Poszukiwania okazji

W całej Europie w sektorze nieruchomości komercyjnych możemy obserwować w tym roku spadek aktywności inwestorów. Wartość wolumenu inwestycyjnego w pierwszym kwartale 2023 spadła w Polsce o ponad 60% licząc rok do roku, a na niektórych rynkach zachodnioeuropejskich nawet o 90% Polski rynek broni się wyższymi stopami zwrotu niż oferuje Europa Zachodnia i nadal wypada korzystnie na tle rynków europejskich.  

– Zmiany w światowej gospodarce i drogie finansowanie projektów wyhamowały działania największych, międzynarodowych graczy. Mocno zmienił się bowiem rynek pieniądza. Wysokie koszty finansowania powodują, że fundusze nie mogą liczyć na optymalne zyski przy zakupie nieruchomości typu core. W przypadku tych aktywów oczekiwania cenowe właścicieli i potencjalnych nabywców są mocno rozbieżne. Stąd mniejsze zainteresowanie nieruchomościami prime i wyczekiwanie dużych podmiotów inwestycyjnych na stabilizację stóp procentowych, a tym samym, stóp kapitalizacji, które odzwierciedlałyby ich poziom. Najwięksi gracze przyjęli strategię wyczekiwania. Niestabilność rynków finansowych powoduje, że rośnie presja na obniżkę wycen aktywów. Większe możliwości niż rynek nieruchomości w Europie w obecnych warunkach stwarza inwestorom na  przykład rynek amerykański – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. 

W 2022 roku jedna trzecia inwestorów aktywnych w Polsce pochodziła z USA, a kolejną, największą grupę stanowił kapitał z Europy Zachodniej. – W 2023 roku nadal względną aktywność wykazują podmioty z USA, mocno osłabło natomiast zainteresowanie inwestowaniem ze strony firm z Europy Zachodniej, przede wszystkim z Niemiec. Polski rynek przyciąga natomiast nowych, lokalnych graczy z regionu CEE, którzy skupiają się na aktywach magazynowych i biurowych. W naszym kraju kupują teraz podmioty z Czech (Investika czy Trigea) oraz Węgier (Indotek czy Adventum) i pojawiają się nowi gracze, m.in. z Litwy jak fundusz Eika Asset Managment czy Lords AB. Ponadto, do Polski napływa nowy kapitał z krajów bałtyckich oraz Skandynawii – mówi Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz.

Przede wszystkim zakupy oportunistyczne  

Nieruchomości nabywają teraz głównie podmioty, które inwestują środki własne i firmy, które mają możliwość zdobycia finansowania w banku. Bartłomiej Zagrodnik zauważa, że na naszym rynku sporo inwestorów poszukuje okazji. – Inwestorzy nastawieni są na zakupy oportunistyczne. Nie ma jednak transakcji sprzedaży, do których właściciele byliby zmuszeni ze względu na presję i trudności finansowe. Inwestorzy z regionu Europy Środkowo – Wschodniej, którzy zastąpili obecnie podmioty inwestycyjne z Zachodniej Europy nie celują w zakupy portfelowe, ale poszukują pojedynczych nieruchomości, w które można zainwestować i w krótkim czasie podnieść ich wartość i rentowność – informuje. 

W pierwszych trzech miesiącach 2023 roku inwestorzy ulokowali w Polsce najwięcej kapitału w nieruchomości z sektora magazynowego. Powodzeniem cieszył się też segment handlowy oraz warszawskie biurowce. Większość zainwestowanego kapitału pochodziła z krajów Europy Środkowej i Wschodniej. Znacznie mniejszy udział w wolumenie inwestycyjnym mieli gracze z USA i kapitał z Bliskiego Wschodu.

W pierwszym kwartale br. sektor przemysłowo-magazynowym zwiększył ponad dwukrotnie wolumen inwestycyjny w porównaniu r/r. Największym powodzeniem cieszyły się aktywa z rynku pierwotnego zlokalizowane głównie w zachodniej części kraju. Wśród sprzedających w tym segmencie rynku pozycję lidera nadal utrzymuje firma Panattoni. W początkach tego roku największą transakcją magazynową była sprzedaż Panattoni Campus we Wrocławiu o powierzchni 184 tys. mkw. do P3 za 138,5 mln euro.

W sektorze biurowym natomiast w pierwszym kwartale br. debiutujący na polskim rynku, litewski fundusz Eika Real Estate Fund, reprezentowany przez podmiot Eika Asset Management nabył od White Stone warszawski budynek Celebro. W skład portfela Eika wchodzą zdywersyfikowane w różnych segmentach nieruchomości zlokalizowane głównie na Litwie, ale inwestor wychodzi teraz na inne rynki Europy Środkowo-Wschodniej.

Transakcje w sektorze handlowym zdominowały w pierwszych miesiącach 2023 roku oportunistyczne zakupy pojedynczych, niewielkich obiektów, z których największą akwizycją była sprzedaż Atrium Molo Szczecin przez G City Europe za 46,3 mln euro. Wzięcie w tym roku miały regionalne parki handlowe, umożliwiające wzrost wartości po doinwestowaniu. – W sektorze hotelowym także poszukiwane są aktywa value-add, usytuowane w największych polskich aglomeracjach, ale rynek nie oferuje wielu tego typu nieruchomości na sprzedaż – przyznaje Katarzyna Tencza.

Magazyny nadal górą

W drugim kwartale br. nadal największym powodzeniem inwestorów cieszy sektor magazynowy. Panattoni sfinalizowało transakcję sprzedaży centrum logistycznego o powierzchni 33 tys. mkw. w Uniejowie, który jest czwartym obiektem w ramach campusu, który przeszedł w ręce LCN Capital Partners, inwestora inwestor private equity, prowadzącego działalność w Europie i Ameryce Północnej, z którym Panattoni współpracuje od lat. W kwietniu br. LCN Capital Partner nabył również produkcyjno-magazynowy obiekt BTS o powierzchni 30 tys. mkw. zrealizowany przez Panattoni w Tczewie.

Skandynawski fundusz NREP z sukcesem zakończył przygotowania do przejęcia udziałów 7R. Inwestor chce umocnić swoją pozycję na polskim rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych. Spółka Nordic Strategies Fund V Limited Partnership z siedzibą w Luksemburgu, należąca do NREP przejęła kontrolę nad 7R, która zrealizowała 1,8 mln mkw. powierzchni magazynowej w wielkopowierzchniowych parkach logistycznych w całej Polsce oraz magazynach miejskich pod marką 7R City Flex. Nasz kraj jest pierwszym rynkiem poza Skandynawią, na który wszedł NREP.

W sektorze biurowym natomiast pod koniec kwietnia br. Develia podpisała umowę sprzedaży za 69,3 mln euro warszawskiego biurowca Wola Retro ze spółką WR Office, należącą do funduszu inwestycyjnego zarządzanego przez Adventum Group.

Na rynku handlowym z kolei firma JWG Invest kupiła od międzynarodowego funduszu inwestycyjnego cztery obiekty handlowe – Starą Cegielnię w Szczecinie, Galerię Kosmos w Koszalinie, OK Centrum Wałbrzych i OK Centrum Strzegom.

Eksperci prognozują, że wartość transakcji w tym roku będzie jednak znacznie niższa niż w roku ubiegłym (5,8 mld euro). Główne wyzwania rynku inwestycyjnego to rosnące koszty finansowania i coraz bardziej restrykcyjne warunki udzielania kredytów, niedopasowanie oczekiwań cenowych kupujących i sprzedających oraz widmo spowolnienia gospodarczego w skali globalnej.,

Komentarze

W pierwszej połowie 2023 r. w Polsce sprzedały się nieruchomości komercyjne o łącznej wartości 800 mln EUR. W transakcjach dominowały nieruchomości logistyczne, które odpowiadały za 54% wolumenu. Wszystkie transakcje na rynku magazynowym dotyczyły pojedynczych assetów, a ich wartości, poza jedną, oscylowały w granicy 50 mln EUR. Inwestorzy preferowali więc mniejsze transakcje, bezpieczniejsze z punktu widzenia zmian cen na rynku inwestycyjnym.

Obecne najlepsze stopy zwrotu na rynku magazynowym kształtują się na poziomie 6% i to jest skok o ponad 100% od stanu z połowy 2022 roku. Odzwierciedla to zmiany na globalnym rynku finansowym, a więc też koszty pozyskiwania finansowania. Od początku wakacji wraz ze spowolnieniem wzrostu stóp procentowych, odczuwamy pewną stabilizację na rynku stóp zwrotu, co być może będzie sygnałem do zwiększonej aktywności inwestycyjnej. Aktualny poziom stóp zwrotu może być postrzegany przez inwestorów, zainteresowanych zakupem nieruchomości logistycznych, jako atrakcyjny. Zwłaszcza jeśli nieruchomości oferują wzrost czynszów w niedalekiej przyszłości, w związku z odnowieniami trwających umów.

Jednocześnie właściciele nieruchomości logistycznych, jeśli nie wymaga od nich tego ich sytuacja finansowa, nie mają uzasadnienia do wystawiania nieruchomości na sprzedaż. Fundamenty rynku w Polsce, pomimo spowolnienia popytu, pozostają bardzo dobre. W takiej sytuacji pula obiektów oferowanych na rynku jest znacznie ograniczona, zwłaszcza tych z grupy najatrakcyjniejszych. Natomiast wielu graczy przygląda się nieruchomościom dostępnym na sprzedaż, ale wciąż oferowane ceny nie odzwierciedlają ich oczekiwanych zwrotów. Można więc powiedzieć, że poziom zainteresowania wzrósł, ale nie widać, aby przełożyło się to w najbliższym czasie na zwiększoną aktywność transakcyjną.

Sektor magazynowo-przemysłowy rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, niekwestionowana gwiazda rynku inwestycyjnego ostatnich kilku lat, w 2023 roku pomimo wyraźnego spowolnienia gospodarczego, malejących wolumenów transakcyjnych, niepewności spowodowanej wojną w Ukrainie oraz rosnących kosztów finansowania projektów, nadal cieszy się zainteresowaniem inwestorów.

Należy tu jednak rozróżnić dwa główne typy inwestorów – inne priorytety wpływają na decyzje dotyczące akwizycji istniejących projektów w przypadku inwestorów finansowych, np. funduszy inwestycyjnych, inne z kolei na decyzje inwestorów aktywnych, takich jak np. deweloperzy, których działalność inwestycyjna koncentruje się na realizacji nowych projektów.      Aktywność tych pierwszych opisywana jest np.: kwotami zaangażowania kapitałowego odzwierciedlającymi wielkość transakcji, liczbami transakcji czy stopami kapitalizacji założonymi przy realizacji poszczególnych transakcji. W przypadku tych drugich, analitycy rynkowi przyglądają się bacznie np.: profilom rynkowym poszczególnych graczy, wielkości zaangażowania kapitałowego, proporcji wkładu własnego do kapitału dłużnego niezbędnego do realizacji inwestycji, udziałowi procentowemu umów przednajmu w stosunku do całkowitej planowanej powierzchni najmu, który  warunkuje uruchomienie finansowania bankowego; liczbie rozpoczętych projektów, skali rozpoczynanych projektów, oczekiwanym stopom zwrotu z inwestycji itp.

O ile aktywność funduszy inwestujących w istniejące magazyny dla najemców/użytkowników obiektów magazynowych często ma znaczenie drugorzędne, o tyle aktywność deweloperów jest  już bardziej istotna. Poziom aktywności oraz zachowania rynkowe deweloperów w danych warunkach gospodarczych      odzwierciedlają m.in.: skalę popytu na nową powierzchnię magazynową, dostępność      i koszt pieniądza przeznaczanego na finansowanie nowych inwestycji, skalę ryzyka inwestycyjnego       i skłonność do ponoszenia go przez inwestorów, chęć inwestowania w innowacyjne rozwiązania technologiczne np. technologie związane z ESG itp.

Ponieważ SpaceFactory realizuje projekty związane z doradztwem, projektowaniem oraz realizacją magazynów i obiektów przemysłowych m.in. dla deweloperów, zarządców aktywów czy najemców/użytkowników, mamy dobry wgląd w aktywność inwestycyjną tej grupy uczestników rynku.
Od początku 2023 roku obserwujemy na rynku znaczący spadek wolumenu nowo rozpoczynanych      realizacji magazynowych. Szacuje się, iż na koniec I kwartału 2023 roku w budowie było niewiele ponad 2 mln m², co oznaczało ponad 50% spadek w porównaniu do roku poprzedzającego. Interesującym zjawiskiem jest natomiast pojawienie się na naszym rynku kilku nowych deweloperów, znanych głównie z realizacji na swoich macierzystych rynkach krajowych. Ich zamiary inwestycyjne związane są z niemal wszystkimi typami budynków znanymi na rynku magazynowym -od małych magazynów (tzw. small-business-units), po typowe, wielkopowierzchniowe big-boxy.

W sektorze nieruchomości komercyjnych można zaobserwować w tym roku spadek aktywności inwestorów w całej Europie. Według danych rynkowych wolumen transakcyjno-inwestycyjny spadł w Polsce o ok. 60%. Jednak magazyny nadal są jednym z najatrakcyjniejszych aktywów na rynku kapitałowym i – w porównaniu do innych sektorów – cieszą się nadal największą popularnością inwestycyjną.

Okazje zakupowe na rynku magazynowym będą zależały od wysokości stóp kapitalizacji inwestycji (cap rate). Ostatni wzrost cap rate sprawia, że trudno o takie okazje, ponieważ fundusze – z założeniami odnośnie do stóp zwrotu– nie chcą schodzić poniżej pewnej zakładanej granicy. Cały rynek liczy na to, że planowana obniżka stóp procentowych spowoduje spadek cap rate i w niektórych przypadkach przełoży się to na szybsze sfinalizowanie transakcji. Może to zaowocować okazyjnymi zakupami. Z reguły IV kwartał roku to okres, w którym notuje się największą liczbę transakcji inwestycyjnych, dlatego przed nami jest ciekawy moment.

Obniżka cap rate wraz z otwarciem inwestorów na rynek magazynowy, mogą wyłonić nowych graczy rynkowych. Taki trend zauważamy już teraz. Do grona aktywnych kupujących dołączyli nowi inwestorzy lokalni lub z regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Te zmiany mogą zaowocować kolejnymi transakcjami na rynku inwestycyjnym. Przewidujemy też, że inwestorzy będą mniej zainteresowani budynkami starszej generacji, na korzyść tych, które spełniają wymagania związane z certyfikacją BREEAM i oferują najnowsze rozwiązania z zakresu ESG.

Obecne projekty MDC² finansowane są przez międzynarodowe fundusze inwestycyjne, tj. Invesco, Generali Real Estate czy Fortress. Ich zaangażowanie daje komfort związany z płynnością prowadzenia biznesu.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 5/2023