Przyszłość rynku magazynowo-logistycznego w Polsce

Efekt Amazon działa i będzie działał

E-commerce zmienia rynek magazynowo-logistyczny w skali globalnej. Wykorzystanie kanału sprzedaży online obserwujemy we wszystkich dziedzinach związanych z konsumpcją. Według danych z Digital Market Outlook Statista[1], całkowita wartość rynku e-commerce na świecie wzrosła w ciągu ostatniego roku o 15%, co dało wartość 1,78 biliona dolarów. Łącznie online kupuje już 1,8 miliarda osób, w Polsce około 15 mln i ta liczba stale rośnie. Wartość krajowego e-commerce w 2018 roku osiągnęła wynik ponad 40 mld zł, a w 2020 przekroczy 70 mld zł[2].

Nowy hegemon sposobu konsumpcji sprawia, ze niemal wszystkie trendy w sektorze magazynowym związane będą z dostosowaniem produktu i operacji logistycznych do potrzeb tej wymagającej branży. Na naszych oczach zmieniają się standardy powierzchni magazynowej, transformacji ulegają łańcuchy dostaw, obsługa konsumenta i digitalizacja procesów magazynowo-logistycznych.

Magazyny wracają do miast

Rosnące oczekiwania konsumentów będą wymagały dalszej transformacji łańcuchów dostaw, czego efektem będzie zwiększone zapotrzebowanie na projekty miejskie, aby efektywnie realizować usługi związane z dostawą następnego lub tego samego dnia. Wyzwaniem dla deweloperów będzie dostępność terenów inwestycyjnych w mieście i na jego obrzeżach, zwłaszcza, że przez ostatnie lata zauważalny był postępujący proces wychodzenia sektora poza miasta. Tereny przemysłowe przeznaczane były na osiedla mieszkaniowe, biura i obiekty handlowe.

W łańcuchu dostaw nadal będą popularne ponadregionalne centra dystrybucyjne, ale jednocześnie wsparte przez sieć podmiejskich centrów zajmujących się dostawami w krótkim cyklu.

Inteligentny magazyn

Niekonwencjonalne narzędzia wspomagające obsługę w magazynie i dostawy produktów będą się rozwijać. Dziś drony dostarczające przesyłki czy autonomiczne samochody to ciekawostki technologiczne pozostające w Polsce na etapie testów, jednak w tym kierunku będzie zmierzał rynek. Magazyn typu smart będzie zakładał również szerokie wykorzystanie różnego typu narzędzi softwarowych, gdzie dzięki połączeniu pracy urządzeń i ludzi za pomocą aplikacji, czujników, bezprzewodowej łączności zwiększy się skuteczność w zarządzaniu produktami w zakresie ceny, czasu i miejsca.

Przewidywana wartość rynku narzędzi automatyzacji w 2020 roku wyniesie 149 mld dolarów, a do 2024 roku wzrośnie nawet do 321 mld dolarów[3].

Lokalizacja, lokalizacja… i pracownicy

Najniższy od 25 lat poziom bezrobocia na poziomie 5,8% odnotowany na koniec grudnia 2018 r.[4], w połączeniu z niskimi wskaźnikami aktywności zawodowej, starzeniem się społeczeństwa i niskim wiekiem emerytalnym, powodują, że w kolejnych latach możliwość pozyskania pracowników będzie kluczowa zwłaszcza dla firm produkcyjnych i e-commerce. Dlatego też z punktu widzenia najemców oraz inwestorów lokalizacja obiektów magazynowych przy głównych szlakach autostradowych nadal będzie istotna, ale już nie pierwszoplanowa, najważniejsza będzie dostępność kadr. Efektem tego będzie rozwój nowych lokalizacji magazynowych w byłych miastach wojewódzkich, gdzie możliwości pozyskania kadr są większe.

Operacja tuning magazynu

Zmniejszające się zasoby gruntów, rosnące stawki czynszów, ograniczona dostępność kadr oraz związany z tym postępujący proces robotyzacji i automatyzacji operacji na powierzchni magazynowej będzie wpływał na parametry techniczne budowanych obiektów magazynowo-logistycznych.

Standard 10 m wysokości odejdzie w zapomnienie. Najemcy zgodnie z indywidualnie projektowanymi procesami będą oczekiwali od deweloperów realizacji obiektów ze zwiększoną mocą, projektowaną pod roboty posadzką czy dachem-ogrodem dla pracowników.

Eco-friendly magazyn

Rosnące koszty mediów i strategie wielu najemców zwracających uwagę na proekologiczne rozwiązania zmieniają standard energetyczny obiektów magazynowych. Już dziś wprowadzane jest oświetlenie LED, lepiej izolowane ściany, kolejny krok to fotowoltanika i jeszcze bardziej wydajne systemy zarządzania mediami. Certyfikacja obiektów, podobnie, jak w sektorze biurowym, stanie się standardem rynkowym.

Czas na kolej i wykorzystanie Nowego Jedwabnego Szlaku

Szlak drogowy, ale również kolejowy łączący Chiny z Europą to strategiczna inicjatywa chińskiego rządu. Aktualnie 90% ładunków z kierunków azjatyckich jest dostarczanych do Europy drogą morską, ale import towarów koleją z Chin w ciągu pięciu lat wzrósł ponad dwukrotnie

i nadal rośnie, podobnie w przypadku eksportu do Azji. Rocznie z Polski do Chin drogą kolejową transportuje się 30 ton towarów. Jest to skromny wynik, ale potencjał wzrostu w kolejnych latach duży.

Polska z racji swojego położenia geograficznego ma szansę stać się pomostem łączącym rynki zachodnie z Centralną Azją. Kwestią, która stoi na przeszkodzie są procedury administracyjne, braki w infrastrukturze i jej niewydolność.

Magazyn równoprawnym członkiem „klubu inwestycyjnego”

W kolejnych latach zainteresowanie produktami magazynowymi wśród inwestorów będzie rosło. Polski rynek magazynowy, dzięki rozwojowi sprzedaży online, konkurencyjnym stawkom czynszów, położeniu na przecięciu najważniejszych szlaków transportowych Europy ma stabilne podstawy do wzrostu. Dodatkowo, rynek jest coraz bardziej dojrzały, czego efektem są zmiany w strukturach najmu, gdzie zaczynają przeważać umowy na okres 5 i więcej lat.

Nowy azjatycki kapitał płynie do regionu CEE i Polski szerokim strumieniem, czego pierwsze efekty już są widoczne. Ponad 20% rynku powierzchni magazynowych w Polsce należy do funduszy z kapitałem azjatyckim. Produkty magazynowe po latach są oceniane jako równie wartościowe co inwestycje biurowe i handlowe.

Komentarze

Oświetlenie LED, fotowoltanika, systemy zarządzania mediami… O to, jakie energooszczędne rozwiązania królują na polskim rynku nieruchomości przemysłowo-magazynowych i przynoszą najlepsze rezultaty, pytamy przedstawicieli branży.

Maciej Krawiecki, Leasing Director, 7R SA
Zrównoważone budownictwo ma obecnie ogromne znaczenie ze względu na możliwości, jakie daje w zakresie optymalizacji kosztów związanych z eksploatacją obiektów oraz tworzenia bezpiecznych miejsc pracy. Uwzględniając specyfikę inwestycji magazynowych, działania zmniejszające degradację środowiska najlepiej wdrażać poprzez rozwiązania umożliwiające ograniczenie zużycia energii elektrycznej. Jednym z najprostszych sposobów jest inwestycja w oświetlenie typu LED, które stosujemy we wszystkich naszych nowych budynkach. Dodatkowe oszczędności uzyskujemy dzięki czujkom uruchamiającym oświetlenie tylko po wykryciu ruchu. W naszych magazynach wdrażamy również inteligentny system DALI, który umożliwia regulację natężenia oświetlenia sztucznego w zależności od oświetlania dziennego. Stosujemy doświetlenie światłem dziennym poprzez świetliki oraz dodatkowe pasma świetlne zamontowane w strefach rozładunku. Kolejnym istotnym aspektem, do którego przywiązujemy bardzo dużą uwagę, są współczynniki przenikalności cieplnej dla przegród. W naszych obiektach stosujemy materiały, które np. w przypadku ścian zewnętrznych zapewniają dwukrotnie wyższy parametr U niż obiekty dostępne na rynku. Oferujemy także jedne z najnowocześniejszych propozycji ogrzewania, które całkowicie eliminują emisję zanieczyszczeń oraz stanowią wygodną i efektywną alternatywę dla tradycyjnego ogrzewania. Cały czas pracujemy nad kolejnymi, nowoczesnymi rozwiązaniami technologicznymi, które nie tylko usprawniają najemcom funkcjonowanie w naszych obiektach, ale także pozwalają m.in. na oszczędzanie energii, co przekłada się na mniejsze opłaty oraz dbanie o środowisko. Potwierdzeniem ekologicznego charakteru i najwyższej jakości naszych projektów jest certyfikacja BREEAM, którą przechodzą wszystkie nowo powstające magazyny 7R.

Piotr Bzowski, Leasing & Development Director, P3 Logistic Parks
Wśród trendów dominujących w sektorze nieruchomości logistycznych widoczna jest rosnącą świadomość deweloperów w zakresie energooszczędności i ekologicznych rozwiązań.
Zielone rozwiązania w obiektach magazynowych cieszą się sporym zainteresowaniem ze strony najemców i nierzadko wynikają z samej strategii przedsiębiorstw, które chcą być postrzegane jako firmy odpowiedzialne społecznie. P3 jako pierwszy deweloper logistyczny na świecie, który jest sygnatariuszem i uczestnikiem United Nations Global Compact (największej na świecie inicjatywy skupiająca biznes działający na rzecz zrównoważonego rozwoju), zwraca na te tematy szczególną uwagę i często doradza najlepsze rozwiązania na etapie projektowania budynku. W przypadku naszych magazynów standardem są panele z rdzeniem PIR efektywniej izolujące budynek od warunków zewnętrznych oraz energooszczędne oświetlenie LED. Na życzenie klientów stosujemy także instalacje solarne do podgrzewania wody bytowej, krany z perlatorami uruchamiane na podczerwień czy inne rozwiązania pozwalające oszczędzać energię i dbać o środowisko.
Kolejnym trendem kształtującym już od pewnego czasu rynek magazynów i logistyki jest rozwój handlu internetowego. Tutaj również stosujemy rozwiązania dostosowane do potrzeb i wymagań klientów. W magazynach dla najemców z sektora e-commerce konieczne jest zapewnienie odpowiednio większej przestrzeni.
Współprojektujemy wówczas wielopiętrowe antresole, które pozwalają na obsłużenie logistyki pojedynczych produktów. Z punktu widzenia inwestora konieczne jest wówczas uzyskanie odpowiednich pozwoleń wynikających z zapisów m.in. prawa budowlanego, jak i odpowiednie przystosowanie obiektu poprzez podniesienie wysokości czy przygotowanie klatek schodowych umożliwiających ewakuację z antresoli.

Jarosław Czechowicz, Country Manager, Goodman
W przypadku nieruchomości logistycznych Goodman w Polsce jesteśmy na etapie tworzenia nowych standardów realizacji i zarządzania naszymi obiektami, zgodnych z wytycznymi certyfikatu BREEAM. Możemy też pochwalić się już gotowymi przykładami rozwiązań mających realny wpływ na oszczędności naszych klientów.
Takim rozwiązaniem jest m.in. energooszczędne oświetlenie LED. Po raz pierwszy w całości obiektu zastosowaliśmy je w 2016 roku, w magazynie, który zrealizowaliśmy w Sosnowcu dla firmy ILS z Grupy Inter Cars. Zainstalowaliśmy je też w magazynie o powierzchni ponad 32 tys. mkw. zbudowanym w zeszłym roku dla Grupy BMW w Świecku. Z kolei w obiekcie stworzonym w Gdańsku dla firmy logistycznej Kuehne + Nagel zastosowaliśmy czujniki ruchu w częściach socjalnych. Oświetlenie LED przekłada się na niższe rachunki za prąd i pozwala zadbać o środowisko, ograniczając emisję dwutlenku węgla. Ponieważ źródła światła LED nie nagrzewają się jak tradycyjne świetlówki, pośrednio ma to także wpływ na niższe koszty wentylacji i chłodzenia pomieszczeń. Nie bez znaczenia są też dodatkowe świetliki w strefie załadunku, które zwiększają ilość naturalnego światła tam, gdzie najczęściej przebywają pracownicy. Wpływa to na oszczędność energii, ale także na komfort pracy.
Energooszczędne systemy HVAC, ponadstandardowa izolacja termiczna, w szczególności w okolicach doków, a także indywidualne, zdalne opomiarowanie zużycia mediów, tzw. smart metering – to kolejne rozwiązania, które wprowadzamy w naszych budynkach w zależności od potrzeb klientów. Szacujemy, że długofalowo mogą się one przełożyć na oszczędności rzędu nawet 20%.

Paweł Kowalczyk, Senior Property Manager, Prologis w Polsce 
Rewolucja technologiczna na rynku nieruchomości logistycznych w dużej mierze wiąże się z energooszczędnymi rozwiązaniami, które cieszą się coraz większym zainteresowaniem wśród naszych klientów. Dotyczy to m.in. systemu zarządzania mediami – w zeszłym roku z sukcesem wdrożyliśmy internetowy system smart meteringu we wszystkich nieruchomościach w naszym portfolio. Dzięki synchronizacji systemu z aplikacją mobilną RhinoSCADA, nasi klienci mogą zdalnie odczytywać i monitorować liczniki mediów w swoich obiektach, sprawdzając zużycie energii, wody i gazu, a także pomiary temperatury i poziomu wilgotności z dowolnego miejsca na świecie. Mogą również wprowadzić ograniczenia zużycia mediów i otrzymywać powiadomienia o osiągnięciu ustalonych poziomów.
Chcąc umożliwić naszym klientom jeszcze większe oszczędności, opracowaliśmy system optymalizacji zakupu i dystrybucji kosztów mediów. Rocznie kupujemy dla nich blisko 80 gigawatogodzin energii elektrycznej oraz 100 gigawatogodzin gazu. Postanowiliśmy wykorzystać ten potencjał, wprowadzając program konsolidacji usług, dzięki któremu nasi klienci otrzymują korzystne dla biznesu ceny energii elektrycznej poniżej średniej rynkowej, stając się beneficjentami efektu skali wielkości portfolio Prologis. Niedawno wprowadziliśmy również usługę Prologis LightSmart, w ramach której wymienimy lampy zainstalowane w magazynach na wydajne i energooszczędne oświetlenie LED, odciążając klientów z problemów związanych z zakupem, instalacją oraz konserwacją nowego oświetlenia i oferując operacyjne i finansowe korzyści, działając przy tym dla dobra środowiska.

Krzysztof Mucha, Business Development Manager, Biuro Inwestycji Kapitałowych S.A.
Potencjalni najemcy bardzo zwracają uwagę na zastosowane w obiektach magazynowych rozwiązania w zakresie ochrony środowiska. Koncentrują się przede wszystkim na ograniczeniu zużywanej energii, zastosowaniu odnawialnych źródeł energii oraz specjalnych proekologicznych materiałów budowlanych, zmniejszeniu emisji szkodliwych gazów oraz ilości odpadów. Dlatego jednym ze standardowych rozwiązań wprowadzanych również w naszych obiektach jest zastosowanie energooszczędnego oświetlenia LED. Poza niższym poborem energii zapewnia większe możliwości w aranżacji wnętrza i skuteczniejsze doświetlenie powierzchni. Pozwala też na efektywne zastosowanie oświetlenia strefowego, co wraz z czujkami ruchu redukuje w znacznym stopniu pobór energii. Dodatkowo ważne jest wykorzystanie w jak największym zakresie światła dziennego, poprzez np. montaż świetlików w dachach, czy odpowiedniej aranżacji magazynu w celu zwiększenia ekspozycji tego światła.
Wykorzystanie odnawialnych źródeł energii to przede wszystkim montaż paneli fotowoltaicznych na dachach obiektów przemysłowych które generują dodatkową energię elektryczną. Same obiekty magazynowe powinny być również energooszczędne. Osiągamy to poprzez stosowanie materiałów budowlanych zapewniających optymalne parametry przenikania ciepła i tym samym ograniczające zużycie energii. Stosowane są również różne metody uszczelniania doków, aby zmniejszyć straty ciepła w zimie.

Zmniejszające się zasoby gruntów, rosnące stawki czynszów, ograniczona dostępność kadr oraz związany z tym postępujący proces robotyzacji i automatyzacji operacji na powierzchni magazynowej będzie wpływał na parametry techniczne budowanych obiektów magazynowo-logistycznych. Eksperci z branży odpowiadają o tym, jakie w tym względzie pojawiają się oczekiwania najemców.

Waldemar Witczak, dyrektor regionalny, SEGRO
Oczekiwania klientów względem wynajmowanych powierzchni magazynowych stale rosną. Oprócz lokalizacji i ceny, coraz większą rolę odgrywa także ich jakość, wykorzystanie w obiektach innowacyjnych i ekologicznych rozwiązań oraz różnego typu udogodnień dedykowanych pracownikom. Duże znaczenie ma też elastyczność oferowanych powierzchni oraz możliwość wykonania dodatkowych adaptacji, a także wysoki poziom codziennej obsługi – w przypadku SEGRO gwarantowany przez wewnętrzny zespół Property Managerów.
Zastosowanie nowoczesnych technologii jest istotne dla wielu branż, zwłaszcza jednak dla produkcji, ale także dla sektora e-commerce. W przypadku produkcji nowoczesne instalacje pozwalają klientom adaptować proces do aktualnych potrzeb rynku, ale także zwiększyć moce produkcyjne.
Z kolei w przypadku e-handlu, gdzie wymagania klientów odnośnie szybkości dostaw są coraz większe, pomagają usprawnić logistykę dzięki możliwości wykorzystania półautomatycznych lub w pełni automatycznych procesów. Oferta deweloperów coraz częściej obejmuje nie tylko odpowiednie przygotowanie powierzchni do nowych technologii stosowanych przez samych klientów, ale także wdrażanie przez samych deweloperów coraz bardziej ergonomicznych i ekologicznych rozwiązań wpływających na pracę całego parku magazynowego. Dlatego też SEGRO systematycznie wprowadza rozwiązania z zakresu PropTech – można wśród nich wymienić m.in. system automatycznego odczytywania tablic rejestracyjnych, system służący zdalnej kontroli zużycia mediów czy stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Klienci doceniają nasze starania, rokrocznie przyznając nam wysokie noty w badaniu satysfakcji.
Kolejnym aspektem, który coraz częściej przyciąga klientów, jest ekologiczna strona oferty. Firmy dostrzegają możliwości, jakie daje zrównoważone budownictwo zarówno w zakresie tworzenia przyjaznego środowiska pracy, ale także optymalizacji kosztów, a w perspektywie – lepszego bilansu ekonomicznego. Standardem jest certyfikacja BREEAM wszystkich nowo powstających obiektów SEGRO.

Michał Samborski, Panattoni Europe
Obecnie każdy z tych czynników wpływa na oczekiwania najemców, a poszukując optymalnych rozwiązań, wybierają oni zarówno pewne zmiany związane ze strukturą budynków, jak i te dotyczące ich lokalizacji.
Pierwszym pomysłem na optymalizację jest podniesienie wysokości budynku – dołożenie dodatkowego miejsca paletowego, czyli zmiana wysokości z 10 m na np. 12 to wzrost jego pojemności o ok. 20% przy ledwie kilkuprocentowym podwyższeniu opłat. Klienci coraz częściej rozważają – jeżeli to jest możliwe – automatyzację procesów i składowania, decydując się na magazyny wysokiego składowania, w których mogą wykorzystać tę automatyzację. Coraz popularniejsze są także budynki BTS, które pozwalają na zmniejszenie kosztów eksploatacji, dzięki możliwości ograniczenia powierzchni przy lepszym jej dostosowaniu do przeładunku i logistyki. Zmieniają się również oczekiwania klientów co do lokalizacji obiektów magazynowych. W poszukiwaniu pracownika część firm kieruje się ku rynkom wschodzącym, jak Białystok, Lublin itp., ale są również takie przedsiębiorstwa (zwłaszcza kurierskie), które podążają także za swoim klientem, wybierając jeszcze mniejsze lokalizacje, jak chociażby Kalisz.

Piotr Wąs, Managing Director, SpaceFactory Holding
Magazyny stają się istotnym elementem w wypracowaniu pozycji konkurencyjnej, a także inwestycją na wiele lat, dlatego klienci oczekują od deweloperów rozwiązań dopasowanych do operacji, jakie docelowo w nich planują. W dobie rosnących kosztów za wynajem powierzchni logistycznych, znaczenia nabierają rozwiązania, które gwarantują maksymalne wykorzystanie powierzchni magazynowej. W przypadku istniejących obiektów, jeżeli zachodzi taka potrzeba, SpaceFactory wspiera inwestorów i użytkowników w procesach związanych z projektowaniem i realizacją systemów wspomagających kompletację towarów np. tzw. pick towers czy antresol, które znacznie redukują powierzchnię składowania i usprawniają procesy wewnątrzmagazynowe. Decyzja o takiej modyfikacji budynku wiąże się z określonymi wymogami technicznymi m.in. właściwym zlokalizowaniem konstrukcji, w zgodzie ze strukturą całego istniejącego budynku, odpowiednim przygotowaniem posadzki pod względem jej nośności oraz wyposażeniem istniejącego budynku w niezbędne instalacje lub dokonanie ich modyfikacji. Magazyny w coraz większym stopniu nasycane są technologią. Systemy teleinformatyczne stosowane w magazynach z jednej strony służą obsłudze coraz bardziej wyszukanych procesów logistycznych, z drugiej natomiast zbierają informacje o budynku, jego parametrach i warunkach składowania. Komunikacja i współpraca wszystkich systemów wymaga odpowiedniej infrastruktury IT. Na podniesienie efektywności wykorzystania powierzchni magazynowej ma wpływ również podwyższona wysokości budynku – z 10 do 12 m. Uwzględniona na wczesnym etapie projektowym nie zwiększa znacząco kosztów realizacji obiektu magazynowego. W budynkach magazynowo-logistycznych coraz częściej wprowadzane są rozwiązania poprawiające warunki pracy. Dobre oświetlenie, atrakcyjne pomieszczenia biurowe i socjalne to niektóre z elementów mających uatrakcyjnić miejsce pracy. Rosną także wymagania najemców pod względem rozwiązań ekologicznych.
Klienci chcą, by ich magazyny spełniały wymogi certyfikacji ekologicznych (BREEAM, LEED czy WELL). Coraz częściej pojawią się wiaty rowerowe czy stacje ładowania pojazdów elektrycznych przed magazynami.

[1] Digital Market Statista: Worldwide e-commerce revenue forecast (2017 – 2023) in US dollars

[2] Raport Gemius „E-commerce w Polsce 2017 i 2018

[3] US Zion Market Research 2018

[4] GUS, styczeń 2019