W MDC2 ruszyły prace nad projektami BTS

O segmencie BTS w Polsce opowiada Dariusz Proniewicz, BTS Development Director w MDC².

Jacy najemcy decydują się na projekty najmu długoterminowego BTS (built to suit)?
Dużą grupę zainteresowanych stanowią klienci produkcyjni, którzy chcą zwiększyć swój potencjał i możliwości produkcyjne. To firmy, które znajdują się w fazie rozwoju, planują rozszerzenie działalności bądź po prostu potrzebują innego budynku, by móc wprowadzić dodatkowe technologie. Mówimy tutaj o przedsiębiorstwach, które wytwarzają produkty w dowolnym segmencie rynkowym, poczynając od rynku spożywczego, przez farmację, po produkcję dla przemysłu ciężkiego. Są to firmy wykorzystujące specyficzne technologie do produkcji, dlatego w procesie rozwoju projektu BTS przygotowujemy i dopasowujemy obiekty do ich wytycznych, budując zgodnie z dokładnymi przedstawionymi wymogami.

Jakie oczekiwania dotyczące inwestycji BTS mają najemcy? Jaki zakres przygotowań mogą one obejmować?
Najemcy oczekują, że budynek będzie dostosowany do ich indywidualnych potrzeb i technologii produkcji. Mogą to być modyfikacje wewnętrzne związane z etapami produkcji, dodatkowe systemy wentylacji, kontroli temperatury i wilgotności sprężonego powietrza, wyposażenie budynków w pompy ciepła, czy instalacje elektryczne o zwiększonej mocy, jak również dostosowanie powierzchni zewnętrznych. Czasem na specyfikację mają wpływ również wymogi ubezpieczyciela.
Kluczowe jest partnerstwo i ścisła współpraca pomiędzy zespołami, które biorą udział po obydwu stronach w procesie przygotowania powierzchni magazynowo-produkcyjnej. W takiej współpracy bardzo duże znaczenie ma wnikliwe podejście dewelopera związane ze znajomością parametrów dotyczących danej produkcji, tak by oddać klientowi produkt „szyty na miarę”. Ważne jest, by klient miał w deweloperze partnera, który zna jego technologie produkcyjne, rozumie potrzeby z nimi związane, umie doradzić najlepsze rozwiązania i zoptymalizować je zarówno pod kątem operacyjnym, jak i kosztowym. Jest także świadomy ryzyka jakie niesie ze sobą proces inwestycyjny.
Jeśli chodzi o konkretne oczekiwania dotyczące przygotowania budynku, to są one różnorodne, w każdym wypadku ustalane indywidualnie. Dotyczą one wysokości budynku, która może sięgać 40 metrów, wzmocnienia nośności posadzki, wyposażenia w suwnice, różnorodnych zabezpieczeń przeciwpożarowych (różne systemy tryskaczowe, powierzchnie ADR), zewnętrznych i wewnętrznych zbiorników na substancje potrzebne do produkcji. Ogólnie rzecz biorąc to wykorzystywana w produkcji technologia wyznacza sposób, w jaki budynek musi zostać przygotowany przez dewelopera.
Dla najemców duże znaczenie ma terminowość oddania budynku, która wpływa na możliwość zachowania ciągłości procesu produkcyjnego. Od dewelopera wymaga to skrupulatności i sprawności działania, tak by przygotowanie budynku przebiegało w zgodzie z ustalonym i zaakceptowanym przez firmę produkcyjną harmonogramem.
Ogromne znaczenie dla klientów przy wyborze dewelopera ma dziś także aspekt wykorzystywania zielonych technologii i dotyczy to wszelkich rozwiązań proekologicznych. Najemcy dziś wybierają takich partnerów, którzy dają im możliwość wdrażania rozwiązań wpisujących się w ich politykę ESG. Te zagadnienia stają się coraz istotniejsze. Fakt, że certyfikujemy wszystkie nasze projekty na poziomie minimum Excellent w standardzie BREEAM New Construction wpływa na wybór najemców. Wystarczy wspomnieć, że MDC² Park Gliwice będzie, według prognoz, najbardziej zielonym i najwyżej punktowanym projektem magazynowym w Polsce. Stara się uzyskać on najwyższą możliwą w Polsce kategorię BREEAM New Construction na poziomie Outstanding. Standardy techniczne naszych obiektów mają na celu nie tylko pozytywnie wpływać na klimat, ale pozwalają też znacząco obniżyć koszty operacyjne. Działania zgodne ze strategią ESG mają w MDC² nadrzędne znaczenie; uwzględniają kwestie środowiskowe, dobrostan klientów, dostawców i pracowników oraz przejrzystość działań.
Poza wszystkimi wymienionymi wytycznymi dotyczącymi aspektów technologicznych i terminowych, należy jednak pamiętać o tym, że bardzo duże znaczenie ma lokalizacja budynku. To podstawowe kryterium wyboru, czynnik, który jako pierwszy jest brany pod uwagę przez najemcę w nawiązaniu współpracy. Dopiero po wyborze lokalizacji przystępujemy do planowania zabudowy i uzgadniania specyfikacji dotyczącej realizacji i użytkowania nieruchomości.

O jakiej wielkości powierzchni (mkw.) budynków BTS mówimy dziś na rynku polskim i jak wielkość powierzchni wpływa na koszt realizacji?
Nie ma specjalnych wytycznych w tym zakresie. Wszystko zależy od zapotrzebowania klienta. W Polsce dziś mówimy o halach wielkości od 5000 mkw. do ponad 200 000 mkw. Jednak sama powierzchnia przemysłowa nie warunkuje kosztu przygotowania inwestycji. W najmniejszych budynkach możemy przecież zastosować najwyższej jakości technologię z wysokowartościowymi rozwiązaniami, co oczywiście wpływa na koszt całej inwestycji.

O ile różni się czas budowy i przygotowania hali typu BTS od hali standardowej? Co na to wpływa?
Hale tego typu buduje się nieco dłużej od standardowych. Sam proces budowy nie trwa długo, bo jest to ok. 1–2 miesiące dłużej od standardowych budynków magazynowych przy tzw. lekkiej produkcji i ok. 10 m-cy dłużej przy bardziej skomplikowanych budynkach. Natomiast na długość całego procesu wpływa uzyskiwanie pozwoleń urzędowych, w tym pozyskiwanie decyzji środowiskowych, które w zależności od wybranego miejsca budowy może mniej lub bardziej wydłużać postępowanie związane z realizacją obiektu. Obecnie w skrajnych przypadkach czeka się około roku do dwóch lat na wydanie decyzji środowiskowej.

Stawki czynszu BTS – jak mocno odbiegają kwotowo od cen standardowego najmu hali magazynowej?
Stawki czynszu w budynkach typu BTS różnią się od tych w tradycyjnych budynkach magazynowych. Zależą one od zaawansowania technologii użytej w obiekcie. W lekkiej produkcji będą one niższe, w cięższej, która wymaga bardziej skomplikowanego przystosowania, będą wyższe. Ogólnie mówiąc, na wysokość czynszu wpływają uwarunkowania techniczne związane z oczekiwaniem najemcy. Znaczenie ma także zapotrzebowanie na prąd, gaz lub wodę, które jest uwarunkowane specyfiką produkcji.

Jak MDC² obecnie realizuje inwestycje BTS? Jakie są plany w tym zakresie działalności?
W Polsce budynki typu BTS są w początkowej fazie rozwoju rynku. Widzimy jednak intensywny rozwój zainteresowania tego typu obiektami. Na pewno wpływ na to ma deglobalizacja, związana ze skupianiem produkcji i logistyki w ramach podobnej strefy geograficznej, czyli tzw. reshoring, nearshoring czy friendshoring, ponad to wciąż niskie koszty inwestycji, dostępność pracowników, dość łatwy proces inwestycyjny, a także ciągły rozwój infrastruktury drogowej w Polsce, dzięki czemu stajemy się coraz ciekawszym rynkiem magazynowo-produkcyjnym dla firm z całej Europy. W MDC² pierwszy projekt BTS powstaje już pod Krakowem, w Skawinie. Zakończenie jego budowy planowane jest na III kwartał 2023 roku.
Planujemy też dalszy rozwój działu w odpowiedzi na zapotrzebowanie rynku.

Jaki jest trend rynkowy w zakresie realizacji BTS, co warunkuje ten trend w Polsce i na świecie?
W Polsce obserwujemy z roku na rok coraz większe zainteresowanie i realizacje inwestycji magazynowo-produkcyjnych typu BTS. Wiąże się to, między innymi, z napływem nowych firm produkcyjnych do Polski i nowym trendem przenoszenia produkcji z Azji do Europy. Coraz więcej klientów decyduje się na najem długoterminowy BTS, związując się z określonym miejscem i deweloperem w partnerskiej relacji. Dziś mówimy o najmie 10-, 12- lub 13-letnim. Taka długość najmu zabezpiecza odpowiednio wszystkie strony inwestycji.