Czynniki ESG W 7R

O znaczeniu zielonego budownictwa, ekologicznych rozwiązaniach stosowanych w magazynach i ich ekonomicznych aspektach, a także o przyszłości rynku nieruchomości i ciekawych projektach z Maciejem Krawieckim, Head of Leasing 7R, rozmawia Kinga Wiśniewska.

Zielone budownictwo to nie tylko modny slogan. Jakie znaczenie dla środowiska ma to, w jaki sposób budujemy i użytkujemy budynki?
Według danych Światowego Forum Ekonomicznego budynki odpowiadają za 40% globalnego zużycia energii i jedną trzecią emisji gazów cieplarnianych. Najpierw porozumienie paryskie w 2015 roku, a następnie wytyczne Europejskiego Zielonego Ładu nałożyły na nas realne zobowiązania, zatem nie ma mowy o pustych sloganach. Jak ważne dla Europy są sprawy klimatu potwierdza choćby fakt, że pandemia koronawirusa nie przekreśliła planów i prace nad zielonym ładem były kontynuowane. Priorytetem działań państw członkowskich UE ma być ograniczenie emisji dwutlenku węgla. Plany są ambitne, gdyż zgodnie z założeniami KE cel klimatyczny ma polegać na obniżeniu emisji o co najmniej 55% do 2030 roku. W kolejnych dekadach emisje gazów cieplarnianych mają się stopniowo zmniejszać, aby w 2050 roku UE mogła osiągnąć neutralność klimatyczną.
Przedsiębiorstwa, w tym firmy deweloperskie, nie powinny troszczyć się wyłącznie o swój interes ekonomiczny. Kryteria ESG, w oparciu o które tworzone są ratingi podmiotów gospodarczych, jako jeden z trzech głównych filarów zakładają E, czyli „environmental”. To, jak dziś budujemy, dotyczy wielu interesariuszy – miast i państw, gdzie prowadzimy działalność, terenów zielonych, naszych najemców i ich pracowników, a także inwestorów, którzy gotowy magazyn kupią do swojego portfela nieruchomości. Dzisiaj musimy budować nowocześnie i proekologicznie, bo tylko taki budynek utrzyma najwyższą jakość i użyteczność w perspektywie długoterminowej. Beneficjentów takiego podejścia jest wielu.

Zielony, ekologiczny magazyn to szerokie pojęcie. Co się za nim kryje? Zielony, czyli jaki? Na czym polega ekologia w magazynach?
Proekologiczne podejście w budownictwie magazynowym to przede wszystkim efektywność energetyczna. Stawiamy więc na odnawialne źródła energii, systemy pozwalające tę energię zaoszczędzić i kontrolować jej zużycie. Zatem oświetlenie LED i automatyczne sterowanie natężeniem światła będzie przykładem takiego rozwiązania. Energia wydatkowana jest także w celu ogrzania hal magazynowych. Aby ciepło rozchodziło się w przestrzeni równomiernie, stosujemy np. dystryfikatory oraz odpowiednio wzmacniamy izolacyjność ścian i dachu. Patrzymy na obiekt kompleksowo. To także odpowiednie zarządzanie wodą oraz tworzenie zielonych stref na zewnątrz budynku, specjalne nasadzenia, łąki kwietne.
Co istotne, coraz większe grono zgłaszających się do nas najemców to firmy bardzo świadome ekologicznie, które wpisują cele klimatyczne do swoich strategii biznesowych. Bardzo lubimy pracować z partnerami, którzy mają podobne do nas wartości. Przykładem może być budowane w Radzyminie najnowocześniejsze w polskiej branży spożywczej centrum dystrybucyjne dla firmy Żabka Polska. Obiekt w części wysokiego składowania, tzw. high bay, osiągnie 40 m i będzie w pełni zautomatyzowany, co pozwoli sprawnie przenosić towary między piętrami, oszczędzając czas i energię człowieka. Redukcja śladu węglowego nieruchomości jest jednym z priorytetów dla naszego klienta, zatem centrum zasilać będzie zielona energia z paneli fotowoltaicznych, a o jakość powietrza na placu manewrowym dla ciężarówek zadbamy poprzez wykorzystanie specjalnej, niepylącej kostki i wież antysmogowych. To niektóre z dostępnych rozwiązań, jakie możemy zaoferować, projektując zielony magazyn.

Jakie oszczędności może przynieść stosowanie proekologicznych rozwiązań? Czy opłaca się być ekologicznym?
Analizy, jakie przeprowadziliśmy w 7R dla obiektu magazynowego o powierzchni 20 000 mkw., pokazują, że przy zastosowaniu paneli fotowoltaicznych, zwiększonej izolacyjności ścian i dachu, oświetlenia LED oraz systemu zarządzania zużyciem energii, pobór energii w budynku spada nawet o 50%. Zastosowanie 15-centymetrowej izolacji z wełny szklanej na dachu i 12-centymetrowej izolacji PIR w ścianach magazynów 7R przewyższa obowiązujące normy techniczne i generuje oszczędności rzędu 20%. Destryfikatory odprowadzające ciepłe powietrze spod sufitu w niższe partie budynku to kolejne około 8%. Nasze magazyny od niedawna mają też nową elewację, która wykorzystuje jasne kolory, mniej absorbujące światło słoneczne, co zmniejsza nagrzewanie się wnętrza oraz koszty wentylacji latem.
Dbamy także o zwiększony dopływ światła dziennego. Przykładem są panoramiczne świetliki, które zmniejszają koszty o ponad 7%. Oświetlenie LED pobiera o 90% mniej energii niż standardowa żarówka. Z kolei inteligentny system sterownia oświetleniem DALI (Digital Addressable Lightning Interface) dostosowuje natężenie światła do zmiennych warunków otoczenia. Wykorzystuje czujniki ruchu i schematy aktywności, zapewniając optymalne warunki pracy oraz efektywne zarządzanie energią.
Przeanalizowaliśmy realne korzyści płynące z proekologicznych rozwiązań, jakie oferujemy naszym klientom. W tym samym obiekcie o powierzchni 20 000 mkw. można wygenerować także znaczne oszczędności wody na poziomie nawet do 2400 litrów dziennie, a to za sprawą systemu wody szarej, odpowiedniego zarządzania deszczówką i kontroli zużycia i wycieku.
Ładowarki do aut elektrycznych, nasadzenia roślinności, łąki kwietne, czy zielone dachy, pozwalają na redukcję emisji dwutlenku węgla o około 381 ton rocznie. Z punktu widzenia najemców budynku liczy się także fakt, że zielone rozwiązania wpływają na dobrostan ich pracowników. Zieleń wokół budynku, strefy relaksu, mała architektura czy infrastruktura rowerowa sprawiają, że efektywność osób zadowolonych z miejsca pracy wzrasta nawet o 20%.

Jak wygląda zielona strategia 7R i jakie innowacje wprowadzacie do swoich budynków?
Badania przeprowadzone w obiektach magazynowych pokazują [1], że znaczna część energii jest wydatkowana na utrzymanie budynku, zwłaszcza w przypadku magazynów o niskim stopniu automatyzacji. Nowoczesne technologie to zatem zielona przyszłość sektora nieruchomości logistycznych, co potwierdza obrana przez firmę 7R strategia biznesowa. Skupiamy się na ciągłym podnoszeniu efektywności energetycznej budynków i minimalizowaniu ich śladu węglowego. Chcemy te założenia osiągać, wdrażając kolejne rozwiązania bazujące na nowoczesnych technologiach i proptech, które opierają się o IoT (Internet of Things). Pomocne dla użytkowników nieruchomości są systemy kontroli zużycia mediów i zarządzania całym budynkiem – BMS (Building Management System). Wykorzystywane są do zarządzania instalacjami oświetleniowymi, grzewczymi, klimatyzacyjnymi czy alarmowymi, co umożliwia wygodniejsze i efektywniejsze ich stosowanie. Przykładem z zakresu oświetlenia są zintegrowane systemy automatycznie zmieniające natężenie światła, takie jak DALI, czy rozwiązania od Philips Signify.
Poszukujemy inspiracji i dzielimy się swoimi najlepszymi praktykami z sektora magazynowego, przyłączając się do organizacji i platform, którym przyświeca ten sam cel. Jako pierwszy deweloper powierzchni logistycznych i przemysłowych, dołączyliśmy do grona członków-założycieli Proptech Foundation, stawiając na nowoczesne rozwiązania dla ekologii, a także do Urban Land Institute Poland. Należymy też do Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego. Zależy nam, aby zielone praktyki stały się standardem na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce. Chcemy tworzyć najwyższej klasy budynki oraz poprawiać jakości życia i zrównoważony rozwój na terenach miejskich.

Czy proekologiczne rozwiązania są już standardem w budowanych przez Was obiektach?
Tak, to jest u nas standard. Zarówno obiekty budowane spekulacyjnie, jak i te z umowami przednajmu, czy szyte na miarę BTS-y posiadają proekologiczne rozwiązania. W praktyce wygląda to tak, że podejmując z najemcą współpracę na wczesnym etapie procesu deweloperskiego, możemy zaoferować pewien wachlarz opcji, z których klient wybiera te, które są dla niego najbardziej korzystne i użyteczne. Przykładem może być obiekt BTS dla Hultafors Group, szwedzkiej firmy oferującej portfolio marek dla zawodowych rzemieślników. To pierwszy w kraju zautomatyzowany magazyn klasy A, który korzysta z systemu AutoStore. Głównym celem klienta projektu było stworzenie najnowocześniejszego, wysoko zautomatyzowanego centrum dystrybucyjnego, odpowiadającego na wyzwania zrównoważonego rozwoju. Budynek uzyskał certyfikat BREEAM na poziomie Very Good. Korzysta z gniazd do ładowania samochodów elektrycznych i paneli fotowoltaicznych, wytwarzających energię zasilającą roboty pracujące w hali.
Warto dodać, że w naszych obiektach pod fotowoltaikę przygotujemy odpowiednio wzmocnioną konstrukcję dachu, którego nośność wynosi 25 kg na 1 mkw.

A który projekt realizowany przez 7R uważa Pan za najciekawszy?
Bardzo ciekawą realizacją, bo wciąż nietypową w polskiej rzeczywistości, było dostarczone przez nas Centrum Badawczo-Rozwojowe w Balicach dla firmy BWI Group, zajmującej się projektowaniem i produkcją części zawieszeń samochodowych. Budynek jest niemal samowystarczalny energetycznie, bo do funkcjonowania nie potrzebuje dostaw energii z zewnątrz. Wszystko dzięki unikalnemu systemowi trigeneracji.
Dzięki jednostce opalanej gazem wytwarzana jest energia potrzebna do zasilania, ogrzewania, chłodzenia i wentylacji budynku. Jedynie gaz pochodzi spoza obiektu. Ciepło wytwarzane przez silnik i gorące spaliny odzyskiwane jest na dwa sposoby: do ogrzewania wody oraz do ogrzewania budynku. Z kolei w lecie, kiedy nie zużywa się w pełni produkowanego ciepła, podgrzaną wodę kieruje się na agregat absorpcyjny, gdzie jej energia wykorzystywana jest do wytworzenia wody zimnej.
System jest unikalny, ponieważ pierwszy raz w Polsce został on zastosowany w komercyjnym budynku biurowo-laboratoryjnym. Wcześniej tego typu rozwiązania stosowano wyłącznie w dużych zakładach przemysłowych albo spalarniach odpadów. Siedziba BWI Group w Balicach posiada też własną studnię i stację uzdatniania wody. Deszczówka jest rozprowadzana w obrębie działki.

Co się kryje pod pojęciem magazynu zeroemisyjnego? Czy to przyszłość, do której będziemy dążyć na rynku nieruchomości magazynowych?
Magazyn zeroemisyjny to obiekt, który zasilany jest w 100% zieloną energią. Zmierzamy w tym kierunku. Ambicją branży jest uzyskanie w przyszłości całkowitej samowystarczalności energetycznej, opartej w jak największym stopniu o OZE. Poziom zużycia energii podczas prowadzonych w magazynie operacji można minimalizować poprzez systemy zarządzania efektywnością budynku oraz jego odpowiednią konstrukcję, która zapobiega np. utracie ciepła. Jednak kluczowym czynnikiem wpływającym na znaczną oszczędność energii jest dobór technologii wspierających organizację operacji magazynowych [1]. Im bardziej nowoczesny i zautomatyzowany magazyn, tym lepiej dla środowiska, choć na pierwszy rzut oka nie musi nam się to wydawać takie oczywiste.

Przy skali rozwoju rynku powierzchni logistyczno-przemysłowych w Polsce coraz wyraźnie widać jego wpływ na krajobraz Polski. Podkreślacie, że dla Was znaczenie ma to, żeby obecność magazynów w przestrzeni miejskiej czy podmiejskiej była przyjazna dla otoczenia oraz życia lokalnych społeczności…
Magazyny powstają coraz bliżej centrów miast. Ma na to wpływ rozwój trendu logistyki ostatniej mili, czyli magazynowanie produktów jak najbliżej klienta końcowego. Jednocześnie te miejskie obiekty oferują powierzchnie spełniające oczekiwania wielu branż, nie tylko firm kurierskich czy logistycznych. To wygodne lokalizacje do prowadzenia centrów R&D, showroom-ów, lekkiej produkcji. Zależy nam, aby nasze projekty służyły najemcom, ale także odwiedzającym ich partnerom, czy lokalnej społeczności przebywającej w bezpośrednim sąsiedztwie. Stąd stanowiska do ładowania pojazdów elektrycznych czy łąki kwietne, które nie tylko ładnie wyglądają, ale pełnią też funkcję korytarzy ekologicznych, odgrywając znaczącą rolę w ochronie różnorodności biologicznej.
Proekologiczne podejście 7R przejawia się także w nowej elewacji, której wertykalny, lżejszy układ i stosowane kolory asymilują się z otoczeniem. Integralną częścią projektu jest także zieleń w postaci roślin pnących i drzew, a także zielone tarasy na dachu. Dzięki temu elewacje naszych magazynów nie mają ciężkiego, industrialnego charakteru i kojarzą się bardziej z nowoczesnym budynkiem biurowym.

Firma odpowiedzialna, to firma, która…
Stawia ambitne cele zrównoważonego budownictwa i redukcji emisji CO2 w centrum swojej strategii biznesowej i bezwzględnie podąża w kierunku samowystarczalności energetycznej swoich obiektów. To nie jest łatwa droga, ale jesteśmy winni naszej planecie i przyszłym pokoleniom ten wysiłek.

Dziękuję za rozmowę.

1 Lewczuk K, Kłodawski M, Gepner P., Energy Consumption in a DistributionalWarehouse: A Practical Case Study for Different Warehouse Technologies, Energies, MDPI.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics nr 5/2021.