Nowoczesne biura w magazynach

W centrach logistycznych i przemysłowych powstają powierzchnie biurowe z prawdziwego zdarzenia – nowoczesne, ergonomiczne i dobrze doświetlone. Będąc w środku, nie sposób jest je odróżnić od wnętrz biurowców klasy A, znajdujących się w centrach dużych miast.

Przyszli najemcy parków logistycznych i przemysłowych coraz częściej interesują się nowoczesną powierzchnią biurową zlokalizowaną w sąsiedztwie magazynów. Firmy chcą lokalizować tam nie tylko swoje zespoły odpowiadające za funkcjonowanie magazynu, ale również całe zaplecza obsługujące biznes, czyli działy sprzedaży, HR, księgowości i marketingu. Część najemców, decydując się na połączenie operacji magazynowych i biurowych w jednym miejscu, przenosi tam również działy prawne, finansowe i gabinety kierownictwa. Do tej pory część biurowa w centrach magazynowych zajmowała zaledwie 5-10% powierzchni, na której standardowo znajdowały się pomieszczenia socjalne dla pracowników magazynu – kantyna, toalety, szatnia. Dzisiaj powstają tam nowoczesne biura o wyższej specyfikacji, a ich udział w całkowitej powierzchni inwestycji magazynowej dochodzi w Trójmieście nawet do 20%. W Warszawie udział ten często przekracza 20%.
Z danych Cresa Polska wynika, że udział powierzchni biurowych w obiektach magazynowych z kwartału na kwartał rośnie i obecnie wynosi 1,6% w całkowitych zasobach. Oznacza to wzrosty o 0,4 p.p. w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku. Jednocześnie w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba parków, które posiadają nowoczesne zaplecze biurowe, wzrosła o 40%, a pod koniec 2020 roku najwięcej znajdowało się ich w Warszawie i okolicach. Jeśli chodzi o wielkość powierzchni zajmowanej przez nowoczesne biura w parkach magazynowych, to w czołówce jest Warszawa Strefa I (12%) i jej udział rośnie.

Biuro z prawdziwego zdarzenia

Standard powierzchni biurowej oferowanej w centrach logistycznych znacznie podwyższył się w ostatnich dwóch latach. Wiąże się to jednocześnie z rosnącymi wymaganiami najemców oraz z ewolucją w technologiach stosowanych do budowy samych magazynów. W efekcie biura zlokalizowane w sąsiedztwie hal magazynowych oferują najemcom standard i warunki porównywalne z budynkami klasy A. Część biurowa posiada osobne wejście – pracownicy i partnerzy biznesowi nie przechodzą przez halę. Biura są nowocześnie zaaranżowane i dobrze doświetlone światłem dziennym, dzięki licznym przeszkleniom i dużym oknom, posiadają klimatyzację, monitoring i kontrolę dostępu. Coraz bardziej powszechne jest projektowanie i budowanie magazynów w oparciu o zielone certyfikaty (np. BREEAM). To powoduje, że pracownicy mają możliwość pracy w warunkach, które nie ustępują pod względem rozwiązań ekologicznych i oszczędnościowych budynkom typowo biurowym. Podobnie,
jak w biurowcach klasy A, wyposażone są w recepcję, salki konferencyjne, a także wszelkie wymagane przez najemcę udogodnienia związane z prowadzeniem działalności.

Lokalizacja to atut dla wielu

Podstawową różnicą między nowoczesną powierzchnią biurową w parkach logistycznych, a tą w centrum miasta, jest lokalizacja i dostępność transportu publicznego. Parki magazynowe są z reguły dobrze skomunikowane z główną siecią drogową okalającą aglomeracje miejskie. To idealne miejsce na przykład dla firm potrzebujących show room’ów, które przy niższych stawkach niż w centrum, mogą pozwolić sobie na wynajęcie powierzchni wystawowych, dostosowanych do prezentacji produktu i rozmów biznesowych z kontrahentami. Firmy, których pracownicy muszą często wyjeżdżać klientów w terenie, także chwalą sobie takie lokalizacje. Niewątpliwym atutem parków logistycznych są również wygodne i przestronne parkingi, z dużą liczbą miejsc postojowych.
Biura przy magazynach są nie tylko nowoczesne, ergonomiczne i dobrze wyposażone, ale również konkurencyjne cenowo. W Warszawie za wynajęcie metra kwadratowego trzeba zapłacić 9-12 euro, dla porównania stawki za nowoczesną powierzchnię w biurowcach w stolicy wynoszą 10-15 euro (z wyłączeniem Centralnego Obszaru Biznesu). W Krakowie, Trójmieście i Polsce Centralnej za biuro przy magazynie zapłacimy 8,50-9,50 euro.

Dla kogo te biura?

Nowoczesnymi biurami w centrach magazynowych zainteresowane są firmy logistyczne, produkcyjne, handlowe, czy farmaceutyczne. Decydują się na nie również firmy potrzebujące określonego typu powierzchni, takiej jak na przykład laboratoria czy pomieszczenia z kontrolowaną temperaturą i wilgotnością, wymagające odpowiednich warunków technicznych dla swojej działalności.
Oczywiście jest wiele branż, które zawsze będą zlokalizowane w mieście ze względu na charakter działalności, bliskość kontrahentów, łatwość dojazdu, czy prestiż. Biurowce nadal będą ich pierwszym wyborem.
Jednak duże i bardziej nowoczesne biura przy magazynach to rosnący trend. Każdy deweloper ma w tej sprawie różne podejście. Część właścicieli nieruchomości oferuje biura wyłącznie swoim najemcom magazynowym. Inni decydują się na oferowanie ich wszystkim uczestnikom rynku bez względu na najem powierzchni magazynowej. Na rynku dostępne są już powierzchnie biurowe od 50 mkw., czyli średnio dla pięciu pracowników. I jest na nie popyt, bo jak się okazuje część firm, które nie mają magazynów, również chce lokalizować swoje biura w sąsiedztwie dużych obiektów logistycznych. Takim najmem zainteresowane są na przykład firmy związane z obsługą logistyki albo korporacje posiadające duże działy sprzedaży – mobilnych sprzedawców i przedstawicieli handlowych. Atutem dla tych firm jest położenie centrów logistycznych u zbiegu węzłów autostradowych z łatwym dostępem do dróg szybkiego ruchu. Własne biura w centrach logistycznych mają również często deweloperzy magazynowi.

KOMENTARZE

Kwestia jakości powierzchni biurowej w budynkach logistycznych coraz częściej pojawia się w zapytaniach klientów GLP w Polsce, zwłaszcza w dużych ośrodkach miejskich, gdzie biuro przy magazynie może być atrakcyjną alternatywą dla wynajmu przestrzeni w typowym biurowcu.
W niektórych branżach automatyzacja prowadzi do zmniejszenia liczby pracowników, którzy do tej pory przebywali w hali – część z nich potrzebuje natomiast miejsc do pracy biurowej czy kontroli pracujących maszyn i pojazdów sprzed ekranu komputera. Co więcej, w przypadku nowoczesnych, dobrze wyeksponowanych obiektów, coraz więcej firm rozważa przenoszenie tam nie tylko pracowników bezpośrednio odpowiedzialnych za logistykę czy produkcję, ale też innych, typowo „biurowych” działów. Taki budynek staje się reprezentacyjną siedzibą, wokół której zorganizowana jest całość firmowych operacji, a w dodatku nie pojawią się np. problemy z parkowaniem.
W budynkach, które realizujemy w ramach GLP Design Standard, np. w okolicach Warszawy czy w Lędzinach na Górnym Śląsku, jesteśmy w stanie stworzyć wygodne i w pełni ekologiczne zaplecze biurowe. Oprócz rozwiązań technicznych godnych biurowców klasy A, nasze biura mogą posiadać np. wysokie przeszklenia zapewniające doskonałe doświetlenie naturalnym światłem czy zielone strefy relaksu na terenie parku. Stawiamy na jakość materiałów wykończeniowych, ochronę akustyczną przewyższającą wymagania polskich norm, a także wydajną wentylację, co zwiększa codzienny komfort użytkowników oraz ich bezpieczeństwo w dzisiejszych czasach.

SpaceFactory realizując projekty na rzecz swoich klientów – inwestorów nieruchomościowych oraz najemców parków magazynowych, dostarcza każdego roku kilkadziesiąt, różnej wielkości sekcji biurowych w ramach budynków magazynowych. W każdym tego typu projekcie uczestniczymy od momentu zdefiniowania potrzeb przez zamawiającego, poprzez fazę opracowywania kolejnych koncepcji, optymalizację rozwiązań, fazę projektową z procedurami urzędowymi, dobór materiałów wykończeniowych, fizyczną realizację robót budowlanych, po przekazanie powierzchni użytkownikowi.
Na przestrzeni lat dosyć znacząco zmieniło się podejście użytkowników do standardu pomieszczeń biurowych towarzyszących powierzchni magazynowej. Było ku temu szereg powodów. Na wczesnym etapie rozwoju sektora magazynowego rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, czyli pod koniec lat dziewięćdziesiątych i początku lat dwutysięcznych XX w., operacje biznesowe realizowane były najczęściej poprzez biura centralne zlokalizowane w typowych budynkach biurowych, a nieliczne i działające wówczas na niewielką skalę magazyny nie generowały zapotrzebowania na rozbudowane jednostki biurowe. Dodatkowo, w tamtym okresie funkcja biur przymagazynowych ograniczała się najczęściej do roli pomieszczeń służących w największym stopniu obsłudze samego magazynu.
Z czasem, razem ze wzrostem wolumenu operacji magazynowych, biura przymagazynowe przejęły dodatkowe funkcjonalności takie jak: rola biura regionalnego, pomieszczenia specjalistyczne generujące wartość dodaną np. funkcje laboratoriów, showroom’ów czy studia fotograficznego lub skanowania trójwymiarowego na potrzeby e-commerce itp. Wiąże się to z kolei zarówno z powiększaniem się samych jednostek biurowych, które zdarza się iż przybierają postać biurowców dobudowywanych do magazynów, ale i z dużo większym zróżnicowaniem funkcji pomieszczeń biurowych, a przez to rodzajów i jakości stosowanych materiałów budowlanych czy wykończeniowych. Standard biur przymagazynowych powiązany jest więc wprost z pełnioną przez nie funkcją.
Użytkownicy przymagazynowych powierzchni biurowych coraz większą uwagę przywiązują do wyboru materiałów wykończeniowych, sposobu aranżacji przestrzeni oraz otoczenia zewnętrznego biur. Szklane ścianki działowe, floorboxy, klimatyzacja, wysokiej jakości wyposażenie meblowe, estetycznie zagospodarowane tereny zielone, elementy dedykowanej małej architektury, jakkolwiek nie są standardem rynkowym w biurach przymagazynowych, to nie są już traktowane jak kosztowna fanaberia.