Chcą budować na potęgę

Jak wynika z raportu „Think outside the Big Box: Rynek inwestycyjny w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce”, przygotowanego przez Savills, w 2017 roku inwestorzy ulokowali w sektorze nieruchomości logistycznych rekordowe 41 mld euro, co stanowiło jedną piątą łącznej wartości transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych. W Polsce ubiegły rok był trzecim kolejnym, w którym nastąpił systematyczny wzrost obrotów w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych. Na koniec czerwca 2018 roku wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł 337,8 mln euro, co było najlepszym w historii wynikiem tego sektora w Polsce w pierwszym półroczu.

– Obserwujemy niezwykle dynamiczny rozwój rynku nieruchomości logistycznych, który napędzany jest głównie przez dwucyfrowe wzrosty w branży e-commerce i dążenie do zagwarantowania możliwie jak najszybszych dostaw. To z kolei stymuluje popyt na nowoczesną powierzchnię i w dużym stopniu przyczynia się do rosnącej popularności nieruchomości magazynowych i przemysłowych na rynku inwestycyjnym – mówi Tomasz Buras, dyrektor zarządzający oraz dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego Savills.

Zainteresowanie inwestorów nieruchomościami magazynowymi i przemysłowymi w Polsce może wynikać także z faktu, że Polska jest pierwszym od niemal dekady krajem, który awansował w indeksie FTSE Russell do grona rynków rozwiniętych. Dzięki temu od września 2018 roku znajduje się w grupie 25 najbardziej rozwiniętych gospodarek świata, do których zaliczane są m.in. USA, Wielka Brytania, Niemcy, Francja, Japonia i Australia. Polsce udaje się przejmować od Europy Zachodniej dużą część produkcji. W pierwszej połowie 2018 roku łączna wartość eksportu wyniosła 107,2 mln euro (5% wzrost rok do roku).

Aktywność inwestycyjna

Po bardzo dobrym 2017 roku – jednym z najlepszych na rynku inwestycyjnym w Europie i dotychczas najlepszym w Polsce – aktywność inwestycyjna w pierwszej połowie 2018 roku spowolniła we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych na całym kontynencie. Jednak Polska, która jest największym rynkiem inwestycyjnym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, nadal odnotowuje duży napływ kapitału, a aktywność inwestycyjna w Polsce utrzymuje się na wysokim poziomie. Ubiegły rok zakończył się rekordowym wolumenem transakcji inwestycyjnych, który wyniósł ok. 5,03 mld euro, co oznacza wzrost o prawie 11% rok do roku. W 2018 roku polski rynek nieruchomości może ustanowić kolejny rekord obrotów, które prawdopodobnie przekroczą poziom 6 mld euro.

Wśród najbardziej aktywnych inwestorów na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce tradycyjnie dominują największe fundusze z Niemiec (takie jak DEKA i GLL) oraz nabywcy z USA (Invesco, Hines, Hillwood, CBRE GI). Od 2015 roku grono inwestorów poszerzyło się o państwowe fundusze majątkowe z krajów azjatyckich (CIC z Chin, EPF z Malezji i GIC z Singapuru), platformy zarządzania inwestycjami (Vestas Investment Management z Korei) oraz zamożnych inwestorów indywidualnych. W lipcu 2018 roku południowoafrykański fundusz Redefine, który dotychczas działał aktywnie w sektorze handlowym i biurowym, zawarł pierwszą transakcję na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce, nabywając od Panattoni dziewięć aktywów za ok. 200 mln euro. Ogłosił ponadto plany zakupu do swojego portfela obiektów magazynowych i przemysłowych kolejnych aktywów o wartości 800 mln euro.

– W skali globalnej widoczny jest coraz większy napływ do sektora magazynowego i przemysłowego kapitału zagranicznego z Azji, a zwłaszcza z Chin. Do wzrostu zainteresowania sektorem logistycznym wśród inwestorów azjatyckich mogła się przyczynić strategiczna dla Chin inicjatywa Pasa i Szlaku, tj. budowy korytarza transportowego łączącego Europę z Chinami, która stanowi dużą szansę dla Polski – dodaje Tomasz Buras, dyrektor zarządzający oraz dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego Savills.

Popyt na nieruchomości

Według Savills rynek nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce przeżywa najlepszy okres w swojej historii. Szybko przybywa nowej powierzchni, ale nadal nie wystarcza ona, aby zaspokoić rosnący popyt. Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec pierwszego półrocza 2018 roku wyniosły 14,2 mln m2, co oznacza, że w ostatnich dwóch latach powiększyły się o ok. 42%. Popyt brutto w pierwszej połowie 2018 roku sięgnął rekordowego poziomu 2,2 mln m2, przyczyniając się do nieznacznego wzrostu czynszów. Obecnie najwyższe czynsze obowiązują na terenie Warszawy i wahają się od 4,10 euro do 5,25 euro za m2 miesięcznie.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych na polskim rynku uległy kompresji o ok. 25 pb rok do roku i wahają się od ok. 5,15% dla obiektów ultra-core wynajętych na długi okres pojedynczym i bardzo wiarygodnym najemcom takim jak Amazon do ok. 6,40-6,75% w przypadku nowoczesnych parków logistycznych zajmowanych przez wielu najemców w największych hubach w Polsce.

E-commerce

Pozytywnym czynnikiem wpływającym na sektor jest zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe niezbędne do obsługi klientów sklepów internetowych. Według prognoz firmy doradczej Forrester, do 2022 roku udział handlu internetowego w europejskim rynku handlowym wzrośnie do 14%. Wartość sprzedaży w branży e-commerce w bieżącym roku może przekroczyć 40 mld euro i będzie stanowić ok. 6% łącznej wartości sprzedaży detalicznej. Od 2013 roku rynek e-commerce w Polsce rozwija się w średnim tempie 15% rocznie. Z badań przeprowadzonych przez firmę Prologis wynika, że 1 mld euro wydany w kanale online generuje zapotrzebowanie na nową powierzchnię logistyczną rzędu ok. 235 000 m2, co przekłada się na konieczność wybudowania w Europie dodatkowo 45 mln m2 powierzchni magazynowej w najbliższych pięciu latach.

Drogi i pracownicy

Do lokowania działalności logistycznej w Polsce najemców zachęcają także inne istotne czynniki, w tym dynamicznie rozbudowująca się sieć autostrad i dróg ekspresowych. Do 2025 roku sieć ta powiększy się o 2000 km autostrad i 5500 km dróg ekspresowych. Koszty realizacji inwestycji deweloperskich w Polsce rosną, ale są nadal znacznie niższe niż na rynkach zachodnich. Dostępność siły roboczej, która była kiedyś jedną z największych zalet Polski z perspektywy najemców, maleje, o czym świadczy niska stopa bezrobocia wynosząca 3,5% – trzecia najniższa wśród krajów UE. Polska jest jednak nadal konkurencyjnym rynkiem pod względem kosztów zatrudnienia.

Zdaniem autorów raportu dobra sytuacja na rynku najmu powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce oraz perspektywy wzrostu czynszów mogą być magnesem, który będzie przyciągał inwestorów zainteresowanych potencjałem wzrostu wartości i konkurencyjnych stóp kapitalizacji. Ze względu na dojrzałość największych rynków europejskich i niewystarczającą podaż odpowiednich produktów inwestycyjnych, inwestorzy poszukują możliwości lokowania kapitału na rynkach, które oferują wyższy poziom zwrotu z inwestycji oraz dostępność aktywów.