Co czeka rynek magazynowo-logistyczny w 2020?

Sektor magazynowy kończy bieżący rok z pozytywnymi wynikami po stronie popytu i podaży. Ilość wynajmowanej powierzchni utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie. W ciągu trzech kwartałów popyt wyniósł 2,63 mkw., a tylko w III kw. osiągnął poziom 830 tys. mkw., z czego ponad 56% stanowiły nowe kontrakty. Zmiana cyklu globalnej koniunktury gospodarczej, w tym spowolnienie w Niemczech, będą miały wpływ również na rynek w Polsce. Jednak dobre nastroje konsumenckie Polaków i stale rosnąca w tempie dwucyfrowym dynamika sprzedaży w kanale e-commerce pozwalają dość optymistycznie patrzeć w przyszłość.

Coraz większa złożoność operacji logistycznych sprawia, że wiele firm zmienia strategie logistyczne i decyduje się na outsourcing. W kolejnych latach w strukturze popytu nadal będą dominować operatorzy logistyczni, których udział w całości popytu utrzymuje się na wysokim poziomie powyżej 40%. Ponadto, konieczność dostosowania swoich łańcuchów dostaw pod obsługę w kanale online niemal wszystkich sektorów konsumenckich będzie pozytywnie wpływała na wielkości najmu.

Spowolnienie w Niemczech będzie odczuwalne przez polskie firmy, zwłaszcza eksporterów, ale też może być szansą na nowe inwestycje lub kontrakty logistyczne związane z przenoszeniem operacji do Polski. W czasie cięcia kosztów oferta sektora magazynowego i logistycznego w Polsce jest konkurencyjna względem rynku niemieckiego, gdzie stawki najmu są przynajmniej o 1-1,5 euro wyższe, a koszty pracy o min. 30% i więcej.

Podaż w 2020 roku

Po stronie podaży machina deweloperska rozpędzona jest jak nigdy. W budowie jest 1,85 mln mkw., co po oddaniu ich do użytku zbliży nas do wolumenu prawie 20 mln mkw. całkowitej powierzchni magazynowej. Warto dodać, że blisko 50% powierzchni budowana jest spekulacyjne, nie tylko na głównych rynkach, ale też częściowo w nowych lokalizacjach. Deweloperzy decydują się na rozpoczęcie inwestycji już przy przednajmie na poziomie 30%. W przyszłym roku będzie to skutkowało dalszym wzrostem współczynnika powierzchni niewynajętej, który na koniec III kwartału 2019 roku wyniósł 6,2%.

Niska dostępność pracowników na głównych rynkach przy stale poprawiającej się jakości infrastruktury drogowej będzie otwierała nowe lokalizacje w miastach średniej wielkości, gdzie szansa na pozyskanie wykwalifikowanej kadry przy jednocześnie niższych stawkach płacowych jest większa. W 2020 roku możemy spodziewać się nowych inwestycji w takich miastach jak Olsztyn, Elbląg, Gorzów Wielkopolski czy Stargard. Choć nadal pod względem wolumenu popytu i nowej podaży będzie dominować pięć głównych lokalizacji magazynowych na czele z Warszawą, dalej Górnym Śląskiem, Polską Centralną, Wrocławiem i Poznaniem.

W kolejnych latach trend związany ze wzrostem liczby inwestycji miejskich utrzyma się. Zapotrzebowanie na tego typu format magazynowy rośnie z roku na rok. Udział magazynów miejskich w całości podaży wynosi zaledwie 2,5%, jednak w ciągu dwóch lat wzrost nowych inwestycji w tym segmencie wyniósł ponad 200%. Nowe projekty są budowane i planowane w największych ośrodkach miejskich, takich jak Warszawa, Wrocław, aglomeracja śląska, ale też w mniejszych, jak Bydgoszcz czy Szczecin. Obiekty miejskie charakteryzuje większy udział komponentu biurowego o podwyższonej jakości, lepsza dostępność do komunikacji publicznej czy możliwość wynajęcia mniejszej powierzchni, niż w typowym parku logistycznym. Wśród ich najemców będzie rósł udział dystrybutorów z różnych branż, firm z sektora e-commerce, IT. Wzrośnie też udział samych operatorów logistycznych, których dostosowywanie łańcuchów do szybkich dostaw, będzie wymagało obecności w mieście lub w jego bliskim sąsiedztwie.

Cenowa mała stabilizacja

Przez ostatnie dwa lata trend wzrostu stawek czynszów we wszystkich lokalizacjach magazynowych w Polsce był wyraźny. Głównymi powodami były: wzrost cen materiałów budowalnych o ponad 20%, wyższe koszty pracy sektora budowalnego oraz rosnące ceny zakupu gruntów inwestycyjnych. W kolejnych latach trend wzrostu stawek czynszów bazowych może utrzymać się, jednak wysoka konkurencyjność w poszczególnych lokalizacjach przy rosnącej dostępności powierzchni będzie wywierała dużą presję na stawki efektywne, które są niższe od bazowych średnio o 20-40%. Nadal w okolicach dużych ośrodków, takich jak Warszawa, Poznań czy w Polsce Centralnej, będzie przestrzeń, aby uzyskać najniższe na poziomie 2,0-2,5 euro/mkw./miesiąc stawki transakcyjne. Wielkość wakacji czynszowych i innych zachęt oferowanych przez deweloperów będzie zależała od długości umowy najmu, wielkości powierzchni i jakości najemcy. Ponadto, długość kontraktów będzie się zwiększała, nie tylko w przypadku inwestycji BTS, ale też standardowej powierzchni logistycznej, gdzie coraz częściej minimalny okres najmu oferowany przez deweloperów to 5 lat.

Ekomagazyn w standardzie

Rewolucja ekologiczna będzie postępowała. Sektor magazynowy również staje się zielony. Jeszcze 10 lat temu liczba nieruchomości magazynowych z certyfikatem ekologicznym wynosiła mniej niż 1,5%. Dziś wszystkie projekty BTS i duża część parków logistycznych jest budowana w nowych standardach jakości. Właściciele dbają o certyfikację obiektów już od etapu projektu. Co ważne, technologie ekologiczne stają się coraz bardziej przystępne cenowo. Na przykład fotowoltaika jeszcze 5-7 lat temu amortyzowała się około 10 lat, dziś to już tylko około 5 lat. Możemy spodziewać się, że kolejnych latach oświetlenie LED, bardziej wydajne systemy ogrzewania, smart systemy zarządzania zużyciem światła i wody będą w standardzie oferowanym przez deweloperów. Warto dodać, że nie tylko coraz częściej wymagają tego najemcy, ale też inwestorzy zainteresowani zakupami polskich obiektów magazynowych.

Magazyn bezpieczną inwestycją

Fundusze inwestycyjne oceniają polski sektor magazynowy jako bezpieczny, z dużym potencjałem. Rezultatem tego była rekordowa wartość 1,8 mld euro transakcji inwestycyjnych w 2018 roku. Na koniec 2019 roku wynik może być nieco niższy, ale to efekt braku podaży, a nie zainteresowania inwestorów, które pozostaje duże. W kolejnych kwartałach Polska powinna pozostać ważną destynacją w Europie dla nowo napływającego kapitału z Azji, ale też funduszy z Europy Zachodniej, Czech i Węgier.

Brexit – czy już wszyscy są gotowi?

Informacja o wyjściu Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej zrodziła wiele pytań również w branży magazynowo-logistycznej. Niepewność związana z obsługą graniczną, cłami pozostaje. Jednak przedłużające się decyzje dotyczące brexitu spowodowały, że wiele firm logistycznych jest przygotowanych do każdego scenariusza wyjścia Wielkiej Brytanii ze wspólnoty. Dodatkowo, również cześć firm działających na Wyspach zdecydowało się na przeniesienie na kontynent, w tym do Polski. Przyszły rok pokaże, czy równie dobrze jak biznes do „operacji brexit” będą przygotowane służby państwowe.

Podsumowując, 2020 rok może nie będzie rekordowy, jednak stabilny poziom najmów zostanie utrzymany. Sektor magazynowo-logistyczny jest ważnym segmentem polskiej gospodarki, a jednocześnie do tej pory był bardzo czuły na zmiany koniunktury. Jednak od ostatniego, bardzo gwałtowanego kryzysu gospodarczego, minęło 10 lat, a branża i rynek dojrzały i okrzepły. Wydaje się, że spadki w sektorze produkcji naturalnie będą odczuwalne przez branżę magazynową i logistyczną. Możliwe, że nie będą tak bolesne, jak przed laty, dzięki rozwojowi e-commerce, który będzie kompensował niższe kontrakty logistyczne ze strony segmentu produkcyjnego.

Komentarze

Michał Samborski, Development Director, Panattoni Europe
Z całą pewnością to, co czeka rynek magazynowy w Polsce, to rozwój. Bardzo dobre połączenie komunikacyjne i lokalizacyjne Polski sprawia, że jako kraj jesteśmy atrakcyjnym miejscem do lokowania działalności logistyczno-transportowej. Dodatkowo, możemy pochwalić się bardzo dobrym stosunkiem dostępności pracownika do jego jakości pracy oraz kosztów – jeśli weźmiemy pod uwagę te trzy parametry, to jesteśmy dużo bardziej atrakcyjnym rynkiem niż np. niemiecki. Jesteśmy realnym zapleczem dla gospodarki niemieckiej, która jest lokomotywą rynku europejskiego. Patrząc na dane makroekonomiczne stopnia nasycenia powierzchnią przemysłową w Polsce, porównując ją z krajami, jak np. Czechy i jednocześnie odnosząc się do dalszego horyzontu, jaki wyznaczają Niemcy, widzimy, że jeszcze dużo pracy przed nami, aby osiągnąć współczynniki nasycenia powierzchnią przemysłową notowane u naszych sąsiadów. Odczuwamy spadek dynamiki wzrostu, ale rynek cały czas rośnie.
Jeśli chodzi o lokalizacje, widać kilka trendów. Pierwszy to stały rozwój dróg w Polsce, dzięki któremu na mapie pojawiają się nowe lokalizacje, które wcześniej były trudno dostępne. Drugim trendem jest podążanie za pracownikiem – część firm wybiera miasta, w których łatwiej pozyskać kadrę. Lokalizacje takie jak Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski, Szczecin zaczynają zyskiwać na znaczeniu. Trzeci trend to City Logistics, jako koncept rozwiązania wewnątrzmiejskiego z Warszawą jako flagowym przykładem. Tego typu rozwiązań z pewnością będzie przybywać, ponieważ w Polsce cały czas trwa proces urbanizacji powodujący rozwój aglomeracji.
Obecnie budowane obiekty mają dużo większą izolacyjność od tych sprzed 10-15 lat, w niektórych przypadkach nawet dwukrotnie, co przekłada się na oszczędności energetyczne. Zmieniły się systemy oświetlenia – dzisiaj standardem jest oświetlenie LED. Dodatkowo mówimy o certyfikacji budynku jako działaniu standardowym. Na pewno ten trend zostanie utrzymany. Dalej będą rosły wymagania, dotyczące oszczędności energetycznej, ale też i będą stosowane coraz bardziej zaawansowane systemy zarządzania zużyciem energii przez budynek i to na poziomie ogrzewania, oświetlenia, jak również w automatyce. Już sama automatyzacja obiektu sprawia znaczne zoptymalizowanie procesów – automat nie potrzebuje oświetlenia czy ogrzewania, więc oszczędności energetyczne pojawiają się automatycznie.

Jarosław Czechowicz, Country Manager, Goodman
W ciągu ostatnich pięciu lat wolumen powierzchni logistycznych w Polsce uległ podwojeniu. Stabilny popyt generowany jest zarówno przez dynamicznie rosnący sektor e-commerce, jak i branżę motoryzacyjną, budowlaną, farmaceutyczną czy firmy przetwórcze. Zakładając, że kondycja gospodarcza Polski oraz jej głównych partnerów handlowych nie ulegnie istotnemu pogorszeniu, przewidujemy, że dobra passa na rynku magazynowym będzie trwała. Biorąc pod uwagę stan infrastruktury transportowej i plany jej rozwoju, a także kondycję lokalnych rynków pracy, sądzimy, że w najbliższej perspektywie najpopularniejsze ośrodki magazynowo-logistyczne pozostaną niezmienne, choć może też wzrosnąć znaczenie np. Lublina i terenów na wschód od Warszawy. Ciekawe rzeczy będą działy się w samych magazynach. Coraz większa liczba szytych na miarę budynków, dostosowanych do procesów wytwórczych i logistycznych poszczególnych firm, przygotowanie obiektów do trendu automatyzacji czy coraz większy nacisk na ochronę środowiska naturalnego oraz well-being pracowników – to kwestie, które pojawiają się coraz częściej w zapytaniach klientów Goodman w Polsce.

Mirosław Koszany, prezes zarządu, Biuro Inwestycji Kapitałowych
W branży magazynowej od ponad 5 lat mamy do czynienia z systematycznym wzrostem. Nie zwiększa się jednocześnie poziom pustostanów, co świadczy o bardzo dużej równowadze tego rynku. W 2020 roku spodziewamy się utrzymania wzrostowego trendu. W Polsce jest obecnie około 18 mln mkw. powierzchni magazynowej. Docelowo widzimy możliwość wzrostu tego rynku do poziomu około 30 mln mkw. w perspektywie najbliższych 5-7 lat. Duża w tym rola rosnącej konsumpcji w Polsce, dogodnego położenia geograficznego oraz poprawiającej się infrastruktury drogowej. Znaczący wpływ ma również systematyczny rozwój branży e-commerce. Dla takich przedsiębiorstw wynajem magazynów jest kluczowym elementem prowadzenia biznesu. Potrzebują one dużych powierzchni w celu przechowywania towarów przeznaczonych do wysyłki. Poprawiająca się infrastruktura drogowa, a szczególnie budowa nowych dróg ekspresowych, powoduje pojawianie się na nowych atrakcyjnych terenów pod budowę magazynów. BIK poszukuje w takich nowych lokalizacjach terenów inwestycyjnych. Operacyjnie chcemy nadal realizować inwestycje, które zapewniają nam odpowiednią stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału. Nie chodzi nam o to, żeby wybudować jak najwięcej, ale stosujemy zasadę, żeby wybudować jak najlepiej pod każdym względem zarówno technicznym, jak i ekonomicznym. Obecnie skupiamy się na realizacji naszej dużej inwestycji we Wrocławiu. Wiosną przyszłego roku oddamy do użytkowania pierwsze obiekty, a docelowo powstanie tam łącznie 47 000 mkw. powierzchni magazynowej.

Paweł Sapek, Senior Vice President, Country Manager Poland, Prologis
Rynek magazynowy od kilku lat napędzają czynniki strukturalne, m.in. postępująca urbanizacja i rekonfiguracja łańcucha dostaw. Na tej podstawie można prognozować, że popyt na nieruchomości logistyczne w najbliższym czasie nie będzie malał, szczególnie dzięki stałemu wzrostowi udziału sektora e-commerce, który stanowi kluczową siłę i najszybciej rosnącą grupę klientów na rynku logistycznym. Biorąc pod uwagę obecną sytuację rynkową – rosnące ceny energii czy trudności z pozyskaniem pracowników – najemcy będą zwracali coraz większą uwagę na efektywność kosztową funkcjonowania swoich sieci logistycznych. Dlatego rewolucja technologiczna będzie wiązała się z energooszczędnymi rozwiązaniami z jednej strony oraz dalszą automatyzacją działań z drugiej. Poprawa efektywności zarządzania będzie tu jednym z głównych trendów. Nasi klienci już dziś doceniają korzyści wynikające ze zdalnego zarządzania magazynem, m.in. z systemu smart meteringu i platformy Prologis FM. Dzięki aplikacjom klienci mają pełną kontrolę nad procesami zachodzącymi w magazynie, co pozwala na racjonalne zarządzanie kosztami oraz uniknięcie dodatkowych wydatków.
Przyszłością branży są rozwiązania z obszarów robotyki, Internetu Rzeczy i sztucznej inteligencji, które znacząco zwiększą wydajność i bezpieczeństwo procesów, jak systemy czujników czy inteligentne skanery. Dzięki takim rozwiązaniom nieruchomości logistyczne będą postrzegane bardziej jako czynnik zwiększający wartość biznesu niż jako element generujący koszty.

Waldemar Witczak, dyrektor regionalny, SEGRO
Podobnie jak dotychczas, w najbliższej przyszłości rozwój rynku magazynowo-logistycznego w Polsce związany będzie z intensywnym wzrostem branży e-commerce. Wolumen powierzchni magazynowej przeznaczony dla sektora e-handlu w naszym kraju wynosi w tej chwili prawie 4 mln mkw., a więc zasoby te stanowią 25% całego rynku magazynowego w Polsce. Z drugiej strony, w związku z nadal konkurencyjnymi stawkami płacowymi, a także dostępem do bardzo wykwalifikowanych pracowników, wiele firm produkcyjnych zdecyduje się na rozwój lub utworzenie nowych zakładów właśnie na terenie naszego kraju. Utrzymująca się dobra koniunktura, przy wciąż niskim poziomie pustostanów, pozwalają sądzić, że będziemy mieć do czynienia z dalszym, dynamicznym wzrostem rynku magazynowego. Niezmiennie duży pozostanie popyt także na nowe powierzchnie dla centrów dystrybucyjnych. Związane jest to z rosnącymi wymaganiami konsumentów, którzy oczekują jak najszybszej dostawy towarów. Na znaczeniu będą więc zyskiwać między innymi wielofunkcyjne magazyny miejskie, działające w modelu last mile delivery. Odpowiedzią na popyt dotyczący ekspresowych wysyłek będzie również postępująca automatyzacja procesów logistycznych. SEGRO z założenia inwestuje w obiekty, które pozwalają na wprowadzenie automatyki w procesach. Nowe technologie umożliwiają nam wdrożenie szeregu rozwiązań, które prowadzą także do oszczędności czasu pracy klientów. Za przykład może posłużyć nowoczesny system kontroli dostępu, który automatycznie odczytuje tablice rejestracyjne pojazdów. Coraz istotniejsze jest również bezpieczeństwo transportowanego towaru, dlatego też rozwijamy i usprawniamy systemy CCTV na terenie naszych parków. Narzędzia optymalizacyjne, które wpływają na większą płynność komunikacyjną oraz poprawę bezpieczeństwa w parku logistycznym, mają ogromny potencjał rozwoju w przyszłości.

Piotr Wąs, dyrektor zarządzający, SpaceFactory Holding
Rynek magazynowy w Polsce ze względów strukturalnych czeka szereg lat bardzo intensywnego rozwoju. Nie oznacza to oczywiście, że rynek ten funkcjonuje w oderwaniu od realiów makroekonomicznych i ominie go ewentualna korekta zarówno po stronie ewentualnego spowolnienia dynamiki transakcji, tempa dostarczania powierzchni, czy okresowej przeceny aktywów. W średniej i długiej perspektywie czasowej głównymi motorami rozwoju tego rynku w naszym kraju będą: ciągle niski zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej szacowany obecnie na 18 mln mkw., podczas gdy tradycyjne metody analizy luki wskazują, że dla osiągnięcia optimum zasobu brakować nam będzie minimum kolejnych kilkunastu mln mkw.; duża koncentracja obecnego zasobu w pięciu dominujących rynkach regionalnych (Warszawa, Polska Centralna, Poznań, Górny Śląsk i Dolny Śląsk), a więc z pewnością umacniał się będzie trend inwestowania w regionach dotychczas słabiej nasyconych obiektami magazynowymi; konieczność dywersyfikacji produktowej, a co za tym idzie zwiększenie udziału w rynku terminali transportowych (cross-docki), budynków specjalizowanych (np. pod obsługę e-commerce) itp., a także fakt starzenia się magazynów – pierwsze budynki magazynowe budowane w oparciu o nowoczesne standardy mają dziś niemal 25 lat. Jakkolwiek magazyny to tzw. obiekty długowieczne, to przy intensywnej eksploatacji podlegają technicznemu i funkcjonalnemu zużyciu. Już dziś zauważamy na naszym rynku magazynowym pierwsze przykłady redwelopmentu tj. zastępowania budynków zużytych budynkami nowymi, a przez to i nowocześniejszymi.

Sławomir Kosior, dyrektor ds. logistyki, Tirsped
Można przewidywać, że w ramach dalszego rozwoju rynku magazynowego w Polsce kolejne, kluczowe inwestycje powstaną głównie w regionie Polski Centralnej. Wolumen nowoczesnych magazynów w pozostałych głównych lokalizacjach, np. na Górnym Śląsku, we Wrocławiu i Poznaniu będzie rósł w dotychczasowym tempie. Najważniejsza będzie dostępność kadr, w efekcie czego rozwijać się będą nowe lokalizacje magazynowe w byłych miastach wojewódzkich. Dynamika rozwoju rynku magazynowego jest uwarunkowana również wzrostem branży e -commerce oraz zainteresowaniem wynajmem ze strony firm logistycznych. E-commerce zmienia rynek magazynowo-logistyczny w skali globalnej. Niemal wszystkie trendy na rynku magazynowym związane będą z dostosowaniem magazynu i operacji logistycznych do potrzeb tej wymagającej branży.
Rosnące koszty mediów i strategie wielu najemców zwracających uwagę na proekologiczne rozwiązania zmieniają standard energetyczny magazynów. Już dziś wprowadzane jest oświetlenie LED, lepiej izolowane ściany. Kolejny krok to fotowoltanika i jeszcze bardziej wydajne systemy zarządzania mediami.
Polski rynek magazynowo-logistyczny ma stabilne podstawy do wzrostu. To dzięki rozwojowi sprzedaży online, konkurencyjnym stawkom czynszów i położeniu na przecięciu najważniejszych szlaków transportowych Europy. Dla inwestorów działających w branży nieruchomości magazyny stają się coraz bardziej atrakcyjnym aktywem, co umożliwia dostarczanie kapitału na rynek na przykład z Azji. Nowy azjatycki kapitał płynie do regionu CEE i Polski szerokim strumieniem. W rezultacie ponad 20% rynku powierzchni magazynowych w Polsce należy do funduszy z kapitałem azjatyckim.

Poleć ten artykuł: