Połowa magazynów jest zielona
Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych w Polsce jest jednym z najmłodszych w Europie. W ciągu ostatnich 20 lat urósł 20-krotnie – wynika z raportu CBRE i DHL Supply Chain „Green Logistics”. W związku z tym ponad połowa całej powierzchni i obiektów spełnia najnowocześniejsze standardy zrównoważonego rozwoju (ESG) i posiada certyfikat, taki jak BREEAM, LEED czy DGNB, wskazują dane Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego. Jak przyznają eksperci CBRE, to ważny czynnik sprzyjający rozwojowi rynku magazynów w Polsce. Obiekty spełniające kryteria ESG stają się kluczowe w sektorze magazynowym i logistycznym, ze względu m.in. na unijne regulacje oraz możliwości pozyskania finansowania.
– W ostatnich 10 latach sektor zanotował największy procentowy wzrost, a w perspektywie 20 lat podaż urosła 20-krotnie. W zestawieniu całkowitych zasobów nowoczesnej przestrzeni magazynowej, znajdujemy się obecnie na 5 miejscu, ustępując jedynie takim krajom jak: Niemcy, Francja, Holandia oraz Wielka Brytania. Dzięki sprzyjającym uwarunkowaniom geograficznym oraz ekonomicznym, czyli m. in., strategicznemu położeniu na mapie Europy, wykwalifikowanej sile roboczej oraz konkurencyjnym kosztom operacyjnym, Polska pozostaje atrakcyjnym wyborem do lokowania nowych inwestycji – mówi Michał Śniadała, szef działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.
Na przestrzeni ostatnich 5 lat deweloperom w Polsce udało się podwoić całkowity wolumen nowoczesnej przestrzeni magazynowej. Obecnie, po trzecim kwartale 2024 roku, całkowita podaż przekroczyła 33,3 miliona mkw., co w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku oznacza wzrost o 9,3%
Te certyfikaty świadczą o jakości
Zgodnie z danymi PLGBC, certyfikowane w Polsce jest ponad 50% całej powierzchni przemysłowej i logistycznej, zarówno pod kątem ilości obiektów (55%), jak i powierzchni (53%). Średni wiek certyfikowanego budynku przemysłowo-logistycznego to 8 lat, ale certyfikaty otrzymują również obiekty mające ponad 20 lat.
Najbardziej popularnym certyfikatem przyznawanym w Polsce jest brytyjski BREEAM, który poprzez szereg kryteriów ocenia wpływ budynków na środowisko, komfort użytkowników oraz efektywność energetyczną. Jak dotąd przyznawany jest częściej podczas nowej budowy (57%) niż obiektowi już istniejącemu (43%). W sumie BREEAM posiada 95% wszystkich certyfikowanych budynków produkcyjnych i logistycznych.
W Polsce wykorzystywane są także LEED i DGNB. Podobnie jak w przypadku BREEAM, obiekty spełniające ich kryteria są bardziej wydajne energetycznie i tańsze w eksploatacji, zapewniają zdrowsze warunki użytkowania oraz mają mniejszy wpływ na środowisko. LEED posiada 4% spośród certyfikowanych budynków przemysłowych i logistycznych w kraju, a DGNB – 1%.
ESG ułatwia biznes
Polityka zrównoważonego rozwoju jeszcze nigdy dotąd nie była tak wysoko na liście priorytetów inwestorów, deweloperów i najemców na rynku magazynowym i logistycznym, wskazują analizy CBRE. ESG staje się niejako podstawą ich działalności, z uwagi na unijne regulacje i konieczność raportowania efektywności energetycznej przedsiębiorstw, ale też przez finansowanie, które jest dużo łatwiej uzyskać dla obiektów spełniających nowoczesne normy budowlane i aktualne kryteria środowiskowe.
– ESG jest coraz bardziej istotnym elementem strategii biznesowych w branży logistycznej. Konkretne działania, na jakie się przekłada, to m.in. redukcja emisji CO2, poprawa warunków pracy, transparentność procesów oraz etyczne zarządzanie łańcuchem dostaw. Firmy, które integrują zasady ESG w swojej działalności zyskują przewagę konkurencyjną, zwiększają zaufanie interesariuszy oraz przyczyniają się do długoterminowego sukcesu biznesowego – mówi Anna Galas, Head of Business Development DHL Supply Chain w Polsce.
ESG nie jest już opcją, ale koniecznością w zarządzaniu nieruchomościami. Inwestorzy, banki czy najemcy w coraz większym stopniu oczekują od budynków przemyślanej, dobrze zaplanowanej strategii zrównoważonego rozwoju. Jej brak może prowadzić nawet do problemów z finansowaniem obiektu czy przedłużaniem umów wynajmu. Przemyślana, dobrze zaplanowana strategia ESG (zrównoważonego rozwoju) powinna być stałym elementem zarządzania budynkami. Dotychczas były to często działania realizowane na szybko i przypadkowe, np. wymiana żarówek na bardziej energooszczędne. Koncentrowano się także w zbyt dużym stopniu na certyfikatach, które są bardzo ważne, ale nie zastąpią szczegółowej analizy i strategii.
Obowiązkowe regulacje
Raportowanie niefinansowe związane z dyrektywą CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) od początku 2025 roku dotyczy firm zatrudniających powyżej 250 pracowników. Większe firmy (od 500 pracowników) muszą złożyć takie raporty już za 2024 rok. Z kolei od 2026 roku taki obowiązek będzie dotyczył jeszcze mniejszych podmiotów. Taki raport jest sporym obciążeniem dla firm i wymaga dobrego planowania. Dotyczy całej działalności firmy i by został odpowiednio przygotowany, należy przeanalizować co warto zrobić w przypadku konkretnego biznesu, określić cele, korzyści i ryzyka – to praca, która powinna trwać cały rok. Pierwszym krokiem jest zbadanie tzw. podwójnej istotności (analiza „double materiality”). Warto tu skorzystać z doradztwa zewnętrznego, dzięki któremu łatwiej taką analizę wykonać.
Zalety działań dla klimatu
Nieruchomości stanowią jedno z największych obciążeń pod względem emisji CO2 i zużycia energii. Dodatkowo jesteśmy w sytuacji, w której rynek wymusza na właścicielach budynków oszczędności. Najemcy coraz mniej chętnie przedłużają umowy w obiektach, które nie mają planu dekarbonizacji i nie podejmują działań mających na celu ograniczenie zużycia energii. Także inwestorzy, banki, nie chcą refinansować nieruchomości, która nie realizuje strategii ograniczającej ślad węglowy. Jeśli wdrożymy plan zrównoważonego rozwoju w obiekcie, przy jego sprzedaży uzyskamy wyższą cenę, a jeśli nie wdrożymy, to kupujący może domagać się zniżki. Warto także pamiętać, że przepisy dotyczące raportowania ESG obejmują również nowe budynki, które bez odpowiedniej strategii mogą nie dostać pozwolenia na użytkowanie.
ESG w praktyce
Kluczem do dekarbonizacji jest po pierwsze poprawienie efektywności budynku, a po drugie posiadanie dobrego źródła zielonej energii. Należy jednak poszukać rozwiązania najbardziej korzystnego dla siebie. Nie zawsze musi być ono kosztowne i wiązać się z drogimi inwestycjami kapitałowymi, takimi jak własne panele solarne. Dobry audyt wykaże, jakie działania bezkosztowe można podjąć w pierwszym kroku, a także jakie inwestycje wybrać, by przyniosły konkretne efekty.
Warto też zapoznać się z potrzebami klientów i użytkowników budynku. Międzynarodowe korporacje często mają jasne wytyczne dotyczące swoich siedzib i zadają bardzo konkretne pytania odnośnie np. zgodności standardu budynku z taksonomią lub tego, na jakie ryzyka klimatyczne jest narażony i jakie ma zabezpieczenia w tym obszarze.
Sama dekarbonizacja nie wystarczy jednak, aby budynek stał się bardziej konkurencyjny i atrakcyjny dla nowych najemców. Natomiast wykorzystanie rozwiązań ESG w połączeniu ze zmianami funkcjonalnymi, technicznymi, komercyjnymi i promocyjnymi, taką zmianę na pewno przyniesie. Nie wszystkie inwestycje mają sens dla danego obiektu. Warto strategicznie patrzeć na daną inwestycję i na szanse jakie można wykorzystać właśnie dzięki zmianom ESG. Obecnie na rynku sporo dzieje się np. w przypadku budynków instytucji publicznych, które poszukują nowych siedzib lub decydują się na remonty budynków. Starsze nieruchomości stają się nieefektywne, więc aby stać się znów konkurencyjnymi i zapełnić swoją przestrzeń potrzebne są działania. W przypadku takich obiektów bardzo ważne są nie tylko oszczędności, ale m.in. zwiększanie komfortu użytkowników, zwiększanie dostępności, w tym dostępności dla osób z niepełnosprawnościami. Te zmiany powinny dotyczyć nie tylko biurowców, ale również obiektów handlowych, rozrywkowych, sportowych, przemysłowych, hotelowych, urzędów.
Filary zrównoważonego rozwoju
Raport „Green Logistics”, CBRE i DHL Supply Chain wskazuje na pięć filarów funkcjonowania ESG w magazynach, w których duże znaczenie mają zarządcy i pracownicy.
Filar 1. Efektywność energetyczna
W gospodarowaniu wykorzystaniem energii w budynku ogromną rolę odgrywają zarządzane centralnie systemy BMS (building management systems) leżące w gestii zarządcy, które dotychczas były powszechnie stosowane w obiektach handlowych czy biurowych. Obecnie stają się koniecznością również w magazynach. Zarządzanie BMS pozwala na centralne monitorowanie i automatyzację zużycia energii. Dzięki temu możliwe jest ustawianie optymalnych harmonogramów pracy instalacji grzewczych i chłodniczych, kontrola oświetlenia czy analiza danych dotyczących zużycia energii.
Filar 2. Gospodarka wodna i odpadami
W obszarze zarządzania odpadami i recyklingiem w obiekcie, do roli zarządców należy przede wszystkim zwiększanie świadomości najemców i ich pracowników, ponieważ to oni są producentami odpadów. Aby zwiększać tę świadomość, zarządca powinien znać rozwiązania stosowane przez najemców przy sortowaniu pozostałości produkcyjnych, rozmawiać o związanych z tym problemach, zbierać informacje i proponować dopasowane działania.
Filar 3. Transport
Zwiększanie efektywności transportu w magazynie może odbywać się na wiele sposobów, na przykład poprzez organizację wspólnych dojazdów pracowników do obiektu, zamiast korzystania przez nich z indywidualnego transportu. W kwestii dostarczania towarów do magazynów i poruszania się po obiekcie największą nadzieję budzą pojazdy wodorowe. Zanim rozwój technologii pozwoli na ich upowszechnienie, w obiektach przemysłowych stosowane są bateryjne pojazdy elektryczne. Zarządca dba, by sieć była w stanie je obsłużyć. Ważny jest także dobór ładowarek, aby mogły kontrolować zarządzanie mocą ze strony ładowarek i rozdzielnicy. Zadaniem zarządcy jest także m.in. analiza i redystrybuowanie kosztów poboru prądu na najemców.
– Coraz więcej firm z sektora TSL, a także usług kurierskich i pocztowych, testuje i wprowadza do swojej floty pojazdy nisko i zeroemisyjne. Głównym argumentem za tym jest chęć obniżenia śladu węglowego swoich firm. Na dziś najlepiej rokujące technologie nisko i zeroemisyjne to te, które są już teraz dostępne na rynku – jak bateryjne napędy elektryczne, łatwe w zastosowaniu na krótszych odległościach. Jako rozwiązania pomostowe przed szerszym zastosowaniem pojazdów elektrycznych bateryjnych oraz zasilanych wodorem, świetnie sprawdza się nowoczesne biopaliwo HVO, zwane odnawialnym dieslem, a także biogazy takie jak Bio-CNG do średnich odległości, czy Bio-LNG do dużych przebiegów, ale pod warunkiem znacznie szerszej dostępności tych paliw na rynku polskim – mówi Piotr Szarek, EMEA Transport Decarbonization Lead &Environment Sustainability Manager CEE, DHL Supply Chain.
Filar 4. Ochrona zieleni
Zrównoważony rozwój to także troska o otoczenie magazynów. Zarządcy m.in. wspierają bioróżnorodność poprzez nasadzanie roślin dostosowanych do lokalnych warunków, czy stawianie budek dla ptaków i owadów, minimalizują retencję wody poprzez np. łąki kwietne czy ograniczanie koszenia traw. A także przeprowadzają oceny ryzyka klimatycznego i wspierają dostosowanie budynków do trudnych zjawisk pogodowych.
Filar 5. Edukacja pracowników
Edukacja pracowników i najemców jest kluczowym elementem zrównoważonego magazynu. Zarządcy organizują szkolenia, tworzą newslettery i tablice informacyjne, aby promować dobre nawyki. Wśród nich znajdują się np. korzystanie z wody filtrowanej zamiast plastikowych butelek, oszczędzanie energii poprzez racjonalne korzystanie z klimatyzacji i oświetlenia czy prawidłowe sortowanie odpadów. Przykładem skutecznej edukacji jest zmiana zachowania kierowców ciężarówek, którzy zaczęli wyłączać silniki podczas postoju, co znacząco ograniczyło emisję spalin.
– Zespół zarządcy nieruchomości ma bezpośredni wpływ na wdrażanie, realizację oraz wybór strategii ESG dla budynków magazynowych. Odpowiada za codzienne działania takie jak wdrażanie energooszczędnych systemów, praktyk redukcji odpadów i korzystania ze zrównoważonych materiałów w eksploatacji budynku. Zarządca może też wspierać właściciela w podejmowaniu decyzji we wszystkich zakresach, od korzystania z odnawialnych źródeł energii i efektywnego zarządzania zużyciem wody po analizy opłacalności instalacji fotowoltaicznych oraz wspieranie bioróżnorodności wokół budynku poprzez właściwe rekomendacje i budowę budżetu CAPEX. Nie należy zapominać, iż ważną częścią przejrzystych raportów ESG są dane zbierane przez zarządców, a ich zaangażowanie wspiera relacje ze społecznościami lokalnymi i najemcami poprzez budowanie zaufania i współodpowiedzialności – podsumowuje Aneta Rogowicz-Gała, Head of Industrial Property Management w CBRE.
Komentarze
Mirosław Gromek, ESG Manager, Accolade
Wzrost świadomości oraz wdrażane regulacje w obszarze zrównoważonego rozwoju wymuszają długofalowe myślenie o obiektach magazynowych, dlatego w najbliższych latach możemy spodziewać się zmiany podejścia oraz licznych modernizacji i dostosowań budynków do nowych wymagań rynkowych. Warto jednak podkreślić, że istniejące obiekty można skutecznie dostosować do standardów zrównoważonego rozwoju bez konieczności dużych ingerencji budowlanych. Przykładami takich działań mogą być wdrażanie polityk oraz działania profilaktyczne mające na celu utrzymanie budynku w dobrej kondycji (cykliczne kontrole powłoki, zbieranie danych etc.) instalacja stacji ładowania pojazdów elektrycznych czy poprawa systemów zarządzania zużyciem wody i energii. Takie rozwiązania podnoszą standard budynku, pomagają spełnić wymogi związane z regulacjami, a jednocześnie są bardziej efektywne kosztowo niż jego rozbiórka i budowa od nowa.
Kluczowym aspektem będzie efektywność energetyczna, która dla najemców ma znaczenie pod względem kosztów. Instalacja paneli fotowoltaicznych, modernizacja systemów HVAC czy wdrożenie inteligentnych systemów zarządzania energią, mogą znacząco poprawić wyniki w zakresie ESG, jednak należy pamiętać, że są to rozwiązania bardzo powiązane z funkcją budynku oraz operacjami najemcy. Nie ma jednoznacznego rozwiązania. Optymizmem napawa spadająca cena takich rozwiązań jak instalacje OZE czy magazyny energii.
Utrzymanie budynku w doskonałym stanie technicznym to kolejny istotny element zrównoważonego zarządzania. Kluczowe jest tutaj szybkie i elastyczne reagowanie na zmiany rynkowe oraz ścisła współpraca z najemcami. Dobre zarządzanie techniczne pozwala kontrolować koszty i unikać sytuacji, które wymagałyby kosztownych, dużych inwestycji.
Adam Targowski, Group Head of ESG Management, CTP
Definicja zrównoważonego rozwoju nieustannie ewoluuje. Początkowo kluczową rolę odgrywała tzw. efektywność energetyczna. Z czasem na pierwszy plan zaczęły wysuwać się także aspekty, takie jak bioróżnorodność. Z kolei dziś podmioty z rynku koncentrują się bardziej np. na poziomie operacyjnego i wbudowanego śladu węglowego. Natomiast trzeba zauważyć, że sektor nieruchomości produkcyjno-logistycznych w Polsce jest relatywnie nowy, w związku z czym w wielu przypadkach już na etapie projektowania i budowy brano pod uwagę różne aspekty zrównoważonego rozwoju. W przypadku tych starszych lub niedostosowanych środowiskowo nieruchomości niektóre z parametrów budynków mogą być dostosowane do nowych wymagań ESG za pomocą reinwestycji i modernizacji co oczywiście obserwujemy na polskim rynku. Należy natomiast zauważyć, iż w wielu przypadkach generuje to bardzo duże koszty.
Z tych powodów nasze CTParks od samego początku realizujemy z myślą o zrównoważonym rozwoju, mając na uwadze nie tylko o aktualne, ale i przyszłe wytyczne. Przykładem jest między innymi przygotowanie dachów CTParks do montażu paneli fotowoltaicznych, jeszcze na etapie, kiedy systemy PV nie stanowiły istotnej przewagi konkurencyjnej na rynku. Obecnie dostosowanie budynku do tego typu instalacji wiązałoby się z dużą ingerencją w jego strukturę oraz koniecznością przeznaczenia znaczących środków finansowych na prace konstrukcyjne. Jako CTP dysponujemy już odpowiednią infrastrukturą i dzięki temu możemy zaoferować atrakcyjne rozwiązania na dostarczanie zielonej energii naszym najemcom, wspierając ich w osiąganiu celów klimatycznych.
Leonard Kubanek, VP, Head of Development Management w Europie Środkowej w Prologis
Regulacje unijne, takie jak Taksonomia UE czy dyrektywa CSRD oraz rosnące oczekiwania rynku sprawiają, że wdrażanie rozwiązań zgodnych z zasadami zrównoważonego rozwoju to dziś konieczność dla branży nieruchomości logistycznych. Dodatkowo, oprócz wymogów prawnych, do realizacji takich projektów w coraz większym stopniu skłania społeczna odpowiedzialność biznesu oraz troska o środowisko i klimat.
Widzimy rosnący popyt na powierzchnie o wysokim standardzie, również w zakresie efektywności energetycznej. Będzie to skłaniało właścicieli magazynów do stopniowego inwestowania w podnoszenie ich standardu. Oczywiście taki proces będzie łatwiejszy z perspektywy dużych, globalnych podmiotów, dysponujących odpowiednimi środkami.
W Prologis zarządzanie aktywami stanowi ważną część strategii długoterminowego rozwoju. Koncentrujemy się na ograniczaniu wpływu naszych obiektów na środowisko poprzez wdrażanie zrównoważonych rozwiązań. Dotyczy to zarówno istniejących, jak i tych nowopowstających obiektów.
Wszystkie nasze nowe budynki podlegają certyfikacji BREEAM, a od kilku lat spełniają one kryteria poziomu Excellent. Nie ograniczamy się jedynie do nowych obiektów – konsekwentnie inwestujemy w istniejące parki logistyczne w ramach działań Asset Management i budżetu CAPEX. Co więcej, nasi klienci mogą korzystać z usługi Prologis Essentials. W jej ramach oferujemy klientom usługi dodatkowe – rozpoczynając od najprostszych rozwiązań takich, jak leasing wózków widłowych czy systemów regałowych, aż po realizację złożonych projektów służących poprawie efektywności energetycznej: montaż pomp ciepła, energooszczędnego oświetlenia LED czy inteligentnych systemów służących do mierzenia i zarządzania zużyciem energii.
Bartosz Michalski, Director, Logistics, Poland, SEGRO
Certyfikaty potwierdzające spełnianie przez budynek standardów zrównoważonego rozwoju są dziś wymogiem ze strony najbardziej świadomych klientów, których polityka korporacyjna zakłada najem wyłącznie tego typu powierzchni, a jednocześnie ważnym czynnikiem przy wycenie nieruchomości. Tym samym reinwestycja w obiekty przemysłowe i logistyczne, które nie posiadają takiej certyfikacji, jest nieuniknionym kierunkiem rozwoju rynku.
W SEGRO już od kliku lat certyfikujemy wszystkie nowopowstające obiekty BREEAM New Construction, a od 2022 r. na poziomie minium Excellent, zatem spora część naszego portfela odpowiada rynkowym oczekiwaniom. Niezależnie jednak od już posiadanej certyfikacji, przy okazji renegocjacji umów z klientami, dokładamy kolejne elementy infrastruktury wpływające na zmniejszanie emisji dwutlenku węgla. Na przykład w związku z przedłużeniem umowy najmu przez Volkswagen Group Polska w SEGRO Logistics Park Poznań, Komorniki zainstalujemy panele fotowoltaiczne i rozbudujemy system zarządzania budynkiem (BMS). Równolegle w ubiegłym roku rozpoczęliśmy ogólnokrajowy projekt certyfikacji BREEAM In-Use istniejących budynków, które nie posiadają ekologicznych certyfikatów, w całym naszym portfelu w Polsce. Dążymy do tego, aby 100% obiektów SEGRO posiadało certyfikację BREEAM.
Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 1/2025
