Antresole i magazyny wielopoziomowe

Charakterystyka rynku

Pierwsze obiekty powstające na rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych miały wysokość użytkową, czyli mierzoną od poziomu posadzki do dolnego pasa dźwigara konstrukcji dachu, z reguły poniżej 10 m. Jednak dość szybko, bo już na początku lat dwutysięcznych wśród deweloperów powierzchni magazynowych upowszechnił się standard zakładający wymóg wysokości użytkowej minimum 10 m, przy czym w znaczącej większości przypadków nowobudowanych obiektów wysokość użytkowa wynosiła właśnie wspomniane 10 m.

Inwestorom zakładali, że budynki te wykorzystywane będą przez operatorów logistycznych na potrzeby wielkowolumenowej logistyki kontraktowej lub, po przeprowadzeniu określonych dostosowań funkcjonalnych i formalnych, na potrzeby lekkiej produkcji.

W efekcie mamy obecnie do czynienia z relatywnie młodym rynkiem, dysponującym zasobem słabo zdywersyfikowanym pod kątem wieku, standardu budynków, zastosowanych rozwiązań technicznych itp.

Użytkownicy powierzchni magazynowych muszą zmierzyć się dziś z szeregiem wyzwań stawianych przez rozwijający i zmieniający się rynek usług logistycznych. Jednym z tego typu wyzwań jest konieczność dostosowania istniejącej, standardowej, dziesięciometrowej powierzchni magazynowej do potrzeb wynikających z obsługi e-handlu czy szerzej, omnichannelingu, gdzie często pojawia się konieczność zastosowania regałów półkowych. Do operowania na regałach półkowych wystarczająca jest wysokość użytkowa pojedynczego poziomu roboczego, nie większa niż 6 m.

W tym kontekście użytkownicy standardowej powierzchni magazynowej coraz częściej sięgają po rozwiązania mające na celu optymalizację zajmowanej powierzchni, czyli budowę antresol.

Antresole

Mówiąc o korzyściach płynących z zastosowania antresol, nie sposób nie wspomnieć o wyzwaniach związanych z ich budową. Wynikają one zarówno z wymogów strukturalnych/konstrukcyjnych dla tego typu instalacji, jak i regulacji prawnych z obszarów takich jak np. prawo budowlane, regulacje dotyczące ochrony przeciwpożarowej, prawo pracy, BHP itp. Rozważając budowę antresoli, należy mieć na uwadze takie aspekty jak np. konieczność otryskaczowania, oddymiania, wyznaczenia dróg ewakuacji czy odpowiedniego doświetlenia.

Błędem, często popełnianym przez użytkowników powierzchni magazynowych, jest realizowanie poziomów pośrednich/antresol w oparciu o standardowe rozwiązania oferowane przez firmy specjalizujące się w produkcji systemów regałowych, bez uwzględnienia szerszego kontekstu wprowadzenia tego typu instalacji na teren magazynu. Pamiętać należy, iż nie wszystkie rozwiązania pozwalające na zrealizowanie określonego celu funkcjonalnego, w tym wypadku stworzenie pośrednich poziomów roboczych, są zgodne z prawem – tak bywa właśnie w przypadku antresol.

Zainstalowanie antresoli może spowodować zmianę parametrów użytkowych lub technicznych budynku. Wówczas mamy do czynienia z przebudową istniejącego obiektu magazynowego, co wiąże się koniecznością uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zastosowanie gotowych rozwiązań oferowanych przez dostawców systemów regałowych może nie spełniać wymagań wynikających z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki magazynowe oraz wymagań zawartych w prawie budowalnym. Budowa antresoli może wiązać się z koniecznością uzyskania odstępstwa od warunków techniczno-budowalnych. Plany związane z realizacją antresoli powinny być za każdym razem konsultowane i weryfikowane przez specjalistów, którzy przeanalizują wszelkie istotne i konieczne do spełnienia wymagania.

Należy również zwrócić uwagę na aspekt ubezpieczeniowy wstawiania antresol. Wprowadzenie na teren magazynu zabudowy antresolowej naruszającej np. przepisy ochrony przeciwpożarowej, prawa pracy czy BHP, może mieć dalekosiężne skutki w przypadku zaistnienia pożaru czy wypadku z udziałem ludzi. Antresola, jako obiekt w sposób istotny wpływający np. na warunki ochrony pożarowej budynku, powinna zostać zainstalowana w oparciu o przygotowaną odpowiednio wcześniej w tym celu dokumentację projektową i w oparciu o uwarunkowania wynikające z udzielonych w tym celu niezbędnych zatwierdzeń i zgód urzędowych. Zignorowanie tych wymogów skutkować może odmową wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela. A pamiętać należy, że potencjalne roszczenia ubezpieczeniowe mogą wiązać się zarówno z kwestiami dotyczącym uszczerbku na zdrowiu i życiu, jak i kwestiami odnoszącymi się do zagadnień majątkowych jak uszkodzenie towaru, czy potencjalnie niezwykle kosztowne uszkodzenie budynku.

Dodatkowo, w przypadku zainstalowania antresol z pominięciem niezbędnych, przewidzianych prawem procedur, liczyć się trzeba z koniecznością dokonania rozbiórki w przypadku kontroli budynku przez straż pożarną, PINB czy choćby służby techniczne działające na zlecenie właściciela budynku.

Magazyny wielopoziomowe

Nieco inaczej przedstawia się sytuacja w obiektach nowobudowanych, gdzie jeszcze w fazie projektowej można zaplanować stworzenie poziomów pośrednich. Wówczas cały obiekt przygotowywany jest do realizacji jako budynek w całości lub w części wielopoziomowy. Należy przy tym spełnić takie same wymogi prawne, jak w przypadku obiektów istniejących.

Wprowadzenie poziomów pośrednich daje szansę na osiągnięcie wymiernych korzyści przez użytkowników magazynu takich jak np. efektywniejsze wykorzystanie kubatury budynku, możliwość wprowadzenia zautomatyzowanego, wertykalnego transportu międzypoziomowego jako elementu procesu przygotowywania zleceń, uzyskanie oszczędności po stronie organizacji procesów wewnątrzmagazynowych, kosztów związanych z najmem i eksploatacją budynku itp.

Wspomnieć należy, że choć nowoczesne magazyny wielopoziomowe np. Amazon Robotics w warunkach polskiego rynku magazynowego stanowią swego rodzaju nowość, to w ujęciu globalnym obiekty tego typu powstają od wielu lat, a na niektórych rynkach lokalnych stanowią istotną część ogółu zasobu powierzchni magazynowej. Doskonałym przykładem jest tu Japonia, w której wznoszenie obiektów wielopoziomowych wymuszone jest czynnikiem komercyjnym, jakim są astronomiczne wręcz ceny terenów inwestycyjnych będących pochodną ich ograniczonej podaży.

Podsumowując, instalacja antresol w istniejących budynkach magazynowych czy budowa magazynu wielopoziomowego w warunkach polskiego prawa oraz w polskich warunkach rynkowych to projekt wielowymiarowy, wymagający odpowiedniego zaplanowania, przeprowadzenia stosownych konsultacji, uzyskania niezbędnych zgód – w niektórych przypadkach ze zgodą na budowę włącznie.