Dzielić czy nie dzielić? – MPP na rynku nieruchomości

W analizie „Commercial Real Estate Tax & Business Digest” specjaliści z firmy doradczej dla rynku nieruchomości komercyjnych Cresa Polska i eksperci ds. podatków z firmy Crido Taxand radzą, czy warto skorzystać z nowych regulacji.

Zamrożone środki

– Zwykle ze względu na niski poziom kosztów operacyjnych przy wynajmie obiektu komercyjnego powstaje znaczna nadwyżka podatku należnego nad naliczonym. Jeżeli większość najemców zdecyduje się płacić w mechanizmie split-payment, wówczas efektywnie zmniejszy się bieżąca płynność finansowa wynajmującego – wskazuje Michał Borowski, partner w dziale doradztwa podatkowego firmy Crido Taxand.

Istotne znaczenie ma możliwość odzyskania podatku VAT przez nabywcę nieruchomości, w sytuacji gdy zapłatę podatku VAT finansuje kredytem bankowym. Jeżeli nabywca wybierze mechanizm podzielonej płatności w ramach zapłaty, zwrot zostanie dokonany na specjalne konto VAT. Będzie mógł nim dysponować tylko w ograniczonym zakresie, a spłata zaciągniętego kredytu będzie wymagała złożenia wniosku o zwolnienie środków w terminie 60 dni.

– Bank finansujący nie będzie miał możliwości ustanowienia zabezpieczenia rzeczowego (zastaw rejestrowy lub finansowy) na rachunku VAT, a więc mniej chętnie udzieli kredytu na sfinansowanie podatku VAT w transakcji zakupu nieruchomości (należy pamiętać, że banki już teraz są mniej skłonne do kredytowania VAT). W efekcie może spowodować to wzrost kosztów finansowania kredytu VAT – uważa Mateusz Stańczyk, partner w dziale doradztwa podatkowego firmy Crido Taxand

Wpływ na wartość aktywa

Zastosowanie MPP nie wymaga dokonywania ponownej wyceny nieruchomości komercyjnych, a także w odniesieniu do polskich, jak i międzynarodowych standardów nie wpłynie w sposób bezpośredni na ich wycenę. W zależności od uwarunkowań rynkowych zmiana ta może zostać jednak skapitalizowana przez inwestorów długoterminowych w oczekiwanych stopach zwrotu, a co za tym idzie pośrednio wpłynąć na wartości wycenianych w oparciu o przychody czynszowe nieruchomości.

– W przypadku części spółek będących właścicielami nieruchomości komercyjnych, w szczególności tych czerpiących przychody z najmu lub dzierżawy, nowe podejście do rozliczenia VAT-u wpłynie na ich finanse, a co za tym idzie może spowodować zmiany w ich wartości – uważa Urszula Sobczyk, dyrektor działu wycen w firmie Cresa Polska.

Decyzja należy do najemcy

W nowym otoczeniu prawnym związanym z wprowadzeniem MPP to najemca decyduje o sposobie realizacji płatności VAT, dzięki czemu zyskuje on uprzywilejowaną względem wynajmującego pozycję. Jeśli zdecyduje się na rozliczanie czynszu na zasadach split-payment, to spowoduje u wynajmującego krótkoterminowe pogorszenie płynności przy nieznacznym spadku rentowności finansowej przedsięwzięcia, przy założeniu, że wynajmujący na bieżąco reinwestuje środki pieniężne znajdujące się na jego rachunku bankowym.

– Rezygnacja z możliwości skorzystania przez najemców z MPP, w celu uzyskania od wynajmującego dodatkowych korzyści, będzie uzależniona od warunków w danym segmencie rynku i ich siły negocjacyjnej – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Cresa Polska.

Działania inwestycyjne dobrym rozwiązaniem

– Problem płynności finansowej najdotkliwiej odczują przedsiębiorcy o słabej pozycji negocjacyjnej. Dotyczy to podmiotów, które otrzymają dużą część płatności z wykorzystaniem MPP, a jednocześnie zostaną skutecznie przekonani przez swoich dostawców do tradycyjnych przelewów – mówi Paweł Nowakowski, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie Cresa Polska.

Dla spółek będących właścicielami nieruchomości komercyjnych rozwiązaniem umożliwiającym odzyskanie zamrożonych na koncie VAT środków mogą być działania inwestycyjne, np. na modernizację budynku. Zapłata za faktury inwestycyjne w ramach MPP spowoduje znaczny krótkoterminowy spadek środków pieniężnych zamrożonych na koncie VAT.

W większości przypadków neutralność modeli finansowych stosowanych do analizy inwestycji względem podatku obrotowego nie wpłynie na wskaźniki racjonalności finansowej tych projektów.

– Zmiana może za to dotknąć fundusze inwestycyjne i firmy wykorzystujące w swoim działaniu cash pooling (umowa o wspólnym zarządzaniu płynnością finansową lub umowa konsolidacji rachunków bankowych w ramach grupy spółek), ograniczając ich dostępność do krótkoterminowych zasobów gotówkowych – uważa dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Cresa Polska.

Na zdjęciu od lewej: Mateusz Stańczyk – partner Crido Taxand, dr Bolesław Kołodziejczyk – dyrektor Cresa Polska, Michał Borowski – partner Crido Taxand.

(Cresa, Crido Taxand)