Więcej niż cztery ściany

O działaniach wpływających na zrównoważony rozwój, korzyściach płynących ze skali działalności, znaczeniu innowacyjności w zarządzaniu magazynami, kreowaniu niebanalnych rozwiązań dla klientów i ambitnych planach rozwoju z Pawłem Sapkiem, szefem Prologis na Europę Centralną,
rozmawia Kinga Wiśniewska.

Zrównoważony rozwój, ekologiczne budownictwo – to w obecnych czasach już nie tylko slogany, ale konkretne działania, które przynoszą efekty. Jak Prologis realizuje się w tym zakresie?
Od ponad dekady prowadzimy działalność tak, żeby zarówno zrównoważony rozwój, jak i nasza odpowiedzialność środowiskowa i społeczna nie były zaniedbywane. To dla nas ważne ze względu na skalę działalności na świecie. Zarządzając ponad 70 milionami metrów kwadratowych magazynów, jesteśmy ogromnym elementem całego łańcucha dostaw i obrotu towaru. Ponad 2,5% światowego PKB przechodzi przez nasze magazyny. Mamy realny, bardzo duży wpływ na środowisko – między innymi poprzez sposób, w jaki zarządzamy naszymi magazynami. Wdrażamy praktyczne rozwiązania, które pomagają naszym klientom zmniejszyć zużycie energii i ograniczyć wpływ środowiskowy – stawiamy na fotowoltaikę, systemy do monitorowania zużycia mediów i zielone budownictwo, w którym każdy szczegół ma znaczenie – czy to doświetlenia naturalnym światłem, systemy do odzyskiwania wody deszczowej, czy latarnie zasilane energią wiatrową. Idziemy też o krok dalej, chcąc zapewnić korzyści dla całych społeczności. Jednym z przykładów jest nasza współpraca z organizacją Cool Earth, w ramach której dążymy do zminimalizowania emisji dwutlenku węgla w całym cyklu życia, we wszystkich naszych budynkach na terenie całej Europy.

Ostatnio ogłosiliście zakontraktowanie dla klientów swoich parków w Polsce energii z gwarancjami pochodzenia…
W Polsce nadal trudno zabezpieczyć energię pochodzącą całkowicie ze źródeł odnawialnych, ale pracujemy nad tym. Dlatego w tym roku, w naszych nieruchomościach w Polsce, w których zużycie energii wyniesie 100 GWh, 100% zakupionej przez nas energii będzie miało certyfikaty pochodzenia. Wykupienie certyfikatów wiąże się między innymi z przekazaniem pieniędzy na inwestycje w źródła odnawialne. Będziemy więc mogli dzięki temu wspierać rozwój energetyki odnawialnej w Polsce. To dla nas bardzo istotne. A co mnie cieszy najbardziej, to fakt, że jest to ważne także dla naszych klientów.

Rozwiązania ekologiczne to jedno. Komfort miejsca pracy w magazynie również ma znaczenie.
Ważne są dla nas zielone, ekologiczne rozwiązania, które pozwalają na przykład na ograniczenie zużycie energii czy gazu. Ale tak samo ważna jest odpowiedzialność za lokalną społeczność, w której działamy, czy za pracowników naszych klientów. Stąd pomysł na PARKLife. To koncept, który zaczęliśmy wdrażać kilka lat temu w Anglii, a teraz rozwijamy w całej Europie. Dla naszych klientów pracownicy stają się najważniejszym atutem – ważne jest dla nich zatrzymanie wykwalifikowanej kadry w przedsiębiorstwach. Nie chcą rywalizować z konkurencją stawkami godzinowymi, tylko atrakcyjnym miejscem pracy. Uznaliśmy, że w takiej sytuacji magazyny muszą być czymś więcej niż tylko czterema ścianami i dachem. Powinno być to miejsce gwarantujące bardzo wysoką jakość – z dobrą wentylacją, przyjaznym oświetleniem i kolorystyką, zapewniające także dostęp do zielonych terenów umożliwiających odpoczynek na świeżym powietrzu. Rozwiązań jest naprawdę wiele. Dla jednego z naszych dużych klientów zrealizowaliśmy w Jankach dwa magazyny szyte na miarę o powierzchni łącznej 120 000 mkw. Przy budynkach zaplanowany jest teren do rekreacji, który będzie miejscem relaksu, a jednocześnie strefą integracji dla pracowników.

A jakie znaczenie odgrywa innowacyjność w Prologis, w czym się przejawia?
Gdy patrzymy na nieruchomości logistyczne i przemysłowe, na budynki sprzed 30 lat i te budowane obecnie, to teoretycznie na zewnątrz wyglądają podobnie. Ale budynek zmienia się. Analizujemy rynek i najnowsze technologie w budownictwie, wdrażamy kolejne rozwiązania. Jednak największe pole dla innowacyjności mamy w elementach operacyjnych, także w naszym regionie. Niektóre wprowadzone w Polsce rozwiązania, zostały następnie wdrożone globalnie dla całej naszej platformy. To systemy zarządzania budynkiem, komunikacji z klientami, system Singu, czy Singu Smart Security Desk, który monitoruje dostęp do naszych parków, zbiera dane na temat przepływu samochodów osobowych i ciężarowych. Inny obszar to rozwiązania Smart Meteringu – to rzecz, w której Europa Centralna przoduje. Wszystkie nasze budynki są opomiarowane, to znaczy, że nasi klienci mogą za pomocą aplikacji monitorować na bieżąco zużycie wszystkich mediów i analizować na przykład przyczyny nagłego wzrostu zużycia. Jest jeszcze kolejny poziom innowacyjności szczególnie dla nas ważny – to innowacyjność wynikająca ze współpracy z naszymi klientami. Analizujemy i definiujemy najbardziej istotne, palące potrzeby naszych klientów i staramy się tak przemodelować naszą usługę, aby im pomóc. W ubiegłym roku wprowadziliśmy na przykład umowę Clear Lease, w której od razu określone są wysokości stałych opłat – między innymi za eksploatację, czy konserwację.

Jak się sprawdziła?
Coraz więcej firm chce podpisywać z nami umowy Clear Lease. Jest to dla nich bardzo korzystne przy budżetowaniu kosztów operacyjnych magazynów. Sami zarządzamy naszymi nieruchomościami i jesteśmy pewni naszych budżetów na kolejne lata. Dzięki temu możemy przewidzieć je dla naszych najemców. Wdrażamy nowe usługi, bo musimy iść do przodu. Ten, kto nie patrzy innowacyjnie na rozwój, będzie się cofać.

Jednym z ostatnich rozwiązań dla najemców jest platforma Prologis Essentials. Oferujecie już magazyny z kompletnym wyposażeniem?
Możemy zaoferować w pełni wyposażone magazyny. Ze względu na skalę naszej działalności, zdecydowaliśmy się zrobić krok do przodu i umożliwić naszym klientom szybsze i tańsze urządzenie się w magazynie. W Europie i w Stanach Zjednoczonych podpisaliśmy kilka umów partnerskich z dużymi dostawcami, producentami wyposażenia magazynów – regałów, antresol, wózków widłowych i innego sprzętu. Klienci mają dostęp do produktów w bardzo atrakcyjnych cenach i terminach realizacji. Chcemy ten element mocno rozwijać, tworząc miejsce, w którym nasi klienci będą mieli dostęp do aspektów technicznych budynków, do informacji związanych z umową najmu, płatności, a do tego także do sklepu online z usługami i towarami dostawców, którzy mają dla nich specjalną ofertę. To jest właśnie przyszłość i innowacyjność. Tak ją rozumiemy.

Czy w ten sposób odpowiadacie na wyzwania klientów, czy sami kreujecie te nowe rozwiązania?
W dużym stopniu, a dotyczy to większości nowych usług w branży na świecie, trzeba wykreować nowe rozwiązania, pokazać klientom nowe możliwości. W przeciwnym razie będą patrzeć na nieruchomości bardzo tradycyjnie, jak na obiekty, które po prostu mają tylko cztery ściany i dach. My widzimy to zupełnie inaczej. A nasze doświadczenia z zeszłego roku pokazują, że klienci bardzo pozytywnie podchodzą do tego typu zmian. Jeżeli mogą mieć korzyści ze skali naszej działalności, mogą ułatwić sobie życie i skupić się na swoim głównym biznesie, to bardzo dużo. Ale to my musimy obudzić tą potrzebę. Wykreować ją.

W jaki sposób dostosowujecie swoją strukturę do obsługi klientów?
Wypracowana w Polsce struktura i obsługa klienta stała się wzorcem i została wdrożona w całej Europie. Dla nas podróż z klientem nigdy się nie kończy. Nie działamy tak, że zespół sprzedaży nieruchomości podpisuje umowę i potem zapomina o kliencie. Podpisanie umowy to dopiero początek wspólnej drogi. Pracujemy w zespołach – tworzą je czteroosobowe grupy dedykowane klientom. W ich skład wchodzą: Customer Experience Leasing Manager, Facility Manager, Property Manager i Project Manager. Skupienie się na naszych klientach i zapewnienie im obsługi coraz wyższej jakości to nasz priorytet. A zeszły rok pozwolił nam zbliżyć się do naszych klientów jeszcze bardziej.

Na polskim rynku magazynowym w ubiegłym roku zanotowany został rekordowy popyt. Jak ze swojej strony ocenia Pan mijający rok?
Rynek magazynowy wyszedł z kryzysu, jaki zdarzył się w ubiegłym roku, obronną ręką. Sytuacja, w jakiej znalazło się wiele firm, pokazała, że nieruchomości magazynowe stały się centrum uwagi i centrum dowodzenia biznesem. Aktywa te okazały się najbardziej krytyczne i to w dużej mierze wpłynęło na bardzo wysoki popyt. Oczywiście, było też dużo nowych umów. Na szczęście, większość decyzji dotyczących nowych inwestycji, które zostały podjęte w czwartym kwartale 2019 roku i pierwszym 2020 roku, nie zostało wstrzymanych.
W 2020 rok weszliśmy z realizacją siedmiu projektów w Europie. Wszystkie zostały skończone. To jest największy sukces. W Europie Centralnej mieliśmy dużo większą swobodę prowadzenia działalności gospodarczej niż w krajach Europy Zachodniej – żadna z realizowanych inwestycji nie została odgórnie zamknięta. W Polsce dodatkowo rozpoczęliśmy dwa projekty. Jeden w całości negocjowaliśmy w okresie lockdown’u, nie spotkając się fizycznie z klientem. Wszystko się jednak udało.
Duża część popytu związana była też z tym, że firmy chciały zabezpieczyć długoterminowo operacje logistyczne w miejscu, gdzie działają. Wiele przedsiębiorstw zdecydowało się dużo wcześniej przystąpić do renegocjacji umów najmu, żeby zapewnić sobie ciągłość i skupić się na tym, co było dla nich najważniejsze – żeby ich magazyny były operacyjne.

Jak ocenia Pan polski rynek na tle Europy Centralnej?
Polska jest bardzo specyficznym rynkiem – największym i najbardziej dynamicznym. Jest to związane głównie z naszym logistycznym położeniem i zainteresowaniem inwestorów, ale również z nadal dużą dostępnością gruntów i szybkością procesów budowlanych. Dostępność gruntów w Czechach, czy na Słowacji jest dużo bardziej ograniczona, a procesy budowlane dłuższe i bardziej skomplikowane. Jeśli chodzi o rynek węgierski, który dla nas w zeszłym roku był najlepszy, zainteresowanie inwestorów ze względu na jego skalę jest mniejsze, ograniczone tylko do Budapesztu. Polska to najbardziej dynamicznie rozwijający się rynek, ale z drugiej strony jest rynkiem z dużymi wyzwaniami. Nadal są tu najniższe czynsze, mimo że ceny gruntów, koszty budów cały czas rosną, a popyt jest stabilny i rynek się rozwija. W poprzednim roku mieliśmy co prawda prawie dwucyfrowy wzrost czynszów, ale wiąże się to z bardzo dużym ich spadkiem w poprzednich latach.

A czego możemy spodziewać się w tym roku?
Poprzedni rok zaskoczył nas całkowicie. Teraz już wiemy, czego możemy się spodziewać. Zapewne niektóre branże – nie tylko w Polsce – odczują efekt kuli śniegowej, gdy zakończy się wsparcie przez programy rządowe. My patrzymy bardzo perspektywicznie. Cele, jakie sobie postawiliśmy w Polsce i Europie Centralnej na ten rok, są bardzo ambitne. Związane są z rozwojem i nowymi inwestycjami, które planujemy wprowadzić praktycznie w każdym rejonie, w którym działamy. Mamy także ambitne plany związane z poziomem wynajęcia naszego istniejącego portfela – chcemy dorównać zachodniej Europie, gdzie większość krajów ukończyło zeszły rok na poziomie zajętości 98-99%. Założenia na Polskę są równie znaczące. Ponadto planujemy kontynuować modernizację istniejących obiektów i wdrażać dalej ideę PARKlife na naszym portfelu.

Dziękuję za rozmowę.