Rynek magazynowy odporny na wirusa w I połowie 2020. E-commerce napędza popyt
Polski rynek magazynowy po I połowie 2020 roku wciąż utrzymuje się na fali wznoszącej. Pandemia COVID-19 nie miała wpływu na wyniki po stronie popytu. Od stycznia do końca czerwca wynajęto 2,38 mln mkw. nowoczesnej powierzchni produkcyjno-logistycznej. Natomiast, porównując wyłącznie popyt brutto w II kw. 2020 r. w ujęciu rok do roku to wzrósł on o ponad 50% i wyniósł 1,36 mln mkw. Tak dobre wyniki są skutkiem dużej aktywności najemców z sektora e-commerce, w tym dużych transakcji BTS. Firma AXI IMMO prezentuje najnowszą publikację, raport „Polski Rynek Magazynowy w I połowie 2020 r.”
Pierwsza połowa roku na rynku magazynowym udowodniła, że światowy szok spowodowany pandemią COVID-19 nie miał aż tak dużego wpływu na ten sektor. Wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniósł rekordowe blisko 1,2 mld euro i stanowił prawie 40% ogólnego kapitału zainwestowanego nad Wisłą. Wśród wybranych największych transakcji zrealizowanych w II kw. 2020 r. znalazły się m.in. sprzedaż przez P3 Parku Mszczonów (158 000 mkw.) dla Elite Partners Capital, a także kupno przez Polish Logistics LLP, platformę inwestycyjną powołaną przez REINO Capital, IO AM i Grupę Grosvenor centrum logistycznego Logistic City Piotrków Trybunalski o wielkości 135 000 mkw. Obecnie najlepsze obiekty typu big box wyceniane są na 6,25%, a nieruchomości typu prime w strefie Warszawa – miasto na 5,5%. Utrzymanie stóp kapitalizacji na niezmienionym poziomie to efekt stabilności i bezpieczeństwa prowadzonych operacji biznesowych, a także silnego popytu, który dla wielu zagranicznych funduszy jest argumentem do inwestowania w tę klasę aktywów w Polsce.
– Pomimo spodziewanych trudności na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym w Polsce mogliśmy z optymizmem patrzeć na kolejne doniesienia o zawieranych transakcjach. W efekcie pierwsze półrocze 2020 roku udało się zamknąć z rekordowym wynikiem w granicach 1,2 mld euro. W kolejnych kwartałach będziemy obserwować dalsze przekierowanie zainteresowania inwestorów z sektora handlowego i biurowego na magazynowy. Nadal wyzwaniem będzie dostępność jakościowych produktów na rynku – dodaje Renata Osiecka, partner zarządzająca, AXI IMMO.
Niesłabnący popyt na rynku magazynowym
W pierwszej połowie 2020 roku zanotowano rekordową aktywność najemców. W analizowanym okresie popyt brutto wyniósł 2,38 mln mkw. powierzchni magazynowej (+25% r/r), a wśród najatrakcyjniejszych rynków znalazły się Warszawa (602,4 tys. mkw.), Górny Śląsk i Polska Centralna (po 396 tys. mkw.) oraz Poznań (257 tys. mkw.). Co więcej, tylko w drugim kwartale 2020 r. wynajęto 1,36 mln mkw., czyli o ponad 50%, niż w analogicznym okresie sprzed roku. Natomiast w ramach umów krótkookresowych w pierwszej połowie roku wynajęto 326 tys. mkw. powierzchni. W całkowitym wolumenie transakcji najmu najwyższy udział przypadł nowym umowom i ekspansjom, które stanowiły 75% wszystkich podpisanych umów. Najaktywniejszymi sektorami w I połowie 2020 r. były: 25,5% logistyka, 18% elektronika/RTV i AGD, 14,5% sieci handlowe, 14,4% e-commerce i 7,5% produkcja.
– W drugim kwartale 2020 r. mogliśmy zaobserwować szczególnie wysoką aktywność najemców, która była efektem zamknięcia wielu transakcji BTS jeszcze z początku roku. Dodatkowo, między kwietniem a czerwcem w ramach umów krótkoterminowych tj. tych nieprzekraczających 2 lat odnotowaliśmy rekord wynoszący 262 tys. mkw. wynajętej powierzchni. Tak duże zapotrzebowanie wynikało głównie ze względu na rosnącą sprzedaż w kanale e-commerce. Dodatkowo niektórzy klienci przyjęli strategię, aby realizować część ekspansji za sprawą tymczasowych umów najmu – mówi Anna Głowacz, dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, AXI IMMO.
Wśród największych transakcji zamkniętych w I połowie 2020 r. należy wymienić Panattoni BTS Świebodzin na ponad 200 000 mkw. dla poufnego najemcy z branży e-commerce, Euro Net w Prologis Park Janki na 73 400 mkw., Amazon w Hillwood Łódź Górna na 72 900 mkw. oraz dwóch poufnych najemców, z których pierwszy reprezentuje branżę odzieżową i zajmie 67 000 mkw. w Panattoni Park Czeladź IV, natomiast drugi wynajął 51 900 mkw. w ramach Exeter Park Stryków.
– Jedną z długotrwałych konsekwencji pandemii COVID-19, która definiuje na nowo rynek magazynowy jest przeniesienie handlu do Internetu. Nie znamy jeszcze decyzji wszystkich najemców, jednak spodziewamy się, że te firmy, które postanowią zrezygnować z powierzchni handlowej, a będą chciały pozostać na polskim rynku zdecydują się na wynajęcie powierzchni magazynowej. Dlatego nieobecność w centrum czy parku handlowym nie będzie oznaczać całkowitego wycofania się firmy z polskiego rynku. To z kolei będzie dodatkowy bodziec do rozwoju sektora magazynowego, w tym mniejszych formatów magazynowych, jak np. projekty w formule SBU, które poza powierzchnią magazynową mogą zaoferować przestrzeń w ramach showroomu – mówi Anna Głowacz.
II połowa 2020 roku pod znakiem zmniejszonej aktywności deweloperskiej?
Na koniec czerwca 2020 r. deweloperzy oddali ok. 1,1 mln mkw. nowej powierzchni (+9,6% r/r) przez co całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły blisko 19,5 mln mkw.(+15,9% r/r). Najwięcej inwestycji oddano w regionie Warszawy (ponad 325 tys. mkw.), na Dolnym Śląsku (200 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (192 tys. mkw.). Wśród największych oddanych projektów w I połowie 2020 r. znalazły się Panattoni A2 Warsaw Park na 103 670 mkw., BTS P3 PepsiCo Mszczonów na 58 500 mkw. oraz Hillwood Wrocław Wschód II na 52 400 mkw. W kontekście nowej podaży obecnie w budowie znajduje się ok. 1,77 mln mkw. (-24% r/r), głównie w regionie Warszawy oraz na Dolnym i Górnym Śląsku. Ograniczenia w podaży spowodowane są większą ostrożnością związaną z niepewną sytuacją rynkową i wyższymi wymogami związanymi z finansowaniem projektów, którą można m.in. zaobserwować po spadku powierzchni budowanej spekulacyjnie. Na koniec czerwca jej odsetek wynosił 33,6%, w porównaniu do 45,3% pod koniec marca br. Sytuacja ta wpływa także na współczynnik pustostanów, który obecnie wynosi 6,8% (+0,8 pp. r/r). Najwięcej powierzchni dostępnej od zaraz oferuje rynek wrocławski (10,1%), Poznań (7,4%) i Polska Centralna (6,9%). W kontekście podaży na mniejszych rynkach magazynowych warto śledzić sytuację w Trójmieście i Polsce Zachodniej, gdzie odpowiednio całkowite zasoby tych rynków po ukończeniu budowanych projektów powinny wzrosnąć odpowiednio o 29% i 71%.
Czynsze bazowe stabilne
Na większości rynków czynsze w pierwszej połowie 2020 roku utrzymały się na stabilnym poziomie. Średnie stawki w obiektach typu big box wahają się w przedziale 3,20 – 3,60 euro/mkw., przy czym najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa-miasto (od 4,80 euro/mkw.). Natomiast w zakresie stawek efektywnych na koniec czerwca br. widoczny był delikatny trend spadkowy. Sytuacja ta dotyczy głównie regionów z wysokim poziomem pustostanów i lokalizacji o dużej konkurencyjności. Najniższe stawki efektywne możliwe są do uzyskania w okolicach Poznania oraz okolicach Warszawy (Błonie, Grodzisk Maz.).
– Spodziewamy się, że zgodnie z prognozami całkowite zasoby magazynowe na zakończenie 2020 r. przekroczą 20 mln mkw. przy mniejszym niż dotychczas udziale powierzchni budowanej spekulacyjnie. Co więcej, oś współpracy na linii deweloper – doradca – najemca będzie głównie uzależniona od pozytywnej weryfikacji kondycji i stabilności finansowej ostatniego z podmiotów. W wyniku większej ostrożności ze strony deweloperów i spodziewanego spadku projektów spekulacyjnych w kolejnych kwartałach prawdopodobnie zaobserwujemy spadek powierzchni dostępnej od zaraz. Po stronie popytowej to w głównej mierze firmy logistyczne i sektor e-commerce będą najbardziej widoczną grupą najemców. Natomiast część klientów w obawie przed ponownym wprowadzeniem ograniczeń może zdecydować się na zwiększenie zapasów magazynowych, aby uniknąć przestoju w produkcji – podsumowuje Renata Osiecka.
