Ranking średniaków

Szczecin, Lublin i Bydgoszcz to dziś najlepsze lokalizacje dla inwestycji przemysłowych i magazynowych – wynika z 1. edycji raportu Accolade „Średnie miasta – wielki potencjał inwestycyjny”. To pierwsze w Polsce zestawienie średnich miast, liczących od 100 tys. do 400 tys. mieszkańców, o największym potencjale inwestycyjnym z punktu widzenia rynku nieruchomości komercyjnych, takich jak magazyny czy centra logistyczne. Wschodzącą „gwiazdą magazynową” okazał się Rzeszów. Częstochowa i Gliwice czerpią ze śląskiego potencjału przemysłu motoryzacyjnego, a Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski przyciągają dzięki przygranicznej lokalizacji.

Ranking Accolade objął 10 miast wyłonionych spośród ponad 30 polskich ośrodków średniej wielkości (od 100 tys. do 400 tys. mieszkańców). Zestawienie oparto na analizie dziewięciu kryteriów: demografii, rynku pracy, wynagrodzeń, budownictwa mieszkaniowego, aktywności sektora prywatnego, zaplecza akademickiego, infrastruktury drogowej i wskaźników popytu/podaży powierzchni magazynowej. Miasta mogły zdobyć również dodatkowe punkty za lokalizacyjne atuty, takie jak bliskość granicy czy portu.

– Średnie miasta to dziś pełnoprawni gracze na rynku inwestycji przemysłowych. Mają coraz lepszą infrastrukturę, dostęp do wykształconej kadry, rozwijający się sektor prywatny i konkretne przewagi lokalizacyjne. Trend wychodzenia poza największe aglomeracje w sektorze magazynowym z roku na rok się pogłębia, a Accolade jest w tym trendzie market makerem. Od początku działalności w Polsce inwestujemy poza wielkimi aglomeracjami, między innymi w takich miastach jak Bydgoszcz, Zielona Góra, Białystok czy Lublin – i widzimy, że ta strategia się sprawdza. Coraz więcej firm decyduje się na lokowanie swojej działalności w tych miastach, przy niewątpliwych atutach, jak choćby efektywność kosztowa – komentuje Joanna Sinkiewicz, dyrektorka ds. komercjalizacji w Grupie Accolade. I dodaje: – Warto jednak pamiętać, że aby uzyskać najlepszy balans kosztów i jakości, każda organizacja powinna analizować lokalizację inwestycji przez pryzmat specyfiki swojej działalności. Duże miasta coraz intensywniej konkurują ze sobą o uwagę przedsiębiorców – oferując różne zachęty, granty czy udogodnienia infrastrukturalne. Dlatego uznaliśmy, że czas na równie pogłębione spojrzenie na potencjał miast średniej wielkości. Nasz raport stanowi uzupełnienie istniejących analiz dla największych miast, ale pokazuje inną – bardzo dynamicznie rozwijającą się – część Polski.

Numer 1: Szczecin

Z wynikiem 77 pkt. (na 93 pkt. możliwe do uzyskania) Szczecin zajął 1. miejsce w zestawieniu Accolade „Średnie miasta – wielki potencjał inwestycyjny”. Uzyskał najwyższe noty za dostępność infrastruktury drogowej i magazynowej, a także za atuty lokalizacyjne, takie jak bliskość granicy z Niemcami oraz port morski. Miasto zostało liderem pod względem wskaźnika popytu i podaży na rynku magazynowym oraz znalazło się w ścisłej czołówce w kategorii infrastruktury drogowej. Doskonała lokalizacja czyni Szczecin jedną z najbardziej strategicznych pozycji na przemysłowej mapie Polski.

Numer 2: Lublin

Lublin z 73 pkt. zdobył 2. miejsce i wyróżnił się jako największy ośrodek akademicki w zestawieniu, osiągając najwyższe wyniki za liczbę studentów oraz jedne z najlepszych za liczbę uczelni i oddanych mieszkań. To miasto będące silnym centrum naukowym, które w połączeniu z dynamicznym rozwojem budownictwa mieszkaniowego i dużą aktywnością sektora prywatnego staje się naturalnym kierunkiem dla inwestycji w sektorze usług, magazynowania i lekkiego przemysłu.

Numer 3: Bydgoszcz

Z 60 pkt. na koncie, Bydgoszcz uplasowała się na 3. miejscu dzięki wysokiej aktywności sektora prywatnego, dobremu wynikowi w kategorii nowych mieszkań oraz znakomitej sytuacji na rynku magazynowym. Miasto konsekwentnie umacnia swoją pozycję jako hub logistyczny i przemysłowy w północno-centralnej Polsce. Jego położenie, rozwój infrastruktury i dostęp do wykwalifikowanej kadry czynią z niego jedno z najatrakcyjniejszych miast dla przedsiębiorców.

Numer 4: Rzeszów

Rzeszów uplasował się tuż za podium z wynikiem 59 pkt., otrzymując bardzo dobre oceny za niską stopę bezrobocia, aktywność sektora prywatnego i liczbę nowych mieszkań. Miasto dynamicznie się rozwija, a jego znaczenie jako ośrodka przemysłowo-logistycznego rośnie w kontekście regionalnym i geopolitycznym. W ostatnich latach Rzeszów stał się jednym z kluczowych punktów dla inwestorów szukających lokalizacji na wschodzie Polski.

– Czołowa trójka rankingu – Szczecin, Lublin i Bydgoszcz – to miasta, w których Accolade zrealizowało już wiele inwestycji i ma ambitne plany na kolejne lata. Te lokalizacje sprawdzają się nie tylko na papierze, ale przede wszystkim w praktyce. Rzeszów natomiast to dynamicznie rozwijająca się „wschodząca gwiazda” – komentuje wyniki rankingu Joanna Sinkiewicz.

Numer 5: Częstochowa

Z wynikiem 58 pkt. Częstochowa uplasowała się w ścisłej czołówce dzięki bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy, rosnącej liczbie firm i solidnemu zapleczu akademickiemu. Miasto korzysta zarówno z własnego potencjału, jak i z bliskości śląskiej aglomeracji, budując konkurencyjną pozycję na rynku inwestycji komercyjnych.

Numer 6: Białystok

Białystok uzyskał 57 pkt., osiągając wysokie wyniki za liczbę studentów i oddawanych do użytkowania mieszkań. Stolica Podlasia przyciąga uwagę jako centrum edukacyjne z rosnącym potencjałem infrastrukturalnym. Coraz lepsza dostępność komunikacyjna zwiększa atrakcyjność miasta w oczach inwestorów.

Numer 7: Kielce

Kielce zdobyły 43 pkt. i wyróżniły się wysoką oceną w kategorii bezrobocia, liczby firm i dostępu do infrastruktury drogowej. To dobra lokalizacja, skutecznie przyciągająca najemców produkcyjnych i logistycznych.

Numer 8: Gliwice

Gliwice uzyskały 41 pkt. i wyróżniają się przede wszystkim silnym zapleczem akademickim z Politechniką Śląską na czele. Dobrze rozwinięta sieć dróg oraz technicznie wykwalifikowana kadra sprawiają, że miasto jest atrakcyjne dla firm z branży przemysłowej i nowoczesnych technologii.

Numer 9: Zielona Góra

Zielona Góra z 26 pkt. zdobyła wysokie noty za lokalizacyjne atuty – bliskość granicy z Niemcami oraz coraz lepszą infrastrukturę drogową. To miasto, które skutecznie przyciąga inwestycje w nowoczesne magazyny i centra dystrybucyjne, zwłaszcza w kontekście eksportu na zachód.

Numer 10: Gorzów Wielkopolski

Gorzów Wielkopolski, z wynikiem 20 pkt., zamyka pierwszą edycję rankingu, co i tak czyni go jednym z 10 najbardziej perspektywicznych średnich miast w Polsce. Atrakcyjność inwestycyjna miasta rośnie dzięki dostępności terenów inwestycyjnych, poprawiającej się infrastrukturze i strategicznej lokalizacji blisko zachodniej granicy.

– Takie miasta jak Białystok, Zielona Góra czy Gorzów Wielkopolski to już stałe punkty na mapie inwestycji komercyjnych. Każde z nich ma inne atuty: bliskość Niemiec, silny sektor motoryzacyjny, rozwiniętą infrastrukturę drogową. To lokalizacje, które mają przed sobą dobrą przyszłość i z dużym prawdopodobieństwem będą wspinać się wyżej w kolejnych edycjach rankingu – podsumowuje Joanna Sinkiewicz z Accolade.

Komentarze

Anna Głowacz

Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO

Biorąc pod uwagę aktualne dane rynkowe oraz bieżącą aktywność deweloperów, rynki magazynowe zlokalizowane wokół Szczecina, Bydgoszczy i Lublina mają realny potencjał, aby w najbliższych kwartałach wyróżnić się na tle innych rozwijających się regionów logistycznych w Polsce. Szczecin korzysta z atutów swojego położenia m.in. bliskości granicy niemieckiej oraz dostępu do portu co czyni go atrakcyjnym punktem dla operacji eksportowych i logistyki morskiej. Lublin od lat buduje swoją pozycję jako wschodnia brama kraju, zyskując również znaczenie jako potencjalne zaplecze dla przyszłej odbudowy Ukrainy. Z kolei Bydgoszcz to stabilny, dobrze skomunikowany rynek regionalny, oferujący dostęp do wykwalifikowanych kadr.

Potencjał tych lokalizacji znajduje odzwierciedlenie w realizowanym obecnie wolumenie nowej podaży. Na koniec I kw. 2025 r. w budowie pozostawało odpowiednio 98 tys. mkw. w woj. zachodniopomorskim, 69 tys. mkw. w woj. lubelskim i 30 tys. mkw. w woj. kujawsko-pomorskim. Warto jednak podkreślić, że we wszystkich tych regionach dominują inwestycje typu BTS, realizowane pod konkretne potrzeby najemców, przy niskim udziale projektów multi-tenant. Nie są to rynki pierwszego wyboru dla projektów o charakterze spekulacyjnym.

W przyszłości potencjał inwestycyjny może dotyczyć takich regionów jak m.in. woj. podkarpackie czy małopolskie. Obecnie ich rozwój ograniczają uwarunkowania geopolityczne, w szczególności trwająca wojna w Ukrainie. Niemniej w perspektywie odbudowy, obszary te mogą stać się strategicznymi punktami na logistycznej mapie Europy.

Joanna Ociepka-Wojciechowska

Partner, Triflow

Lublin i Szczecin, jako rynki o ugruntowanej pozycji, naturalnie przyciągają deweloperów – dysponują dostępem do głównych szlaków komunikacyjnych, wspierają inwestycje publiczne i oferują relatywnie łatwy dostęp do siły roboczej. To lokalizacje dobrze zdefiniowane rynkowo, ale jednocześnie osiągające coraz wyższy poziom nasycenia. Dlatego rośnie znaczenie rynków uzupełniających – takich jak Rzeszów, Gliwice czy Zielona Góra – które umożliwiają budowę portfela inwestycyjnego o większym zasięgu operacyjnym.

Z punktu widzenia najemców to również szansa na optymalizację kosztów, lepsze pokrycie regionalnych potrzeb dystrybucyjnych oraz dywersyfikację ryzyka. W kontekście ostatnich lat – pandemii, zakłóceń w transporcie morskim czy wojny w Ukrainie – firmy szukają lokalizacji, które pozwolą im szybciej reagować na zmiany rynkowe i operacyjne. Odporność oznacza tu możliwość elastycznego zarządzania przepływem towarów, dostępność alternatywnych tras oraz decentralizację operacji w sposób, który minimalizuje ryzyko przestojów i zwiększa stabilność procesów.

Miasta średniej wielkości, oferujące nowoczesną infrastrukturę, przewidywalne warunki rozwoju i otwartość administracyjną, stają się nie tylko uzupełnieniem rynków core, ale coraz częściej ich realną alternatywą. Triflow to agencja doradcza działająca w sektorze nieruchomości magazynowych i gruntów inwestycyjnych. Wspieramy najemców i inwestorów w procesach relokacji, renegocjacji, najmu i sprzedaży – od analizy lokalizacji, przez negocjacje, po nadzór nad realizacją.

Damian Kołata 

Partner, Head of Industrial & Logistics Agency, E-Commerce CEE, Logistics & Industrial EMEA Operating Board Member, Cushman & Wakefield

Zgadzam się z oceną, że zarówno Szczecin, jak i Lublin oraz Bydgoszcz należą dziś do czołówki średnich miast o wysokim potencjale dla sektora logistycznego i przemysłowego. Kolejność zależy jednak moim zdaniem od branży najemcy, strategii jego łańcucha dostaw i rynków zbytu.

Szczecin korzysta z bliskości portu oraz rynku, który przeżywa co prawda trudniejsze chwile, ale to właśnie powoduje, że lokalizacja tuż przy granicy odbierana jest jako atrakcyjna kosztowo, przy zachowaniu stabilnego poziomu operacyjnego. Efektem tego jest niska stopa pustostanów (3,1%) i stabilny popyt. Lublin natomiast od lat rozwija się jako hub wschodniego pogranicza, z rosnącą infrastrukturą drogową (m.in. S19) i dostępnością kadr. Bydgoszcz natomiast łączy atrakcyjne koszty, spore zasoby ludzkie (województwo kujawsko-pomorskie to również Toruń, Inowrocław, Włocławek i Solec Kujawski, czy Grudziądz) z coraz lepszym skomunikowaniem – szczególnie dzięki drodze ekspresowej S5 i rozwijającemu się Bydgoskiemu Parkowi Przemysłowo-Technologicznemu oraz aktywnej pozycji gospodarczej Torunia.

Warto też spojrzeć na inne lokalizacje. Województwo lubuskie oraz podkarpackie przyciągają inwestorów m.in. dostępnością gruntów, lokalizacją transgraniczną, sporym poziomem ulg SSE i dobrym skomunikowaniem. Gdy tylko z jednej strony umocni się gospodarka niemiecka, a z drugiej zakończy wojna na Ukrainie, oba obszary staną się bardzo istotne z punktu widzenia łańcuchów dostaw i zapewnienia ciągłości logistyki. Nie można zapomnieć też o Małopolsce i dużym popycie na magazyny w Krakowie i okolicach (najwyższy poziom net take-up według danych za Q1/2025).

Kluczowe dziś dla inwestorów są nie tylko lokalizacja i infrastruktura, ale też dostępność pracowników, przyłącza energetyczne (w tym OZE) i gotowość terenów. Trendy wskazują również na rosnące znaczenie tzw. nearshoringu i relokacji produkcji bliżej Europy Środkowej – co promuje lokalizacje z elastycznym zapleczem magazynowym i rozwiniętymi łańcuchami dostaw.

Agnieszka Giermakowska

Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska

Szczecin, Lublin i Bydgoszcz należą do miast o istotnym potencjale w kontekście sektora magazynowego. Każde z nich wyróżnia się specyficznymi atutami: Szczecin – dostępem do portu morskiego i bliskością granicy niemieckiej, Lublin – dynamicznym rozwojem infrastruktury oraz zasobami młodej kadry, a Bydgoszcz – korzystnym położeniem geograficznym i dogodnym węzłem intermodalnym. Łącznie te trzy województwa oferują prawie 2,6 mln mkw. magazynów, kolejne 200 tys. mkw. powierzchni magazynowych znajduje się w budowie.

Zarówno Szczecin, jak i Bydgoszcz wyraźnie zaznaczają swoją obecność na polskiej mapie magazynowej. Na koniec pierwszego kwartału 2025 roku Szczecin oferował prawie 800 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, a Bydgoszcz pół miliona mkw. Natomiast patrząc szerzej na całe województwo, to w zachodniopomorskim już takiej powierzchni było prawie 1,3 mln mkw., a w kujawsko-pomorskim 900 tys. mkw. Lublin natomiast oferował ok. 380 tys. mkw. magazynów w mieście i najbliższej okolicy, dodatkowe 75 tys. mkw. znajdowało się w Świdniku i okolicach.

Biorąc pod uwagę potencjalne plany deweloperów, w przypadku województwa zachodniopomorskiego kolejne ponad 800 tys. mkw. nowoczesnych magazynów może powstać w regionie, a w kujawsko-pomorskim ponad 300 tys. mkw. Co pokazuje, że zarówno deweloperzy, jak i najemcy oraz inwestorzy już teraz bardzo uważnie obserwują te rynki. W przypadku województwa lubelskiego, choć w planach znajduje się na razie około 20 tys. mkw. nowej powierzchni, deweloperzy trzymają rękę na pulsie i mają dobre rozeznanie w specyfice tego regionu, co pozwala im elastycznie reagować na ewentualny wzrost zapotrzebowania ze strony potencjalnych najemców.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 3/2025