2020 – rokiem rynku magazynowego

Pomimo trwającej pandemii Covid-19 sektor przemysłowo-logistyczny okazał się najbardziej odporny na jej skutki i z całego rynku powierzchni komercyjnych w Polsce jako jeden z nielicznych może uznać ostatnie 12 miesięcy za udane. Firma AXI IMMO postanowiła wstępnie przeanalizować, jakie trendy kształtowały sektor magazynowy i co ciekawego wydarzyło się w całym 2020 roku.

Sektor magazyny z rekordowym wynikiem na rynku inwestycyjnym

Podobnie do globalnego kryzysu gospodarczego w latach 2008-09, cały 2020 rok, a przede wszystkim pandemia Covid-19 zostanie zapamiętana na długo na rynku nieruchomości komercyjnych. Przygotowując wstępną analizę mijających 12 miesięcy, nie sposób nie odnieść wrażenia, że to właśnie sektor magazynowy najlepiej poradził sobie ze skutkami pandemii. Już na zakończenie III kw. 2020 r. mogliśmy odnotować sukces, czyli rekord w zakresie wartości transakcji inwestycyjnych, który wyniósł ponad 1,9 mld EUR i tym samym pobił wcześniejszy rezultat 1,8 mld EUR z 2018 roku.

Większy popyt na magazyny ostatniej mili

Obserwując uważnie sektor inwestycyjny, aktywa magazynowe okazały się najbezpieczniejszym rodzajem produktu m.in. przez fakt rosnącego znaczenia sektora e-commerce i podmiotów bezpośrednio obsługujących go. Do tradycyjnie dużych zakupów portfelowych dołączyły pojedyncze obiekty z segmentu magazynów ostatniej mili. Za największą transakcję 2020 r. należy uznać finalizację przejęcia środkowoeuropejskiego portfela Goodmana przez GLP (1 mld EUR, 66% obiektów ulokowanych jest w Polsce tj. ok. 880 000 mkw.). Z kolei jak co roku na rynku pojawiły się również nowe dotychczas nieobecne w sektorze podmioty wyczekujące na okazję. Przykładem takiej transakcji może być kupno przez Polish Logistics LLP, platformę inwestycyjną powołaną przez REINO Capital, IO AM i Grupę Grosvenor centrum logistycznego Logistic City Piotrków Trybunalski o wielkości 135 000 mkw.

Rozgrzany rynek najemców

W całym 2020 roku rynek przemysłowo-logistyczny utrzymał wysokie współczynniki popytu pomimo wprowadzenia przez polski rząd dwóch lockdownów. W II kwartale br. odnotowano rekordowy poziom aktywności najemców, który dodatkowo został wzmocniony przez rekordowy poziom umów krótkoterminowych (nieprzekraczających dwóch lat) zawartych między kwietniem a czerwcem 2020 r. wynoszących 262 tys. mkw. wynajętej powierzchni.

E-commerce, farmacja, kurierzy – najwięksi beneficjenci

Niemniej sytuacja w czasie pandemii w niektórych branżach była daleka od zadowalającej. Jako głównych wygranych wskazuje się firmy z sektora e-commerce, w tym e-grocery, farmację, elektronikę, branżę KEP, czyli usług kurierskich, a także opakowań. Z kolei przedsiębiorstwa z sektora produkcyjnego jak np. przemysł ciężki, automotive czy lotnictwo notowały w tym czasie spadki.

Szansa na rekordowy popyt

Niemniej na zakończenie III kwartału 2020 r. najemcy wynajęli 3,5 mln mkw., a bieżący rok zakończy się prawdopodobnie wynikiem jeszcze lepszym niż ubiegłoroczny, który wyniósł 4 mln mkw. – W strukturze regionów w tym roku nadal dominującą pozycję miały główne rynki, na czele z wyróżniającym się regionem Warszawy, Górnego Śląska oraz Polski Centralnej. Wśród najemców numerem jeden ponownie są firmy logistyczne, które w tym roku koncentrowały się na konsolidacji, ekspansji w ramach regionów, gdzie byli obecni, ale też nowych inwestycjach w okolicach największych rynków konsumenckich – mówi Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

– Z kolei największą umową podpisaną 2020 roku pozostaje 200 000 mkw. powierzchni użytkowej wynajęte przez gracza e-commerce w Świebodzinie w województwie lubuskim. Możemy po raz kolejny odnieść wrażenie, że dla najbardziej wymagających międzynarodowych klientów zainteresowanych rozwojem w Europie, Polska okazuje się idealną lokalizacją – dodaje Anna Głowacz.

Bariera 20 mln mkw. przekroczona

Efektem rozpędzonej machiny deweloperskiej jest wzrost zasobów magazynowych do poziomu ponad 20,2 mln mkw. na koniec III kwartału. Większość deweloperów koncentrowała swoją uwagę na pięciu głównych rynkach, zwłaszcza w regionie Warszawy. Jednak poza tym widoczne było zainteresowaniem rozwojem nowych lokalizacji.

Polska Zachodnia i Polska Wschodnia – nowymi  wschodzącymi rynkami

Na uwagę zasługują dwa relatywnie młode regiony tj. Polska Zachodnia, gdzie powstaje obiekt BTS o powierzchni 200 000 mkw. dla gracza z sektora e-commerce w Świebodzinie, a także cały region Polski Wschodniej i powstające tam 173 tys. mkw. powierzchni odpowiada za 28,2% całkowitych zasobów magazynowych na tym rynku. Niemniej pomimo optymistycznych danych dotyczących podaży, szacunkowa wartość powierzchni będącej w budowie spada, głównie przez wzgląd na ograniczenie projektów typowo spekulacyjnych. Spowolnienie aktywności deweloperskiej spowodowane jest większą ostrożnością związaną z niepewną sytuacją rynkową i wyższymi wymogami związanymi z finansowaniem projektów gdzie wymagany jest wyższy wkład własny.

Pustostany i czynsze w 2020 na stabilnym poziomie

Współczynnik pustostanów na zakończenie III kw. 2020 r. wrócił do wyjściowej wartości z początku roku i wynosi obecnie około 8%. – W wybranych regionach w kolejnych kwartałach możemy spodziewać się trendu wzrostowego, zwłaszcza w lokalizacjach, gdzie oddano do użytku inwestycje spekulacyjne. Wahania w wysokości współczynnika pustostanów nie miały bezpośredniego wpływu na wysokość stawek czynszów w sektorze magazynowym w całym 2020 r. – wyjaśnia Anna Głowacz. Średnie stawki w obiektach typu big box wahały się w przedziale 3,20 – 3,60 euro/mkw., przy czym tradycyjnie najdroższą lokalizacją jest Warszawa-miasto (od 4,80 euro/mkw.). Z kolei wysokość stawek efektywnych uwzględniających różnego rodzaju zachęty i zwolnienia utrzymały się na poziomie 2,4 – 2,7 EUR/mkw./m-c, czyli średnio od 20 do 30% niższej.

– Pomimo pierwszych obaw związanych z pandemią Covid-19 okazało się, że rynek magazynowy okazał się największym wygranym 2020 roku. Dodatkowo towarzyszące mu zmiany m.in. w zakresie skrócenia łańcuchów dostaw, jeszcze szybszego wprowadzania nowoczesnych technologii i automatyzacji czy upowszechnienia sprzedaży towarów w Internecie spowodowały kolejną fazę rozwoju sektora przemysłowo-logistycznego w Polsce – mówi Anna Głowacz.

Co czeka sektor logistyczny w 2021 roku?

– Rekordowe wyniki w sektorze inwestycyjnym czy nadal bliskie rekordu wyniki za popyt nastrajają bardzo pozytywnie wszystkich rynkowych graczy przed 2021 rokiem. Wśród kluczowych trendów 2020 r. należy również wskazać na zwiększoną świadomość deweloperów w zakresie proponowanych ekologicznych rozwiązań, a także liczbę uzyskanych przez nich zielonych certyfikatów. Dbałość o planetę, a także proponowanie kolejnych innowacyjnych i zrównoważonych zmian w zakresie budowy czy funkcjonowania magazynów jeszcze nigdy nie były tak istotne w wymiarze biznesowym i społecznym – podsumowuje Anna Głowacz.