Gramy na europejskim rynku
O rosnącym zapotrzebowaniu na magazyny w różnym formacie, wynikającym z sytuacji rynkowej i zmieniających się modeli biznesowych, o zielonych rozwiązaniach w obiektach logistycznych, a także o trendach rynku powierzchni przemysłowych i planach inwestycyjnych P3 Logistic Parks w rozmowie z Kingą Wiśniewską mówi Bartłomiej Hofman, Managing Director P3 Logistic Parks w Polsce.
Dwudziestolecie P3 zbiega się w czasie z 20-leciem Gali Logistyki, Transportu i Produkcji, której od wielu lat jesteście partnerem. Branża logistyczna w dużym stopniu kształtuje rynek nieruchomości przemysłowych…
Rzeczywiście, mamy dziś podwójny powód do świętowania – dwudziestolecie P3 i dwudziestolecie Gali. Od wielu lat działamy w partnerstwie z wydawnictwem Eurologistics i życzę nam kolejnych co najmniej dwóch dekad równie udanej współpracy. Podobne życzenia mogę skierować do firm logistycznych, które w dużym stopniu kształtują rynek powierzchni magazynowych. Dzięki swojemu niezmiennie dużemu udziałowi w całości popytu – w pierwszej połowie 2021 wyniósł on 30%, są jednym z najlepszych wskaźników nastrojów i zmian na polskim rynku.
Dwudziestolecie działalności firmy to okazja do przyjrzenia się rozwojowi rynku. Jakie były Wasze początki i jak zmienialiście się wraz ze zmianami rynkowymi?
P3 zostało założone w czeskiej Pradze na początku tego tysiąclecia i po skromnych początkach dziś jest jednym z pięciu najważniejszych graczy na europejskim rynku nieruchomości logistycznych. Obecnie posiadamy około 6,3 miliona mkw. powierzchni magazynowych klasy A w 11 krajach w całej Europie. Mamy też ponad 450 klientów, którzy działają w obszarze handlu detalicznego, e-commerce, logistyki (3PL) i sektora motoryzacyjnego. Kamieniem milowym w historii firmy było nabycie P3 w 2016 roku przez naszego obecnego właściciela – singapurski państwowy fundusz majątkowy GIC. Od tamtego momentu udało się nam niemal podwoić wartość portfela, która obecnie wynosi około 7 mld euro. Podobnie jak dla całej grupy, tak i dla nas w Polsce ostatnie lata to czas dynamicznego rozwoju, czemu bez wątpienia sprzyjają warunki rynkowe, szybsze upowszechnienie się handlu przez Internet oraz ewolucja, która dokonała się w zwyczajach zakupowych konsumentów.
Zmieniają się modele biznesowe, kanały sprzedaży, koncepcje dostaw, a wraz z nimi na rynku powierzchni logistycznych powstaje coraz więcej formatów magazynów. W jakim kierunku będą się one rozwijać?
Cały czas obserwujemy niesłabnący popyt zarówno na duże obiekty podmiejskie, jak i mniejsze powierzchnie położone w granicach administracyjnych miast, jak najbliżej klientów końcowych. Zapotrzebowanie na ten drugi rodzaj obiektów wynika w dużej mierze z rosnącej popularności handlu internetowego, a co za tym idzie zmieniających się oczekiwań konsumentów, którzy zamówienia złożone online chcą otrzymywać jak najszybciej – następnego, czy nawet tego samego dnia. Jest to wyzwanie, przed którym stoją dziś nie tylko kurierzy i operatorzy logistyczni, ale także deweloperzy, którzy chcą zapewnić swoim klientom odpowiednie powierzchnie w atrakcyjnych lokalizacjach. P3, starając się wyjść naprzeciw tym potrzebom, dysponuje działkami w atrakcyjnych lokalizacjach w Warszawie, Łodzi i we Wrocławiu. Pracujemy również nad kolejnymi miejskimi lokalizacjami w całym kraju. Wielkopowierzchniowe magazyny coraz częściej, między innymi ze względu na specyfikę handlu e-commerce, ale także na rosnące wymagania najemców z innych branż, powstają jako projekty BTS – w pełni dostosowane do specyfiki działalności konkretnej firmy. W większości przypadków, przy stosunkowo krótkim terminie realizacji obiektów magazynowych, klienci są w stanie poczekać na nowy obiekt pod warunkiem, że będzie on spełniał ich oczekiwania. Z kolei projekty tzw. miejskie, z mniejszymi modułami do wynajmu, nie zawsze powstają jako „szyte na miarę”. Deweloperzy często rozpoczynają ich budowę jeszcze przed podpisaniem umów z kompletem najemców, tak aby w odpowiedzi na duży popyt dostarczyć oczekiwaną powierzchnię jak najszybciej. W najbliższej przyszłości z całą pewnością wszystkie te formaty obiektów magazynowych nadal będą się rozwijać, a niewykluczone, że pojawią się kolejne. Już dziś w magazynach powstają rozbudowane funkcje biurowe, showroom’y a nawet laboratoria.
A jak ocenia Pan potencjał rynku pod kątem magazynów specjalistycznych dla różnych branż?
Wśród klientów P3 od dawna są firmy potrzebujące specjalistycznych powierzchni, na przykład chłodniczych, reprezentujące branżę spożywczą czy farmaceutyczną, jak i te posiadające w naszych obiektach tzw. data center. Od kilku kwartałów możemy zauważyć na rynku nieco zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe z kontrolowaną temperaturą, pozwalające na przechowywanie w odpowiednich warunkach na przykład żywności. Dzieje się tak za sprawą wzrostów w segmencie e-grocery, którego rozwój został przyspieszony przez pandemię. Według badań przeprowadzonych przez spółkę Shoper przyrost sklepów oferujących artykuły spożywcze przez Internet w 2020 roku wyniósł 112% w porównaniu z okresem rok wcześniej. Mimo to, powierzchnie specjalistyczne przeznaczone na chłodnie nadal stanowią jedynie niewielki odsetek całej powierzchni dostępnej na rynku magazynowym w Polsce. Podobnie jest z serwerowniami, które stanowią jeszcze mniejszą jego część. W dłuższej perspektywie oba te sektory są obiecujące. Z całą pewnością będą się rozwijać i zwiększać swój udział w rynku magazynowym.
Jednym z ważniejszych trendów, które wpływają na obiekty logistyczne, jest ekologia. W jakim stopniu stosowanie proekologicznych rozwiązań wpływa na ekonomię, koszty utrzymania magazynu? W jakim stopniu fotowoltaika będzie wpisana w obiekty wielkopowierzchniowe?
Jeszcze kilka lat temu zestawienie kosztów i potencjalnych korzyści w czasie relatywnie krótkiego najmu, wypadało na niekorzyść rozwiązań przyjaznych środowisku. Dziś, ekologia w obiektach magazynowych staje się czymś oczywistym. Mimo że zastosowanie niektórych udogodnień wiąże się z dodatkowymi kosztami, to większość firm zdaje sobie sprawę z niewątpliwych korzyści i oszczędności, jakie zyskują w dłuższej perspektywie. Od lat staramy się być prekursorami tych zmian. Wszystkie nowo budowane obiekty certyfikujemy co najmniej w standardzie BREEAM „very good”. A od dwóch lat każdy z budowanych przez nas obiektów posiada wzmocnioną konstrukcję dachu, która umożliwia zastosowanie paneli fotowoltaicznych. Fotowoltaika już w nieodległej przyszłości będzie standardem. Choć proces ten i tak był nieunikniony, przyspieszą go rosnące w zastraszającym tempie koszty energii elektrycznej. Myślę, że w perspektywie dwóch lat, na każdym nowo budowanym magazynie będą instalowane ogniwa fotowoltaiczne zapewniające moc co najmniej kilkuset kilowatopików. Na terenie parku P3 Poznań prowadzimy pilotażowy projekt, w ramach którego dwa obecnie powstające obiekty będą wyposażone w instalacje fotowoltaiczne na dachach. Zakładając obecną moc, którą generują ogniwa fotowoltaiczne, wyprodukowana energia nie tylko w całości zaspokoi potrzeby użytkowników, ale również w przeważającej części będzie „oddawana” do sieci.
Czy pojawiają się inne wyraźne trendy na rynku nieruchomości logistycznych? Jakie nowe wyzwania stawiają przed Wami najemcy?
Kolejnym istotnym trendem jest rozwój rynku e-commerce, wraz z którym rośnie też konieczność usprawnienia i przyspieszenia ostatniego etapu doręczenia przesyłki do klienta. Jesteśmy przez to świadkami dynamicznego rozwoju logistyki miejskiej, rosnącego zapotrzebowania na mniejsze magazyny zlokalizowane w obrębie granic miast.
Coraz więcej uwagi przykłada się także do komfortu i warunków pracy osób przebywających w pomieszczeniach. Stąd też częstsze wprowadzanie zasad well-being także do projektów magazynowych, chociażby poprzez zwiększenie liczby świetlików i zapewnienie odpowiedniego oświetlenia, tworzenie atrakcyjnych powierzchni socjalnych i terenów zielonych dedykowanych pracownikom.
Rozwój rynku napędza e-commerce, także sytuacja na rynku globalnym związana z zakłóceniami w łańcuchach dostaw i wysokimi cenami. Jak długo zapotrzebowanie na nowe powierzchnie będzie rosło?
Dynamiczny wzrost udziału sektora e-commerce w rynku magazynowym to trend ogólnoświatowy, który w ostatnim czasie jest wyraźnie widoczny także w Polsce i spodziewam się, że będzie nadal przybierał na sile. Według prognoz globalna sprzedaż przez Internet w bieżącym roku wzrośnie o kolejne 14,3%, a w Polsce w 2026 roku wartość tego rynku będzie na poziomie 162 mld zł, co oznacza średnioroczny wzrost o 12% i spowoduje jeszcze większy popyt na powierzchnię magazynową obsługującą ten sektor. Handel elektroniczny to obecnie dla wielu konsumentów preferowany kanał zakupów i konieczna jest reorganizacja łańcucha dostaw, działań logistycznych i dostosowanie przestrzeni magazynowej, które wiele firm już podejmuje. Dodatkowo w szczycie pandemii obserwowaliśmy zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnie tzw. buforowe, na których firmy składują zapasy, tak aby ze względu na potencjalne przerwy lub opóźnienia w dostawach produktów wytwarzanych w państwach azjatyckich móc zapewnić klientom w miarę stabilny dostęp do towarów. Do czasu aż większa część produkcji nie przeniesie się do Europy, to się raczej nie zmieni i magazyny buforowe będą nadal popularne. Z kolei przenoszenie produkcji do krajów europejskich także będzie generować zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnie.
Parki P3 funkcjonują w kluczowych lokalizacjach Polski. Planujecie ich rozbudowę, czy także inwestycje w nowych lokalizacjach? Jakie zasoby macie w swoim banku ziemi?
Od samego początku funkcjonowania P3 w Polsce stawiamy przede wszystkim na główne rynki logistyczne w kraju: Warszawę i jej okolicę, Polskę Centralną oraz Poznań. Jednak od ponad dwóch lat dywersyfikujemy nasz portfel, inwestując zarówno w istniejące obiekty, jak i rozbudowując bank ziemi także na pozostałych kluczowych rynkach takich jak Wrocław, Łódź i Gdańsk. Bacznie przyglądamy się także mniejszym rynkom regionalnym z dużym potencjałem wzrostowym, jak na przykład Bydgoszcz, Trójmiasto czy rynkom regionalnym na ścianie zachodniej, które wpisują się w rozwój rynku logistycznego opartego w dużej mierze na e-commerce. Jednym z naszych priorytetów są też projekty logistyki miejskiej, dlatego nadal będziemy intensywnie pozyskiwać grunty i powiększać portfel projektów w Warszawie, Łodzi, Wrocławiu czy na Śląsku. Ostatnie kwartały to dla całego zespołu P3 bardzo pracowity okres. Obecnie w budowie mamy 140 000 mkw. powierzchni logistycznej, a od początku tego roku przekazaliśmy naszym klientom obiekty o łącznej powierzchni ponad 60 000 mkw.
Jak ocenia Pan rozwój rynku nieruchomości logistycznych w Polsce i regionie w najbliższych latach?
Polski rynek magazynowy rozwija się dynamicznie, o czym świadczy rekordowa aktywność najemców. Według branżowych analiz tylko w pierwszym półroczu popyt wyniósł 3,3 mln mkw., a na jednego mieszkańca przypada około 0,56 mkw. powierzchni logistycznej. Aby dogonić wynik innych krajów, jak na przykład Niemcy, gdzie na mieszkańca przypada ok. 1 mkw. powierzchni, obecne tempo rozwoju rynku magazynowego w Polsce musiałoby się utrzymać przez ok. 7 lat.
Dlatego nie spodziewam się zahamowania przez najbliższe lata. Powodem dynamicznego rozwoju sektora jest między innymi przenoszenie obsługi rynków zagranicznych do Polski. Nasz kraj może pochwalić się dobrą komunikacją z rynkami zachodnimi, a ponadto jest konkurencyjny pod względem kosztów pracy. Różnica wynagrodzeń zapewne z czasem będzie się zacierała, ale zanim to nastąpi, rynek będzie się nadal rozwijał. Na korzyść deweloperów magazynowych zmieniły się także przyzwyczajenia konsumentów, którzy coraz więcej kupują online i wymuszają na firmach posiadanie rozbudowanej sieci magazynów. Ponadto, dużą szansą jest dla nas rozwój Nowego Jedwabnego Szlaku, czyli idei odtworzenia dróg handlowych łączących kraje Środka z Europą i Bliskim Wschodem z wykorzystaniem transportu morskiego i kolejowego. Polska może stać się bramą dla towarów trafiających na teren Unii Europejskiej. Taka perspektywa w połączeniu ze zwiększającą się liczbą kontenerów przypływających do Polski i rozwojem portów w Gdyni i Gdańsku, wydaje się być bardzo dobra dla branży.
Dziękuję za rozmowę.
Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics nr 6/2021.
