Co decyduje o atrakcyjności magazynu?

Pod koniec 2021 roku w Polsce pozostawało w budowie ponad 3,7 mln mkw. powierzchni logistyczno-magazynowych. To ponad dwukrotnie więcej niż w tym samym okresie 2020 roku. Zainteresowanie tymi przestrzeniami się zwiększa, a jednocześnie rosną oczekiwania co do standardów, które powinny spełniać nowoczesne magazyny. Najważniejsze kryteria w podziale na jakość oraz lokalizację firma CBRE zawarła w przewodniku „Modern Industrial Standards Polska 2021”.

– Projektując budynek, czy to biuro czy magazyn, zawsze musimy mieć na uwadze przyszłych użytkowników tych obiektów. To oni będą z nich korzystać i to oni bardzo często już od początku wiedzą, czego potrzebują. A te potrzeby aktualnie się zwiększyły. Oczekujemy, że magazyn będzie nie tylko w najlepszej lokalizacji, która ułatwi logistykę, ale będzie też wyposażony w nowoczesne rozwiązania, które przyczynią się do sprawnego obsłużenia rosnącej liczby zamówień. A logistyka przeżywa teraz oblężenie z powodu rozwoju w pandemii e-commerce. Z analizy PwC wynika, że w 2026 roku wartość brutto polskiego rynku handlu e-commerce będzie za poziomie 162 mld zł. To oznacza średnioroczny wzrost o aż 12 proc. – mówi Krzysztof Koziar, szef działu doradztwa budowlanego w CBRE.

Przede wszystkim lokalizacja

Lokalizacja obiektu logistycznego jest kluczowym czynnikiem warunkującym powodzenie inwestycji. W swojej publikacji CBRE wskazuje na sześć kluczowych kryteriów, które należy wziąć pod uwagę planując lokalizację magazynu. Oto poszczególne z nich.

1. Odległość od drogi krajowej.

Obiekt położony jest niecałe 3 km od drogi krajowej mierzonej od głównej drogi wjazdowej obiektu. Połączenie z drogą krajową musi być wolne od przeszkód, ograniczeń ładunkowych i ograniczeń wysokości, aby umożliwić bezpieczny wjazd dla europejskich ciężarówek o DMC 40 ton. Gdy przedmiotowy obiekt znajduje się w maksymalnej podanej odległości, ale ze względu na ograniczenia odległość przejazdu jest większa, np. w systemie jednokierunkowym kryteria nie będą traktowane jako osiągnięte. Status drogi krajowej określa Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad.

2. Odległość od autostrady lub drogi ekspresowej.

Obiekt zlokalizowany jest w promieniu 10 km od autostrady lub drogi ekspresowej mierząc od głównej bramy wjazdowej obiektu. Połączenie z autostradą lub drogą ekspresową musi być wolne od przeszkód, ograniczeń ładunkowych i ograniczeń wysokości, aby umożliwić bezpieczny wjazd dla europejskich ciężarówek DMC 40 ton.

3. Dostępność kadry pracowniczej.

Aby zapewnić wystarczającą dostępność siły roboczej w regionie, w którym znajduje się obiekt, musi on obejmować populację większą niż 100 000 mieszkańców w promieniu 20 km od lokalizacji.

 4. Lokalizacja w obrębie strefy przemysłowej.

Ze względu na lokalizację szlaków tranzytowych, położenie w kraju i Europie, ale także ze względu na specyficzne potrzeby przemysłowe i magazynowe, obiekt znajduje się w granicach ustalonej strefy przemysłowej, dostosowanej do wykonywanej pracy i wykorzystanie parku do celów magazynowych i logistycznych.

5. Dostępność sieci transportu publicznego.

Aby obiekt był łatwo dostępny dla pracowników, wymagany jest dostęp do sieci komunikacji miejskiej (autobus, tramwaj lub pociąg) w promieniu 1000 m od bramki wejściowej dla pieszych.

6. Dostępność wjazdów na teren nieruchomości.

Lokalizacja klasy A spełnia wszystkie, lub wszystkie poza jednym, kryteria lokalizacji. Lokalizacja klasy B nie spełnia dwóch z tych kryteriów, natomiast za lokalizację klasy C uważane są wszystkie pozostałe.

Jakościowe kryteria w magazynach

Istnieje wiele czynników, które mogą wpłynąć na efektywne zaaranżowanie przestrzeni wewnątrz budynku magazynowego. CBRE wskazuje na aż 16 kryteriów, które są obowiązkowe oraz 2 dodatkowe.

Obowiązkowe kryteria jakości obiektu logistyczno-magazynowego to:

1. Układ wewnętrzny i siatka słupów.

Istnieje wiele czynników wpływających na wybór siatki planowania przestrzennego dla budynku przemysłowego, stanowiącej równowagę między kwestią ekonomiczną a zapewnieniem elastycznej i solidnej przestrzeni dla operacji logistycznych, poszukujących minimalnej ilości kolumn oraz siatki wspierającej magazynowanie i operacje.

Typowym rozwiązaniem jest siatka słupów (stalowa lub betonowa) o wymiarach 24 m x 12 m lub podobnych, choć może się ona różnić w zależności od wybranej technologii i wymiarów terenu. Odległość między słupami nie powinna być mniejsza niż 11 m w wymiarze krótkim i 20 m w wymiarze długim.

2. Minimalna wysokość netto.

Wychodząc naprzeciw potrzebom nowoczesnych systemów regałowych, minimalna wysokość w świetle dla budynku logistycznego klasy A od poziomu gotowej płyty stropowej do spodu konstrukcji i instalacji technicznych ma wynosić minimum 10 m. Pomiar odległości odbywa się od dołu najniższej instalacji.

3. Nośność posadzki.

Nośność, stan techniczny i wypoziomowanie posadzki mają kluczowe znaczenie dla najemców i stanowią jedno z ich kluczowych kryteriów. Posadzka przemysłowa powinna zapewniać równomierne rozłożenie obciążenia 50 kN/mkw na powierzchni magazynowej, o obciążeniu punktowym 60 kN lub wyższym. Tolerancja poziomu posadzki powinna być zawsze związana z rodzajem użytkowania i umożliwiać układanie w stosy powyżej 8 m. W konstrukcjach spekulacyjnych jako minimum należy podać klasyfikację FM 2 (Specjalna). Podłoga powinna być pyłoodporna i umożliwiać korzystanie z załadowanych wózków widłowych.

4. Dostępność doków i strefy przeładunkowej.

Aby zapewnić podstawowe zasady bezpieczeństwa, obiekt musi być chroniony ogrodzeniem ochronnym o wysokości minimum 1,8 m z integralną bramą kontroli dostępu oraz szlabanami dla samochodów ciężarowych, osobowych i pieszych.

5. Ogrodzenie i kontrola dostępu.

Przestrzeń biurowa, zlokalizowana na parterze obiektu, powinna wspierać pracę budynku logistycznego. Standardowy wskaźnik to minimum 300 mkw. powierzchni biurowej i socjalnej na 10 000 mkw. powierzchni magazynowej.

6. Obecność terenów zielonych.

7. Dostępność powierzchni biurowo-socjalnej.

8. Parking dla samochodów osobowych.

Należy zapewnić parking strzeżony z utwardzoną nawierzchnią i odprowadzeniem wody deszczowej. Zalecane są bezpieczne i wydzielone ciągi piesze z parkingu do budynku. Parking powinien być oświetlony na poziomie minimum 20 lux. W celu zminimalizowania kosztów eksploatacji, w miarę możliwości, oprawy i oprawy oświetleniowe powinny być typu LED. Ilość miejsc parkingowych powinna odpowiadać  stosunkowi co najmniej 1 miejsca na 200 mkw powierzchni budynku (łącznie z powierzchnią biurową), chyba że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wymaga inaczej (np. co najmniej 1 miejsce parkingowe na 4 zatrudnione osoby).

9. Parking dla samochodów ciężarowych.

Należy zapewnić parking strzeżony z utwardzoną nawierzchnią i odprowadzeniem wody deszczowej oraz nośnością odpowiednią dla samochodów ciężarowych o masie 40 ton. Parking powinien być oświetlony na poziomie minimum 20 lux. Wszystkie obszary wysyłki powinny być oświetlone na poziomie minimum 50 lux (polska norma PN-EN 12464-2). W celu zminimalizowania kosztów eksploatacji, w miarę możliwości, oprawy i oprawy oświetleniowe powinny być typu LED.

Zakręty, drogi dojazdowe i place manewrowe dla ciężarówek powinny mieć minimalną szerokość 20 m. Parking powinien być zapewniony w minimalnej proporcji 1 miejsce na 1000 mkw powierzchni budynku. Dostęp dla pieszych musi być wolny od konfliktów z trasami dla ciężarówek. Zalecane jest zapewnienie wagi pomostowej.

10. Place manewrowe.

11. Media i sieci zewnętrzne.

• Zasilanie elektryczne – minimalne zasilanie na potrzeby obiektu wynosi 35 W/mkw. Dostawa energii elektrycznej jest bardzo ważnym kryterium podczas prowadzenia „strategicznych” operacji. W obrębie obiektu zasilanie powinno być zdublowane, z dwoma niezależnymi przyłączami/dostawcami i wsparty generatorem paliwowym do wykorzystania na podstawowe potrzeby w przypadku awarii.

• Gaz – jeśli do ogrzewania używany jest gaz, dostępna wydajność powinna wynosić 100 m³/h na 10 000 mkw.

• Telekomunikacja — wymagane są połączenia telefoniczne i transmisji danych. Połączenie danych powinno być światłowodowe. Preferowani są dwaj niezależni dostawcy.

• Ciepłownictwo – Jeśli do ogrzewania wykorzystywany jest system ciepłowniczy, dostępna moc powinna wynosić 1 MW na 10 000 mkw.

• Woda i kanalizacja – minimalna podaż to 12 dm3/s na 300 mkw. powierzchni biurowej. Wymagane są przyłącza do sieci miejskiej dla sieci wodno-kanalizacyjnej. Dodatkowe zaopatrzenie jest wymagane, jeśli na terenie magazynu funkcjonuje myjnia dla samochodów ciężarowych lub inne urządzenia wymagające wody.

• Zaopatrzenie w wodę przeciwpożarową – aby spełnić wymagania wynikające z obciążenia ogniowego ponad 4000 MJ/mkw.

• Retencja zbiorników na wodę deszczową lub inny system zarządzania wodami burzowymi o pojemności na 10 lat opadów. Preferowane jest wykorzystanie szarej wody do celów nawadnianie terenów zielonych.

12.  Ochrona przeciwpożarowa i oddymianie.

Ochrona przeciwpożarowa, oddymianie oraz system hydrantów wewnętrznych i zewnętrznych w strefie magazynowej musi być zapewniony zgodnie z obowiązującymi w momencie oceny klasy budynku przepisami. Zaleca się, aby istniał dachowy system tryskaczowy ESFR oparty na NFPA13 (lub innej równoważnej normie) zaprojektowany dla towarów klasy I-IV i tworzyw sztucznych grupy A. Obciążenie ogniowe powinno wynosić ponad 4000 MJ/mkw. przy odpowiednim doprowadzeniu wody przeciwpożarowej.

13. Dostęp światła dziennego.

Zapewnienie dostępu do światła dziennego powinno umożliwiać pracownikom pracę na terenie magazynu w warunkach oświetlenia naturalnego przez minimum 4 godziny na dobę zgodnie z wymogami prawnymi. Powierzchnia świetlika dla budynków klasy AA powinna stanowić co najmniej 1/8 całkowitej powierzchni kondygnacji. Niższa wartość jest możliwa, gdy technologia lub przechowywane towary wymagają ograniczonego dostępu do światła dziennego.

14. Ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja.

Wymagania stawiane przed budynkiem są następujące:

• Magazyn: minimalna temperatura wewnętrzna 14°C w okresie zimowym.

• Wentylacja mechaniczna powierzchni magazynowej zapewniająca minimum 0,25 wymiany powietrza na godzinę – zalecany standard to 0,5 wymiany powietrza na godzinę.

• Pomieszczenia biurowe i socjalne: Ogrzewanie i wentylacja zapewniająca minimalną temperaturę wewnętrzną 20°C w okresie zimowym.

• Wentylacja mechaniczna pomieszczeń biurowych i socjalnych zgodna z polskimi normami.

• Obszar ładowania akumulatora wózka widłowego powinien być wyposażony w wentylację wyciągową i system wykrywania wodoru.

Zalecana jest klimatyzacja w części biurowej.

15. Oświetlenie i elektryczność.

Aby mieć pewność, że obiekt jest odpowiednio przygotowany do użytkowania końcowego, muszą być spełnione następujące kryteria.

a) Obwody elektryczne powinny być wyposażone w gniazda zgodnie z przepisami CEE. Należy stosować następujące zestawy gniazd.

• Powierzchnia biurowa: 1 na 12 mkw., w tym 2 x RJ45, 2 x 230V dane i 2 x 230V.

• Powierzchnia magazynowo-produkcyjna: 1 na 1000 mkw, w tym 2 x 230V 16A oraz 1 x 400V 16A, 1 x 400V 32A.

• Obszar ładowania wózków widłowych musi być wyposażony w minimum 4 stacje zasilania (3 x 400 V 16 A) na 10 000 mkw.. Ładowanie wózka widłowego powinno być aktywne tylko wtedy, gdy działa system wentylacyjny. W przypadku, gdy magazyn przeznaczony dla większej ilości najemców, obszary ładowania akumulatorów wózka widłowego należy podzielić proporcjonalnie.

b) Oświetlenie stanowi również część systemów bezpieczeństwa, jest więc ważnym elementem całej inwestycji. Właściwie wyposażone obiekty wymagają jednego źródła światła na wysięgniku  zainstalowanego przy każdych drzwiach doku, aby zapewnić widoczność wewnątrz ciężarówki.

Minimalne oświetlenie podłogi wewnątrz magazynu, po zamontowaniu wyposażenia regałowego, powinno wynosić co najmniej 200 lux i 300 lux do obszaru wysyłki. Zalecane jest oświetlenie LED.

Natężenie oświetlenia w obszarze biurowym powinno spełniać wymóg 500 lux na stanowisko pracy mierzone na wysokości biurka.

16. Zarządzanie odpadami

Zgodnie z polskimi przepisami i wygodą użytkowników, wydzielone miejsce składowania odpadów musi być wyposażone w odpowiednie urządzenia do ich usuwania.

Aby osiągnąć klasę A, budynek musi spełniać co najmniej 13 kryteriów jakości. Budynek klasy B powinien spełniać 12 kryteriów. Jeśli zaś spełnione jest 11 lub mniej kryteriów, budynek zaliczany jest do klasy C.

Kryteria dodatkowe są natomiast związane z ważnym aktualnie zagadnieniem zrównoważonego rozwoju oraz ESG. To rozwiązania z zakresu zrównoważonego budownictwa w celu optymalizacji zużycia energii oraz systemy certyfikacji w zakresie zrównoważonego budownictwa.

– Kryterium lokalizacji i kryterium jakości razem składają się na tabelę klasyfikacji, która każdorazowo jest dwuliterowa. Budynek AA oznacza, że lokalizacja spełnia kryterium A podobnie jak jakość, która również jest w kryterium A. Natomiast w przypadku obiektu sklasyfikowanego jako CB mówimy o lokalizacji, która spełnia kryterium C oraz o jakości, która została oceniona jako B – podsumowuje Krzysztof Koziar.

Komentarze

Dostępność pracowników przez wiele lat była jednym z kluczowych elementów wpływających na decyzję o wyborze lokalizacji magazynu, zwłaszcza jeśli odbywały się w nim procesy wymagające zatrudnienia większej ilości osób np. przy kompletacji czy obsłudze zwrotów lub prowadzenia wyspecjalizowanych działań, takich jak np. lekka produkcja.

Ponieważ w wielu głównych regionach logistycznych w Polsce brakuje rąk do pracy, konkurencja o pracownika jest nadal niezwykle ważnym czynnikiem rozwoju biznesu. Z tego względu istotnym atutem jest takie ulokowanie obiektu, które pozwala na dojazd komunikacją miejską. Oczywiście wiele parków logistycznych mieści się poza granicami aglomeracji i w takiej sytuacji warto zadbać o zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc parkingowych, a niekiedy także zorganizowanie transportu zbiorowego.

W związku z powszechną praktyką, jaką jest zatrudnianie osób, które przyjeżdżają do Polski zza granicy i zatrudnianie ich poprzez agencje pośrednictwa pracy, szczególnie istotna przy wyborze lokalizacji magazynu, staje się też baza mieszkaniowa, z której osoby te mogą skorzystać.

Uzależnienie umiejscowienia magazynu od dostępności kadry pracowniczej w niektórych przypadkach przestaje odgrywać kluczową rolę z uwagi na coraz bardziej popularne rozwiązania zapewniające automatyzację i informatyzację procesów. Dodatkowo, w związku z tendencją do wprowadzania w obiektach rozwiązań ESG, coraz bardziej istotne staje się dbanie nie tylko o dojazd do magazynu dla pracowników, ale także o komfort ich pracy.

Dostępność pracowników jest jednym z ważnych czynników, które powinny być brane pod uwagę przy planowaniu nowych inwestycji magazynowych. Jednak ze względu na rosnące ceny paliwa, a tym samym wzrost kosztów transportu znacznie ważniejsza wydaje się lokalizacja centrów logistycznych w pobliżu docelowych rynków zbytu. Celem firm logistycznych jest maksymalne skrócenie łańcucha dostaw, aby w ten sposób ograniczyć również koszty prowadzonej działalności oraz czas realizacji zamówień. Ponadto lokowanie inwestycji przez deweloperów w ośrodkach logistycznych, gdzie dostęp do pracowników może być ograniczony jest obarczone niskim ryzykiem. W dynamicznie zmieniającej się sytuacji rynkowej na takie obiekty zawsze znajdzie się zainteresowany najemca. Dlatego obiekty magazynowe położone na terenie lub w pobliżu aglomeracji miejskich pozostaną w dalszym ciągu bardzo popularne. W sytuacji dynamicznego rozwoju handlu e-commerce, spowodowanego zmianą zwyczajów zakupowych klientów, kluczowa staję się tzw. logistyka ostatniej mili co też przekłada się na wysoki popyt na obiekty magazynowe znajdujące się blisko rynków zbytu.

Na tego typu projekty stawiamy również w ramach rozwoju portfolio Biura Inwestycji Kapitałowych. Koncentrujemy się na budowie nowoczesnych parków magazynowych zlokalizowanych w pobliżu dużych aglomeracji. Aktualnie rozbudowywany BIK Park Wrocław położony jest bezpośrednio przy autostradzie A4 co jest rozwiązaniem bardzo cenionym przez naszych najemców.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics nr 2/2022