CEE rośnie w siłę

Wojna na Ukrainie i globalne zawirowania nie odstraszyły inwestorów od rynków Europy Środkowo-Wschodniej. Jak wskazuje raport firmy Colliers, Całkowite zasoby powierzchni przemysłowej i logistycznej w regionie CEE-12 przekroczyły 65 mln mkw., z czego około 25 mln mkw. koncentruje się w 12 stolicach i ich okolicach.

W szczególności przemysł motoryzacyjny, napędzany rosnącym trendem na elektromobilność, odnotował wzrost aktywności w prawie każdym kraju CEE-12. Zaobserwowano też znaczny wzrost zainteresowania powierzchnią produkcyjną ze strony najemców z Azji, zwłaszcza z Chin i Korei Południowej.

Regionalny sukces

Region Europy Środkowo-Wschodniej jest prawdopodobnie jednym z najgorętszych punktów przyszłej aktywności inwestycyjnej. Jeśli chodzi o wielkość bezwzględną, populacja tych krajów jest nieco większa niż populacja Niemiec (ponad 110 milionów w porównaniu do ponad 80 milionów), choć skumulowana wielkość 12 gospodarek Europy Środkowo-Wschodniej, które uwzględniliśmy w tym raporcie, stanowi nieco ponad połowę PKB Niemiec. Jest to jednak wzrost z około 40% dekadę temu i zaledwie 23% w 2000 r., więc jasne jest, że region szybko rośnie w stosunku do Europy Zachodniej, która jest głównym partnerem gospodarczym regionu.

U podstaw sukcesu gospodarczego regionu leży połączenie kilku kluczowych czynników:

– położenie geograficzne w kluczowym obszarze łączącym Europę z Azją;

– stosunkowo niskie koszty pracy i atrakcyjne zyski;

– dobrze wykształcona siła robocza;

– silna tradycja w niektórych sektorach produkcyjnych.

Argument dotyczący płac jest szczególnie istotny, ale należy go zniuansować. Tak, płace w regionie gwałtownie wzrosły, podobnie jak w innych częściach świata. Po drugie, koszty pracy należy również interpretować w odniesieniu do produkcji. Aby rozpocząć od pierwszego punktu, staraliśmy się spojrzeć na region w odniesieniu do Chin i innych globalnych miejsc docelowych outsourcingu. Brakuje nam w pełni porównywalnych danych, ale z ograniczonego obrazu, który mamy, wygląda na to, że region Europy Środkowo-Wschodniej jest nadal, ogólnie rzecz biorąc, droższą alternatywą niż Chiny czy Meksyk, jeśli chodzi o siłę roboczą. Ale być może nie na długo, ponieważ Chiny zwiększyły swoje koszty pracy ponad 10-krotnie w ciągu ostatnich dwóch dekad, podczas gdy duże kraje Europy Środkowo-Wschodniej, takie jak Polska czy Węgry, odnotowały wzrost do 3 razy w tym samym okresie, a Czechy odnotowały około 4-krotny wzrost kosztów pracy w przemyśle wytwórczym w tym samym okresie. W rzeczywistości Chiny nie są już uważane za tanią alternatywę po tym, jak ich wskaźnik jednostkowych kosztów pracy wzrósł prawie trzykrotnie w ciągu tych dwóch dekad (wskaźnik ten pokazuje, ile kosztuje wyprodukowanie jednej jednostki produkcji).

Aby podkreślić drugą kwestię, którą poruszyliśmy wcześniej, nie chodzi o to, że koszty pracy są niskie, ale o to, że są one również niskie w Europie Środkowo-Wschodniej w stosunku do tego, co produkują gospodarki (pomimo znacznych podwyżek płac w ostatnich latach). Jeśli spojrzymy na pozorną produktywność pracy (i odrzucimy dane dla Irlandii, które są mocno zniekształcone przez raporty statystyczne firm przesuwających swoje salda finansowe w kraju), ranking dla Europy jest prowadzony przez Węgry, Polskę i Albanię. Nawet osiągająca słabsze wyniki Słowacja radzi sobie lepiej niż dwie największe europejskie potęgi – Francja i Niemcy.

Chociaż nie jesteśmy w stanie oszacować ryzyka rynkowego związanego z ważnymi wydarzeniami z ostatnich kilku lat – zwłaszcza napięciami geopolitycznymi i gwałtownym wzrostem kosztów dostaw z Chin do różnych części świata – z pewnością podkreślamy potrzebę jednoczesnej dywersyfikacji produkcji i zbliżenia się do domu. Sugeruje to, że region Europy Środkowo-Wschodniej powinien być głównym miejscem docelowym dla operacji reshoringu, choć nie tylko jako tania alternatywa, ponieważ wiele krajów rozwijało się w ostatnich dziesięcioleciach. W związku z tym, patrząc na rankingi, takie jak Atlas Złożoności Gospodarczej Uniwersytetu Harvarda, widać, że wiele krajów w regionie oferuje bardzo złożony zakres usług i produktów, do tego stopnia, że wiele z nich osiąga lepsze wyniki niż wiele krajów zachodnich. Ogólnie rzecz biorąc, spodziewamy się, że nadwyżka gospodarcza w Europie Środkowo-Wschodniej będzie się utrzymywać, a produkcja będzie wyraźnie częścią tego sukcesu.

Niepewność kontra inwestycje

Wiele zmian lub zakłóceń w sektorze przemysłowym i logistycznym (I&L) od początku pandemii i wojny na Ukrainie pozostaje z nami do dziś i może pozostać w pewnym kształcie lub formie w dającej się przewidzieć przyszłości. Niepewność ta przekłada się również na globalne rynki inwestycji w nieruchomości, a region Europy Środkowo-Wschodniej nie jest tu wyjątkiem. Chociaż sektor I&L pozostaje jedną z najbardziej poszukiwanych klas aktywów, niezależnie od tego, czy chodzi o pojedyncze aktywa i portfele, czy też o zabezpieczanie projektów deweloperskich i sprzedaż oraz leasing zwrotny, nie jest on pozbawiony sporej części wyzwań. Istnieją oczywiście również możliwości, ale aktywność spowolniła bardziej wyraźnie w ciągu ostatnich kilku kwartałów.

Wyzwaniem dla wszystkich uczestników rynku pozostaje określenie, gdzie obecnie znajdują się stopy kapitalizacji. Prowadzi nas to zatem do przedstawienia bardziej opartego na sentymencie, wewnętrznego poglądu, uwzględniającego obecne warunki rynkowe. Muszą one między innymi uwzględniać różne „słonie w pokoju”, takie jak inflacja, stopy procentowe, zgodność z ESG i zmiany strukturalne na rynkach najemców w niektórych sektorach. Całkowite koszty finansowania wynoszą obecnie od 5,5% do 6,0%, co wynika ze znacznie wyższych stóp procentowych, a także kosztów innych narzędzi finansowych, takich jak swapy stóp procentowych (IRS). Ponadto, wcześniejszy większy spread pomiędzy innymi strategiami inwestycyjnymi, takimi jak zwykłe depozyty i obligacje, zmniejszył się, co również spowodowało, że inwestorzy wstrzymali się i dokonali ponownej oceny swoich portfeli i strategii.

W regionie CEE-6 (Bułgaria, Czechy, Węgry, Polska, Rumunia i Słowacja) średni wolumen inwestycji w ciągu 5 lat wyniósł około 12 mld EUR. Transakcje inwestycyjne I&L stanowiły ok. 25% całkowitego wolumenu średnio w ciągu ostatnich 5 lat (2018-2022) i wyniosły ok. 15,5 mld EUR. Inwestycje w tym sektorze zapewniły sobie również pierwsze miejsce w 2023 r. z udziałem na poziomie 43%, chociaż łączny wolumen spadł o prawie 60% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2022 r. Ogólnie rzecz biorąc, wolumeny te byłyby znacznie wyższe, gdyby nie fakt, że wielu głównych deweloperów i inwestorów I&L w regionie jest zazwyczaj długoterminowymi posiadaczami nieruchomości w swoich portfelach i platformach. Należą do nich między innymi takie grupy jak CTP, GLP, Prologis i SEGRO. Istnieją jednak deweloperzy i inwestorzy, którzy handlują niektórymi lub wszystkimi swoimi aktywami. Do największych z nich pod względem wolumenu inwestycji należą między innymi 7R, Blackstone, Hillwood i Panattoni. Model dla tej ostatniej grupy również stał się trudniejszy w ciągu ostatnich 12-18 miesięcy ze względu na zmienną dostępność i koszty materiałów i pracy, a także dostępność kapitału i finansowania w obecnym klimacie.

Zasoby rynkowe

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni przemysłowej i logistycznej na rynkach stołecznych w regionie CEE-12 wynosi prawie 25 mln mkw. i ponad 65 mln mkw. na poziomie całego kraju. Na podstawie tych danych można stwierdzić, że obecna dostępność powierzchni jest niska, a większość rynków odnotowuje poziom pustostanów poniżej 5% (przy średniej wynoszącej 4%). Wysoki odsetek nowej podaży budowanej jest na zasadzie “build-to-suit”, czyli z najemcami zabezpieczonymi przed rozpoczęciem budowy. Standardowe projekty spekulacyjne w całym regionie mają mniejszy udział w podaży, jednak nieruchomości I&L mają również najkrótszy czas realizacji w porównaniu do innych sektorów (przy założeniu, że wszystkie pozwolenia są na miejscu), trwający od 7 do nawet 12 miesięcy. Jak wspomniano wcześniej, istnieje kilka czynników, które mogą wpływać na popyt na rynku i proces decyzyjny.

Region Europy Środkowo-Wschodniej jest idealnie położony w samym sercu Europy, na przecięciu Wschodu i Zachodu, co również odgrywa ważną rolę obok fizycznych cech geograficznych i topograficznych każdego kraju lub lokalizacji. Region ma doskonały dostęp do międzynarodowej sieci transportowej, która obejmuje drogi, koleje, rzeki, porty morskie i terminale lotnicze. Znaczna część tej infrastruktury została ulepszona w ciągu ostatnich kilku lat i będzie nadal rozwijana w przyszłości.

Ogólnie rzecz biorąc, popyt ze strony sektora I&L w regionie CEE-12 w ciągu ostatnich kilku lat był silny i napędzany głównie przez sektory 3PL, handlu detalicznego i dystrybucji, a następnie lekkiej produkcji, motoryzacji i FMCG. W czasie pandemii odnotowaliśmy większe zainteresowanie najemców z sektora e-commerce i operatorów logistycznych oferujących swoje usługi detalistom i firmom zajmującym się handlem internetowym. Nadal pojawiają się nowi najemcy w tym sektorze, ale udział e-commerce w popycie jest znacznie niższy niż na początku pandemii.

We wszystkich krajach CEE-12 w ciągu ostatniego roku odnotowaliśmy znaczny wzrost stawek czynszu. Najniższe czynsze w regionie występują w Polsce i wynoszą 3,20 – 5,50 EUR/mkw. miesięcznie (na koniec IV kw. 2022 r.). Większość czynszów w regionie CEE-12 mieści się w przedziale 4,00 – 6,00 euro za mkw. miesięcznie. Najwyższe są w Czarnogórze (9,50 EUR/mkw./miesiąc) i Czechach (7,50-7,90 EUR/mkw./miesiąc). W ciągu ostatniego roku nastąpiła również zmiana trendu stóp kapitalizacji, ze spadkowego na wzrostowy. Na najbardziej rozwiniętych rynkach I&L w regionie CEE-12, takich jak Polska, Czechy i Słowacja, stopy kapitalizacji wynoszą od 4,75% do 5,85%. Rynki obejmujące m.in. Albanię, Czarnogórę i Serbię mają wyższe wartości, od 8,0% do nawet 10,5%.

W 2022 r., ze względu na trwającą wojnę na Ukrainie, wszystkie kraje CEE-12 doświadczyły rosnących cen paliw, wyższych cen materiałów budowlanych, zmniejszonej dostępności, częściowego załamania łańcuchów dostaw i rosnących stóp inflacji. Spowodowało to wydłużenie harmonogramów budowy nowych obiektów I&L, wstrzymanie nowo rozpoczętych i planowanych projektów oraz wzrost zarówno stawek czynszu, jak i stóp kapitalizacji. Jednak w większości przypadków do końca 2022 r. sytuacja zaczęła się stabilizować, ceny paliw i materiałów budowlanych zaczęły spadać, inflacja rosła wolniej, a deweloperzy zaczęli zwiększać aktywność. Obecnie sektor I&L nadal radzi sobie dobrze, pomimo lekkiego spowolnienia. Eksperci Colliers przewidują, że w 2023 r. powróci on do jeszcze lepszej kondycji.

Sektor produkcyjny w regionie CEE-12

Sektor produkcyjny w regionie CEE-12 różni się w zależności od kraju. Według danych Eurostatu, największe obroty w sektorze produkcyjnym w 2020 r. należały do Polski, która odpowiadała za około 38% całkowitego wolumenu krajów CEE-12, następnie do Czech (19%) i na trzecim miejscu do Węgier (12%). Pod względem udziału wolumenu kontraktów produkcyjnych w popycie brutto od początku 2018 r. liderem są Czechy, z udziałem sięgającym 36%. W większości przypadków wynosi on od 14% do 20%.

Lekka produkcja jest zwykle zlokalizowana w nieruchomościach komercyjnych, ponieważ często przestrzeń w parkach magazynowych można realistycznie szybko zaadaptować do celów produkcyjnych lub logistyczno-magazynowych. W przypadku ciężkiej produkcji zdarzają się przypadki, w których najemcy lokują się w nieruchomościach komercyjnych, ale częściej są to obiekty budowane na terenie klienta. W przeszłości większość powierzchni produkcyjnych była budowana na własność, ponieważ wiązało się to z indywidualnymi wymaganiami użytkowników tej przestrzeni. W sektorze komercyjnym znaczna część produkcji zlokalizowana jest w dużych obiektach BTS, podczas gdy zdarzają się również umowy najmu w mniejszych modułach w obiektach SBU i Last Mile Logistics.

Według danych Eurostatu, najbardziej rozwiniętym sektorem produkcyjnym w regionie CEE-12 w 2020 r. pod względem obrotów był sektor motoryzacyjny. Wielu klientów ogłosiło niedawno otwarcie nowych fabryk w regionie CEE-12, w tym Grupa Minth w Polsce (będą tu produkowane komponenty dla Mercedesa, Tesli i Renault), BMW na Węgrzech i Volvo na Słowacji. W sektorze nieruchomości produkcyjnych również widoczny jest trend w kierunku motoryzacji. Jej wzrost jest silnie powiązany z rozwojem elektromobilności. W ostatnim czasie w regionie CEE-12 odnotowano znaczny wzrost liczby zapytań ze strony firm zajmujących się produkcją baterii wykorzystywanych w samochodach elektrycznych. Trend dla tego sektora powinien utrzymać się w nadchodzących latach.

Drugim sektorem o najwyższych obrotach w regionie CEE-12 jest produkcja żywności. W sektorze produkcyjnym właściciele i deweloperzy obiektów handlowych odnotowują występowanie nearshoringu, friend-shoringu i reshoringu.

Nie jest to najbardziej wiodący trend na rynku, ale zjawiska te mają realny wpływ na kondycję rynku. Odnotowano również zwiększone zainteresowanie powierzchniami produkcyjnymi ze strony klientów azjatyckich, głównie z Chin i Korei Południowej.

Stawki czynszu za powierzchnie produkcyjne są wyższe niż za standardowe powierzchnie logistyczne i magazynowe. Umowy są również zawierane na dłuższe okresy niż standardowe i często przekraczają 10 lat. Wynika to z faktu, że większość powierzchni wynajmowanej na rynku realizowana jest w formule BTS, czyli dostosowanej do potrzeb danego najemcy.

Analitycy Colliers prognozują, że sektor produkcyjny w krajach CEE-12 w najbliższych latach będzie się nadal znacząco rozwijał. Wynika to po części z tańszej siły roboczej i niższych stawek czynszu niż w krajach Europy Zachodniej. Podczas gdy w Europie Zachodniej zaczyna powoli brakować gruntów pod lokalizację dużych zakładów produkcyjnych, kraje CEE-12 charakteryzują się stosunkowo wysoką dostępnością takich działek. Trend w kierunku nearshoringu, friend-shoringu i reshoringu może pozytywnie wpłynąć na tempo rozwoju tego segmentu w regionie CEE-12.

Komentarze

Region Europy Środkowo-Wschodniej wyróżnia się dogodną lokalizacją, umożliwiającą szybki transport produktów, rozwiniętą infrastrukturą oraz dostępem do strategicznych połączeń morskich. Biorąc pod uwagę obecność wykwalifikowanej kadry oraz nowoczesnych obiektów przemysłowych, ta część Europy pozostaje atrakcyjnym wyborem dla logistyki i produkcji, nawet w tak nieprzewidywalnych czasach.

Istotny wpływ na rozwój regionu CEE wywarł rosnący trend nearshoringu, który zyskał na popularności po tym, gdy pandemia obnażyła wady długich łańcuchów dostaw. Firmy, poszukując bliskości głównych rynków zbytu, coraz chętniej przenoszą część produkcji i dostaw z powrotem do Europy. To podejście ma na celu nie tylko redukcję kosztów transportu oraz śladu węglowego, ale także dostosowanie się do potrzeb rynkowych. Również w obliczu światowych napięć geopolitycznych obserwujemy, że firmy kierują się ku obszarom o większej stabilności, a w kontekście globalnym rejon CEE takim właśnie jest.

Sprzyjające trendy rynkowe, dalszy rozwój infrastruktury oraz inwestycje w nowoczesne magazyny powodują, że region CEE nadal będzie dobrym wyborem, zapewniającym skuteczną realizację operacji logistycznych i produkcyjnych. Zaletą tego obszaru jest gwarancja efektywności oraz bezpieczeństwa prowadzonej działalności, a także wciąż ogromny potencjał dalszego rozwoju.

Region Europy Środkowo-Wschodniej od lat znajduje się w kręgu zainteresowań inwestorów z całego świata. Jako jeden z najważniejszych czynników zwiększających atrakcyjność tego miejsca wskazuje się jego lokalizację. Położenie w centralnej części Europy czyni go dogodnym punktem dystrybucyjnym do wielu rynków w Europie Zachodniej i Wschodniej. Bliskość kluczowych rynków konsumenckich sprawia, że firmy mogą efektywnie dostarczać produkty klientom w różnych krajach. Jednym z największych beneficjentów położenia w tej części Europy jest Polska, która w ostatnich latach stała się lokalizacją dla wielu międzynarodowych firm, w tym gigantów e-commerce. Z kolei w czasie trwającego konfliktu w Ukrainie doskonale wywiązuje się z roli rynku tranzytowego. W dobie globalnych zakłóceń w łańcuchach dostaw, umieszczenie części produkcji w rejonie EŚW może pomóc firmom w zdywersyfikowaniu i elastycznym reagowaniu na zmiany sytuacji.

Kolejnym z czynników zachęcających zagranicznych inwestorów do relokowania swoich operacji są m.in. szerokie kompetencje i dostęp do kadr wyspecjalizowanych pracowników w dziedzinach technicznych, inżynieryjnych i produkcyjnych, a także niższe koszty pracy niż w Europie Zachodniej. Region EŚW wybierany jest również przez wzgląd na wsparcie rządowe. Wiele krajów oferuje zachęty finansowe, podatkowe i inne ułatwienia dla zagranicznych inwestorów. Nie bez znaczenia pozostają także decyzje polityków związane z inwestycjami w modernizacje infrastruktury logistycznej w tym m.in. drogi ekspresowe, autostrady, porty morskie, koleje czy lotniska.

Region Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) staje się coraz atrakcyjniejszym miejscem dla inwestycji i produkcji z kilku kluczowych powodów. Przede wszystkim, dostępność wykwalifikowanej kadry zarządzającej i związanej z produkcją przyciąga inwestorów. Nasz region może też pochwalić się wykwalifikowanymi pracownikami, którzy oferują wysoką jakość pracy, umiejętności techniczne czy menedżerskie co stanowi solidną podstawę dla dynamicznego rozwoju przedsiębiorstw.

Infrastruktura logistyczna także przemawia na korzyść CEE. Dobra sieć dróg, w tym strategiczne trasy międzynarodowe , sprzyja efektywnej dystrybucji towarów, skracając czasy dostaw. Trasy takie jak via Carpathia są niezwykle istotne dla lokalnych centrów logistyczno-produkcyjnych takich jak choćby LCube w Rzeszowie, który staje się ważnym centrum logistycznym.

Wciąż dostępne działki inwestycyjne są kolejnym atutem regionu. W przeciwieństwie do Europy Zachodniej, gdzie trudno znaleźć dogodne parcele, CEE oferuje przestrzeń dla rozwoju biznesu.

Rynki CEE same w sobie generują popyt na produkty, ze względu na lokalizację miejsc pracy i magazynów bliżej odbiorców. To sprzyja skróceniu łańcuchów dostaw, zaś niższe koszty pracy i produkcji przyciągają inwestorów. Z kolei brak barier celnych i granicznych ułatwia dystrybucję towarów na rynku europejskim. Owocuje to także pozyskaniem partnerów z dalekowschodnich krajów, jak choćby wejście firmy Copper-Joint z Chin do nowego centrum logistyczno-produkcyjnego LCube pod Szczecinem.

Podsumowując – wartość regionu CEE jako hubu produkcyjnego i dystrybucyjnego stale rośnie, przyciągając inwestorów z całego świata.

Region CEE wyróżnia się strategicznym położeniem w Europie, doskonałym pod kątem funkcjonowania zarówno logistyki jak i sektora produkcyjnego. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej dysponują atrakcyjną kadrą, nie tylko pod względem wynagrodzeń, ale również dostępności, kwalifikacji i znajomości języków obcych. Bliskość głównych rynków w Europie, zwłaszcza Niemiec, krajów skandynawskich, czy Austrii, stwarza doskonałe warunki logistyczne dla dystrybucji oraz e-commerce. Co istotne, szczególnie w momencie politycznej i ekonomicznej niepewności, członkostwo krajów CEE w Unii Europejskiej i NATO, zwiększa poziom bezpieczeństwa.

Pozytywną rolę odgrywa także kultura pracy, nastawiona na poszukiwanie innowacyjnych rozwiązań, co sprzyja rozwojowi biznesu. Jak pokazała historia, tam, gdzie bardziej rozwinięte kraje mogą ucierpieć w wyniku spowolnienia gospodarczego, region CEE, zwłaszcza Polska, utrzymuje swoją pozycję dzięki mniejszej zależności od turystyki oraz eksportu. Dodatkowo, wysoki poziom konsumpcji krajowej w połączeniu z relatywnie niskim zadłużeniem obywateli stanowi fundamenty stabilnej gospodarki, co czyni region ten atrakcyjnym miejscem dla lokowania przedsiębiorstw związanych z logistyką i produkcją.

Region Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) utrzymuje swoją atrakcyjność jako miejsce dla lokowania operacji logistycznych i produkcyjnych. Wynika to głównie z korzystnego położenia geograficznego na skrzyżowaniu ważnych szlaków handlowych i komunikacyjnych. To umożliwia łatwy dostęp do różnych rynków w Europie, Azji i innych częściach świata oraz sprawia, że jest to doskonałe miejsce dla operacji logistycznych.  Prologis jest aktywny w 4 krajach regionu CEE, posiadając grunty inwestycyjne w każdym z nich. Na większości głównych rynków, Prologis może zaoferować nie tylko rozwój, ale także natychmiastowo dostępną powierzchnię dla inwestorów, aby zaspokoić ich natychmiastowe potrzeby.

Ponadto wiele krajów w regionie CEE ma dobrze wykształconych pracowników, o różnych poziomach kwalifikacji. W porównaniu do zachodnich krajów Europy, koszty pracy i operacyjne są w tym rejonie nadal niższe. Możliwość obniżenia kosztów operacyjnych to silny magnes dla inwestorów, szczególnie w wymagających czasach. 

Przewagą tego regionu jest różnorodność sektorów, w których biznes się rozwija. Dotyczy to elektroniki, elektromobilności czy nowych technologii, a także e-commerce. To sprawia, że region jest bardziej odporny na wahanie koniunktury w poszczególnych sektorach. Pomimo pewnych wyzwań politycznych, większość krajów w rejonie CEE utrzymuje względną stabilność polityczną w porównaniu z niektórymi innymi regionami. To wpływa na poczucie bezpieczeństwa inwestorów i zachęca do planowania działań w długoterminowej perspektywie.

Witold Zygmunt, na podstawie raportu: Colliers: ExCEEding Borders. Manufacturing and warehousing sector in CEE-12.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 4/2023