Działka pod inwestycję magazynowo-przemysłową

Audyt prawny gruntu

Na jakie konkretnie aspekty należy zwrócić uwagę przez zakupem działki?

Przed zakupem działki należy po pierwsze, sprawdzić, czy jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). MPZP jest aktem prawa miejscowego uchwalonym przez radę miasta lub gminy, szczegółowo opisującym warunki przeznaczenia użytkowego terenu wraz z jego zagospodarowaniem. Starając się o pozwolenie na budowę, inwestor musi się do nich dostosować. Wielkość terenów biologicznie czynnych, współczynnik zabudowy, usytuowanie budynku względem drogi, dostęp do drogi publicznej, przeznaczenie sąsiednich terenów, kubatura budynku, kształt dachu – to tylko niektóre aspekty, na które należy zwrócić uwagę, spełniając warunki MPZP.

W przypadku, gdy teren pod przyszłą inwestycję nie jest objęty MPZP, należy zapoznać się z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które określają ogólne zasady przeznaczenia danego obszaru i stanowią podstawę dla inwestora do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZiZT).

W kwietniu bieżącego roku rząd planuje zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które dość istotnie weryfikują dotychczasowe regulacje, m.in. ograniczenie ważności warunków zabudowy do dwóch lat, konieczność uzbrojenia działki oraz zabudowy bezpośredniego sąsiedztwa czy określenie funkcji dominującej. Dodatkowym aspektem, który należy wziąć pod uwagę w kontekście uzyskiwania WZiZT pod konkretną działkę, będzie sprawdzenie w ewidencji gruntów obecnej klasy gruntów.

Grunty o przeznaczeniu BP lub rolne klasy powyżej IV nie stwarzają większych problemów. W przypadku gruntów rolnych poniżej klasy IV, musimy uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej wraz ze zmianą ich klasy z III na IV. Przy obecnie obowiązujących przepisach o obrocie takimi terenami oraz dodatkowo zaplanowanymi na ten rok kolejnymi zmianami w tym obszarze, może to również istotnie wpływać na harmonogram realizacji inwestycji.

Analiza powyższych warunków jest częścią audytu prawnego gruntu, tzw. legal due diligence, czyli kompleksowego badania stanu prawnego działki przed jej zakupem. Przedmiotem badania w szczególności jest księga wieczysta nieruchomości, czyli tytuł prawny do nieruchomości, kwestie związane z użytkowaniem wieczystym, istniejące obciążenia w postaci służebności, hipotek, roszczeń osób trzecich oraz wspomniana powyżej ewidencja gruntów. Istotną kwestią dotyczącą lokowania inwestycji budowlanej jest ustalenie, z jakim rodzajem prawa rzeczowego do nieruchomości mamy do czynienia. Czy jest to własność czy użytkowanie wieczyste? Użytkownik wieczysty może użytkować nieruchomość tylko w sposób zgodny z przeznaczeniem wskazanym w umowie o użytkowanie wieczyste. Gdy istnieje rozbieżność między przeznaczeniem i sposobem zagospodarowania nieruchomości w umowie użytkowania wieczystego, a planem miejscowym lub studium (np. został uchwalony nowy plan miejscowy), wtedy użytkownik wieczysty staje przed problemem budowy na terenie o przeznaczeniu innym niż w planie miejscowym. Zmiana umowy użytkowania wieczystego jest możliwa, ale jest to proces długi i kosztowny.

Audyt techniczny gruntu

Kolejną sprawą, którą trzeba rozważyć, są kwestie techniczne. Podobnie jak w przypadku audytu prawnego, powinniśmy przeprowadzić audyt techniczny działki, czyli tzw. technical due diligence. Niezwykle ważne jest wykonanie badań geotechnicznych, które określą nam własności geomechaniczne gruntu i pozwolą uniknąć problemów występujących w trakcie użytkowania obiektu np. zapadania się fundamentów itp. Głównym celem badań jest sprawdzenie nośności gruntu oraz ustalenie poziomu wód gruntowych. Mając szczegółową wiedzę o poziomie wód gruntowych, możemy odpowiednio wcześniej zareagować i zabezpieczyć inwestycję przed potencjalnym zagrożeniem zalewania nieruchomości.

Audyt środowiska

Równocześnie z badaniami geotechnicznymi trzeba przeprowadzić również audyt ESA (Environmental Site Assessment), który w zależności od złożoności zdiagnozowanych problemów będzie się składał z jednej, dwu lub trzech faz, różniących się między sobą stopniem szczegółowości prowadzonych analiz.

• W fazie pierwszej projektu ocenia się stopień zanieczyszczenia gleby i wód gruntowych. Składa się ona z przeglądu studium informacji historycznych i regulacyjnych (jeśli jest dostępny), nieformalnych konsultacji kluczowych regulacji ochrony środowiska (z zastrzeżeniem zachowania poufności) i wizji lokalnej działki.
• W fazie drugiej ocenia się warunki gruntowo-wodne pod kątem występowania zanieczyszczeń zgodnie z obowiązującymi przepisami określonymi w rozporządzeniu Ministerstwa Środowiska.
• W fazie trzeciej wykonywane jest tzw. okonturowanie zanieczyszczeń, które wyznacza granice miejsc, w których zanieczyszczenia dalej się nie rozprzestrzeniają oraz ilości zanieczyszczeń, które należy usunąć bądź monitorować nawet przez kilka sezonów. Analizę tę z reguły wykonuje się na terenach górniczych.

Pamiętajmy, że jest to tylko niewielka część z szeregu aspektów, które należy uwzględnić przed zakupem działki. Pozostaje jeszcze m.in. zweryfikowanie dostępu do mediów, istniejącej infrastruktury przeznaczonej do likwidacji lub relokacji, wycinek drzew, lokalizacja w pobliżu nieruchomości cieków i zbiorników wodnych, czy chociażby dostępu do siły roboczej i miejskiej komunikacji.

Wybranie optymalnej działki nie jest więc procesem prostym. Przedstawienie pełnego spektrum ryzyk technicznych w powiązaniu z komercyjnymi warunkami proponowanych opcji wybudowania