Inwestycje w przyszłość

Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem pięknego domu, który wynajmujesz. Dom znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji i jest wyposażony w nowoczesne technologie. Jednak z biegiem traci swoją świeżość i nowoczesność. Zaniedbanie inwestycji prowadzi do spadku atrakcyjności, a w konsekwencji do utraty najemców i zmarnowanej szansy na zysk. Taką samą sytuację można zaobserwować w branży nieruchomości magazynowych, gdzie kluczową rolę odgrywa inwestowanie w Capex (wydatki kapitałowe).

Deweloperzy muszą myśleć o swoich nieruchomościach przez pryzmat zarządzania aktywami. Powinni więc  tworzyć zarówno krótkoterminowe, szczegółowe budżety na najbliższy rok lub dwa lata, jak i budżety długoterminowe obejmujące potrzeby modernizacji magazynów w perspektywie dekady. Mowa o wydatkach kapitałowych Capex, które zwykle wahają się od 7 do 15% dochodu operacyjnego netto portfela dewelopera. Jest to uzależnione od wieku posiadanych nieruchomości i wszelkich dodatkowych inicjatyw lub priorytetów firmy, które napędzają potrzebę wdrażania konkretnych modernizacji.

Inwestycje pierwszej potrzeby

Wiele inwestycji Capex jest koniecznych z jednego prostego, ale niezwykle ważnego powodu zapewnienia najwyższej jakości przestrzeni dla najemców. Klienci nie chcą pracować w parkach, w których brak inwestycji w podstawowe obszary, takie jak wymiana dachów, renowacja podłóg, modernizacja doków przeładunkowych, drzwi, chodników oraz montaż nowych systemów przeciwpożarowych, prowadzą do tworzenia niebezpiecznych i niezdrowych warunków pracy. Inne istotne, ale być może mniej “efektowne” inwestycje Capex obejmują systemy ANPR (automatycznego rozpoznawania tablic rejestracyjnych), instalację i konserwację systemów kamer CCTV, “grzebienie” do przepompowni, bramy szybkiego dostępu, systemy graficzne do alarmów przeciwpożarowych, podziemne baseny retencyjne do przechwytywania spływającej wody deszczowej, wspólne udogodnienia ułatwiające życie kierowcom i przewoźnikom oraz wiele innych.

Z myślą o przyszłości

Dodatkowe inicjatywy i priorytety deweloperów często obejmują inwestycje związane m.in. z dekarbonizacją, automatyzacją czy ESG. W wielu obiektach instalowane są pompy ciepła czy inteligentne liczniki, umożliwiające zdalne monitorowanie i kontrolę zużycia mediów. Deweloperzy inwestują także w izolację dachów charakteryzującą się przedłużoną trwałością (do 30 lat), dzięki czemu w każdej chwili będą mogli wyposażyć budynki w panele fotowoltaiczne. Przyjmując taką długoterminową perspektywę, deweloperzy są skłonni ponieść dodatkowe koszty związane z wykorzystaniem materiałów dachowych najwyższej jakości. Parki logistyczne w coraz większym stopniu są przygotowywane na nową erę w branży transportowej, poprzez tworzenie stacji ładowania pojazdów elektrycznych.

Priorytetem jakość życia i pracy

Jednym z głównych celów Capex jest tworzenie przestrzeni, w których najemcy chcą lokować swoją działalność, a ludzie chcą przyjeżdżać do pracy. Z tego względu znaczna część budżetu Capex w Prologis przeznaczana jest na poprawę jakości życia i pracy klientów. Ten program znany jest pod nazwą PARKlife. – W naszych parkach zlokalizowanych na terenie całej Europy Środkowej, stworzyliśmy pięcioosobowe boiska do piłki nożnej, zagospodarowaliśmy atrakcyjne tereny zielone i strefy relaksu, zainstalowaliśmy skrzynki na książki, wiaty rowerowe czy grille. Organizujemy cykliczne wydarzenia, które w pełni wykorzystują te udogodnienia. Tego rodzaju inwestycje są również częścią Capex. W naszej opinii, mają one kluczowe znaczenie. Nie tylko sprawiają, że nasze parki stają się miejscami, w których pracownicy chętnie spędzają czas, także po godzinach pracy, ale także pomagają najemcom przyciągnąć wykwalifikowanych kandydatów do pracy, co przekłada się na wymierne korzyści dla ich biznesów – poskreśla Pavla Procházková, Vice President, Real Estate and Customer Experience Lead na Europę.

Współpraca, która się opłaca

Capex ma kluczowe znaczenie dla zapewnienia doskonałych doświadczeń najemców. Dlatego, w celu stworzenia doskonałej przestrzeni logistycznej, należy kierować się ich potrzebami, wymaganiami i opiniami. Najemcy powinni być także zaangażowani w proces podejmowania decyzji o alokacji budżetu Capex. W końcu to właśnie oni korzystają z parków magazynowych na co dzień. W Prologis budżety Capex są opracowywane poprzez łączenie spostrzeżeń z różnych zespołów. Całym procesem kierują zespoły Real Estate Customer Experience, ale korzystają ze wsparcia kolegów z działów Leasing And Development. Jedną rzeczą, której można być pewnym w przypadku budżetów Capex, jest to, że nigdy nie są one takie – co rok pojawiają się inne priorytety, a każdy obiekt i park  ma swoje własne wymagania, które zmieniają się w czasie.

– W 2024 roku  Prologis inwestujemy w Capex więcej, niż miało to miejsce do tej pory. Inwestowanie w nasze powierzchnie jest kluczowe dla nas, a także dla obecnych i przyszłych najemców naszych parków magazynowych. Nieruchomość logistyczna, podobnie jak o piękny dom, wymaga ciągłej troski i modernizacji. Niezależnie czy mówimy o nowobudowanych obiektach magazynowo-przemysłowych czy tych, które znajdują się w portfolio Prologis od wielu lat, stale dążymy do tego, aby każdy z naszych budynków w pełni spełniał swoje funkcjonalności, odpowiadał na potrzeby najemców i stanowił dla nich wartość dodaną – podkreśla Procházková.

W świecie nieruchomości magazynowych Capex, czyli wydatki kapitałowe, odgrywają kluczową rolę w utrzymaniu konkurencyjności i zapewnieniu najwyższej jakości przestrzeni dla najemców. To właśnie te przemyślane inwestycje decydują o tym, czy park logistyczny stanie się miejscem przyjaznym zarówno dla firm, jak i pracowników.