Decydują strefy i infrastruktura

Panattoni Europe, deweloper który aktywnie realizował nowe inwestycje w kryzysie, a teraz wiedzie prym w ilości powierzchni magazynowych w trakcie budowy – prawie 200 000 m² w całej Polsce, uważa, że infrastruktura będzie najważniejszym czynnikiem rozwoju inwestycji magazynowych, a Specjalne Strefy Ekonomiczne – inwestycji przemysłowych.

Obecnie deweloper realizuje dwie flagowe inwestycje Panattoni typu build-to-suit (BTS): pierwsza to centrum dystrybucyjne dla Tesco, druga to nowa fabryka dla Grupy Kapitałowej Zelmer. Obie pokazują trendy na rynku powierzchni przemysłowych, którymi będą podążać najemcy, a wraz z nimi deweloperzy.

Infrastruktura

Inwestycja Panattoni dla Tesco, w kontekście trendów na rynku magazynowym, wyróżnia się przede wszystkim lokalizacją i wielkością. Jest to obecnie największa w Polsce inwestycja na rynku nieruchomości przemysłowych i zajmuje 57 000 m² powierzchni, w tym 13 800 m² chłodni. Dodatkowo obiekt będzie miał 440 miejsc parkingowych, 80 miejsc postojowych dla naczep i 36 miejsc dla tirów, ale i własną stację benzynową oraz warsztat z myjnią dla naczep, nie wspominając o trzech biurach, stanowiących części zewnętrzne budynku, 15 proc. przeszklenia dachu i możliwość zatrudnienia 300 osób na każdej z trzech zmian na dobę.

Centrum dystrybucyjne Tesco stanie w środku aglomeracji śląskiej, która w zasadzie znajduje się w logistycznym sercu Europy. Lokalizacja obiektu to sąsiedztwo węzła Gliwice-Sośnica, który łączy dwa korytarze transeuropejskie, biegnące przez Europę. Przez węzeł odbywać się będzie ruch międzynarodowy w czterech kierunkach (północ, południe, wschód, zachód) oraz krajowy w sześciu (dodatkowo północny zachód i południowy wschód). W tej chwili węzeł umożliwia dojazd do Berlina, Drezna, Lwowa, Ostrawy, Pragi i Wiednia. W przyszłości będzie można z niego dojechać m.in. do Helsinek i Sztokholmu.

Lokalizacja Tesco wskazuje na trend lub raczej powinna wyznaczać trend rozwoju inwestycji przemysłowych w najbliższych latach. Zdaniem ekspertów Panattoni Europe Śląsk jest na najlepszej drodze, by dogonić Warszawę. Co prawda stolica jest w tej chwili niekwestionowanym liderem rynku magazynowego w Polsce, ale w dłuższej perspektywie może stać się rynkiem lokalnym, uważa Marek Foryński, Dyrektor Zarządzający BTS Group w Panattoni Europe. Świadczy o tym przede wszystkim zaawansowany poziom prac w infrastrukturze – za chwilę powstanie realne połączenie A1 z A4. Połączą się Czechy z centralną Polską, czego nie było wcześniej i rola zarówno czeskiej Ostrawy, jak i Śląska będzie rosła. Mimo że z punktu widzenia deweloperskiego region Śląska nie należy do najłatwiejszych, to jednak rynek ten jest fundamentalnie najlepszym w Polsce, twierdzi Robert Dobrzycki, Partner Zarządzający Panattoni na Europę Środkową. Dodatkowym jego atutem jest potencjał ludzki, który w tym regionie liczy około 6 milionów – tyle samo, ile ma Słowacja.

Specjalne Strefy Ekonomiczne

Przykład ten dowodzi, że to, co w pierwszej kolejności będzie determinować rynek magazynowy w przyszłości, to przede wszystkim infrastruktura i jej rozwój. Wskazuje na to również koniunktura regionów. Obszary o dobrze rozwiniętej infrastrukturze lub w trakcie jej rozbudowy są lub zaczynają być coraz bardziej aktywne gospodarczo. Widać to bardzo dobrze na przykładzie Podkarpacia, które odrobiło straty i zmniejszyło przepaść w stosunku do Mazowsza. Zdaniem Tomasza Kaczora, głównego ekonomisty BGK (dla Rzeczpospolitej, 8 listopada 2010), nie bez znaczenia był kryzys i globalna recesja. Dla biedniejszych regionów miało to skutki pozytywne – kryzys najmocniej uderzył w najbogatsze regiony, zaś te, których gospodarka była słabiej rozwinięta i zależała w mniejszym stopniu od eksportu, a bardziej od rynku wewnętrznego, nie odczuły tak wielkiego załamania. Nawet jeżeli kryzys pomógł zmniejszyć różnice, to region Podkarpacia jest dość szczególny. Pokazuje to realizowana od kilku lat strategia rozwoju, w tym obecność Specjalnej Strefy Ekonomicznej oraz inwestycje w infrastrukturę drogową.

Świadomość tych czynników spowodowała, że Panattoni Europe realizuje budowę nowej fabryki dla Grupy Kapitałowej Zelmer S.A. w gminie Głogów Małopolski (zaledwie 8 km od Rzeszowa), w obrębie Mieleckiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Euro-Park. Powstające w Specjalnej Strefie Ekonomicznej obiekty magazynowe pojmowane są w szerszym kontekście – są to najczęściej „obiekty wielofunkcyjne”, których częścią są nie tylko powierzchnie magazynowe, ale przede wszystkim powierzchnie umożliwiające prowadzenie produkcji, montażu lub konfekcjonowania produkcji. Realizacja inwestycji w SSE pozwala inwestorowi – Grupie Zelmer S.A. – skorzystać z 50 proc. ulgi w kosztach.

Specjalne Strefy Ekonomiczne (SSE), zaraz po infrastrukturze, staną się w najbliższym czasie najważniejszym czynnikiem rozwoju rynku powierzchni przemysłowych. Panattoni Europe odnotowuje coraz większe zainteresowanie obiektami produkcyjno-magazynowymi o charakterze build-to-suit (BTS) w nowych lokalizacjach, wzdłuż budujących się autostrad A4 i A1, należących do VI transeuropejskiego korytarza transportowego. Rosnące zainteresowanie strefami jest podyktowane w dużej mierze rzeczywistymi korzyściami dla najemców, dzięki którym firmy otrzymują możliwość włączenia kosztów wynajmu do kosztów kwalifikowanych, upoważniających nawet do 60 proc. ulgi.

Nic więc dziwnego, że Podkarpacie, w tym i Rzeszów, zmniejsza przepaść pomiędzy Mazowszem i Warszawą, a zawdzięczają to – pomijając pozytywne aspekty kryzysu – dwóm czynnikom. Pierwszy to lokalizacja i rozwijająca się infrastruktura – obecność lotniska i budowana autostrada A4. Drugi to dynamicznie i prężnie rozwijająca się Mielecka Specjalna Strefa Ekonomiczna Euro-Park.