Czy czeka nas zmiana w ESG na rynku nieruchomości?

Nie tylko wysokie koszty związane z wdrażaniem wymogów ESG, ale na agendzie inwestorów są dziś także takie wyzwania jak niestabilność wycen aktywów, brak jednolitych standardów wycen w kontekście rosnących wymagań związanych ze zrównoważonym rozwojem. Nawet jeśli czeka nas złagodzenie podejścia, to nie da się już odwrócić tego trendu w branży nieruchomości – wskazuje Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji.

Komisja Europejska zaproponowała niedawno opóźnienie obowiązku raportowania w ramach dyrektywy CSRD o dwa lata, a także podniesienie progu kwalifikacji do raportowania. Zgodnie z nową propozycją firmy będą musiały mieć powyżej tysiąca pracowników oraz co najmniej 50 mln euro obrotu lub 25 mln euro w aktywach, co zmniejszy liczbę przedsiębiorstw objętych regulacją z 50 000 do 10 000. Zmiany w Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CSDDD) zakładają, że firmy będą odpowiadać jedynie za bezpośrednich dostawców, a nie za cały łańcuch dostaw.

– Na rynku nieruchomości widać być może najlepiej, jak bardzo presja regulacyjna zmieniła podejście i jak po tych kilku latach nie do odwrócenia wydaje się już ten trend. Rynek nieruchomości musi myśleć w długoterminowej perspektywie. I tu nowe inwestycje mają znacznie łatwiej, bo łatwiej zaplanować i przewidzieć rozwiązania, które będą odpowiadały na oczekiwania regulatorów, ale i użytkowników końcowych – wskazuje Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group.

– To, co jest wyzwaniem na polskim rynku, to z pewnością transformacja energetyczna. Ale z punktu widzenia inwestorów czynnikami komplikującymi sytuację jest brak stabilności wycen, a zwłaszcza brak jednolitych standardów wycen uwzględniających czynniki ESG, co prowadzi do niepewności co do rzeczywistej wyceny nieruchomości –podkreśla.

ESG to realny problem dla firm

Dyrektywa CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) wprowadza nowe regulacje dotyczące raportowania niefinansowego w Unii Europejskiej, co – jak wskazują firmy i eksperci – budzi sporo wątpliwości i wyzwań.

– Najważniejsza może sprawą jest to, że raportowanie nie jest formalnością, ale wymaga rzeczywistego zbierania danych i analizy wpływ działalności firmy na środowisko – nie zawsze to dociera do każdej firmy. W zapowiedziach zmian kluczowe wydaje się to, że firmy będą odpowiadały jedynie za bezpośrednich dostawców, czyli za to, na co faktycznie mają wpływ – wskazuje Jodko.

… i realne wyzwania dla inwestorów

– Gdybym miała wyliczyć wyzwania z punktu widzenia inwestorów, które wiążą się z wdrażaniem szeroko pojętego ESG, to powiedziałabym, że w przypadku budynków istniejących są to koszty modernizacji, szczególnie jeśli chodzi o budynki wymagające dużej termomodernizacji – banki ograniczają finansowanie dla projektów o wysokim ryzyku środowiskowym, co przekłada się na brak płynności takich aktywów. Kolejna kwestia to brak wiarygodnych i porównywalnych danych na temat śladu węglowego, zużycia energii czy społecznego wpływu nieruchomości, co utrudnia inwestorom ocenę ryzyka. W efekcie wyceny opierają się na niepełnych modelach, co rodzi obawy o przewartościowanie lub niedowartościowanie aktywów. Trzecia kwestia to rosnąca rola certyfikatów – najemcy korporacyjni od jego posiadania warunkować zaczyna wynajem. Nieruchomości bez takich certyfikatów tracą konkurencyjność, co może prowadzić do spadku przychodów z czynszów i pogorszenia wskaźników zwrotu z inwestycji – wylicza Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group.

Strategie i nowe modele biznesowe

Inwestorzy próbując minimalizować ryzyko niestabilności wycen, wdrażają strategie, w których kluczową rolę odgrywają narzędzi takie jak: badanie wskaźników ESG w due dilligence czy dywersyfikacja portfela, czyli inwestowanie w nieruchomości mieszane, np. biurowce z certyfikatami ESG, magazyny zasilane OZE) oraz projekty mieszkaniowe spełniające kryteria dostępności.

– Wydaje się, że ten rok będzie dla inwestorów czasem rewizji strategii inwestycyjnych w związku z rosnącą rolą ESG. Na razie trudno przewidzieć, w jaką stronę pójdzie np. green financing (wykorzystanie obligacji zrównoważonych rozwoju). Spodziewać możemy się, że to będzie także czas wypracowania nowych modeli biznesowych opartych na transparentności, innowacjach i długoterminowej wartości. Kluczem do sukcesu stanie się umiejętność łączenia celów finansowych z wymogami zrównoważonego rozwoju, przy jednoczesnym monitorowaniu zmieniających się regulacji i oczekiwań rynku – podsumowuje Jodko.

Z corocznego barometru międzynarodowego firmy Ayming wynika, że 60 proc. europejskich firm spełnia wymogi dyrektywy CSRD, zaś 30 proc – pracuje nad ich wdrożeniem. Jeśli chodzi o polskie firmy, jest to odpowiednio: 61 proc. i 31 proc.