Sektor magazynowy odporny na zawirowania rynkowe
Pomimo globalnej pandemii i wywołanego nią kryzysu gospodarczego, rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce dynamicznie się rozwija. III kwartał 2020 roku przyniósł zarówno wysoki poziom nowej podaży, jak i popytu. W okresie lipiec – wrzesień zasoby istniejącej powierzchni przyrosły o 676 tys. m kw., a w całym 2020 r. aż o 1,7 mln m kw. Poziom zainteresowania najemców powierzchnią jest nawet wyższy niż w poprzednim roku, który był bardzo dobry pod tym względem. Popyt brutto w III kwartale osiągnął 1,3 mln m kw., a od początku roku ok. 3,7 mln m kw., tym samym o ponad 30% przewyższając wolumen powierzchni wynajętej w analogicznym okresie ubiegłego roku – wynika z raportu „At A Glance Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych w Polsce w III kwartale 2020 r.” opublikowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland.
Na koniec września całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyła o ok. 300 tys. m kw. pułap 20 mln m kw. powierzchni. Największa część istniejących zasobów – 4,8 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co odpowiada 24% wolumenu krajowego, jest ulokowana w strefie Warszawa I i II. Dynamicznie rozwijają się także pozostałe wiodące regiony magazynowe, czyli Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Dolny Śląsk (Wrocław), które na koniec III kwartału 2020 r. wspólnie skupiały 55% istniejących zasobów (prawie 11,3 mln m kw.). Na lokalizacje rozwojowe, do grona których zaliczane są Kraków, Trójmiasto, Wschód (Białystok / Rzeszów / Lublin), Toruń / Bydgoszcz, Szczecin, Zachód i Opole, obecnie przypada prawie 20% ogółu zasobów co stanowi ponad 3,9 mln m kw. powierzchni przemysłowo – logistycznej.
Jak podkreśla Igor Roguski, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland „Sektor przemysłowo – logistyczny w Polsce od kilku lat przeżywa rozkwit. Rozwój dróg szybkiego ruchu włączył nasz kraj w korytarze logistyczne Europy Zachodniej, co bardzo podniosło atrakcyjność lokalizacji w Polsce. Nowoczesne powierzchnie magazynowe o wysokiej jakości, wciąż dobra dostępność terenów w atrakcyjnych cenach, wykwalifikowani pracownicy, niższe koszty pracy, wiele udogodnień oferowanych przez strefy ekonomiczne czy w końcu spory, lokalny rynek zbytu, to najważniejsze z szeregu atutów, które pozwalają Polsce z sukcesem konkurować o inwestycje produkcyjne, dystrybucyjne czy o przeżywający rozkwit w ostatnich latach segment e-commerce. Obserwujemy, że koronakryzys może jeszcze wzmocnić ten trend.”
W ciągu całego 2020 r. na polski rynek magazynowy dostarczono ponad 1,7 mln m kw. nowej powierzchni, z czego 676 tys. m kw. w III kwartale. W okresie lipiec – wrzesień największy przyrost nowej podaży odnotowano w regionach Górnego Śląska (232 tys. m kw.) oraz Dolnego Śląska (110 tys. m kw.). W tej drugiej strefie oddano do użytkowania m.in. duży kompleks magazynowy Hillwood (53 tys. m kw.) w Oleśnicy, która zyskała na atrakcyjności dzięki otwarciu kilka lat temu drogi ekspresowej S8 pomiędzy Wrocławiem a Łodzią. Natomiast wpływ na wzrost atrakcyjności terenów na północ od Wrocławia miało ukończenie w 2019 r. trasy S5 do Poznania.
Od początku roku najwięcej nowej powierzchni oddano do użytkowania w regionie Warszawa II. Bieżący rok przyniósł również znaczący wzrost zasobów magazynowych w tzw. strefach rozwojowych, zwłaszcza w Trójmieście, regionie Zachód rozciągającym się pomiędzy granicą polsko – niemiecką a trasą ekspresową S3 oraz w duo-strefie Bydgoszcz / Toruń.
Chociaż ostatnie kilka lat przyniosło podwojenie wolumenu powierzchni magazynowej w Polsce, aktywność deweloperów na rynku wciąż jest relatywnie wysoka. Na koniec III kwartału w budowie pozostawało 1,53 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, nieznacznie mniej (o ok. 15%) niż w analogicznym okresie 2019 r. Najwięcej rozpoczętych inwestycji zarejestrowano na Górnym Śląsku (352 tys. m kw.) oraz w strefach Warszawa I i II (322 tys. m kw.), przy czym aż 240 tys. m kw. znajduje się w strefie Warszawa II. Znaczna część powierzchni magazynowej (ok. 585 tys. m kw.) realizowana jest obecnie w strefach rozwojowych, a zwłaszcza w regionach Zachód (np. kolejne duże centrum dystrybucyjne z segmentu e-commerce), Trójmiasto i Wschód (okolice Rzeszowa i Lublina).
Wskaźnik pustostanów zanotował wzrost w odniesieniu do poprzedniego kwartału i na koniec września wyniósł 8,5% (+1,5 p.p.). Najwięcej powierzchni niewynajętej pozostaje obecnie w strefie Warszawa I (14%) i na Górnym Śląsku (11%), najmniej natomiast w Szczecinie i Polsce Wschodniej (0,7%). Stawki czynszów w III kwartale pozostały na stabilnym poziomie.
Mimo trwającego globalnego kryzysu ekonomicznego, wartość popytu brutto (bez kontraktów krótkoterminowych – do 12 miesięcy) w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2020 r. była najwyższym wynikiem w historii rynku magazynowo – przemysłowego w Polsce (3,7 mln m kw.), analizując wyniki analogicznych okresów minionych lat. Tylko w III kwartale całkowity wolumen transakcji wyniósł 1,3 mln m kw. Przy założeniu, że w ostatnim kwartale 2020 r. tempo wzrostu wartości popytu brutto nie zmaleje, możemy być świadkami pobicia rocznego rekordu wielkości najmu. Rośnie także wolumen umów krótkoterminowych (do 12 miesięcy), które w warunkach trwającej pandemii cieszą się sporym zainteresowaniem wśród najemców. Od początku roku ich wielkość wyniosła prawie 380 tys. m kw. W strukturze popytu w III kw. 2020 r. dominowały zdecydowanie umowy na nowe powierzchnie, które stanowiły 64% popytu brutto. Na renegocjacje przypadło 33% całkowitego wolumenu najmu.
Fundamenty sektora przemysłowo – logistycznego w Polsce są stabilne, a obecna sytuacja na rynkach europejskich może okazać się dodatkowym bodźcem rozwojowym. W ocenie Roberta Pawłowskiego, Zastępcy Dyrektora Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w BNP Paribas Real Estate Poland „Ostatnie miesiące, naznaczone pandemią i koniecznością izolacji społecznej, przyspieszyły przeniesienia części aktywności zakupowej do kanału online. Rozwój segmentu e-commerce kreuje dodatkowe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. W sprawnej obsłudze zamówień sprzedaży internetowej kluczowe stają się centra dystrybucyjne usytuowane jak najbliżej odbiorcy końcowego („last mile logistics”). Polski rynek magazynowy może stać się również beneficjentem zmian rozważanych przez europejskie firmy produkcyjne w celu skrócenia i zabezpieczenia łańcuchów dostaw. W perspektywie długoterminowej, „nearshoring” i dywersyfikacja źródeł dostaw mogą jeszcze umocnić pozycję Polski jako ważnego ogniwa łańcucha logistycznego w Europie.”
