km od Centrum Katowic i 17 km od lotniska w Pyrzowicach.  

Mirosław Koszany, prezes zarządu Biuro Inwestycji Kapitałowych
Górny Śląsk jest jednym z najważniejszych regionów magazynowych kraju, taki „must have” dla większości firm w tym m.in. z branży logistycznej, dystrybucyjnej, czy specjalizujących się w e-commerce. Magnesem jest wiele korzyści wynikających z bardzo dobrej lokalizacji. Przede wszystkim to bliskość dużego śląskiego rynku zbytu, szeroki dostęp do kadry pracowniczej, stosunkowo dużo dostępnych gruntów pod inwestycje komercyjne, czy wreszcie nowoczesna i bardzo rozbudowana infrastruktura dróg ekspresowych i autostrad zapewniająca szybki i bezpieczny transport. Z tego regionu firmy mogą również obsługiwać nie tylko lokalny rynek, ale także duży obszar Europy Środkowo-Wschodniej. Zapewnia to bliskość południowej granicy. Ten obszar ma wciąż olbrzymi potencjał do dalszego rozwoju branży magazynowej. Jest także bardzo ważny z punktu widzenia naszej działalności. Śląskie Centrum Logistyczne w Sosnowcu jest bowiem największym przedsięwzięciem inwestycyjnym zrealizowanym przez Biuro Inwestycji Kapitałowych. Na powierzchni 9,5 ha powstały dotychczas hale magazynowe o łącznej powierzchni 35 000 m2, z czego 2 000 m2 przeznaczone jest na powierzchnie biurowo-socjalne. Centrum jest obecnie w trakcie rozbudowy. Aktualnie powstaje hala nr 5, która będzie oferowała 11 500 m2. Dysponujemy również pozwoleniem na budowę drugiej hali o powierzchni 13 500 m2. 

Piotr Bzowski, Leasing & Development Director P3 Logistic Parks
Górny Śląsk to jeden z najbardziej konkurencyjnych i perspektywicznych rynków na terenie naszego kraju. Ma na to wpływ wiele czynników, m.in. dostępność pracowników, oferta i dostępność gruntów inwestycyjnych, a także rozwój infrastruktury drogowej, dzięki któremu ten obszar powoli staje się ośrodkiem dystrybucyjnym o ponadregionalnym znaczeniu. Ze względu na popyt i podaż odnotowywane w minionych kwartałach był to jeden z pięciu głównych rynków w Polsce. Co prawda do tej pory pojawiało się tu więcej zakładów przemysłowych niż logistyki, ale przyszłość może nas wszystkich zaskoczyć. Zdecydowanie nie wolno zapominać o potencjale aglomeracji Śląskiej oraz zamieszkujących ją konsumentach i ich sile nabywczej, zwłaszcza że jest to szczególnie istotne dla branży e-commerce.
Magazyny zlokalizowane na terenie Górnego Śląska mają doskonały dostęp do głównych arterii komunikacyjnych – autostrady A4, A1 czy DTŚ. Dodatkowym atutem tego regionu jest niewielka odległość od granicy z Czechami i Słowacją. Nic nie wskazuje na to, aby pozycja tego regionu została zachwiana w najbliższych latach, a wręcz może się jeszcze umocnić, szczególnie jeśli urośnie on do pozycji rynku interregionalnego. 

Marek Dobrzycki, Managing Director Panattoni Europe
Górny Śląsk to jedna z najlepszych lokalizacji już nie tylko w kontekście polskiego biznesu, ale szerzej, transeuropejskiego. Obszar ten ma dostęp do gęstej siatki dróg krajowych i autostrad. Drogą przebiegającą z północy na południe jest autostrada A1 (europejska droga E75). Na granicy Polski z Czechami łączy się ona z czeską autostradą D1, biegnącą dalej w kierunku Moraw i Pragi. Ze wschodu na zachód przebiega autostrada A4, która jest ważnym szlakiem łączącym Niemcy z Ukrainą. Przez teren Górnego Śląska już w tej chwili przebiega częściowo droga ekspresowa S1, która będzie rozbudowa, a w przyszłości dodatkowo będzie tu również droga ekspresowa S11. Samo województwo szczyci się utrzymaniem statusu regionu o najwyższej atrakcyjności inwestycyjnej. To zresztą potwierdza Panattoni Europe jako deweloper powierzchni przemysłowych – region należy do najbardziej aktywnych lokalizacji pod względem realizacji nowej powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Poza wymienioną infrastrukturą, sytuacji tej sprzyjają takie czynniki jak: dostęp do wykwalifikowanej kadry zawodowej, niewygórowana cena za ziemię, a także jej dostępność – choć tu trzeba jasno też powiedzieć, że region ma swoją specyfikę. Są to często tereny poprzemysłowe, wymagające sprawdzenia np. zanieczyszczeń czy szkód górniczych.

Piotr Brycki, Leasing Manager Prologis
Podstawowym atutem Górnego Śląska jest bez wątpienia świetnie rozwinięta w tym regionie infrastruktura drogowa. Skrzyżowanie dwóch największych polskich autostrad – A1 i A4 oraz liczne drogi ekspresowe ułatwiają naszym klientom planowanie sieci dystrybucji i płynną realizację łańcucha dostaw. Lokalizacja magazynu na południu Polski w połączeniu z rozwiniętą infrastrukturą drogową sprawia, że Górny Śląsk jest doskonałym hubem dystrybucyjnym na Europę Środkowo-Wschodnią oraz południową – Czechy, Słowację, Węgry, a nawet Bałkany. Innym istotnym czynnikiem jest dostępność pracowników. Wielkość aglomeracji i znajdujące się na jej terenie uczelnie gwarantują dostęp do wykwalifikowanej kadry, a rozbudowana sieć komunikacji miejskiej ułatwia codzienny dojazd do pracy. Nie bez znaczenia jest również fakt, iż region śląski jest mocno uprzemysłowiony – wokół dużych fabryk lokalizują swoje zaplecze logistyczne liczni dostawcy, a to pobudza popyt na powierzchnię magazynową.
Potencjał rozwojowy tego rynku utrzymuje się na wysokim poziomie. Biznesy prowadzone przez naszych klientów ciągle się rozwijają, a to napędza całą branżę i kreuje popyt na nowe powierzchnie magazynowe. Większość naszych klientów decyduje się na przedłużenie dotychczasowych umów najmu lub wynajęcie dodatkowej powierzchni. Na Górnym Śląsku oferujemy prawie pół miliona metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni magazynowej w czterech parkach. O atrakcyjności tego rynku świadczy wysoki współczynnik zajętości, który na koniec trzeciego kwartału wyniósł blisko 98%, co oznacza, że nie mamy obecnie żadnych wolnych powierzchni. Cieszymy się, że jakość naszych budynków oraz usług spotyka się z tak dużym zaufaniem naszych klientów. 

Joanna Janiszewska, dyrektor regionalny SEGRO
Górny Śląsk to dziś drugi największy rynek magazynowy w Polsce, a jednocześnie region o najsilniejszych korzeniach związanych z produkcją czy motoryzacją. Niewątpliwie będzie stale zyskiwał na znaczeniu dzięki swojemu korzystnemu położeniu, które gwarantuje klientom łatwy dostęp do kluczowej infrastruktury komunikacyjnej, do zaplecza naukowo-badawczego, a także największego w Polsce rynku w ramach jednej aglomeracji. Górny Śląsk może się też pochwalić najlepiej rozwiniętą w Polsce infrastrukturą drogową. Znajdująca się w tym regionie sieć dróg ekspresowych i autostrad łączy główne miasta w kraju oraz europejskie stolice, przecinają się tutaj także najważniejsze europejskie szlaki komunikacyjne. Tym samym możliwa jest dogodna obsługa logistyczna nie tylko rynku lokalnego, ale całej Europy Centralnej. Atutem regionu jest też bliskość trzech międzynarodowych lotnisk (Katowice, Kraków, Wrocław) oraz jednego z najważniejszych w kraju węzłów kolejowych. W Katowickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej działa aż 260 firm, które utworzyły 65 000 nowych miejsc pracy. Ogromny potencjał Górnego Śląska sprawia, że SEGRO, dbając o zapewnianie klientom najkorzystniejszych warunków dla prowadzenia działalności, podwoiło w 2017 roku istniejącą powierzchnię magazynową i produkcyjną w SEGRO Industrial Park Tychy 2. Obecnie całkowita powierzchnia obiektów w parku, dostarczonych w niespełna rok, to ponad 33 000 m2. Dysponujemy w regionie także dostępnymi od ręki nowoczesnymi powierzchniami w SEGRO Logistics Park Gliwice.