TOC, czyli wynajem magazynu dobrze policzony
Stawka czynszu nieruchomości magazynowej jest podstawą wszystkich raportów branżowych analizujących rynek i głównym kryterium oceny przy porównywaniu ofert najmu. Mimo że czynsz jest ważnym elementem kosztów wynajmu obiektu logistycznego, ograniczenie analizy finansowej wyłącznie do tej pozycji daje niepełny obraz rzeczywistych wydatków, które klienci ponoszą w związku z korzystaniem z powierzchni magazynowej. To właśnie dlatego coraz częściej eksperci sugerują bazowanie na TOC (ang. total operating costs), czyli całkowitych kosztów operacyjnych przy analizie rzeczywistych kosztów związanych z korzystaniem z magazynu.
W obliczu dynamicznej sytuacji na rynku logistycznym, zmian gospodarczych, a także rosnących oczekiwaniach klientów, coraz ważniejszym staje się efektywne zarządzanie kosztami i rozważna alokacja zasobów w logistyce. Co za tym idzie, rola TOC staje się jeszcze bardziej istotna niż kiedykolwiek wcześniej.
TOC, z angielskiego total operating costs, obejmuje wszystkie koszty operacyjne związane z bieżącym funkcjonowaniem zasobu, systemu czy procesu w danym okresie, np. miesięcznie lub rocznie. W przypadku magazynu wskaźnik ten uwzględnia wszystkie koszty bezpośrednie takie jak czynsz, opłaty eksploatacyjne, koszty mediów, koszty odtworzeniowe, podatki, opłaty administracyjne, ubezpieczenie oraz użytkowanie wieczyste, a także koszty związane z zarządzaniem nieruchomością (property management fee). TOC nie obejmuje kosztów realizacji lub zakupu nieruchomości – koncentruje się na codziennych wydatkach potrzebnych do profesjonalnego utrzymania nieruchomości.
Znaczenie TOC w firmach logistycznych
Zapewnienie pełnej przejrzystości kosztów operacyjnych jest kluczowe dla skutecznego zarządzania i podejmowania świadomych decyzji biznesowych w firmach logistycznych. Wiedza o TOC pozwala spojrzeć na łańcuch dostaw w perspektywie długoterminowej i ocenić, które rozwiązania przyniosą największe korzyści. Dzięki temu firmy mogą zoptymalizować koszty. Takie podejścia pomaga ograniczyć ryzyko, zwiększać wydajność operacyjną i zdobywać przewagę konkurencyjną.
– TOC daje pełny obraz kosztów, uwzględniając nie tylko czynsz za magazyn, ale także koszty operacyjne. Jeśli spojrzymy na przykładową miesięczną fakturę za wynajem magazynu, zobaczymy, że czynsz stanowi około 60 proc. kosztów, a pozostałe 40 proc. to koszty mediów oraz pozostałe opłaty. Biorąc pod uwagę rosnące ceny energii oraz regularny wzrost płac w Polsce możemy być niemal pewni, że z biegiem czasu udział tych dodatkowych kosztów jeszcze wzrośnie. Dlatego tak ważne jest profesjonalne zarządzanie TOC zarówno z perspektywy wynajmującego, jak i klienta – powiedział Paweł Sapek, SVP, Regional Head CE & Country Manager w Prologis.
TOC ujawnia wszystkie pozornie „ukryte” koszty, a pełna transparentność pozwala firmom identyfikować nieefektywność, optymalizować procesy i dokonywać świadomych wyborów. Dzięki pełnemu obrazowi kosztów, przedsiębiorstwa logistyczne mogą negocjować korzystniejsze warunki umowy z deweloperami.
Przejrzysty proces i zasady najmu
– Naszym celem w Prologis jest, aby klienci byli świadomi wszystkich kosztów i dobrze się do nich przygotowali. Rzetelne podejście, przejrzystość procesu najmu i przewidywalność wydatków przez cały okres wynajmu są dla nas priorytetem. Niskie zaliczki na poczet opłat za usługi mogą być mylące – kluczowe jest dokładne przeanalizowanie całkowitego budżetu kosztów operacyjnych. Dlatego Prologis jest jedyną firmą na rynku, która oferuje umowę Clear Lease, w której bazujemy na zryczałtowanych kosztach operacyjnych – wyjaśnia Paweł Sapek.
Clear Lease® – umowa bez gwiazdek
Umowa Clear Lease® opiera się na prostej formule, która jasno określa warunki najmu i zawiera szczegółowe informacje na temat stałych opłat eksploatacyjnych obowiązujących przez cały okres trwania umowy. Obejmuje ona wszystkie standardowe koszty operacyjne, umowne koszty konserwacji i napraw oraz opłaty administracyjne związane np. z bezpieczeństwem, utrzymaniem terenów zielonych, instalacji i urządzeń zewnętrznych, a także pracami sezonowany, jak odśnieżanie czy utrzymanie dachu zimą. Koszty publiczne (np. podatki od nieruchomości, opłaty za media) są rozliczane osobno, na podstawie rzeczywistego zużycia i opłat urzędowych. Klienci mogą być pewni, że znają wszystkie koszty, które będą obowiązywały przez cały okres najmu. Dla porównania, w umowie najmu z potrójnym czynszem netto (NNN) część kosztów jest zmienna i szacowana w ujęciu rocznym.
– Umowa Clear Lease® niesie ze sobą wiele korzyści dla naszych klientów. Umożliwia optymalizację wydatków, identyfikowanie oszczędności i wybór bardziej zrównoważonych rozwiązań. Pozwala skutecznie planować budżety oraz lepiej przewidywać wydatki związane nie tylko z samym magazynem, ale także innymi obszarami działalności mi.in. współpracą z dostawcami, zaopatrzeniem, transportem, magazynowaniem, zarządzaniem zapasami czy inwestowaniem w nowe i zrównoważone technologie. Zapewniamy przejrzystą kalkulację bez konieczności corocznej weryfikacji kosztów i późniejszego rozliczania – dodaje Paweł Sapek.
Czy można obniżyć TOC?
Jednym z największych wyzwań w branży magazynowej są rosnące koszty energii elektrycznej i gazu. Zużycie mediów jest ściśle związane z efektywnością energetyczną budynków. Dlatego Prologis podejmuje szereg działań, które mają na celu skutecznie przeciwdziałać temu problemowi oraz wykorzystuje nowoczesne technologie, które redukują zużycie energii i minimalizują wpływ swoich obiektów na środowisko.
Przede wszystkim firma kładzie duży nacisk na poprawę właściwości izolacyjnych budynków. Prologis budując nowe obiekty, stosuje ponadstandardową izolację (120 mm PIR) ścian i dachów, co pozwala uzyskać wartości U na poziomie 0,20 W/m² dla ścian i 0,15 W/m² dla dachów. Ogranicza to straty ciepła o około jeden procent, co znacząco obniża zapotrzebowanie na energię do ogrzewania magazynów. Dodatkowo, w strefach rozładunkowych stosowane są kurtyny powietrzne i szybko zamykające się bramy doków, które zmniejszają straty ciepła. W minimalizowaniu tych strat pomagają także systemy ogrzewania promiennikami. Z kolei „chłodne dachy”, czyli białe powierzchnie odbijające światło, które pomagają w obniżeniu zużycia energii na klimatyzację, nawet o 15 proc. Prologis stawia także na energooszczędne oświetlenie – w swoich magazynach wykorzystuje systemy LED wyposażone w czujniki ruchu i światła dziennego. Lampy LED zużywają nawet do 80 proc. mniej energii niż tradycyjne. W połączeniu z systemami wentylacji z rekuperacją oraz nowoczesnym smart meteringiem, umożliwiającym bieżące monitorowanie zużycia energii, Prologis skutecznie optymalizuje zużycie mediów i obniża koszty eksploatacyjne swoich obiektów.
– W Prologis od lat inwestujemy w zieloną energię. Od stycznia 2022 roku wszystkie nasze obiekty w Polsce są zasilane wyłącznie energią pochodzącą z odnawialnych źródeł za pośrednictwem EKO Premium od Tauron. Dodatkowo, dachy nowych magazynów są przygotowane pod instalację paneli fotowoltaicznych, czyli zapewniają 35 kg dodatkowego obciążenia na każdy metr kwadratowy. Ponadto, w naszych obiektach stosujemy pompy ciepła, które zapewniają efektywne i ekologiczne źródło ogrzewania i chłodzenia. Pozwala to na dalsze ograniczenie emisji CO2 i zmniejszenie kosztów związanych z energią. Co więcej, od kilku lat celem Prologis jest uzyskanie co najmniej poziomu Excellent w standardzie BREEAM, co oznacza spełnienie wymagań w obszarach takich jak efektywność energetyczna, jakość środowiska wewnętrznego czy dostępność transportu miejskiego. Wdrażanie technologii takich jak pompy ciepła to część naszej strategii dążenia do zrównoważonego rozwoju i minimalizacji negatywnego wpływu na środowisko – dodaje Paweł Sapek.
Całkowite koszty operacyjne, czyli TOC, stają się kluczowym wskaźnikiem w zarządzaniu kosztami łańcucha dostaw, umożliwiając firmom pełną kontrolę nad wydatkami związanymi z eksploatacją nieruchomości. Dzięki przewidywalności i przejrzystości struktury kosztowej związanej z wynajmem magazynu, przedsiębiorstwa mogą skutecznie optymalizować procesy, negocjować lepsze warunki umów oraz planować długoterminowe strategie operacyjne. Prologis oferuje klientom nie tylko stabilność i przewidywalność wydatków przez cały okres najmu, ale także inwestuje w nowoczesne technologie i rozwiązania ekologiczne, co pozwala znacząco obniżyć koszty eksploatacyjne. Dzięki takim inicjatywom firmy mogą nie tylko poprawić efektywność operacyjną, ale również zyskać przewagę konkurencyjną na dynamicznie zmieniającym się rynku.
