Czy czeka nas luka podażowa na rynku magazynowym?
W 2022 r. rynek powierzchni przemysłowo-magazynowych w Polsce utrzymał solidne tempo wzrostu, pomimo wyzwań związanych m.in. z finansowaniem inwestycji oraz rosnącymi kosztami najmu. Według firmy doradczej Savills, w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy możemy stanąć w obliczu luki podażowej, która będzie konsekwencją spodziewanego ograniczenia nowej podaży i malejącej dostępności gruntów.
Zgodnie z najnowszym raportem Savills, na koniec 2022 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce wyniosły 28,3 mln m kw. Wobec 3,4 mln m kw. powierzchni w budowie bariera 30 mln mkw. powinna zostać przekroczona w połowie 2023 roku.
W samym zeszłym roku na rynku przybyło 4,4 mln m kw. nowoczesnej powierzchni przemysłowo-logistycznej, najwięcej w Centralnej Polsce (643 600 m kw.), Górnym Śląsku (539 600 m kw.), oraz w Zachodniej Polsce (532 500 m kw.). Największym wybudowanym obiektem był projekt BTS dla firmy Zalando Lounge dostarczony przez Hillwood w Bydgoszczy (104 400 m kw.). Według szacunków Savills, w 2023 r. podaż nowej powierzchni może być ograniczona do ok. 2,6 – 3 mln m kw.
Pomimo pogorszenia sytuacji ekonomicznej w 2022 r. zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową zmalało tylko nieznacznie w porównaniu z rekordowym 2021 r. (o około 9%). Blisko 6 690 000 m kw. wynajętych w 2022 r. jest drugim najwyższym wynikiem w historii rynku magazynowego w Polsce. Pozwala to Polsce utrzymywać się na podium krajów europejskich, za Niemcami, konkurując od lat o drugie miejsce z Holandią.
– Obecna sytuacja makroekonomiczna, uwarunkowania wewnętrzne na niektórych rynkach logistycznych oraz silny popyt ze strony najemców, mogą przełożyć się na powstanie luki podażowej w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy. Dla branży będzie to oznaczało większe trudności w negocjowaniu stawek najmu, które od początku zeszłego roku wzrosły znacząco, nawet o 20-30% w zależności od lokalizacji, a także mniejszą elastyczność w wyborze odpowiednio dostosowanych modułów magazynowych – mówi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub w Savills.
Pomimo dużego wolumenu nowej powierzchni magazynowej oddanej do użytkowania w ciągu ostatnich dwóch lat, współczynnik powierzchni niewynajętej systematycznie spadał z 6,6% w 2020 r. do ok. 4% na koniec ubiegłego roku. Z wyjątkiem Polski Zachodniej, gdzie wysoka podaż nowej powierzchni o charakterze spekulacyjnym przełożyła się na chwilowy wzrost poziomu wakatów do ponad 10%, w wielu lokalizacjach brakuje dużej liczby konkurencyjnych ofert. Zarówno w Trójmieście, Krakowie, jak i na największych rynkach, takich jak druga strefa podwarszawska czy Poznań, poziom pustostanów utrzymuje się poniżej 3%.
– Przewidujemy, że średni wskaźnik pustostanów w 2023 roku będzie oscylował wokół 4%. W związku z tym spodziewamy się utrzymania trendu wzrostu stawek czynszu w najbardziej poszukiwanych, najlepszych lokalizacjach. Jeśli obecna sytuacja makroekonomiczna nie ulegnie niespodziewanym dalszym zawirowaniom prowadzącym do pogłębienia pogorszenia europejskiej i globalnej koniunktury, popyt na powierzchnie magazynowe powinien utrzymać się na stabilnym poziomie, pomimo że branża produkcyjna oraz e-commerce, które od lat były jedynymi z głównych motorów napędowych rozwoju rynku, muszą się obecnie mierzyć z wieloma wyzwaniami. Na ograniczeniach w dostępie do gruntów zyskać mogą jednak rynki wschodzące oraz starsze obiekty miejskie nadające się do przebudowy. Wzrost cen energii dodatkowo umocni, już teraz bardzo silny, trend w kierunku ESG. – podsumowuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk z Savills.
