Inwestycje spekulacyjne to dobry sygnał dla rynku

Na rynku magazynowym zachodzą dynamiczne zmiany. Aktywność deweloperów lekko wyhamowała, ale popyt znajduje się na dotychczasowym, wysokim poziomie. W tle jest ciągle bardzo niski poziom pustostanów, który może doprowadzić do chwilowej luki podażowej w niektórych regionach. Jednocześnie na rynku są deweloperzy gotowi podjąć ryzyko i budować spekulacyjnie.

Dynamiczna sytuacja

Od kilku miesięcy najemcy zadają sobie pytanie: czy to już koniec podwyżek czynszów.  Sytuacja na rynku jest bardzo dynamiczna, wpływa na nią wiele czynników, jak postępująca inflacja oraz rosnące koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa. W ciągu kilkunastu ostatnich miesięcy podrożały praktycznie wszystkie surowce, jak stal, drewno czy żwir. Pojawiły się problemy z dostawami części surowców pozyskiwanych zza wschodniej granicy, na przykład żwiru z Białorusi czy stali z Ukrainy. Można powiedzieć, że po raz kolejny zerwane zostały łańcuchy dostaw – tym razem chodziło o dostawy materiałów budowlanych. Podwyżki na całym rynku musiały przełożyć się na wzrosty czynszów, które przez wiele miesięcy były utrzymywane na dość niskim stabilnym poziomie, mimo wzrostu kosztów budowlanych. Deweloperzy nie są już jednak w stanie budować i wynajmować po dotychczasowych stawkach. Szacujemy, że od początku roku czynsze wzrosły o około 15-20%, w zależności od lokalizacji.

Na szczęście w ceny surowców wracają do względnej równowagi, obserwujemy nawet niewielkie spadki tych cen.  Czynsze także zaczynają się stabilizować i myślę, że do końca roku powinny zatrzymać się na akceptowalnym dla wszystkich stron poziomie. Musimy jednak pamiętać, że na koszty najmu, oprócz cen samej budowy, wpływ mają również inne czynniki. Większość dużych deweloperów w kraju korzysta z zewnętrznego finansowania, dlatego składową ostatecznego kosztu wybudowania magazynu jest również ciągle rosnący koszt pozyskania kapitału. Rośnie oprocentowanie kredytów, a dodatkowo instytucje finansujące zaostrzają wymagania dla kredytobiorców. Finansując budowę, banki wymagają od deweloperów przednajmu nawet na poziomie 50% Kilkanaście miesięcy temu te same instytucje wymagały ok. 20% To wszystko ostatecznie wpłynęło na sposób liczenia rentowności inwestycji oraz na poziom czynszów za wynajem.

Można zadać sobie pytanie, czy trudniejsze finansowanie i wydłużony czas budowy magazynów mogą doprowadzić do luki podażowej na tym rynku? Istnieje takie ryzyko, szczególnie na rynkach z najniższym poziomem pustostanów. Z naszych obserwacji wynika, że większość najemców zaakceptowała już wyższe czynsze, ponieważ ich firmy się rozwijają, a elementem tego rozwoju jest zapotrzebowanie na nowe hale magazynowe albo produkcyjne. Dlatego popyt nie wyhamował, wręcz przeciwnie, w pierwszym półroczu tego roku utrzymywał się na wysokim poziomie 3,82 mln mkw., co oznacza wzrost o 12,7% rdr. Poziom pustostanów średnio w całej Polsce na koniec pierwszego półrocza wynosił 3,1%, co może być sygnałem, że wolumen wolnej powierzchni niebezpiecznie się kurczy i zaczyna jej już brakować. Na niektórych rynkach może to zwiastować lukę podażową. Rekordowo niskie wakaty mamy w Trójmieście, Poznaniu czy Krakowie. Dostępnej od ręki powierzchni magazynowej brakuje również w województwach podkarpackim, podlaskim i warmińsko-mazurskim. Warto wspomnieć, że zdrowy dla rynku i jednocześnie bezpieczny wakat oscyluje między 5 – 7%.

Deweloperzy są ostrożniejsi z rozpoczynaniem nowych projektów, co wynika z powodów, o których już wcześniej mówiłem, czyli globalnego zakłócenia w łańcuchach dostaw i trudności z dostępem do materiałów budowlanych oraz ich wysokich cen. Z tych samych powodów czas oczekiwania na nowe obiekty wydłużył się nawet do 12 miesięcy, a jeszcze rok – półtora roku temu magazyn powstawał w ciągu pół roku. Najemcy przyzwyczaili się do poprzedniej dość komfortowej sytuacji, nie chcą dzisiaj czekać na powierzchnię, bo ich firmy rosną i potrzebują magazynów „od zaraz”.

Alternatywy dla najemców

Najemca, któremu bardzo zależy na czasie, może wybrać starszy i trochę tańszy magazyn na rynku wtórnym. Jednak nie wszystkie firmy, ze względu na specyficzne wymagania dotyczące dostosowania powierzchni do swojej działalności, będą chciały i mogły z tej alternatywy skorzystać. I tutaj tworzy się przestrzeń dla inwestycji spekulacyjnych.

Na rozpoczęcie budowy niezabezpieczonej umowami przednajmu mogą zdecydować się deweloperzy, którzy są w stanie zaakceptować pewne ryzyko, zdobyć finansowanie, ale widzą w tym również swoją szansę. Na największych rynkach logistycznych w kraju (Mazowsze, Śląsk, Centralna Polska, Dolny Śląsk, Wielkopolska oraz Trójmiasto) nie powinno być problemu z wynajęciem takich obiektów. Na koniec pierwszej połowy 2022 r. prawie 30% powierzchni magazynowej będącej w budowie było realizowane w 100% spekulacyjnie. Dzisiaj przykładami budów spekulacyjnych są: nowa inwestycja Hillwood Łódź II, która dostarczy docelowo na rynek ponad 97 tys. metrów magazynowych, Hillwood Kutno (39 000 mkw.), Prologis Park Wrocław III (49 000 mkw.), 7R City Flex Wrocław Airport II (11 000 mkw.), Panattoni Park Tuszyn (57 800 mkw.) czy kolejny magazyn GLP w Lędzinach, na Górnym Śląsku, o powierzchni 18 tys. mkw. Dodatkowo CTP buduje obecnie ponad 400 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej, m.in. w Kobyłce, Zabrzu, Katowicach, Iłowie, Mszczonowie i Sulechowie.

Dużo powierzchni w budowie

W budowie nadal znajduje się ponad 4,3 mln metrów magazynów.  Bardzo duży udział w wolumenie powierzchni w budowie, tradycyjnie już, posiada Panattoni. Pod koniec czerwca br. w rozpoczętych inwestycjach tego dewelopera znajdowało się 2,8 mln. mkw. nowoczesnej powierzchni logistycznej. Największe z nich to BTS dla Zalando w Bydgoszczy (146 tys. mkw.) i BTS Gorzyczki (82 tys. mkw.). Największe inwestycje prowadzone aktualnie przez innych deweloperów to Hillwood Łódź II (97 000 mkw.) oraz budowany w systemie BTS przez Kajima Poland – Exeter Park Świebodzin (100 tys. mkw.).

Jak mogą wyglądać prognozy na kolejne miesiące? Faktycznie czasy są wyjątkowo zaskakujące, a zmiany dzieją się dynamicznie. Problemy z materiałami budowlanymi, wysoka inflacja i podwyżki spowodowały na rynku pewne perturbacje. Obecnie kolejne wyzwanie stanowi wzrost cen energii i gazu. Najwięksi deweloperzy budują, chociaż już nie tak dużo, jak wcześniej. Wolumen powierzchni magazynowych w budowie nieznacznie się skurczył, ale popyt znajduje się na dotychczasowym, wysokim poziomie. W tle jest ciągle bardzo niski poziom pustostanów, jeśli jeszcze bardziej się obniży, to możemy mieć do czynienia z luką podażową w niektórych regionach. Jednocześnie na rynku są deweloperzy gotowi ją zapełnić, podejmując ryzyko i budując powierzchnie spekulacyjnie. Myślę, że rynek musi się do tych wszystkich zmian dostosować. Czynsze do końca roku powinny osiągnąć poziom akceptowalny dla wszystkich stron. Przypuszczam, że ilość inwestycji spekulacyjnych w najbliższych miesiącach się zwiększy. Polski rynek powierzchni magazynowych cieszy się nadal dużym zainteresowaniem inwestorów i utwierdza swoją silną pozycję w Europie. Jesteśmy nadal bardzo konkurencyjni w regionie – mamy relatywnie przystępne grunty w porównaniu z Zachodem, rozsądne koszty budowy oraz ludzi zmotywowanych do pracy.

Komentarze

Sytuacja na polskim rynku magazynowym jest bardzo dynamiczna. Spodziewamy się, że drugi rok z rzędu popyt w ramach nowych umów najmu i przedłużeń na koniec 2022 r. wyniesie blisko lub nieco ponad 5 mln mkw. Wynik ten pomimo trudniejszej sytuacji makroekonomicznej i tak będzie jednym z wyższych w ostatnich pięciu latach. Dla przykładu, posługując się danymi za III kw. 2022 r. wielka piątka odpowiadała za 88% całości popytu, z czego najwięcej wynajęto w regionie Warszawy (320 tys. mkw.), Polski Centralnej (303 tys. mkw.) i Poznania (297 tys. mkw.). Aktywność najemców pozostaje wysoka pomimo rosnących od końca 2021 r. stawek czynszów, a także w obliczu kryzysu energetycznego. Z kolei po stronie podaży, w analogicznym czasie tj. od stycznia do końca września deweloperzy dostarczyli blisko 3,2 mln mkw. w ramach nowych inwestycji. Wynik ten był najwyższy w ostatnich pięciu latach, co świadczy o mocnych fundamentach sektora magazynowego w Polsce. Po wyjątkowo dobrym okresie dla rynku, w którym średnia realizowanych inwestycji bez podpisanych umów najmu w ostatnim roku sięgała blisko 50%, czynniki takie jak wyższe wymagania bankowe dotyczące podpisanych umów przednajmu (wzrost z 30 do 50%) mogą istotnie wpłynąć na liczbę rozpoczynanych projektów spekulacyjnych. Przy czym jak zwykle na rynku znajdą się bardziej oportunistyczni deweloperzy lub fundusze inwestycyjne, które uznają tę sytuację za atut i będą szukać tu swojej szansy. Dodatkowym argumentem za przyjęciem tej strategii pozostaje fakt oscylującego w granicach 4% poziomu pustostanów, który utrzymuje się od kilku kwartałów.

Pomimo wymagającego otoczenia gospodarczego sytuacja w branży magazynowej pozostaje cały czas stabilna. Potrzeba skrócenia i zabezpieczenia przez najemców łańcuchów dostaw generuje duże zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe. Przy niskim poziomie pustostanów widoczny jest spory popyt na obiekty dostępne od zaraz. To zachęca deweloperów do rozwoju inwestycji realizowanych również na zasadach spekulacyjnych.  

W ramach Biura Inwestycji Kapitałowych obecnie przygotowujemy się do nowego projektu na Śląsku. Nie wykluczamy rozpoczęcia budowy w formie spekulacyjnej. Czujemy się w tym zakresie dość komfortowo ponieważ wszystkie obiekty magazynowe z naszego portfolio są praktycznie w całości wynajęte, a jednocześnie notujemy wyraźne zainteresowanie najemców nowymi powierzchniami magazynowymi.

W ramach planowanej rozbudowy BIK Park Sosnowiec II, powstanie nowy obiekt liczący łącznie do 14 tys. mkw. Moduły będą dostępne już od 2 tys. mkw.. Wszystkie nasze nowe inwestycje realizowane są zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Stosowane są nowoczesne rozwiązania, tak aby budynki spełniały wysokie wymagania w zakresie ochrony środowiska. Docelowo nowe obiekty będą poddawane procesowi certyfikacji BREEAM.

Biuro Inwestycji Kapitałowych jest polskim deweloperem logistycznym należącym do funduszu inwestycyjnego NREP NSF IV. Działalność BIK nadzoruje Logicenters – platforma logistyczna NREP.

Dane za trzy kwartały 2022 roku raportowane przez czołowe firmy doradcze analizujące rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wskazują, iż przy obecnym tempie rozwoju sektora magazynowo – przemysłowego już w pierwszej połowie 2023 roku ogół zasobu powierzchni tego sektora w naszym kraju, obecnie szacowany na ok. 27,5 mln mkw., przekroczy 30 mln mkw.

Trwała presja popytowa ze strony najemców, rozwój oraz dywersyfikacja sektora e-commerce, rosnące stawki czynszowe, stopa pustostanów szacowana średnio dla polskiego rynku na poniżej 5%, stabilizujące się i coraz bardziej przewidywalne koszty budowy – wszystkie te czynniki mogą stanowić uzasadnienie dla realizacji spekulacyjnych. Niestety, jest to tylko jedna strona medalu. Deweloperzy magazynowi rozważający inwestycje spekulacyjne w swoich analizach sytuacji rynkowej nie mogą pomijać zagrożeń takich jak: destabilizacja sytuacji geopolitycznej w regionie Europy Centralnej wynikająca z wojny w Ukrainie, wysoka inflacja, spadająca wartość PKB wskazująca na spowolnienie gospodarcze, presja najemców na inwestycje związane z ESG czy oczekiwania dostawców kapitału na wyższe niż w ostatnich latach stopy zwrotu z inwestycji.  

Realizowane w 2022 roku inwestycje spekulacyjnie z reguły nie przekraczały poziomu 50% ogółu zasobu nowo dostarczanej powierzchni. Spodziewać należy się kontynuacji tego trendu. Spekulacyjna powierzchnia magazynowa, jak można oczekiwać w obecnych okolicznościach rynkowych, powstawać będzie w większości przypadków nowych inwestycji jako powierzchnia towarzysząca znaczącym przednajmom. Strategia ta pozwala decydującym się na nią inwestorom czerpać korzyści z niskiego wskaźnika pustostanów, uprawdopodabniającego szanse na wynajem wolnej powierzchni
w relatywnie krótkim czasie  oraz redukować koszty inwestycji poprzez kontraktowanie realizacji budynków w większej skali.

Obecna sytuacja na rynkach światowych związana z inflacją oraz toczącą się wojną w Ukrainie powściąga wielu inwestorów przed nowymi decyzjami inwestycyjnymi. Są jednak tacy, którzy widzą swoją szansę w chwilowym spowolnieniu gospodarczym.

Perspektywy dla dalszego rozwoju polskiego rynku nowoczesnych zrównoważonych projektów magazynowo produkcyjnych są pozytywne. Klienci działający w Europie Zachodniej szukają nowego miejsca dalszego rozwoju biznesu i będą wybierać projekty zlokalizowane bliżej docelowego miejsca zbytu oraz które pozwolą im efektywnie zarządzać kosztami eksploatacyjnymi. Wybiorą oni budynki oszczędne energetycznie wybudowanie zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju.  Patrząc na polski rynek powierzchni produkcyjnych i magazynowych, mniejszym ryzykiem obciążone są projekty spekulacyjne na rynkach regionalnych, w których dostępność istniejących powierzchni magazynowych jest na poziomie minimalnym. Są to, na przykład regiony Krakowa, Trójmiasta czy Poznania.

Z drugiej strony z punktu widzenia spowolnienia gospodarczego, mamy już pierwsze prognozy obniżenia inflacji w 2023 roku oraz prawdopodobieństwo zakończenia konfliktu wojennego.  Polska jest doskonałym miejscem umożliwiającym dalszy rozwój firm produkcyjnych. Ponad to, nadal pozostaje rynkiem interesującym dla inwestorów i najemców ze względu na kilka istotnych czynników. Pierwszym są koszty oraz dostęp do wykwalifikowanych pracowników, którzy rozwijają swoje umiejętności i wiedzę w licznych wyższych szkołach technicznych przygotowujących do pracy rzesze pracowników o różnych specjalizacjach.

Drugą kwestią, która ma wpływ na rozwój powierzchni produkcyjnych i magazynowych jest sama wielkość populacji Polski, która obecnie wynosi blisko 40 milionów ludzi włączając emigrację wojenną z terenów Ukrainy. Polska przyciąga także lokalizacją geograficzną, bliskością rynków zbytu oraz rozwiniętą i nowoczesną infrastrukturą drogową poprawiającą się z roku na rok.

Rynek magazynowy w ostatnich trzech latach mocno się nasycił i trudno dziś znaleźć wysokiej jakości obiekt magayznowy położony w strategicznej lokalizacji. Wysoki popyt w korelacji z niską podażą spowodował nie tylko wzrost czynszów, ale także wzrost inwestycji w obiekty spekulacyjne. Przykładem takiej inwestycji jest budynek DC4, który budujemy w centrum logistycznym Prologis Park Wrocław III. To największy obiekt spekulacyjny w historii firmy, bo pod jednym dachem powstanie nowoczesna hala magazynowa i magazynowo-produkcyjna o powierzchni 46 00 metrów kwadratowych. Jest to odpowiedź na zapotrzebowanie i zapytania od obecnych oraz potencjalnych klientów Prologis, którzy nie tylko cenią sobie lokalizację ze względu na bliskość lotniska i obwodnicy oraz świetny dostęp do komunikacji miejskiej, ale też funkcjonalność obiektu i szeroką gamę usług stworzonych z myślą o pracownikach.  

Budynek będzie miał wysokość magazynu w świetle 12 m, wzmocnioną nośność posadzki oraz zwiększoną izolacyjność ścian i dachu hali. Podobnie jak wszystkie nowo powstałe budynki Prologis, zostanie poddany akredytacji BREEAM. Ponadto, dla większego bezpieczeństwa oraz lepszego samopoczucia pracowników, powierzchnie magazynu i biura będą oświetlane systemem LED wyposażonym w czujniki ruchu, co pozwoli zmniejszyć koszty energie. Budynek będzie wyposażony w świetliki oraz panele okienne w elewacji, które zapewnią do 12,5% naturalnego światła. Budynek zostanie wyposażony w panele fotowoltaiczne i kolektory słoneczne.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 6/2022