Aspekty prawne budowy infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych
Wraz z rosnącym rynkiem elektromobilności zwiększa się zapotrzebowanie na infrastrukturę do ładownia. Zgodnie z przepisami nowelizacji ustawy o elektromobilności właściciele lub zarządcy budynków niemieszkalnych, z którymi związane jest co najmniej 20 miejsc postojowych zostali zobowiązani zainstalować do 1 stycznia 2025 r. co najmniej jeden punkt ładowania oraz infrastrukturę kanałową i kablową, aby umożliwić w dalszej perspektywie zainstalowanie kolejnych punktów ładowania – co najmniej jeden na pięć stanowisk postojowych.
Nie stosuje się ich jednak do budynków niemieszkalnych będących własnością małych i średnich przedsiębiorców w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców. Do rozwijania infrastruktury do ładowania pojazdów elektrycznych zachęcają programy, takie jak rządowy „Wsparcie infrastruktury do ładowania pojazdów elektrycznych i infrastruktury do tankowania wodoru”, w którym uzyskać można dofinansowanie do 50% inwestycji dla stacji ładowania ogólnodostępnych. Obecnie trwa ocena wniosków złożonych w I turze programu, po której można spodziewać się ogłoszenia kolejnych naborów.
Argumentem zachęcającym do inwestycji w stacje ładowania pojazdów elektrycznych jest też możliwość zasilania procesu ładowania przez system fotowoltaiczny zainstalowany na obiekcie. Może on znacząco zwiększyć parametry mocy punktów ładowania, co powinno być przedmiotem analizy technicznej poprzedzającej decyzję o inwestycji. Warto też pamiętać, iż instalacja stacji ładowania jest elementem uwzględnianym w procesie certyfikacji BREEAM, potwierdzającym, że budynek jest zaprojektowany i zbudowany zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju.
Zanim jednak inwestor przystąpi do rozmów z wykonawcą w zakresie budowy i instalacji stacji ładowania pojazdów elektrycznych należy rozważyć przeprowadzenie badania prawnego oraz technicznego nieruchomości, na której inwestor zamierza usytuować stację, a także istniejącej infrastruktury technicznej. Należy też przeprowadzić analizę zobowiązań kontraktowych inwestora wobec osób trzecich w celu sprawdzenia okoliczności, które mogą mieć wpływ na planowany przez inwestora zakres czynności, harmonogram rzeczowo-finansowy, termin wykonania robót oraz koszty takiej inwestycji.
Due diligence prawne
Może okazać się, że miejsce w którym inwestor chce zbudować stację ładowania pojazdów elektrycznych jest położone na terenie, do którego nie posiada on tytułu prawnego lub posiada niewystarczający tytuł prawny do budowy i eksploatacji stacji ładowania. W takim przypadku konieczne będzie rozpoczęcie rozmów z właścicielem nieruchomości w celu zapewnienia tytułu prawnego do nieruchomości na potrzeby budowy i eksploatacji stacji ładowania, jak również doprowadzenia i eksploatacji innej infrastruktury technicznej umożliwiającej korzystanie ze stacji ładowania w przyszłości. Przykładowo w odniesieniu do budynku magazynowego własność / użytkowanie wieczyste nieruchomości może kończyć się na obrysie samego budynku, a w konsekwencji zewnętrzne miejsca parkingowe usytuowane poza budynkiem na których właściciel / użytkownik wieczysty nieruchomości chce usytuować stację ładowania pojazdów elektrycznych mogą znajdować się na nieruchomości będącej własnością samorządu lub Skarbu Państwa. W rezultacie w harmonogramie czasowo-finansowym budowy stacji ładowania pojazdów inwestor będzie musiał uwzględnić czas niezbędny na uzgodnienie np. umowy dzierżawy z miastem oraz przygotowanie przez miasto i podanie do publicznej wiadomości na okres 21 dni wykazu nieruchomości przeznaczonych do wydzierżawienia.
Planowanie budowy stacji ładowania pojazdów elektrycznych na parkingach wielomiejscowych, które są wynajmowanie osobom trzecim może również skutkować odpowiedzialnością inwestora w stosunku do jego kontrahentów w przypadku, gdyby takie roboty naruszały zobowiązania inwestora. Dlatego przed przystąpieniem do rozmów z wykonawcą warto rozważyć przeprowadzenie analizy zobowiązań kontraktowych podjętych przez inwestora w celu ustalenia czy konieczne będą zmiany umów z kontrahentami lub uzyskanie ich zgody na przeprowadzenie robót i eksploatację stacji ładowania. W tym kontekście szczególną uwagę należy zwrócić na kwestie zgód osób trzecich w przypadku planowania budowy stacji ładowania pojazdów elektrycznych na parkingach wielomiejscowych przy parkach logistycznych, w których funkcjonują budynki magazynowe stanowiące odrębny przedmiot własności. W takich przypadkach właściciele budynków magazynowych w ramach parku często są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej obejmującej np. zewnętrzne parkingi wielomiejscowe, drogi dojazdowe wraz z towarzyszącą infrastrukturą, zobowiązanymi do określonego sposobu zarządu i korzystania z nieruchomości wspólnej. W konsekwencji w przypadku gdyby właściciel jednej nieruchomości magazynowej chciał wybudować stacje ładowania na nieruchomości wspólnej lub jej części, która nie jest przeznaczona do wyłącznego korzystania przez niego, może okazać się konieczne przeprowadzenie uzgodnień z pozostałymi współwłaścicielami między innymi w zakresie prowadzenia i zarządzania procesem budowy stacji i potencjalnej przebudowy infrastruktury technicznej, zaangażowania wykonawców oraz sposobu i zakresu ponoszonych kosztów takiej inwestycji, a potencjalnie także zmiany kosztów zarządzania nieruchomością wspólną na przyszłość w części dotyczącej funkcjonowania stacji ładowania. Należy również pamiętać, że w takim przypadku wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej, na której zlokalizowana będzie stacja ładowania muszę złożyć oświadczenia o zgodzie na dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane.
Co do zasady budowa stacji ładowania, z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego, nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Pozwolenie na budowę będzie jednak wymagane jeżeli stacja ładowania będzie miała zostać zainstalowana w budynku wpisanym do rejestru zabytków. W takim przypadku przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na budowę konieczne będzie uzyskanie pozwolenia właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydanego na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Z kolei w przypadku budowy stacji ładowania na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę jednakże do zgłoszenia robót należy również uzyskać i dołączyć decyzję właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. W przypadku lokalizacji stacji ładowania lub związanej z nią infrastruktury technicznej przy drogach publicznych konieczne może być również uzyskanie zezwolenia na zajęcie pasa drogowego od zarządcy drogi publicznej oraz nowej organizacji ruchu na drodze publicznej w zakresie wyznaczenia i oznaczenia odpowiednich miejsc postojowych, które pozwolą odróżnić je od stanowisk postojowych przeznaczonych dla pozostałych pojazdów samochodowych. Uzyskanie decyzji zarządcy drogi publicznej, zezwalającej na zajęcie pasa drogowego wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty. Ponadto, jeżeli stacji ładowania będzie służyła również jako nośnik reklamowy i usytuowana będzie w przestrzeni publicznej, należy wówczas rozważyć wymogi administracyjno-prawne, które mają zastosowanie do lokalizacji oraz eksploatacji nośników reklamowych.
Due diligence techniczne
W kwestiach technicznych, przed rozpoczęciem rozmów z wykonawcą w sprawie budowy stacji ładowania należy sprawdzić czy stan techniczny instalacji elektrycznej znajdującej się na nieruchomości pozwala na przyłączenie i eksploatacją stacji mając na względzie moc stacji ładowania oraz rezerwę mocy dla budynku. Takie sprawdzenie w formie ekspertyzy powinna sporządzić osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, urządzeń i instalacji elektrycznych i elektroenergetycznych. Z ekspertyzy może wynikać, że budowa i eksploatacja stacji ładowania może zostać przeprowadzona po przebudowie istniejącej infrastruktury elektrycznej na nieruchomości. W takiej sytuacji inwestor będzie zobowiązany ponieść dodatkowe koszty związane z przebudową infrastruktury. Ponadto, zgodnie z art. 15 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych z dnia 11 stycznia 2018 roku ze zmianami, przed przystąpieniem do budowy stacji ładowania inwestor może wystąpić z wnioskiem do Prezesa Urzędu Dozoru Technicznego o opinię w zakresie zgodności dokumentacji technicznej projektowanej stacji z wymaganiami technicznymi określonymi w przepisach. Prezes UDT wydaje taką opinię w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. Wydanie opinii podlega opłacie.
Przed oddaniem do eksploatacji oraz każdorazowo w przypadku modernizacji i naprawy stacji ładowania w zakresie ich bezpiecznego eksploatowania, naprawy i modernizacji podlegają badaniom technicznym przeprowadzanym przez Urząd Dozoru Technicznego. Prezes UDT wydaje decyzję o wstrzymaniu eksploatacji odpowiednio punktu ładowania zainstalowanego na stacji ładowania lub stacji ładowania w przypadku stwierdzenia, na podstawie wyników badań technicznych, niespełnienia odpowiednio przez punkt ładowania zainstalowany na stacji ładowania lub stację ładowania wymagań technicznych określonych w przepisach prawa. Za przeprowadzenie badań pobierane są opłaty.
Po zakończeniu robót budowlanych związanych z budową stacji ładowania, operator systemu dystrybucyjnego zainstaluje licznik, a inwestor / operator zawiera umowę dystrybucyjną i sprzedaży energii elektrycznej do stacji ładowania. W przypadku ogólnodostępnych stacji ładowania konieczne będzie również zgłoszenie stacji ładowania do Ewidencji Infrastruktury Paliw Alternatywnych (EIPA).
Umowa z wykonawcą
Przygotowując się do wyboru wykonawcy stacji ładowania należy rozważyć jaki rodzaj umowy z wykonawcą zawrzeć. Czy będzie to umowa o kompleksowe zaprojektowanie, przebudowanie istniejącej infrastruktury technicznej oraz wybudowanie i oddanie stacji ładowania do użytkowania po przeprowadzeniu przez wykonawcę testów, sprawdzeń i badań technicznych, która co do zasady daje inwestorowi większy komfort oraz ogranicza ryzyka związane z prowadzeniem budowy, czy też umowa o węższym zakresie robót albo kilka umów z poszczególnymi wykonawcami na określone zakresy robót. W tym ostatnim przypadku należy rozważyć również kto będzie koordynował wykonawców, tak aby wszystkie roboty zostały należycie wykonane w terminie. Wybór rodzaju umowy może być ograniczony kontraktowo, gdyż przykładowo inwestor może być związany zobowiązaniami dotyczącymi gwarancji na urządzenia i infrastrukturę funkcjonującą na danej nieruchomości, które mogą uzależniać dalsze obowiązywanie takich gwarancji od przeprowadzenia modyfikacji infrastruktury wyłącznie przez określonego wykonawcę.
Odnośnie struktury umowy o roboty budowlane oprócz zakresu i terminu wykonania robót oraz struktury płatności szczególną uwagę należy zwrócić na mechanizmy zabezpieczające należyte wykonanie umowy, kwestie zaangażowania ewentualnych podwykonawców, kwestie ubezpieczenia robót oraz potencjalnych szkód które mogą zostać wyrządzone osobom trzecim przy ich wykonywaniu, zagadnienia regulujące naprawienie wad i usterek, zabezpieczenie takich napraw, gwarancje jakości i serwis, a także przypadki wypowiedzenia umowy oraz rozliczenia stron. W przypadku, w którym wykonawca będzie następnie operatorem stacji ładowania umowa taka obejmować będzie również zagadnienia dotyczące funkcjonowania stacji oraz jej demontażu po zakończeniu okresu użytkowania.
Z reguły zwyczajowe ubezpieczenia majątkowe nieruchomości nie obejmują ryzyk budowlanych. Dlatego należy pamiętać o sprawdzeniu polis ubezpieczeniowych i ewentualnym zobowiązaniu wykonawcy do ubezpieczenia robót budowlanych dotyczących budowy stacji ładowania ubezpieczeniem od wszelkich ryzyk budowlanych (CAR) w zakresie obejmującym między innymi szkody na mieniu i szkody na osobie wynikające z robót prowadzonych przez wykonawcę na danej nieruchomości. Ponadto, wykonawca przed przystąpieniem do robót powinien dostarczyć inwestorowi kopię polisy ubezpieczeniowej potwierdzającej ubezpieczenie wykonawcy od odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywanej przez niego działalności. W przypadku gdy wykonawca planuje zaangażowanie podwykonawców, umowa o roboty budowlane powinna adresować również procedurę wyboru, zaangażowania i rozliczenia prac podwykonawców przez wykonawcę w celu ograniczenia ryzyka inwestora w zakresie płatności dla podwykonawców. W takim przypadku umowy ubezpieczenia zawierane przez wykonawcę powinny obejmować również prace podwykonawców.
Na koniec warto również pamiętać w umowie z wykonawcą o określeniu procedury odbioru robót przez inwestora oraz dokumentacji powykonawczej, dokumentującej zmiany wprowadzone przez wykonawcę w infrastrukturze technicznej nieruchomości. W sytuacji, gdy stacja ładowania będzie własnością inwestora wykonawca powinien również udzielić / przenieść na rzecz inwestora gwarancje dotyczące stacji ładowania oraz przekazać inwestorowi instrukcje obsługi i serwisowania stacji.
Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 5/2022
