Więcej pustostanów, większa konkurencyjność rynku czyli magazyny w Polsce po I półroczu

Pierwsze półrocze 2023 roku przyniosło dynamiczne zmiany na rynku nieruchomości magazynowych. Według najnowszych danych Colliers, po oddaniu prawie 2,6 mln mkw. (w tym rekordowych 1,9 mln mkw. w I kwartale) całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju przekroczyła poziom 30 mln mkw. Na koniec czerwca 2023 roku w budowie znajdowało się kolejne 2,1 mln mkw., z czego niemal 60% stanowiły obiekty spekulacyjne.  

Więcej renegocjacji

Pierwsza połowa roku przyniosła obniżenie wolumenu popytu oraz zmianę jego struktury. Popyt brutto wyniósł niemal 2,3 mln mkw., co jest wynikiem niższym o 1,5 mln mkw. r/r. Największą aktywność najemców odnotowano w województwach mazowieckim, śląskim oraz łódzkim. Zauważalny był również wzrost udziału renegocjacji w strukturze popytu do 40% (v. 31% w I poł. 2022 r.). Pod względem sektorów liderami były branża 3PL (40%), e-commerce (8%) oraz elektronika (7%).

– Naturalnym efektem wzrostu podaży i spadku popytu jest zwiększenie się wskaźnika pustostanów, który na koniec I poł. 2023 roku osiągnął poziom 6,6%, o 3,4 p.p. więcej niż w analogicznym okresie 2022 roku. Jest to najwyższa wartość tego wskaźnika od 3 lat, jednak nie oznacza zastoju na rynku. Przy stabilnym poziomie popytu netto, pozwala to na łatwiejsze znalezienie powierzchni dla najemców, zwiększając konkurencyjność na rynku – mówi Antoni Szwech, Starszy Anlityk w Colliers.

Niewykluczone, że w najbliższych miesiącach wskaźnik ten utrzyma się. Obecnie tylko 39% powierzchni w budowie jest wynajęte.

Czynsze w górę

Od początku ubiegłego roku znacznie wzrosły zarówno stawki bazowe, jak i efektywne czynszów w wyniku m.in. wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wyższych kosztów finansowania projektów oraz pogorszenia nastrojów w funduszach inwestycyjnych. Obecnie stawki czynszów są wciąż w trendzie wzrostowym, jednak jest on łagodniejszy niż rok temu.

Najwyższe czynsze odnotowano w Warszawie, gdzie stawki bazowe zaczynały się od 4,40 EUR/mkw./miesiąc, a najwyższe przekraczały poziom 7,0 EUR/mkw./miesiąc. Stawki efektywne oscylowały natomiast w przedziale 4,00-5,60 EUR/mkw./miesiąc. Na pozostałych rynkach regionalnych, stawki bazowe wahały się w przedziale 3,40-5,90 EUR/m²/miesiąc, a efektywne 2,80‑5,20 EUR/m²/miesiąc.

Optymistyczne prognozy

Analitycy prognozują dalszy rozwój sektora motoryzacyjnego w Polsce, szczególnie w kategoriach takich, jak elektromobilność i produkcja baterii do samochodów elektrycznych. Dostrzegają również rosnące znaczenie Polski jako osi wschodniej flanki NATO, z uwzględnieniem coraz większego zainteresowania sektora militarnego. W kontekście planowanych inwestycji w infrastrukturę transportową, zarówno drogową, morską, jak i lotniczą, przewiduje się dalszy rozwój rynku przemysłowo-logistycznego.

Wraz z rosnącymi cenami energii i naciskiem na realizację celów zrównoważonego rozwoju, deweloperzy i najemcy coraz częściej inwestują w „zielone” magazyny, z fotowoltaiką na czele wśród zielonych rozwiązań.

Na rynek nieruchomości magazynowych nadal wpływa stały rozwój e-commerce. Firmy z tego sektora są jednymi z największych najemców powierzchni magazynowych, a ich potrzeby często wymagają specyficznych rozwiązań, takich jak przestrzenie do sortowania i pakowania, zautomatyzowane systemy składowania czy wysoko rozwinięte systemy zarządzania zapasami.

– Po intensywnych wzrostach podczas pierwszych lat pandemii i burzliwym 2022 roku, rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych wydaje się stabilizować. Mimo spadku popytu i podaży, ich wolumeny pozostają wysokie. Zmniejszyła się dynamika wzrostu czynszów, a stopa pustostanów zwiększa konkurencyjność na rynku – komentuje Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers. – Optymizmem napawa również stabilizująca się powoli sytuacja gospodarcza w Polsce. Inflacja jest w trendzie spadkowym, a co za tym idzie, oczekiwane jest obniżenie stóp procentowych. Spada też cena stali, kluczowego surowca w budownictwie – dodaje Maciej Chmielewski.

Wojna w Ukrainie spowodowała, że wiele firm zmuszonych było przenieść swoją działalność do innych krajów, co zapewniło Polsce pozycję jednego z głównych miejsc docelowych relokacji przedsiębiorstw. Analitycy prognozują, że takie trendy jak: friendshoring, nearshoring i reshoring, które przyczynił się do wzrostu popytu na powierzchnie magazynowe w Polsce zwłaszcza we wschodnich regionach kraju, utrzymają się w 2023 roku.

– Polska wciąż pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych rynków w tej części Europy, głównie pod względem swojego położenia, rynku pracy oraz kosztów wynajmu powierzchni magazynowej – podsumowuje Maciej Chmielewski.