Dlaczego Polska nie potrafi się dobrze sprzedać?

Na przestrzeni roku 2021 tempo wzrostu stawek czynszowych i wartości nieruchomości w Polsce pozostawały na poziomie znacznie niższym niż w pozostałej części Europy, bez względu na istotną i zdecydowaną działalność rynkową. Różnica spowodowana jest brakiem przejrzystości wokół rzeczywistych czynszów rynkowych zwiększonym przez ograniczoną świadomość praktyk lokalnych inwestorów, zwłaszcza stosowania umów towarzyszących, które uzupełniają formalne ustalenia pomiędzy stronami kontraktu.

Od 2016 roku Prologis dzieli się informacjami o realnych wycenach nieruchomości oraz rzeczywistych wysokościach czynszów efektywnych. Aby jeszcze lepiej rozumieć branże opracowujemy coroczne raporty z serii „polskie czynsze”. Naszym celem, jako odpowiedzialnego dewelopera i lidera w dziedzinie nieruchomości logistycznych, jest stworzenie przejrzystości na rynku. Wierzymy, że lepsze zrozumienie struktury i wysokości czynszów i pełne ujawnienie warunków umowy najmu doprowadzi do wzrostu stawek rynkowych jaki obserwujemy w pozostałej części Europy. W tej analizie eksperci Prologis zagłębiają się w relację między czynszami i wyceną w Polsce.

Wzrost czynszów w tyle za europejskim benchmarkiem

Jak pokazano w najnowszym Indeksie czynszów, w 2021 czynsze efektywne netto (czynsze bazowe minus zachęty) w Europie wzrosły o 7.2% , rok do roku, co stanowi rekord wszechczasów. Wzrost napędzany był przez niską dostępność, wysokie zapotrzebowanie i rosnące koszty odtworzenia. W przeciwieństwie do innych rynków europejskich wzrost czynszów w Polsce pozostał na poziomie ujemnym -0.5%, rok do roku.
Podczas analizy wzrostu czynszów realnych (czynsze nominalne minus inflacja) obniżona trajektoria czynszów staje się jeszcze wyraźniejsza. Czynsze realne są o ponad 30% niższe niż poziomy z 2007r. i przy przewidywanych wysokich poziomach inflacji w najbliższym czasie ta przepaść jeszcze się zwiększy. Najwyższe czynsze efektywne na rynku wynoszą średnio 32 EUR za metr kwadratowy na głównych rynkach w Polsce, o wiele mniej niż średnia kontynentalna wynosząca 57 EUR za metr kwadratowy.
Choć czynsze i wartości kapitału znacznie spadły, to Polska nadal odnotowała rekordowy poziom działalności w ubiegłym roku. Wielkości inwestycji i absorpcji netto osiągnęły najwyższe poziomy, a liczba pustostanów spadła, rok do roku. Znacznie niższe bariery w podaży napędzają tę rozbieżność, którą dodatkowo pogłębia brak przejrzystości z uwagi na powszechne stosowanie nieoficjalnych umów towarzyszących dołączanych do głównej umowy najmu.
Wzrost wartości nieruchomości logistycznych w 2021 r. w Polsce był najniższy ze wszystkich dwunastu krajów europejskich, w których znajdują się nieruchomości Prologis. Wartości kapitału są o 55% i 40% niższe niż w sąsiednich krajach, odpowiednio w Niemczech i Czechach. Mimo braku wzrostu czynszów i wartości kapitału, benchmark relatywnej wyceny w Polsce znajduje się na najwyższym poziomie w porównaniu z innymi krajami, biorąc pod uwagę, że:
Stopy kapitalizacji zbliżyły się do rynków, na których wzrost czynszów już się urzeczywistnia.
Na wszystkich rynkach europejskich stopy kapitalizacji uległy znacznej kompresji dzięki solidnym wynikom i korzystnym perspektywom wzrostu czynszów. Według CBRE stopa kapitalizacji obiektów przemysłowych (obiekty dystrybucyjne klasy premium) dla Polski wynosi 4,35%. Stopy kapitalizacji we Włoszech i Czechach są o około 40 punktów bazowych niższe w porównaniu do Polski, co można uznać za zbyt małą różnicę, biorąc pod uwagę, że obydwa rynki odnotowały w 2021 r. wzrost czynszów odpowiednio o 3,6% i 7,0%. Rynki te mają również wyższy potencjał dochodów w najbliższej przyszłości, co uzasadnia znacznie niższe zyski (yields). Na drugim końcu spektrum, na Słowacji, kolejnym pozostającym w tyle rynku wzrostu czynszów, stopy kapitalizacji są o 90 punktów bazowych wyższe w porównaniu do Polski.
Spread stóp kapitalizacji obiektów przemysłowych, w stosunku do spreadu stóp kapitalizacji obiektów biurowych jest niższy niż w pozostałej części Europy.
Od czasów globalnego kryzysu finansowego ceny już uległy dramatycznej zmianie, zawężając spread stóp kapitalizacji obiektów przemysłowych względem spreadu stóp kapitalizacji obiektów biurowych klasy premium do ponad 70 punktów bazowych w dzisiejszej strefie euro. Napędzany przez długoterminowe sprzyjające czynniki i silną perspektywę (zysk netto) dla naszego sektora, ten trend będzie się utrzymywał. Możliwości są już dostrzegane w dojrzałym rynku takim jak Stany Zjednoczone gdzie stopy kapitalizacji obiektów przemysłowych są niższe niż stopy kapitalizacji obiektów biurowych (ok. -120 punktów bazowych). W przypadku Polski, spread stóp kapitalizacji obiektów przemysłowych i biurowych znajduje się już na jednym poziomie.
Polska ma najniższy spread względem stopy obligacji dziesięcioletnich.
Pod koniec 2021 r. stopy obligacji państwowych gwałtowni wzrosły na Węgrzech i w Polsce. Ta ostatnia ma najniższy spread ze wszystkich rynków, znacznie niższy niż ustalone, bardziej defensywne i płynne rynki, takie jak Niemcy, Francja i Wielka Brytania.

Koncentracja na stawkach efektywnych czynszów

Zniżka udzielana w Polsce poprzez zachęty wynosi 25% przychodu głównego, najwięcej w Europie. Jest to również jedyny kraj w Europie, w którym nadal powszechnie stosuje się nieoficjalne umowy towarzyszące dołączane do umów najmu. Są to dodatkowe umowy, w ramach których klienci otrzymują zachęty finansowe, które nie są ujawnianew umowie najmu. Nic dziwnego, że stosowanie umów towarzyszących prowadzi do niepewności. Rzeczoznawcy i inwestorzy traktują finansowe zachęty z umów towarzyszących jako jednorazowe, co jest mylące.
Nieprzejrzysta struktura umowy najmu często stanowi zaskoczenie, gdy rozpoczynają się dyskusje na temat jej przedłużenia. Wszelkie zachęty finansowe nieujawnione w umowie najmu prowadzą do ryzyka sztucznie zawyżonych czynszów nominalnych i wycen projektów.
Na szczególną uwagę zasługuje również stanowisko rzeczoznawców. Rzeczoznawcy doskonale zdają sobie sprawę z faktu, że umowy towarzyszące są powszechne na rynku i potencjalnie otwierają się na ryzyko reputacyjne i finansowe oraz roszczenia z tytułu zaniedbania, jeśli nie działają w dobrej wierze i nalegają na pełne i całkowite ujawnienie wszystkich zachęt finansowych przed przedstawieniem wyceny.

Co się zmieni?

Patrząc w przyszłość, przejrzystość powinna z czasem ulec poprawie, jako że Polska przyjmuje najlepsze światowe praktyki. Część tego przejścia będzie obejmować zachęty oferowane w umowach towarzyszących, które zostaną wyszczególnione w umowie najmu, dzięki czemu nie będą już poufne i ukryte przed osobami trzecimi. Zmiana ta przekłada się na nowe możliwości, gdy rynek zachowuje się w bardziej przejrzysty ekonomicznie sposób. W międzyczasie przedsiębiorcy i podmioty rynkowe muszą jednak mieć świadomość okoliczności związanych z umowami najmu oraz rzeczywistych stawek czynszu, aby zminimalizować i odizolować te ryzyka.
Dajemy przykład: Należy wzmocnić zrozumienie rzeczywistej wartości tego obiecującego rynku, dzieląc się szczegółami transakcji najmu i wycen. Prologis zarządza jednym z wiodących portfeli nieruchomości logistycznych w Polsce, a czynsze, które uzyskujemy w naszych nieruchomościach, w pełni odzwierciedlają aktualne warunki rynkowe. W celu poprawy efektywności i widoczności rynku, na ilustracji ujawniono rzeczywiste czynsze uzgodnione w ramach typowych umów najmu podpisanych w 2021 r. wraz ze szczegółami naszych wycen w IV kwartale.
Polski rynek nieruchomości logistycznych ma znaczący potencjał inwestycyjny. Jednak, aby nadal dynamicznie się rozwijał, należy przyjąć jednolite standardy etyki biznesu i uczciwej konkurencji. Każdy uczestnik rynku ma obowiązek ograniczyć ryzyko i zwrócić uwagę na nieprzejrzyste umowy. Rozumiejąc prawdziwą wartość polskiego rynku, jesteśmy w stanie podejmować najlepsze decyzje inwestycyjne, dziś i na przyszłość.

KOMENTARZ

Przez lata stawki czynszów w polskim sektorze magazynowym były bardzo konkurencyjne w porównaniu z innymi krajami w naszej części Europy. To czynnik, który znacząco wpłynął na rozwój lokalnego rynku – dlatego, mimo trudnego otoczenia gospodarczo-społecznego, za nami kolejny rok rekordów na rynku magazynowym. W 2022 roku najemcy muszą się jednak spodziewać wzrostu stawek czynszu – to nieuniknione. 

Na sytuację tę składa się wiele czynników jak inflacja, skokowy wzrost kosztów budowy – nawet o 20% w 2021 roku, wzrost cen gruntów, ale też przerwanie łańcuchów dostaw, które skutkuje brakami materiałów – ok. 20-30% stali wykorzystywanej w Polsce pochodziło z Rosji lub Ukrainy. Przychody muszą zatem wyrównać koszty odtworzeniowe. 

Dodatkowo polski rynek magazynowy dojrzał do momentu, że klienci wiedzą, że za dobrą jakość płaci się więcej, a realizowane w Polsce projekty w niczym nie ustępują jakością w porównaniu z naszymi zachodnimi sąsiadami.