Czekając na chłodniejszą aurę

Deweloperzy mieszkaniowi i komercyjni muszą jednak przygotować się nie tylko na niższą sprzedaż: wchodzące w życie nowe przepisy prawne i zmieniające się preferencje kupców i najemców będą wymagać większej elastyczności od strony podażowej – to najważniejsze wnioski po konferencji „Forum Rynku Nieruchomości 2019”, którą firma Nowy Adres S.A. zorganizowała w ubiegłym tygodniu w sopockim hotelu Sheraton.

Odbywające się już po raz 9. „Forum Rynku Nieruchomości” niezmiennie utrzymuje opinię jednego z największych i najbardziej prestiżowych spotkań naszego rodzimego sektora mieszkaniowego i komercyjnego. Frekwencja jak zwykle dopisała – w sumie w Sopocie pojawiło się blisko 500 najważniejszych graczy na polskim rynku nieruchomości: deweloperów, przedstawicieli banków, funduszy inwestycyjnych, firm produkujących materiały budowlane i wykończeniowe, generalnych wykonawców, architektów, analityków branżowych i wielu innych. Oprócz bogatego programu merytorycznego, goście konferencji do dyspozycji mieli autorski system Match Maker, umożliwiający umawianie spotkań biznesowych z innymi uczestnikami wydarzenia. W sumie w ciągu dwóch dni konferencji za pomocą Match Makera umówiono aż 680 takich spotkań!

Ciemna strona najmu krótkoterminowego

Konferencję otworzył wykład gościa specjalnego FRN, znanego pisarza, reportera i fotografa Filipa Springera, który pochylił się nad obecną kondycją architektury w Polsce. – Architektura oddziałuje na wszystkie nasze zmysły, nie tylko wzrok. Przykładem jest Pałac Kultury i Nauki w Warszawie, który sam w sobie jest opowieścią, przemawia do nas językiem architektury bez pośrednictwa słowa w taki sposób, że jesteśmy w stanie poczuć na sobie grozę totalitaryzmu – mówił Springer. Pisarz skrytykował również niezwykle popularne w ostatnich latach grodzone, zamknięte osiedla mieszkaniowe, które utrudniają tworzenie się lokalnych wspólnot. Mają one duże znaczenie dla miejscowego bezpieczeństwa i ogólnego samopoczucia mieszkańców. Tworzenie wspólnot utrudnia też inny mocny trend w naszej mieszkaniówce, czyli kupowanie przez inwestorów dużych ilości mieszkań na wynajem krótkoterminowy. – Tylko 60 proc. nabywców szuka mieszkań dla siebie. Blisko 40 proc. klientów kupuje pod wynajem, jako inwestycję – mówiła Katarzyna Kuniewicz, dyrektor zespołu badań i analiz w firmie doradczej REAS|JLL. W 2018 roku inwestorzy indywidualni w Polsce kupili w sumie 23 tys. mieszkań za 8 miliardów (!) złotych. Jeszcze w 2015 roku było to odpowiednio 13,5 tys. lokali za nieco ponad 4 miliardy PLN. – Takie mieszkania powodują duże uciążliwości dla stałych mieszkańców i coraz częściej buntują się oni przeciwko nim: nie chcą mieszkać we wspólnocie, która tą wspólnotą de facto nie jest. Deweloperzy muszą zacząć zwracać na to uwagę – dodała Kuniewicz.

Ceny za wysokie, ale…

Prezentowane na konferencji wyniki najnowszych badań REAS|JLL potwierdziły to, o czym w branży mówi się już od jakiegoś czasu – choć sprzedaż nowych mieszkań spada, ich ceny ciągle rosną za sprawą m.in. coraz wyższych kosztów wykonawstwa, materiałów budowlanych oraz gruntów pod zabudowę. – Ceny są obecnie wręcz za wysokie – przyznał Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Nabywcy jeszcze ich nie zaakceptowali, co widać po spadkach sprzedaży u deweloperów w ostatnich miesiącach. Gwałtownego załamania sprzedaży jednak nie będzie – dobra sytuacja na rynku pracy, rosnące zarobki Polaków oraz utrzymujące się niskie stopy procentowe wykluczają powtórkę z kryzysu lat 2008-2009.

Elektromobilność to przyszłość

Zarówno deweloperzy mieszkaniowi, jak i komercyjni muszą się przygotować nie tylko na rynkowe spowolnienie – nowe obowiązki nałoży na nich upowszechnianie się… samochodów elektrycznych. Postępujące zmiany klimatyczne są niezaprzeczalnym faktem i od elektromobilności nie ma odwrotu – analitycy szacują, że ostatni samochód z silnikiem spalinowym zostanie wyprodukowany w okolicach 2041 roku. Ale choć na polskich drogach samochody elektryczne wciąż są rzadkością, nasz rynek nieruchomości będzie musiał zmierzyć się z tematem znacznie wcześniej. Jak przekonywali Tomasz Tonder (Volkswagen Group Polska), Maciej Mazur (Polskie Stowarzyszenie Paliw Alternatywnych) i Janusz Grądzki (ENGIE Poland), przyjęta w ubiegłym roku Ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych oraz unijna dyrektywa nr 844 będą prawdziwą rewolucją dla deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych, jeśli chodzi o wymaganą infrastrukturę ładowania. Według tych aktów prawnych każdy nowy (lub remontowany) budynek niemieszkalny o 10 lub więcej miejscach parkingowych będzie musiał dla 20 proc. z nich zapewnić niezbędne okablowanie do zainstalowania punktu ładowania. Jeszcze bardziej radykalne są zarządzenia dla budynków mieszkalnych – takie konstrukcje będą musiały mieć okablowanie kanałowe umożliwiające zamontowanie ładowarek na każdym miejscu parkingowym. Dotyczy to wszystkich inwestycji powstających po 1. stycznia 2019 roku. A kiedy przygotowywane właśnie rozporządzenie wykonawcze wejdzie w życie, wszystkie rozpoczęte przed tym terminem inwestycje będą musiały spełniać te wymogi do 2021 roku.

Komercja ma się świetnie, ale…

A jak wyglądają prognozy dla rynku komercyjnego? Mateusz Polkowski, szef działu badań i doradztwa agencji JLL był pełen optymizmu. Na rynku biurowym panuje boom – obecnie mamy w Polsce 10,7 mln metrów kwadratowych biur, a w budowie znajduje się aż 1,6 mln, z czego połowa zostanie oddana do użytku w 2019 roku. Deweloperzy budują na potęgę, bo najemcy chętnie wynajmują – w samym tylko 2018 roku wynajęto 1,5 mln metrów kwadratowych biur! Popyt napędzają kolejne inwestycje w sektorze usług biznesowych – w 2018 roku branża ta zatrudniała w całej Polsce 279 tys. pracowników, a w 2020 roku ma być ich 340 tys. Dla porównania, w całym przemyśle samochodowym w Polsce pracuje około 190 tys. osób. Coraz więcej biur wynajmują też operatorzy tzw. biur elastycznych i coworkingów.

Podobnie wysoki popyt obserwujemy na rynku magazynowym – w zeszłym roku w całym kraju wynajęto 3,7 mln metrów kwadratowych powierzchni magazynowych brutto (czyli wliczając w to renegocjacje i ekspansje), a w samym tylko pierwszym kwartale 2019 roku było to 800 tys. m kw. brutto. Czyni to nasz rynek trzecim pod względem aktywności w Europie tylko po Niemczech i Holandii. Za taki stan rzeczy odpowiadają nie tylko tradycyjni liderzy na tym rynku, czyli operatorzy logistyczni i sieci sklepów. Z roku na rok coraz większe zapotrzebowanie na magazyny zgłasza sektor e-commerce z dwoma globalnymi graczami na czele – Amazon i Zalando.

Jeśli chodzi o rynek centrów handlowych, powoli zbliżamy się do europejskiej średniej nasycenia rynku, która wynosi 279 m kw. na każde tysiąc osób. W 2018 roku wskaźnik ten wyniósł dla Polski 265 m kw. Czy zatem nasz rynek handlowy można uznać za nasycony? Być może jest to prawdą dla dużych aglomeracji, ale wciąż niezagospodarowaną luką pozostają mniejsze miasta o ludności 100-250 tys. mieszkańców i to właśnie w nich w następnych latach będą powstawać nowe obiekty wielkopowierzchniowe.

Czy na rynku komercyjnym widać już oznaki spodziewanego spowolnienia? Jeszcze nie są one bardzo wyraźne, ale ekonomiści szacują, że wzrost PKB w IV kwartale 2018 roku zwolnił do 4,5–4,8 proc. w porównaniu do podobnego okresu w poprzednim roku. Wcześniej przez pięć kwartałów z rzędu utrzymywał się na poziomie co najmniej 5 proc. Tak dobrej passy gospodarka nie miała od dekady, kiedy zastopował ją globalny kryzys lat 2008-2009. Według ekonomistów w całym 2019 r. polska gospodarka powiększy się o około 3,6-3,8 proc. Tak duży spadek „obrotów” naszej ekonomii z pewnością znajdzie odzwierciedlenie w niższym niż dotychczas popycie na nieruchomości komercyjne wśród podmiotów o krajowym rodowodzie.

(Nowy Adres)