Starsze magazyny mają swoje pięć minut

Parki magazynowe wybudowane pięć czy dziesięć lat temu w wielu aspektach nie ustępują nowym obiektom. Powstawały w najlepszych okołomiejskich lokalizacjach, są dobrze skomunikowane i stale modernizowane. Co jednak najważniejsze: jest to powierzchnia do wynajęcia „od zaraz” i w stosunkowo dobrej cenie.

Polska jest relatywnie młodym rynkiem magazynowym, w porównaniu z Zachodem Europy. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni po I kwartale tego roku wynoszą ponad 25 mln mkw., z czego prawie 55 proc. powstało w ostatnich pięciu latach. Natomiast najstarsze, liczące sobie 10 lat i więcej obiekty, stanowią niespełna 39 proc. istniejących zasobów. – Pierwsze nowoczesne magazyny na polskim rynku powstały w latach 90. ubiegłego wieku, a pod koniec I kwartału 2004 r., czyli w przeddzień przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, w całym kraju był niecały milion mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej – mówi Michał Kozar, Associate w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska. – Budowa nowoczesnych obiektów nabrała tempa niedługo po wejściu Polski do Unii oraz rozpoczęciu w naszym kraju działalności deweloperów magazynowych z szeroką i atrakcyjną ofertą najmu. Do 2009 roku powstało ponad 6,7 mln mkw. Rozpędzony rynek na kilka lat schłodził kryzys finansowy z 2008 roku, ale już w latach 2012 – 2016 deweloperzy dostarczyli kolejne prawie 4 mln mkw. – wyjaśnia ekspert.

Dobra lokalizacja i świetny dojazd

Dzisiaj starsze budynki z powodzeniem konkurują z nowymi. – Przede wszystkim zlokalizowane są w największych i najsilniejszych regionach. Na początku na magazynowej mapie Polski rozwijały się takie ośrodki, jak Warszawa, Poznań, Wrocław i Górny Śląsk. Ogromnym atutem tych obiektów są doskonałe, w większości wchłonięte już przez miasta, lokalizacje, czemu towarzyszą dobra komunikacja i bliskość przystanków, a co za tym idzie również możliwość szybkiego dojazdu do pracy. To ważne argumenty przy wyborze powierzchni przemysłowej i magazynowej przez firmy, które ciągle borykają się z problemami z dostępem do pracowników – twierdzi Michał Kozar i dodaje, że zaletą starszych parków jest również znajomość obiektu przez kierowców oraz jego dokładne oznaczenie na mapach do nawigacji, co w nowych inwestycjach niejednokrotnie pojawia się z opóźnieniem i może wprowadzać kierowców w błąd.

Doposażone i zielone

Starsze budynki, chociaż powstawały w innych technologiach niż obiekty z ostatnich kilku lat, dorównują im jakością wykonania. Właściciele tych parków stale je modernizują i doposażają, na przykład instalując systemy odczytujące tablicerejestracyjne pojazdów przy szlabanie oraz dodatkowe kamery w obiekcie, które umożliwiają „wirtualny obchód”.

W ostatnich 2 – 3 latach najemców coraz bardziej interesują też zastosowane w halach zielone technologie, które nie tylko wpisują się w politykę zrównoważonego rozwoju dużych firm, ale także pozwalają na zmniejszenie rosnących rachunków za media. – Jednym z najprostszych, ale dających duże oszczędności rozwiązań jest wymiana jarzeniówek na energooszczędne oświetlenie typu LED. Dodatkowe oszczędności można uzyskać przez zainstalowanie czujników ruchu. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się również panele fotowoltaiczne, które z powodzeniem udaje się instalować na terenie starszych obiektów. Alternatywą do instalacji na dachach są nowoczesne fotowoltaiczne wiaty parkingowe oraz montowane na zielonych terenach parku farmy fotowoltaiczne z panelami obrotowymi, podążającymi za słońcem – mówi Michał Kozar, zapewniając, że rozwiązań jest naprawdę dużo. W pięcio- czy dziesięcioletnich magazynach istnieje również możliwość zainstalowania systemów magazynowania oraz filtracji wody deszczowej, którą potem można wykorzystać do spłuczek w toaletach albo podlewania terenów zielonych. W podobny sposób można ponownie zużyć tzw. wodę szarą, czyli pochodzącą np. z prysznica, mycia rąk czy naczyń.

– W procesie najmu magazynów międzynarodowe korporacje pytają także o stacje ładowania samochodów elektrycznych, palarnie zlokalizowane z dala od budynków, tereny zielone i infrastrukturę na zewnątrz przeznaczoną do wypoczynku pracowników oraz wiaty parkingowe dla rowerów. Te wszystkie udogodnienia możemy uzyskać tak w nowo budowanych, jak i w istniejących parkach logistycznych. Starsze magazyny są również certyfikowane w systemie BREEAM – wyjaśnia ekspert Newmark Polska.

Zapytaj doradcę

Najemcy magazynowi prowadzą zróżnicowaną działalność, a ich firmy mają bardzo różne potrzeby. Dlatego warto zaznaczyć, że starsze magazyny spełnią wymagania wielu najemców, ale nie każdego. – Dostosowanie istniejącej hali do specjalnych wymagań może być bardzo kosztowne albo wręcz niemożliwe. Takiemu najemcy będziemy rekomendowali wybór obiektu, który uda się dopasować do specjalnych wytycznych już na etapie realizacji budynku albo, przy bardziej skomplikowanych projektach, magazyn typu BTS (build-to-suit) – doradza Michał Kozar. Według eksperta niektórzy najemcy mogą zrezygnować ze starszych magazynów również ze względu na ich wysokość (w standardzie 10 m). Obecnie powstaje coraz więcej hal o wysokości 12 m w świetle, dzięki czemu najemcy, korzystający z regałów wysokiego składowania, mają do dyspozycji de facto więcej powierzchni, wynajmując tyle samo metrów.

Powierzchnia do zobaczenia i wynajęcia „od zaraz”

Właściciele starszych budynków wykazują większą elastyczność w takich obszarach negocjacyjnych, jak wydzielanie mniejszych powierzchni w parkach czy krótsze okresy najmu, które zaczynają się już od trzech lat, w odróżnieniu od minimum pięcioletnich umów w nowych inwestycjach. Coraz większego znaczenia nabierają też argumenty, że powierzchnia w starszych magazynach jest gotowa, do zobaczenia i wynajęcia „od zaraz” – Dlatego uważam, że teraz jest czas starszych magazynów. W związku ze wzrostem cen i mniejszą dostępnością materiałów budowlanych, istnieje ryzyko, że budowy będą się przedłużały, a nowe powierzchnie nie zostaną dostarczone w deklarowanych terminach. Czas realizacji magazynu wydłużył się do 12 – 14 miesięcy, ze średnio 6 – 8 miesięcy w ubiegłym roku – wyjaśnia Michał Kozar.

Starsze tańsze niż nowe

Nie bez znaczenia jest też fakt, że starsze budynki kuszą niższymi czynszami za wynajem. – Tak powinno być zawsze. Jednak w Polsce do tej pory, ze względu na duże zainteresowanie magazynami ze strony rynków kapitałowych, deweloperzy w nowo budowanych budynkach mogli zaproponować bardziej atrakcyjne warunki. Aktualnie, po znaczących podwyżkach na rynku pierwotnym, te proporcje się odwróciły. Pytanie na jak długo? Korzystając z dobrej koniunktury, właściciele istniejących budynków również podnoszą stawki za wynajem, mimo to, będą one konkurencyjne w porównaniu z nowymi projektami. Część klientów, zaskoczona nowymi czynszami, rozważa renegocjacje i pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach – tłumaczy Michał Kozar. – Jednocześnie od wielu miesięcy mamy bardzo niski poziom wakatów, który w I kwartale tego roku utrzymywał się na średnim poziomie zaledwie 3 proc. Na rynku coraz częściej mówi się też o tym, że może nastąpić półroczna albo nawet roczna luka podażowa. Firmy to widzą, dlatego starsze obiekty, które miały jeszcze wolne powierzchnie, bardzo szybko je wynajmują. Oczywiście mówimy o budynkach w odpowiednim standardzie i dobrych lokalizacjach – podsumowuje ekspert.

Komentarze

Niski poziom pustostanów na polskim rynku powierzchni magazynowych niekoniecznie oznaczać musi zgodę na znaczące kompromisy jakościowe po stronie najemców. Pamiętać należy, iż magazyny należą do obiektów długowiecznych, których sprawność techniczna przy normalnej eksploatacji przewidziana jest na dziesiątki lat. W tym kontekście odnotować należy fakt, iż większość z ogółu zasobu powierzchni magazynowej w Polsce, szacowanego na ok. 27 mln m² powstała w okresie ostatnich 10 lat. Generalnie stwierdzić należy więc, iż większość zasobu powierzchni magazynowej na polskim rynku to obiekty nowe, budowane w oparciu o nowoczesne standardy. Z tej perspektywy ewentualne kompromisy jakościowe po stronie zainteresowanych najmem powierzchni magazynowej dostępnej „od ręki” sprowadzać będą się głównie do obszaru związanego ze skalą zaangażowania finansowego wynajmującego w prace wykończeniowe powierzchni przyszłego najemcy.

Jedną z kompetencji SpaceFactory jest wykonywanie prac projektowych, budowlanych i adaptacyjnych na powierzchniach magazynowych, produkcyjnych i biurowo-socjalnych na potrzeby przyszłych najemców. Dziesiątki projektów tego typu, które realizowaliśmy na przestrzeni lat zarówno w odniesieniu do obiektów nowo wybudowanych jak i wcześniej użytkowanych dowodzą, iż o ile obiekt magazynowy czy przemysłowy użytkowany był zgodnie z przeznaczeniem i utrzymywany był w należytej sprawności technicznej, odpowiednio przygotowany do potrzeb przyszłego najmu spełniał będzie większość wymogów stawianych obiektom nowym.  

W przypadku ograniczonego zasobu powierzchni magazynowej dostępnej „od ręki” znacznie istotniejszymi niż kwestie jakościowe okazać mogą się kwestie związane z funkcjonalnymi cechami powierzchni oferowanej do najmu. Cechy funkcjonalne powierzchni takie jak np.: nieoptymalny kształt, niewystarczająca liczba doków lub bram z poziomu „0”, nieoptymalne pod względem rozkładu czy wielkości powierzchni istniejące biuro, niewystarczająca ilość miejsc parkingowych itp., mogą spowodować, iż dostępna powierzchnia, oferowana do najmu w praktyce może okazać się dysfunkcyjna dla potrzeb szeregu potencjalnych najemców.

Wysoki popyt na powierzchnie magazynowe jest generowany w dużej mierze przez firmy z sektora e-commerce, ale również logistykę i dystrybucję w modelu omnichannel, który jest coraz mocniej obecny na naszym rynku. Zapotrzebowanie na powierzchnie zgłaszane przez firmy produkcyjne, również po części wynikają z ewolucji globalnych łańcuchów dostaw, czy  nearshoringu.

Rynek magazynowy w Polsce, na tle choćby krajów na zachodzie Europy jest nowoczesny. W 2012 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej nieznacznie przekraczały poziom 7 mln mkw., podczas gdy obecnie jest to ponad 25 mln mkw. Relatywnie więc, tej starszej powierzchni magazynowej nie ma w Polsce tak dużo, by rozwiązywało to kwestie popytowe. Dodatkowo ta starsza baza, w większości przypadków jest stale modernizowana, w oparciu o potrzeby najemców. Obecnie niezwykle istotne są choćby koszty eksploatacyjne, które dzięki najnowszym rozwiązaniom, udaje się znacznie ograniczać w nowych inwestycjach. To raczej w tą stronę będzie podążał rynek, a nie obniżania wymagań jakościowych. Należy też pamiętać, że w większości przypadków, firmy planują swój rozwój na lata, w oparciu o daną lokalizację i mają choćby zapisy umowne dotyczące prawa pierwszeństwa najmu, gdy pojawia się konieczność powiększenia powierzchni operacyjnej. Podsumowując – nie sądzę, by trend dotyczący obniżenia wymagań jakościowy w zamian za natychmiastowy dostęp do powierzchni magazynowej miał szansę zaistnieć, lub się utrzymać na naszym rynku.   

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 4/2022