Dobry fundament

Znamy już pełne zeszłoroczne dane dotyczące ostatecznych wyników rynku przemysłowo-logistycznego w Polsce. Jak wynika z raportu AXI IMMO „Rynek magazynowy w Polsce 2024”., w 2024 r. wolumen transakcji inwestycyjnych z udziałem aktywów magazynowych wyniósł 1,26 mld EUR, a popyt utrzymał się na poziomie 5,8 mln mkw. (+4% r/r).

Choć aktywność deweloperska spadła o 30%, nowa podaż (2,6 mln mkw.) wróciła do poziomu sprzed pandemii, w budowie pozostaje 1,8 mln mkw. Kondycja sektora wykazuje stabilizację pod względem pustostanów (7,5%), a także w zakresie utrzymania stawek czynszowych na poziomie sprzed roku.

Rynek inwestycyjny – odbicie i stabilizacja

W 2024 r. udział segmentu magazynowego na rynku inwestycyjnym wyniósł 1,26 mld EUR (+27% r/r),  a wynik ten odpowiadał za 25% wszystkich transakcji. Choć aktywa handlowe i biurowe odnotowały spektakularne wzrosty (odpowiednio +282% i 272%) to sektor przemysłowo-logistyczny nadal stabilnie przyciągał kapitał. Kluczowym trendem był powrót transakcji portfelowych, które stanowiły aż 58% całkowitego wolumenu transakcji w 2024 roku. Wśród największych zmian właścicielskich znalazły się m.in. zakup pięciu parków 7R przez czeską Investikę oraz nabycie trzech Diamond Business Parków przez amerykańskiego inwestora Greykite.

– Inwestorzy skupiają się na kluczowych hubach magazynowych, takich jak Warszawa, Górny Śląsk czy Poznań, gdzie fundamenty rynkowe pozostają silne – wskazuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, AXI IMMO. – Popularnym sposobem na rozbudowę portfela pozostają transakcje miedzy deweloperami, które często są bardziej opłacalne niż nowe inwestycje ze względu na wysokie koszty budowy i finansowania. Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach aktywność na rynku inwestycyjnym będzie rosła. Na koniec 2024 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów big box ustabilizowały się na poziomie 6,5%, co dodatkowo zwiększa atrakcyjność inwestycji.

Stabilny rok w popycie

Rok 2024 zakończył się z 5,8 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej (+4% r/r). Aż 48% wszystkich transakcji stanowiły przedłużenia umów najmu, co pokazuje, że firmy koncentrują się na stabilizacji  i optymalizacji swoich operacji. W trójce najaktywniejszych województw znalazły się mazowieckie (1,37 mln mkw.), łódzkie (1 mln mkw.) i dolnośląskie (891 tys. mkw.). Z kolei popyt netto uwzględniający nowe umowy i ekspansje w 2024 r. wyniósł 3,4 mln mkw. (+1% r/r), czyli ustabilizował się na tym samym poziomie co przed rokiem.

W strukturze popytu dotychczasowego lidera logistykę wyprzedzili najemcy z sektora handlu detalicznego. Największe kontrakty podpisały firmy z sektorów e-commerce i handlu. Wśród największych znalazły się nowa umowa najmu przekraczającą 100 tys. mkw., dla najemcy z sektora handlowego, która zajęła 103 800 mkw. w Bydgoszcz Białe Błota LC (woj. kujawsko-pomorskie). Na podium znalazły się także przedłużenie i ekspansja operatora logistycznego na 98 700 mkw. w Prime Logistics Wrocław Pietrzykowice oraz nowa umowa na 91 000 mkw. w Panattoni Wrocław Logistics South Hub – obie transakcje przeprowadzono w woj. dolnośląskim.

– Firmy coraz częściej decydują się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach, aby unikać kosztów relokacji i zachować stabilność operacyjną – wyjaśnia Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO. –  Koszty czynszów i brak dostępnej kadry to dwa główne czynniki ograniczające decyzje o przeprowadzkach. Widzimy również rosnące zainteresowanie obiektami  z certyfikacją ekologiczną, które wskazuje na dalszy rozwój strategii ESG w sektorze.

Podaż jak przed pandemią

W 2024 roku całkowita aktywność deweloperów magazynowych wyniosła 2,6 mln mkw. (-30% r/r). Pomimo tego wolumen nowej podaży był zbliżony do średniej sprzed pandemii, co sugeruje powrót do bardziej zrównoważonego tempa rozwoju sektora. Najwięcej powierzchni oddano w województwie dolnośląskim (675 tys. mkw.), przed województwami mazowieckim (468 tys. mkw.) i łódzkim (343 tys. mkw.). Wśród największych oddanych w 2024 r. parków magazynowych znalazły się m.in. P3 Wrocław (172 800 mkw.) w woj. dolnośląskim, oraz dwie inwestycje CTP tj. CTPark Gdańsk Port (119 400 mkw.) w woj. pomorskim i CTPark Warsaw West (Wiskitki) o powierzchni 110 400 mkw. zlokalizowany w woj. mazowieckim. Największym parkami poniżej 100 000 mkw. były Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub 90 000 mkw. i GLP Wrocław V Logistics Centre (86 200 mkw.) dostarczone w woj. dolnośląskim.

W budowie pozostaje 1,8 mln mkw. (-38% r/r), z czego 383 tys. mkw. znajduje się w woj. śląskim, 344 tys. mkw. w woj. dolnośląskim, a podium domyka woj. łódzkie (232 tys. mkw.). Inwestycje spekulacyjne stanowią obecnie 47% całkowitej powierzchni w budowie, czyli nieco mniej niż w poprzednich latach.

Stabilny poziom pustostanów

Na koniec 2024 r. współczynnik pustostanów wyniósł 7,5%, (+0,1 p.p. r/r i -0,5 p.p. kw./kw.) utrzymując się na stabilnym poziomie. Najwyższą dostępność powierzchni odnotowano w województwach lubuskim (19%) i świętokrzyskim (16,9%), podczas gdy rynki wschodzące, takie jak Podlasie czy Warmińsko-Mazurskie, charakteryzowały się niemal pełnym wynajmem. Z kolei najwięcej powierzchni do wynajęcia od zaraz na największych rynkach odnotowano w woj. łódzkim (9,7%), dolnośląskim (9,6%) i wielkopolskim (7%). Umiarkowana aktywność nowych najemców oraz wysoki odsetek przedłużanych umów wpłynęły na utrzymanie równowagi między podażą a popytem.

Czynsze bez zmian

W 2024 roku stawki czynszów bazowych w sektorze magazynowym w większości regionów pozostały stabilne, a w niektórych przypadkach odnotowano jedynie niewielkie wzrosty na poziomie do 5%. Średnie czynsze dla obiektów typu big-box wynosiły od 3,6 do 4,3 EUR/mkw./miesiąc w starszych budynkach oraz od 4,0 do 5,5 EUR/mkw./miesiąc w nowych inwestycjach. Najniższe stawki oferowane były w województwach łódzkim, śląskim i wielkopolskim, gdzie można było wynająć powierzchnię już w zakresie 3,6 –3,8 EUR/mkw./miesiąc. Z kolei najwyższe czynsze obowiązywały w Warszawie, gdzie stawki dla nowych projektów sięgały 7,25 EUR/mkw./miesiąc.

Prognozy na 2025 rok – ostrożność, ale z optymizmem

– Spodziewamy się, że w 2025 r. polski sektor magazynowy pozostanie jednym z najsilniejszych w Europie, a przewidywany wzrost gospodarczy daje podstawy dla optymistycznych prognoz po stronie popytu i podaży – prognozuje Renata Osiecka, Partnerka Zarządzająca, AXI IMMO . Renata Osiecka, Partnerka Zarządzająca, AXI IMMO – Aktywność firm powinna nadal koncentrować się na optymalizacji procesów oraz realizacji strategii ESG. Relokacje będą przemyślane,  a rosnące koszty i niedobór kadr wpłyną na większą liczbę renegocjacji umów. Po stronie podaży deweloperzy skupią się na rynkach z ograniczoną powierzchnią, stawiając na projekty z wysokim poziomem przednajmu. Z kolei na rynku inwestycyjnym stabilizacja stóp kapitalizacji powinna pobudzić aktywność inwestorów, m.in. poprzez przejęcia gotowych obiektów.

Komentarz

Jakub Leszczyński, Transaction Director w Accolade Polska

Mimo globalnych wyzwań w łańcuchu dostaw, polski rynek przemysłowo-logistyczny wykazuje stabilność i dalszy potencjał wzrostu. W ciągu ostatnich 10 lat jego powierzchnia wzrosła czterokrotnie, co świadczy o silnym popycie na nowoczesne przestrzenie przemysłowe.

Polska wyróżnia się doskonałą infrastrukturą transportową – sieć autostrad, dróg ekspresowych i połączeń kolejowych sprawia, że jest kluczowym punktem na logistycznej mapie Europy. Dodatkowo, strategiczna lokalizacja, rozwój terminali lotniczych i bliskość kluczowych rynków, w tym Niemiec, wzmacniają jej atrakcyjność jako kluczowego centrum dystrybucyjnego Europy.

Kolejnym czynnikiem napędzającym rozwój sektora jest rosnące zainteresowanie polskim rynkiem ze strony firm azjatyckich. Poszukując sposobów na skrócenie i zabezpieczenie łańcuchów dostaw, coraz częściej wybierają Polskę jako strategiczną lokalizację dla centrów produkcyjnych i magazynowych w Europie.

Ciekawą tendencją, szczególnie z perspektywy inwestora realizującego projekty na rynkach regionalnych, są zmiany w strukturze lokalizacji powierzchni magazynowych. W efekcie zaburzeń w globalnych łańcuchach dostaw, wiele firm decyduje się na zwiększenie swoich zapasów magazynowych (zarówno w zakresie przechowywania surowców, jak i gotowych produktów), aby zminimalizować ryzyko przestojów produkcyjnych i opóźnień w dostawach – wskazane zaburzenia w globalnych łańcuchach dostaw skłaniają firmy do bardziej lokalnych i elastycznych rozwiązań co bezpośrednio wpływa na wzrost popytu na powierzchnię magazynową w mniejszych miastach i regionach, znajdujących się poza rynkami głównymi (tzw. „core markets”). Dodatkowo, Polska oferuje unikalną przewagę w postaci szybkiej realizacji inwestycji magazynowych. Procesy administracyjne i budowlane pozwalają na sprawne dostarczenie powierzchni najemcom (nawet, w sześć-osiem miesięcy od daty rozpoczęcia inwestycji), co jest kluczowe w obliczu rosnącej specjalizacji rynku i oczekiwań najemców. Firmy coraz częściej mają konkretne wymagania dotyczące infrastruktury, technologii czy zrównoważonych rozwiązań, a możliwość elastycznego i szybkiego dostosowania przestrzeni do ich potrzeb stanowi istotny atut polskiego rynku.

Dzięki tym czynnikom Polska pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się rynków magazynowych w Europie, a dalszy wzrost sektora wydaje się nieunikniony.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 2/2025