Potencjalne kierunki rozwoju krakowskiego rynku magazynowego

Północ, południe, wschód, a może jednak zachód? Który z tych kierunków wydaje się najbardziej korzystny dla rozwoju rynku nieruchomości magazynowych w Krakowie?

Obecnie Kraków jest jednym z mniejszych rynków logistycznych w Polsce. Charakteryzuje się niską dostępnością terenów inwestycyjnych ze względu na ukształtowanie powierzchni i rozdrobnioną strukturę właścicielską. Z tego względu to rynek z relatywnie wysokimi stawkami czynszów i ograniczoną dostępnością. Dodatkowo przez lata wewnętrzny popyt generowany był głównie przez rozwój lokalnych producentów i dystrybutorów.

Pomimo wyzwań związanych z dostępnością gruntów w Krakowie, w ostatnich pięciu latach, całkowite zasoby rynku powiększyły się o niemal 260%. Przełomowy może okazać się rok 2021, który będzie rekordowy (w porównaniu do ostatnich 4 lat) pod względem dostarczonej powierzchni.

Strefy magazynowe

Analizując lokalizacyjnie, Kraków możemy podzielić go na kilka stref magazynowych. Największe skupisko obiektów logistycznych znajduje się na południowy-zachód od miasta w gminie Skawina. Następnie możemy wymienić ważną lokalizację, jaką jest Modliniczka w okolicach lotniska. Natomiast na wschód od Krakowa prężnie rozwija się subrynek w Kokotowie i dalej w Targowisku. Jednym z najstarszych subrynków z obiektami B-klasowymi i SBU są Rybitwy w granicach miasta. Nową perspektywiczną lokalizacją logistyczno-produkcyjną, dzięki ukończeniu wschodniej obwodnicy miasta na odcinku S7, staje się Nowa Huta.
Skawina, zlokalizowana na południowy-zachód od centrum Krakowa, posiada długie tradycje przemysłowe. Podrynek ten został zdominowany przez operatorów logistycznych i dystrybutorów. Natomiast położona na północny-zachód od Krakowa Modlniczka charakteryzuje się obiektami w formule BTO i BTS. Na uwagę w województwie zasługują także nowe, wschodzące lokalizacje magazynowe takie jak Brzesko i Tarnów. Niemniej według najnowszej analizy rynku nieruchomości magazynowych przygotowanych przez firmę AXI IMMO w raporcie „Polski Rynek Magazynowy w I kwartale 2021 r.” dowiadujemy się, że Kraków to dziewiąty co do wielkości rynek magazynowy w Polsce oferujący ponad 0,5 mln mkw. powierzchni. Oddanie do użytku trzech inwestycji o powierzchni 62 000 mkw. w całym 2020 roku sklasyfikowało go niemal na końcu wśród analizowanych regionów logistycznych w Polsce. Sytuacji tej nie poprawiły wyniki nowej podaży w pierwszym kwartale 2021 roku, gdyż w analizowanym okresie nie oddano żadnej nowej inwestycji. Barierą, która od lat skutecznie ogranicza budowę nowych obiektów o charakterze przemysłowo-logistycznym, jest ograniczona liczba gruntów w mieście i jego granicach. Dodatkowo rozwój rynku jest do pewnego stopnia hamowany przez bliskość Górnego Śląska oddalonego zaledwie 100 km na zachód, czyli drugiego największego rynku logistycznego w Polsce.

Nowe inwestycje

Impas z brakiem powierzchni magazynowej w ostatnich pięciu latach został przerwany i na krakowskim rynku obserwowaliśmy dynamiczną podaż. Deweloperzy tj. 7R, GLP czy Panattoni wspierani przez lokalnych inwestorów, jak BIK czy Witek oddali do użytkowania ok. 412 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, która pozwoliła na wzrost całkowitych zasobów magazynowych Krakowa o 260%. Punktem zwrotnym dla lokalnego rynku była końcówka 2018 roku i pierwsze półrocze 2019 roku, kiedy oddano do użytku park logistyczny 7R Park Kraków w Kokotowie o powierzchni 180 000 mkw. Inwestycja położona ok. 15 km. od centrum Krakowa wskazała niejako potencjalny wschodni kierunek dalszego rozwoju tkanki magazynowej na tym rynku. Dodatkowo strefy Kokotowa i Targowiska stanowią doskonałą alternatywę dla starszych magazynów na przykład na Rybitwach, m.in. przez niższe w porównaniu do magazynów miejskich czynsze. Natomiast najemcy zainteresowani obsługą zarówno Krakowa, jak i Rzeszowa mogą zdecydować się na ofertę Brzeska czy Tarnowa, które w ostatnich latach cieszyły się dużym zainteresowaniem zwłaszcza wśród najemców produkcyjnych m.in. przez wzgląd na dużą dostępność wykwalifikowanych pracowników.
Na zakończenie 2020 roku na krakowskim rynku magazynowym znajdowało się 53 000 mkw. powierzchni w budowie, które stanowiły ok. 9,5% jego całkowitych zasobów. Sytuacja ta poprawiła się na koniec I kw. 2021 roku, w trakcie realizacji było dodatkowe 96 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Duże znaczenie dla rozwoju lokalnego rynku ma planowane ukończenie inwestycji infrastrukturalnych jak na przykład północnej części obwodnicy Krakowa czy projektu Nowej Huty Przyszłości i hubu logistyczno-przemysłowego „Ruszcza”, które potencjalnie otworzy również północ miasta na kolejne, nowe projekty magazynowe. Wśród największych obecnie realizowanych inwestycji znajdują się kolejny etap parku logistycznego 7R Park Kraków-Kokotów o wielkości 33 000 mkw. oraz dwa centra dystrybucyjne Panattoni tj. Panattoni Kraków East II Targowisko, 18 600 mkw. i Panattoni Kraków West Skawina, 17 600 mkw. Dołączenie wymienionych obiektów zwiększy całkowite zasoby Krakowa o 13%, co przy wysokim poziomie absorpcji może zachęcić kolejnych deweloperów do startu nowych inwestycji. Według naszych szacunków w grudniu 2021 roku lokalny rynek magazynowy powinien przekroczyć 700 000 mkw. nowoczesnej powierzchni, wliczając w to planowane projekty.

Rynek krakowski 2020/2021

Całkowity wolumen transakcji najmu powierzchni magazynowej w Krakowie w 2020 roku wyniósł 137 000 mkw. (+82% r/r). Wśród trzech największych transakcji zanotowanych na rynku znalazły się dwie transakcje z IV kw. 2020 roku, czyli nowa umowa z poufnym najemcą na 13 000 mkw. w 7R Park Kraków (Kokotów) oraz wejście na 9200 mkw. operatora logistycznego firmy Keniq do Panattoni Kraków East II Targowisko. Podium domyka transakcja firmy Inpost, która zajęła 9100 mkw. w Panattoni City Logistics Kraków I. Natomiast na zakończenie I kw. 2021 roku całkowity popyt wyniósł jedynie 15 000 mkw. Wynik ten jednak nie powinien dziwić, ponieważ niska aktywność najemców spowodowana jest ograniczoną w ostatnich miesiącach podażą, która na w koniec marca 2021 roku spowodowała spadek stopy pustostanów do poziomu 3%.
Co ciekawe wartość ta jest najniższym wynikiem od prawie 5 lat. Obecnie na krakowskim rynku dostępne od ręki pozostaje ok. 16 000 mkw. powierzchni, przy czym średnia krajowa to 6,4%. Stabilna sytuacja pozwala na utrzymanie stawek bazowych w granicach 3,40-3,60 EUR/mkw. Specyfika krakowskiego rynku polega na obsługiwaniu przede wszystkim lokalnych przedsiębiorstw głównie z sektorów logistyki, e-commerce, produkcji, sieci handlowych i szeroko rozumianego sektora budowlanego/DIY. Niemniej największy udział w popycie w 2020 roku wygenerowały firmy logistyczne (70%), a zaraz z nimi uplasowały się firmy z sektora e-commerce oraz firmy produkcyjne.

Na południe

Na lokalnym rynku znajduje się również grupa klientów zainteresowanych obiektami magazynowymi na południe od Krakowa na przykład w okolicach Nowego Sącza lub Nowego Targu. Jednak w tych lokalizacjach, zaczynając od Myślenic, największą trudnością jest ukształtowanie terenu i koszty związane z odpowiednim przygotowaniem gruntu pod inwestycję. Oczywiście znajdują się tam i niewykluczone, że w najbliższej przyszłości powstanie w tych okolicach nowa tkanka obiektów przemysłowo-logistycznych, jednak w przeważającej większości jako inwestycje prywatne. Średniej wielkości lub duże huby dystrybucyjne obarczone zostałyby bardzo wysokim czynszem, co nie zachęca zarówno deweloperów, jak i po poznaniu tych faktów najemców do podjęcia kroków w kierunku budowy hal magazynowych na południe od Krakowa.

Inwestorzy zagraniczni

Kraków co jakiś czas przyciąga również uwagę zagranicznych inwestorów poszukujących dobrej jakości aktywów magazynowych. W ostatnim roku odnotowano dwie transakcje w sektorze logistycznym. Pierwszą była sprzedaż wybudowanego przez firmy 7R i Hillwood budynku typu built-to-suit w ramach centrum logistycznego 7R Park Kraków (41 000 mkw.) do funduszu zarządzanego przez GLL Real Estate Partners. Druga transakcja dotyczyła parku logistycznego zlokalizowanego w podkrakowskiej Modlniczce. Nabywcą, wycofującej swoje aktywa z regionu Europy Środkowo-Wschodniej firmy Goodman Group, została spółka GLP Group. W ramach zakupu portfela nieruchomości nowy właściciel nabył prawa m.in. do parku logistycznego Goodman Kraków Airport Logistics Centre (115 500 mkw.). Finalizacja transakcji odbyła się w III kw. 2020 roku, po orzeczeniu przez organy regulacyjne. Na uwadze należy również mieć fakt, że w popularnym ostatnio modelu finansowania nowych obiektów magazynowych tzw. modelu forward funding inwestorzy zainteresowani rozwojem w województwie małopolskim mogą skorzystać z oferty 26 Stref Aktywności Gospodarczej, a także Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Krakowskiego Parku Technologicznego.

KOMENTARZE

Rynek krakowski cały czas podnosi swoje notowania i pomimo wielu utrudnień jak np. ograniczona podaż gruntów, skutkująca ich relatywnie wysokimi cenami, goni „Wielką Piątkę”. Kraków to drugie co do wielkości miasto w Polsce pod względem obszaru, jak i liczby mieszkańców i powinno posiadać własne zaplecze magazynowe. Dlatego cieszę się, że możemy w tym wyścigu wspierać region. Panattoni jako jeden z pierwszych deweloperów w branży powierzchni produkcyjno-magazynowych dostrzegł potencjał Krakowa i jego okolicznych gmin. Naszą skuteczność potwierdzają dotychczasowe realizacje – cztery parki o łącznej powierzchni ponad 100 000 mkw. W budowie mamy 60 000 mkw. w ramach takich inwestycji jak: Kraków City Logistics I, City Logistics Kraków Airport – niedawno ogłoszonej inwestycji, w której będą powstawać nowoczesne Paczkomaty® InPost oraz kolejne 30 000 mkw. mamy w planach. Do rynku krakowskiego podchodzimy kompleksowo, dostarczając tu zarówno powierzchnię w ramach centrów dystrybucyjnych o charakterze multi-tenant, jak i wspomnianym już formacie City Logistics Parks, który służy serwisowej obsłudze miasta, ale i może stanowić platformę naukowo-technologiczną. Wykorzystujemy również potencjał infrastruktury Krakowa chociażby w postaci lotniska, dostarczając format Airport Parks. Dzięki temu dajemy gwarancję zarówno inwestorom, jak i najemcom na obecność w trudnodostępnych lokalizacjach, a nasze parki pozwalają rozwinąć skrzyła wielu podmiotom.

Pomimo bliskiego sąsiedztwa stale rosnącego rynku górnośląskiego, Małopolska ma sporo do zaoferowania firmom, które poszukują nowoczesnych obiektów logistycznych. Zauważalny w ostatnich latach wzrost podaży sprawia, że w Krakowie i okolicach do dyspozycji najemców jest już ponad pół miliona metrów kwadratowych powierzchni magazynowej. To rynek, który co prawda nie notuje tak spektakularnych wzrostów jak np. Polska Centralna, ale rozwija się swoim stabilnym tempem. Autostrada A4 oraz coraz dogodniejsza komunikacja w kierunku północ-południe sprawiają, że Kraków i okolice to dobra lokalizacja nie tylko dla firm logistycznych, ale też producentów, którzy dystrybuują swoje towary do naszych południowych sąsiadów czy na Ukrainę. Atutem jest też oczywiście łatwy dostęp do ponad milionowego rynku zbytu, jakim jest cała aglomeracja, a także lokalnych specjalistów na rynku pracy zasilanym przez krakowskie uczelnie. Dlatego wśród użytkowników tutejszych budynków, takich jak GLP Kraków Airport Logistics Centre, są też sieci spożywcze, firmy z branży automotive oraz farmaceutycznej czy zajmujące się lekką produkcją.

Jako 7R dostarczyliśmy w regionie krakowskim ponad 214 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co na obecna chwilę stanowi 38% całkowitego zasobu powierzchni magazynowej Krakowa, tj. 560 000 mkw. (wg raportu Cushman&Wakefield z IV Q 2020.). To wciąż za mało. Ten region cieszy się wyjątkową popularnością, nie tylko przez wzgląd na doskonałą lokalizację, dostęp do wykwalifikowanych pracowników, czy wysoką jakość życia i atrakcyjność miasta dla jego mieszkańców, ale i niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów.
Potencjał rozwoju runku magazynowego jest niestety mocno ograniczony przez brak podaży gruntów inwestycyjnych oraz niewystarczające inwestycje w infrastrukturę drogową. O trafiające na rynek obrotu nieruchomościami „brownfieldy” rywalizują deweloperzy mieszkaniowi oraz segment biurowy i retail. Naturalnym więc procesem, który w Krakowie postępuje już od lat, jest wyprowadzenie logistyki poza obręb miasta, na czym zyskują miejscowości ościenne. Zapewne w najbliższych latach promień inwestycji będzie wykraczał poza znaną Wieliczkę, Skawinę czy Balice. W mojej opinii najemcy wielkopowierzchniowych magazynów zdecydują się lokować swoje operacje właśnie poza administracyjnymi granicami Krakowa. Miasto pozostanie doskonałą, lecz ekskluzywną lokalizacją dla projektów magazynów miejskich, takich jak 7R City Flex Last Mile Logistic, w których mniejsze moduły zaspokoją potrzeby logistyki just in time. Tu musimy jednak pamiętać, że wysokie ceny gruntów, materiałów oraz samego procesu budowalnego, wraz z nakładami inwestycyjnymi, przekładają się na wyższe stawki najmu, w przeliczeniu na metr kwadratowy.