Bariery dla nowej podaży

Wraz z rosnącym popytem na nieruchomości logistyczne rosną bariery dla nowej podaży. Szacuje się, że od pierwszego kwartału 2021 r. koszty odtworzenia w Europie wzrosły o 8-10% rok do roku. W ciągu ostatnich 12-18 miesięcy koszt nabycia gruntów wzrósł o około 10-15%, a na głównych rynkach Europy Zachodniej o 50-100%. W najbliższym czasie coraz większym wyzwaniem będzie także niedobór gruntów, szczególnie w głównych ośrodkach konsumpcyjnych. To wnioski z raportu przygotowanego przez Dział Badań Prologis.

Zdaniem analityków w ciągu najbliższej dekady w większości lokalizacji nie uda się zaspokoić popytu na powierzchnie logistyczne. Rosnące wymagania budowlane, bariery dla nowej podaży zarówno geograficzne (brak gruntów), ekonomiczne (rosnące koszty odtworzenia), jak i administracyjne (coraz trudniejsze, droższe i bardziej pracochłonne procedury wydawania pozwoleń budowlanych i planistycznych), a także pogłębiające się zróżnicowanie między nieruchomościami – to zmiany, które wpływać będą na nową podaż.
– Nasz raport wskazuje na znaczne bariery dla nowej podaży w Europie, które rosną wraz z popytem. Jednocześnie te wymagające warunki rynkowe tworzą nowe możliwości dla deweloperów, którzy priorytetowo traktują dostarczanie wartości dodanej do nieruchomości, zapewniając m.in. rozwiązania z zakresu ochrony środowiska i wsparcie w pozyskiwaniu i utrzymaniu pracowników – mówi Dirk Sosef, Vice President, Research & Strategy, Prologis.
Współczesne obiekty podnoszą swoją wydajność operacyjną dzięki lokalizacji, funkcjonalności i zastosowaniu ekologicznych rozwiązań. Lokalizacja nadal jest najważniejsza, rośnie jednak znaczenie zastosowania rozwiązań, które poprawiają produktywność, zwiększają komfort pracy i stopień wykorzystania nowoczesnych technologii. Wdrożenia te podnoszą koszt budowy. Z drugiej strony nowe regulacje prawne mogą utrudniać inwestycje w określonych lokalizacjach. W takiej sytuacji budynki, które powstały w duchu zrównoważonego budownictwa i wyposażone są w ekologiczne rozwiązania, pomagają najemcom i właścicielom nieruchomości w dostosowaniu się do zmian prawnych. Jednocześnie starzenie się obiektów skutecznie zmniejsza skalę konkurencyjnej podaży i napędza potrzebę budowy obiektów zastępczych.
Wskazane trendy wpływają na zmniejszenie wrażliwości na cenę wśród najemców – dotyczy to budynków w dobrych lokalizacjach lub oferujących najnowsze rozwiązania konstrukcyjne. To sprawia, że czynsze w nich rosną. Zdaniem analityków Prologis zmiany po stronie popytu prawdopodobnie zintensyfikują ten trend, ponieważ rozwój e-fulfillmentu oraz potrzeba szybkiego uzupełniania zapasów powodują wzrost popytu w rejonie centrów miast, gdzie występuje niedobór nieruchomości logistycznych. A ewolucja w zakresie budynków przygotowanych na to, co przyniesie przyszłość ogranicza nową podaż, tym szybciej im bardziej rosną koszty budowy, a starzejące się budynki zwiększają popyt na powierzchnie klasy A.

Rosnące bariery dla podaży

Z raportu wynika, że spada podaż dobrze zlokalizowanych gruntów przemysłowych. W większości gęsto zaludnionych obszarów zasoby gruntów w strefach przemysłowych kurczą się, co jest spowodowane przeznaczaniem ich na inne cele. Zmieniła się też główna funkcja budynków magazynowych – z przechowywania produktów na ich przepływ, co także wpłynęło na podaż. Magazyny są obecnie większe i wymagają większych działek w relacji do powierzchni budynku, co jeszcze bardziej utrudnia znalezienie odpowiedniego gruntu. W USA obiekty budowane od 2000 roku są o 55% większe i wymagają działek średnio o 66% większych od nieruchomości budowanych w latach 80. i 90. ubiegłego wieku.[1] Wyzwanie to dodatkowo potęguje fakt, że centra logistyczne wymagają dostępu do odpowiedniej infrastruktury.
Brak dostępności gruntów, ograniczenia regulacyjne i ekspansja mieszkańców poza centra miast sprawiły, że rośnie dystans między nową a istniejącą podażą obiektów logistycznych. Jak zauważają analitycy Prologis odległe podrynki są obecnie testowane w USA głównie ze względu na brak gruntów na kluczowych rynkach lub na niedobór pracowników. Większe odległości mogą być poważnym wyzwaniem dla użytkowników powierzchni logistycznych, którym zależy na spełnianiu oczekiwań klientów w zakresie szybkości dostaw. Wpływa to również na koszty transportu, które stanowią około 50% kosztów łańcucha dostaw (w porównaniu z zaledwie 5% w przypadku kosztów nieruchomości logistycznych).[2] Rosnące odległości dzielące obiekty logistyczne od centrów miast izolują istniejące nieruchomości od nowej podaży. Mogą też prowadzić do powstawania lokalizacji z wartością dodaną– szczególnie w sytuacji, gdy rośnie zapotrzebowanie na dostawy w ramach ostatniej mili.
Nowej podaży nie zwiększają znacząco konwersje handlu detalicznego na logistykę. Niektórzy właściciele obiektów handlowych rozważają przekształcenie ich na centra dystrybucyjne. Jednak Dział Badań Prologis przewiduje, że liczba zakończonych powodzeniem konwersji będzie ograniczona. Istnieje kilka przyczyn takiego stanu rzeczy:

• ekonomiczne – w tym obecność lepszych funkcji dla obiektu, np. mieszkalnictwo, jak również wysokie koszty w stosunku do lokalnie konkurencyjnych alternatywnych podrynków logistycznych;
• administracyjne – w tym restrykcyjne plany zagospodarowania przestrzennego i procesy uzyskiwania pozwoleń na budowę; sprzeciw społeczności lokalnych; obawy związane ze zmianami w zakresie zagospodarowania przestrzennego, w tym postrzegana utrata dochodów z tytułu podatku od sprzedaży;
• fizyczne – w tym niska rekonfigurowalność istniejących obiektów; nieefektywne zagospodarowanie / nieelastyczna geometria działek; zbyt mała wielkość działek, a tym samym niedostosowanie do charakteru budynków logistycznych;
• prawne – w tym umowy o służebności wzajemnej; ograniczenia wynikające ze współnajmu; wielostronne negocjacje, uniemożliwiające lub wydłużające proces konwersji na potrzeby logistyki.

Analitycy Prologis szacują, że w Stanach Zjednoczonych w ciągu najbliższej dekady w powierzchnie logistyczne przekształcone zostanie łącznie 5-10 tys. mkw. powierzchni detalicznych, co stanowi mniej niż 3% typowej rocznej nowej podaży powierzchni logistycznej.[3]
Rozwój nieruchomości logistycznych utrudniają rosnące koszty gruntów i budowy. W ostatniej dekadzie koszty odtworzeniowe przewyższały inflację wskutek wzrostu cen gruntów, materiałów budowlanych i kosztów pracy. W USA wzrost cen gruntów jest szczególnie widoczny na rynkach nadmorskich i wewnętrznych podrynkach gęsto zaludnionych metropolii. Rosną też koszty materiałów budowlanych. Wzrost ten znacząco przyspieszył w pandemii, gdy uwidoczniły się wąskie gardła w łańcuchach dostaw, a popyt szybko rósł. Ceny stali w Stanach Zjednoczonych potroiły się w ciągu ostatniego roku, a w Europie, Chinach i Brazylii – podwoiły.[4] Ponadto wzrosły płace – wciąż pozostają na wysokim poziomie, częściowo ze względu na utrzymujący się od kilku lat niedobór pracowników budowlanych. Wraz z popytem rosły też ceny usług generalnych wykonawców. W ciągu ostatniej dekady czas między rozpoczęciem prac a zakończeniem budowy wydłużył się o 2-3 miesiące, czyli o 20%. To również podniosło koszty inwestycji.[5] Dział Badań Prologis szacuje, że w ciągu ostatnich pięciu lat koszty odtworzenia wzrosły o prawie 60%, a od początku roku 2021 wzrost ten wyniósł już 15%.[6]
Na całym świecie powstają coraz to nowe bariery regulacyjne dla budowy nowych obiektów logistycznych. To sprawia, że wydłuża się czas przygotowania inwestycji. Na przykład w Holandii liczba pozwoleń na budowę obiektów logistycznych spadła o ponad 30% w ciągu 9 lat.[7] Jednocześnie pandemia uwypukliła kluczową rolę, jaką logistyka odgrywa w funkcjonowaniu społeczeństwa. Ten trend potęgują ograniczone zasoby samorządów lokalnych, jak również zwiększone wymagania środowiskowe, wydłużające proces uzyskania pozwolenia na budowę.
W Unii Europejskiej czas realizacji przedsięwzięć wymagających zmiany planu zagospodarowania przestrzennego jest mniej więcej dwukrotnie dłuższy niż w przypadku projektów zlokalizowanych w wyznaczonych strefach przemysłowych [8] – podobnie wygląda to na głównych rynkach USA.

Wyższe wymagania budowlane i koszty budowy

Rozwój e-commerce wymusił na firmach potrzebę obecności jak najbliżej klientów końcowych. Jest to trwały trend, który w przyszłości może się nasilać. Aby skrócić czas dostaw, firmy muszą zmniejszyć swój dystans do konsumenta, co wymaga rozbudowy sieci nawet w obrębie pojedynczego obszaru metropolitalnego – a to z kolei zmusza do poszukiwania nowych lokalizacji. W przypadku obsługi ostatniej mili funkcjonalność budynku jest drugorzędna w stosunku do lokalizacji – co oznacza, że może rosnąć popyt nawet na mniej nowoczesne budynki. Ta zmiana zwiększyła więc wartość mniej funkcjonalnych obiektów logistycznych położonych w pobliżu klientów końcowych.
Rozwój na obszarach o wysokiej dostępności gruntów może być hamowany przez niedobór pracowników. A niedobór pracowników w logistyce pogłębia się z trzech powodów. Po pierwsze, rozwija się e-fulfillment, który wymaga około trzykrotnie większego nakładu pracy niż tradycyjne operacje magazynowe – przy wskaźnikach rotacji ok. cztery razy wyższych niż przy innych zastosowaniach.[9] Po drugie, zaawansowane funkcje i technologie magazynowe wymagają lepiej wykwalifikowanych pracowników, na przykład inżynierów zajmujących się automatyzacją. Po trzecie, gęsto zaludnione podrynki, które oferują odpowiednie zasoby wykwalifikowanych pracowników, mają zazwyczaj niewielką dostępność gruntów na potrzeby logistyki. Ponieważ grunty są bardziej dostępne na mniej zaludnionych obszarach, koncentracja na nich centrów logistycznych może wyczerpać podaż pracowników i ograniczyć możliwość zapewniania dalszej nowej podaży.
Budynki muszą być przyjazne pracownikom. Realizowane w obiektach logistycznych usługi o zwiększonej wartości dodanej spowodowały, że pracownicy stali się cennym, a przy tym rzadkim zasobem. Zdrowe i przyjazne środowisko pracy daje dziś pracodawcom przewagę w zakresie przyciągania i retencji pracowników. Pandemia dodatkowo przyspieszyła ten trend. Coraz bardziej popularne stają się funkcjonalności poprawiające samopoczucie pracowników w magazynach, w tym np. budynki wykonane zgodnie ze standardem WELL. Certyfikacja budynku w ramach WELL jest dowodem spełnienia przez obiekt licznych wymagań w takich obszarach jak jakość powietrza, wody, oświetlenia i temperatury w pomieszczeniach, a także zapewnienia dodatkowych udogodnień dla pracowników oraz dbałości o ich dobre samopoczucie fizyczne i psychiczne. Wszystko to może poprawiać wydajność operacyjną oraz efektywność kosztową dla klientów i zapewniać wyróżnienie na tle konkurencji.
Nowe projekty powinny uwzględniać nowe technologie. Jak zaznacza Dział Badań Prologis, nowoczesne technologie pozwalają użytkownikom logistyki na optymalizację powierzchni oraz otwarcie się na nowe lokalizacje w pobliżu konsumenta końcowego.
Większość nowoczesnych obiektów spełnia już wymagania do wdrożenia automatyzacji, lecz warto dodawać do nich kolejne funkcje, które sprawią, że dalsza automatyzacja będzie łatwiejsza. Zwiększona moc zasilania, dodatkowa przestrzeń do ładowania urządzeń, dostęp do szybkiego przesyłu danych, wysoka jakość posadzki, wzmocniona konstrukcja dachu i większa wysokość w świetle pozwalają na wykorzystanie technologii, które poprawiają warunki pracy, efektywność operacji oraz zarządzanie ryzykiem. Inwestycje te sprzyjają tworzeniu wartości wykraczającej poza ściany magazynu. Ponadto budynki gotowe na automatyzację mają szansę powstawać w lepszych lokalizacjach, wszędzie tam, gdzie przeszkodą są koszty i dostępność siły roboczej – jak centra miast w przypadku dostaw na ostatniej mili.
Konsumenci, inwestorzy oraz użytkownicy logistyki przykładają coraz większą wagę do zrównoważonego rozwoju. To rodzi potrzebę włączania praktyk ESG (zaangażowania w ekologię, rozwój społeczny i etyczne prowadzenie biznesu) także do łańcuchów dostaw, a skuteczna realizacja celów z tego zakresu to nowy wyróżnik nieruchomości logistycznych. Wśród elementów, które pomagają osiągnąć cele ESG, jest m.in. wykorzystanie odnawialnych źródeł energii, oferowanie energooszczędnego oświetlenia, zapewnienie miejsc do ładowania pojazdów elektrycznych czy akredytacja budynków certyfikatami środowiskowymi.

Większe zróżnicowanie między nieruchomościami logistycznymi

Zróżnicowanie między budynkami objawia się w dwóch obszarach: lokalizacyjnym i funkcjonalnym, czyli tych samych co w przypadku starzenia się obiektów. Lokalizacja jest kluczowa dla operacji e-fulfillment i szybkiego uzupełniania zapasów. Obiekty znajdujące się blisko konsumentów końcowych są zwykle starsze i mniej funkcjonalne, lecz oferują coraz większe możliwości generowania przychodów w miarę wzrostu oczekiwań dotyczących szybkości usług.
Jednocześnie starzenie się zwiększa zapotrzebowanie na obiekty zastępcze. W przypadku operacji wymagających wysokiej przepustowości funkcje obecne w obiektach logistycznych mogą poprawiać efektywność i korzystnie wpływać na koszty. Wyraźne zmiany w nawykach konsumentów, potrzebach pracowników i wdrożeniach technologii zwiększyły korzyści płynące z zabezpieczenia nieruchomości najlepiej przystosowanych do obsługi łańcuchów dostaw przyszłości. W tym samym czasie niedobory powierzchni wpłynęły na większą zajętość i wyższe stawki czynszów szerokiej gamy obiektów logistycznych.
Niedobory podaży najprawdopodobniej utrzymają się w wielu lokalizacjach z kilku przyczyn. Dobrze zlokalizowane nieruchomości są odizolowane od nowej podaży, bariery w podaży nadal rosną a budynki przygotowane na to, co przyniesie przyszłość wymagają podwyższonych stawek czynszu w celu zrekompensowania rosnących kosztów odtworzeniowych. O ile wzrost wartości dobrze zlokalizowanych i dobrze zaprojektowanych obiektów uzasadnia bardziej kreatywne rozwiązania, jak wielopiętrowe budynki na nowych rynkach czy konwersje z innych typów nieruchomości, to zmiany strukturalne w branży nieruchomości logistycznych będą prawdopodobnie nadal ograniczać nową podaż, która mogłaby zaspokoić potrzeby użytkowników w łańcuchach dostaw w przyszłości.

Oprac. MW
na podstawie raportu: „Co rządzi podażą w nieruchomościach logistycznych?”, Prologis Research, czerwiec 2021

1 Prologis Research
2 A.T. Kearney, Prologis Research
3 Prologis Research
4 https://www.spglobal.com/platts/en/market-insights/blogs/metals/042721-globalsteel-price-rally-iron-ore-iodex-all-time-high-china-stimulus
5 Prologis Research
6 Prologis Research
7 Holenderski Urząd Statystyczny
8 Komisja Europejska, Urban Access Regulations, Prologis Research
9 Prologis Research, oficjalne dane poszczególnych podmiotów

KOMENTARZE

Od wielu kwartałów obserwujemy niesłabnący popyt na powierzchnie magazynowe zarówno te duże, położone poza granicami administracyjnymi miast, jak i mniejsze zlokalizowane blisko centrów aglomeracji. Naturalnym następstwem takiej sytuacji jest rosnące zapotrzebowanie na atrakcyjne grunty, które odpowiednio wcześniej zabezpieczone pozwolą na realizację inwestycji zgodnych z oczekiwaniami klientów. W Polsce mamy nadal dużą dostępność dobrze zlokalizowanych gruntów, które mogą być wykorzystane pod budowę parków logistycznych. Ponadto wciąż jesteśmy na etapie rozbudowy infrastruktury drogowej, co, jak pokazały także ostatnie lata, przyczynia się do otwierania nowych rynków tzw. wschodzących, gdzie również powstają magazyny.
Pewnym wyzwaniem może być dostępność i koszt zakupu działek miejskich, na których możliwa byłaby budowa magazynów obsługujących dynamicznie rozwijającą się logistykę miejską. Działki miejskie, ze względu na swoją atrakcyjność dla firm z różnych sektorów rynku nieruchomości – nie tylko komercyjnych, ale także w dużej mierze mieszkaniowych, zawsze były droższe niż te poza granicami aglomeracji. Trendem zauważalnym od pewnego czasu w Europie jest realizacja coraz większej liczby inwestycji typu brownfield, czyli kupno już wcześniej zagospodarowanych terenów np. poprzemysłowych i ich rewitalizacja poprzez przystosowanie do wymagań nowej działalności. Z kolei ostatnie półtora roku i pandemia COVID-19, które wymusiły zmiany na rynku handlowym, przyczyniły się do tego, że coraz częściej pojawiają się projekty zagospodarowania z przeznaczeniem na centra dystrybucyjne powierzchni np. po parkach handlowych czy dużych sklepach handlu hurtowego.
W Polsce mimo utrzymującego się wysokiego popytu i podaży nadal mamy spore braki w powierzchniach magazynowych – na jednego mieszkańca przypada około 0,5 mkw. a w Niemczech – około 1 mkw. By osiągnąć taki wynik, przy tempie rozwoju rynku magazynowego z 2020 roku, czyli 2 mln mkw. mamy potencjał wzrostowy na kolejne 10 lat. To bardzo dobra perspektywa, zważywszy, że nasza gospodarka dynamicznie się rozwija, a w szczególności w sektorze powierzchni magazynowych i przemysłowych.

Podaż i popyt są nam wszystkimi doskonale znane, ale aby móc o nich napisać, pozwolę sobie przytoczyć za „Encyklopedią Zarządzania” czym właściwie jest podaż. „W długim czasie jest funkcją zasobów naturalnych, zainstalowanego kapitału trwałego w postaci maszyn i urządzeń oraz . Dlatego też mówimy, że jest ograniczona przez zasoby. O podaży jaką mogą zaoferować przedsiębiorstwa, decydują zasoby i technologia będące w ich posiadaniu (J.Sloman 2001, s. 16).W średnim czasie wielkość podaży jest uzależniona od zdolności produkcyjnej poszczególnych zakładów wytwórczych (istniejąca moc produkcyjna maszyn i urządzeń).Natomiast w bardzo krótkim okresie podaż jest określona istniejącymi zapasami wyprodukowanych towarów (B.Oyrzanowski 1995, s. 47).”
Podążając tym tropem, faktycznie rynek nieruchomości przemysłowych, szczególnie w Polsce, znajduje się w ciekawym momencie swojego cyklu koniunkturalnego. Patrząc z krótkiej perspektywy czasowej, na większości rynków powierzchni „na już”, szczególnie tej powyżej 20 000 mkw., praktycznie nie ma. Tu więc chwilowo wstąpią braki, ale z perspektywy średniego okresu należy już dziś wspomnieć o wielu rozpoczętych inwestycjach, także spekulacyjnych, co powinno uspokoić stronę podażową rynku. Potwierdzeniem tej tezy wydaje się największa w historii polskiego rynku będąca w budowie ilość powierzchni magazynowej (szacuje się, że w pierwszym półroczu mamy w budowie około 3,3 mln mkw.). Tu co prawda pojawia się pytanie o podaż usług budowlanych i w średnim okresie to ona może spowodować zmianę trendu. Wreszcie spojrzenie w odległą przyszłość, dla rynku polskiego też wydaje się raczej pozytywne. W związku z dalszymi inwestycjami strukturalnymi nowych terenów nie powinno nam zabraknąć, ale znak zapytania pojawia się, gdy pomyślimy o zasobach ludzkich – tu jednak chwilowo postawimy kropkę, kończąc nasze rozważanie.

Ograniczenia od strony podaży obserwowane w Europie są i będą coraz bardziej widoczne również w Polsce. Rynek mierzy się z kilkoma wyzwaniami, jakimi są: zmniejszająca się ilość terenów inwestycyjnych, coraz wyższe koszty surowców budowalnych jak również coraz mniejsza ich dostępność i długie terminy produkcji. Sytuacja, z jaką mamy do czynienia, to efekt ogromnego boomu po stronie popytu na powierzchnie komercyjne zarówno po stronie najemców, jak i inwestorów nieruchomościowych. To w połączeniu z przedłużającym się zatorem w łańcuchach dostaw, co widać na rynku frachtów, przekłada się na problemy z dostępnością i wzrosty cen. Jednocześnie problemy z predykcją wstrzymują producentów od decyzji inwestycyjnych umożliwiających skalowanie swoich operacji. Jednym z rozwiązań, które ma szansę ograniczyć problemy dostępności materiałów mogłoby być włączenie do procesów wyboru podwykonawców, dodatkowych kryteriów związanych z zapleczem surowców i gotowych elementów konstrukcyjnych. Musi to jednak zostać określone już na wczesnym etapie wyboru wykonawcy.
W kontekście ograniczonej ilości terenów inwestycyjnych. Gwałtowny rozwój e-commerce, odnotowujący rekordowe przyrosty w Europie Środkowo-Wschodniej, zapoczątkował równoległy wzrost zapotrzebowania zarówno na małe, jak i wielkopowierzchniowe magazyny, co oznacza duże zainteresowanie terenami przy węzłach autostradowych jak również działkami w dużych miastach. Zainteresowanie mniejszymi formatami może stanowić rozwiązanie dla starych nieruchomości biurowych czy handlowych. Obiekty te mogą zyskać nowe życie dzięki zmianie funkcji, a jednocześnie będą odpowiedzią na zapotrzebowanie na usługi last mile delivery i same day delivery. Jeśli zaś chodzi o tereny ulokowane przy dużych węzłach komunikacyjnych, to powstające na nich magazyny są odpowiedzią na potrzeby operatorów e-commerce (fulfillment centers), jak również pozostałych segmentów takich jak 3PL czy retail. To z kolei jest efektem wzrastającej atrakcyjności polskiego rynku nieruchomości magazynowo-logistycznych., który jest od kilku lat na fali wznoszącej.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics nr 4/2021