E-commerce i logistyka stymulują rozwój rynku magazynowego na Górnym Śląsku

Górny Śląsk to jeden z największych i najważniejszych rynków magazynowych w Polsce, a także kluczowy hub dystrybucyjny dla Europy Środkowo-Wschodniej. Na korzyść regionu wpływają liczne inwestycje w infrastrukturę drogową, rozbudowana sieć kolejowa, dostępny w okolicy port lotniczy w Pyrzowicach, a także prężnie działająca Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna.

Górny Śląsk już od wielu lat przechodził proces unowocześnienia i przeobrażania się z typowej monokultury górniczej w nowoczesny klaster przemysłowo-technologiczny. W okresie od III kw. 2020 roku do końca II kw. 2021 roku, wynajęto w całym regionie 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, co czyni ten rynek drugim po Warszawie w skali kraju. Obecnie Górny Śląsk skutecznie przyciąga kolejne inwestycje również w ramach skracania łańcuchów dostaw i przenoszenia produkcji z Azji.
Całkowity wolumen najmu na górnośląskim rynku magazynowym na koniec czerwca 2021 r. zakończył się z wynikiem 552 000 mkw. (+39,1% vs I poł. 2020 r.). Wartość uzyskana w okresie od kwietnia do czerwca 2021 roku tj. 355 000 mkw. była wyższa niż najlepszy dotychczasowy wyniku uzyskany w III kw. 2020 roku (353 000 mkw.) i w ostatnich pięciu latach. Co więcej, wartym odnotowania jest fakt, że od III kw. 2020 roku do II kw. 2021 roku popyt brutto wyniósł 1,1 mln mkw. i był to drugi po Warszawie wynik w skali kraju. Wśród największych wybranych transakcji w tym okresie znalazły się trzy umowy firmy Panattoni, w których deweloper dostarczy budynki BTS o powierzchni 82 200 mkw. dla globalnego gracza e-commerce (II kw. 2021) w Gorzyczkach, 60 800 mkw. dla firmy Action w Tychach (III kw. 2020) i 50 290 mkw. dla firmy Weber (II kw. 2020) w Zabrzu. Z kolei Tesco i poufny najemca z branży FMCG zdecydowali się na przedłużenie umów najmu kolejno w parkach magazynowych Prologis BTS Tesco w Gliwicach (56 700 mkw. – III kw. 2020) i SEGRO LP Gliwice (45 000 mkw. – III kw. 2020). Natomiast sieć supermarketów Auchan zdecydowała się na podpisanie nowej umowy o powierzchni 53 700 mkw. w centrum logistycznym GLP Lędziny.

Większe zainteresowanie firm logistycznych

W okresie ostatnich 18 miesięcy za ponad 50% popytu brutto na Górnym Śląsku odpowiadały sieci handlowe (38,4%) i produkcja (18,7%), a na kolejnych miejscach uplasowały się e-commerce (16,1%), logistyka (12,3%) i motoryzacja (8,2%). Niemniej ewolucja, którą przeszedł ten rynek w czasie pandemii, przyczyniła się do wzrostu aktywności najemców z sektorów logistyki i e-commerce o średnio 10% rok do roku. W tym samym czasie znacząca dla Śląska branża motoryzacyjna zmagała się z przestojami związanymi z przerwami w produkcji. Obecnie znaczą część popytu stanowią transakcje zawierane przez sieci handlowe, e-commerce i towarzyszące im firmy z branży opakowań oraz operatorzy logistyczni działający lokalnie i międzynarodowo. Skala zawieranych umów z udziałem podwykonawców obsługujących sklepy internetowe będzie rosła, ponieważ obsługa e-commerce wymaga nawet trzy razy więcej powierzchni niż standardowa obsługa paletowa. Co więcej, po chwilowym zastoju i pewnego rodzaju rewaluacji w kierunku elektromobilności i rozwoju nowych technologii silnym sektorem pozostaje przemysł motoryzacyjny. Należy pamiętać, że Polska wypracowała sobie pozycję ważnego hubu produkcji samochodów elektrycznych na świecie, a w 2020 roku sprzedaż tego rodzaju aut wzrosła globalnie o 40%, mimo spadku w sprzedaży tradycyjnych aut. Przykładem inwestycji w sektor na Śląsku jest uruchomienie linii produkcyjnych elektrycznych i hybrydowych modeli Jeep’a, Fiata i Alfy Romeo w FCA Tychy.
Górny Śląsk korzysta zatem na silnym rozwoju sektora logistycznego napędzanego e-commerce, a także na rosnącym i coraz bardziej innowacyjnym sektorze motoryzacyjnym. Z drugiej strony popyt generują sieci handlowe, dla których duża i gęsto zaludniona aglomeracja śląska jest atrakcyjnym rynkiem konsumenckim. Co więcej, przez swoje zróżnicowanie, skalę rynku wewnętrznego i doskonałe położenie na szlaku tras europejskich przyciąga inwestorów również w warunkach pandemii. Region jest wybierany ze względu na dobrze wykwalifikowane i dostępne kadry, a także tradycje przemysłowe. Za nowoczesnymi inwestycjami w ten sektor idą kolejne związane z rozwojem całego łańcucha licznych poddostawców.

Śląsk hubem dystrybucyjnym dla Europy Środkowo-Wschodniej

W oczach potencjalnych inwestorów zainteresowanych przenoszeniem produkcji z Azji, Górny Śląsk poza ugruntowaną od lat pozycją w Polsce jest także kluczowym hubem dystrybucyjnym dla Europy Środkowo-Wschodniej. Położenie geograficzne regionu zapewnia swobodne zarządzanie łańcuchami dostaw pomiędzy Polską, Niemcami, Czechami, Słowacją oraz państwami na południu Europy. Na korzyść regionu wpływa także rozbudowana infrastruktura drogowa w tym m.in. kluczowy węzeł w Sośnicy zapewniający komfortowe połączenie pomiędzy autostradami A1 i A4, duża gęstość dróg krajowych i regionalnych, włączając w nią Drogową Trasę Średnicową (DTŚ). Ponadto znajduje się tu najbardziej rozbudowana sieć kolejowa w Polsce, a także dostępny w okolicy port lotniczy Katowice w Pyrzowicach.

Nowa powierzchnia

W okresie od stycznia do czerwca 2021 roku deweloperzy dostarczyli ok. 250 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co przyczyniło się do zwiększenia całkowitych zasobów rynku na Górnym Śląsku do 3,8 mln mkw. (+16% r/r) i umocnienia drugiej pozycji w Polsce. Największymi oddanymi parkami logistycznymi w analizowanym czasie były 7R Beskid Park II o powierzchni 70 900 mkw. (1 budynek BTS i 2 multi-tenant), Panattoni BTS OTCF Czeladź (67 000 mkw.) i Hillwood Piekary Śląskie (42 500 mkw.). Z kolei w okresie od III kw. 2020 roku do II kw. 2021 roku nowa podaż na Górnym Śląsku wyniosła 505 000 mkw. i był to najwyższy wynik na wszystkich analizowanych rynkach. Na zakończenie I poł. 2021 roku w budowie pozostawało 559 000 mkw. (+43% r/r) i jest to najlepszy wynik na analizowanych rynkach magazynowych w Polsce. Wśród planowanych do oddania do końca br. inwestycji najwięcej powierzchni dostarczą m.in. trzy projekty Panattoni, tj. Panattoni Park Ruda Śląska III (72 000 mkw.), Panattoni BTS Action w Tychach (60 800 mkw.) i Panattoni Bielsko-Biała IV (60 600 mkw.). Zarejestrowany na koniec czerwca 2021 roku 8,7% poziom pustostanów wraz z wynoszącym 20% współczynnikiem powierzchni budowanej spekulacyjnie (średnia krajowa na poziomie 29%), wskazuje, że po okresowym spowolnieniu związanym z pandemią i większej ostrożności ze strony deweloperów możemy spodziewać się kolejnych projektów zasycających ten rynek. Inwestorzy są zainteresowani umacnianiem swojej pozycji na ukształtowanych podregionach jak Sosnowiec, Gliwice, Tychy czy Bielsko-Biała, ale też wejściem na mniejsze rynki wschodzące, jak Częstochowa czy Żory.

Dostępność terenów

Za silnym i stabilnym popytem generowanym zarówno przez logistykę i e-commerce, podąża podaż, przy czym dostępność jakościowych terenów w kluczowych, optymalnych dla rozwoju logistyki miejskiej lokalizacjach na Górnym Śląsku jest ograniczona. Niemniej sytuacja ta powoduje, że inwestorzy nie boją się terenów typ brownfiled, które wymagają większych nakładów i know how. Przykładem może być aktywność firm Panattoni i Hillwood, które zrealizowały wiele udanych tego typu projektów w regionie. Ponadto Górny Śląsk jest zróżnicowany pod względem dostępnych formatów nieruchomości przemysłowych. Charakteryzuje go przede wszystkim zwarta tkanka miejska, bez znaczącego rozróżnienia strefowego inwestycji na miejskie lub podmiejskie. Projekty są wymieszane i dopasowane bardziej pod same profile i zapotrzebowanie najemców, przez co coraz więcej projektów pod względem technicznym klasyfikowanych jako tzw. last mile i SBU. Swoja aktywność w regionie zaznaczają zarówno duzi gracze o zasięgu międzynarodowym jak na przykład Panattoni, Segro, Logicor, GLP czy Prologis, a także podmioty krajowe, jak 7R czy wręcz deweloperzy regionalni na przykład DL Invest czy BIK.
Duże zróżnicowanie, stabilność rynku oraz łatwość wyjścia sprawia, że projekty na Śląsku są ważnym elementem przy transakcjach portfelowych, będąc często klasyfikowanymi jako produkty prime. Przykładem może być aktywność inwestorów w pierwszej połowie 2021 roku. Nowym właścicielem pięciu nieruchomości o łącznej powierzchni 165 600 mkw. zlokalizowanych na Górnym Śląsku, w Poznaniu i Łodzi zostało REINO Capital & IO Asset Management w imieniu Grosvenor Group, które nabyło prawa do portfela należącego wcześniej do AEW. Z kolei w segmencie logistyki miejskiej paneuropejski podmiot inwestycyjny M7 Real Estate kupiło dwa parki należące do 7R, tj. 7R City Flex Sosnowiec i 7R Siemianowice Śląskie o łącznej powierzchni 22 500 mkw.

KOMENTARZE

Górny Śląsk to historycznie serce polskiego przemysłu. Jego główne atuty to przemysłowe tradycje, dynamicznie rozwijające się strefy ekonomiczne, bliskość kluczowych korytarzy transportowych jak: autostrada A4, będąca częścią korytarza Berlin-Wrocław-Katowice-Kraków-Lwów, autostrada A1 czy Drogowa Trasa Średnicowa. Górny Śląsk jest obecnie trzecim rynkiem w Polsce pod względem dynamiki popytu na powierzchnię magazynową, wyprzedza go jedynie Poznań i Warszawa, i drugim co do wielkości rynkiem pod kątem istniejącej powierzchni z udziałem 18%, zaraz za Warszawą i okolicami z 22%.
Niewątpliwie rynek magazynowy Górnego Śląska, jak i całej Polski intensywnie się rozwija – tendencji wzrostowej nie jest w stanie zakłócić nawet sytuacja pandemiczna. Rozwój rynku magazynowego w regionie jest związany z dynamiką wzrostu e-commerce – liczba osób kupujących w Internecie w 2020 roku zwiększyła się rok do roku o 11%. E-handel zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio, poprzez logistykę i firmy kurierskie mocno wpływa na rosnący popyt na powierzchnie magazynowe, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach. Wszystko po to, aby towar trafił do klienta tak szybko, jak to możliwe. Ponadto, pandemia w wielu zakładach zatrzymała produkcję oraz utrudniła transkontynentalne dostawy, w związku z czym wielu przedsiębiorców zaczęło rozważać przeniesienie produkcji bliżej swoich rynków zbytu. Na tym trendzie zyskuje Polska oraz jej tradycyjnie przemysłowe regiony jak Górny Śląsk.

Górny Śląsk i Zagłębie to drugi, po Warszawie i okolicach, największy rynek magazynowy w Polsce, korzystający z tradycyjnie dużego uprzemysłowienia regionu, rozwiniętej infrastruktury i dobrego dostępu do wykwalifikowanej siły roboczej.
Popyt w regionie generowany jest w głównej mierze przez logistyków, klientów z branży handlowej i e-commerce, jak również klientów produkcyjnych, w tym poddostawców z sektora automotive.
Ze względu na strategiczne położenie Górnego Śląska, region charakteryzuje się stosunkowo dużą liczbą zapytań dotyczących dużych powierzchni, które obsługują nie tylko region, ale bardzo często również całe południe Polski i sąsiadujące kraje. Przykładem takiego projektu jest ulokowanie przez Auchan nowego magazynu o powierzchni 54 000 mkw. w GLP Park Lędziny. Naszym zdaniem w kolejnych latach na Górnym Śląsku będziemy obserwować powstawianie coraz większej liczby obiektów typu big-box.
Jednym z kluczowych czynników przy lokowaniu takich projektów w regionie jest dostępność odpowiednich działek i ich dobre skomunikowanie. Górny Śląsk jest pod tym względem mocno zróżnicowany. Lokalizacje, w których wciąż możliwe jest znalezienie gruntów, np. typu greenfield charakteryzują się dużo większą liczbą istniejących lub budowanych parków magazynowych (i wyższym współczynnikiem niewynajętej powierzchni). Z kolei w lokalizacjach, gdzie brakuje dostępnych działek, obserwujemy wysoki popyt ze strony klientów. W tych drugich nowe projekty będą powstawać na trudniejszych gruntach poprzemysłowych, które będą wymagały zarówno więcej czasu jak i nakładów na doprowadzenie ich do stanu, w którym możliwe będzie ich zabudowanie.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics nr 4/2021