E-commerce i rynek magazynowy

Dziś w Polsce istnieje już ponad 16 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, a kolejne dwa są w budowie. Polski rynek e-commerce rośnie o ponad 18% rocznie i rozwija się najbardziej dynamicznie w Europie. Jego wartość przekracza już magiczną barierę 50 mld zł, a z zakupów internetowych w najróżniejszej formie korzysta 28 mln Polaków. Powierzchnie magazynowe coraz częściej wynajmowane są przez firmy działające w internetowym kanale sprzedaży – magazyny takie muszą sprostać coraz większym wyzwaniom.

Zakupy można robić już nie tylko przez stronę internetową, ale i poprzez aplikację na smartfon, czy za pośrednictwem mediów społecznościowych. Każdego dnia powstaje w naszym kraju średnio 21 sklepów internetowych, a ich całkowita liczba sięga już ponad 30 tys., co stanowi wzrost o ponad 6% r/r. Tylko w ciągu ostatnich 12 miesięcy polski rynek sprzedaży internetowej urósł o 1,8 tys. nowych podmiotów. Skala zakupów przez Internet jest na tyle duża, że jedna z czołowych firm kurierskich w najgorętszym dniu w roku obsługuje nawet milion paczek. Polska stała się międzynarodowym hubem logistycznym, w którym procesowane są zamówienia i zwroty dla największych europejskich platform i sklepów internetowych.

Jeśli dodamy to tego atrakcyjny kosztowo rynek pracy i – w porównaniu do średniej europejskiej – ciągle stosunkowo niewielki udział kanału internetowego w handlu detalicznym, nie ulega wątpliwości, że e-commerce w Polsce będzie się nadal prężnie rozwijał. Będzie to miało coraz większy wpływ na krajobraz magazynowy w naszym kraju, a także wzrost popytu na nowe obiekty oraz wymagań w stosunku do specyfikacji technicznych budynków, ich wyposażenia oraz optymalizacji.

Procesy przyjęcia towaru, jego kompletacji, pakowania, a przede wszystkim logistyka zwrotów nie zawsze stanowią jednak potencjał do optymalizacji w zakresie automatyzacji. Z tego względu operacje e-commerce są w Polsce nadal w dużej mierze przeprowadzane manualnie. Na pytanie o liczbę osób zatrudnionych w parkach logistycznych i magazynach dla operacji e-commerce, zdecydowana większość ankietowanych w badaniu „Jak ugryźć e-commerce na magazynie” przeprowadzonym przez Cushman & Wakefield wskazała najwyższy przedział (powyżej 500 osób). Świadczy to o tym, że operacje e-commerce wymagają nie tylko większej powierzchni, ale również znacznego zaangażowania zasobów ludzkich. Związane jest to z kilkoma aspektami:

• dużą dynamiką i nieustannie rosnącą popularnością e-commerce;
• dużymi wahaniami sprzedaży w okresach świątecznych;
• szczytami sprzedażowymi w czasie Black Friday lub Cyber Monday;
• pracochłonnymi operacjami pakowania związanymi często z dodawaniem próbek, ulotek, dokumentów sprzedaży itd.;
• wzrostem znaczenia usług kreujących wartość dodaną (np. tworzenie zestawów promocyjnych, etykietowanie);
• trendem związanym z indywidualizacją zamówień bądź ich personalizacją;
• dużym udziałem logistyki zwrotów – nawet 30% zamówień w e-commerce jest zwracanych, w porównaniu do 8% w tradycyjnym handlu detalicznym (UPS Online Retail Return Study).

Na decyzję o wyborze lokalizacji magazynu do obsługi e-commerce wpływ mają przede wszystkim presja czasu, zapotrzebowanie na zasoby ludzkie i koszty pracy.

Infrastruktura transportowa musi pozwalać na szybką dostawę zamówienia oraz skrócenie lead time (czas liczony od złożenia zamówienia przez klienta do momentu, gdy towar jest gotowy do odbioru), a bliskość rynku zbytu pozwala na wdrożenie usługi same day delivery (dostawa tego samego dnia) i wydłużenie cut-off (ostateczny moment na złożenie zamówienia, po przekroczeniu którego kompletacja będzie możliwa dopiero kolejnego dnia).

Dostęp do siły roboczej pozwala zaś sprostać wymaganiom fluktuacji popytu i szczytów sprzedażowych. A koszty pracy są istotnie, ponieważ wiele czynności nie można zastąpić automatyzacją i tylko ich manualne wykonanie gwarantuje właściwy przebieg operacji (np. logistyka zwrotów lub tworzenie zestawów promocyjnych).

Wymagania branży e-commerce

Nie ulega wątpliwości, że branża e-commerce ma szczególne potrzeby w zakresie powierzchni oraz całej infrastruktury magazynowej. Konieczność szybkiego przyjęcia dostaw i udostępnienia towaru do sprzedaży, wymagania dotyczące błyskawicznych kompletacji oraz nieodłączność dużych wahań wolumenów w zależności od sezonu, świąt i okresów wyprzedaży powodują, że tradycyjny magazyn z regałami paletowymi nie będzie spełniał wymagań najemców. Firmy działające na polskim rynku zrozumiały, że logistyka nie powinna być traktowana jako koszt, lecz powinna być raczej środkiem do osiągnięcia przewagi konkurencyjnej. Dlatego nieodzownym elementem strategii rynkowej przedsiębiorstw działających w branży e-commerce staje się operowanie w magazynie spełniającym wymagania internetowego kanału sprzedaży.

Aby jak najefektywniej wykorzystać powierzchnię magazynową, coraz częściej stosuje się antresole zawierające np. kartonowe, wielowarstwowe regały półkowe, windy do zasilania stocku, taśmociągi do przekazywania skompletowanych towarów do strefy pakowania itd. Instalacja antresoli pozwala na bardziej efektywną adaptację dostępnej przestrzeni oraz optymalne dopasowanie jej do indywidualnych potrzeb i warunków panujących w magazynie. Zbudowanie antresoli wymaga odpowiednio wzmocnionej posadzki oraz bardziej wydajnych systemów wentylacji i właściwego oświetlenia. Konieczne będzie doświetlenie powierzchni, na której wykonywana jest praca stała, czyli strefy pakowania towarów czy procesowania zwrotów. Ustawodawca wymaga zresztą odpowiedniego poziomu doświetlenia miejsc, w których czas przebywania jednej osoby w ciągu doby przekracza 4 godziny. Coraz częściej pojawiają się takie obiekty, w których strefa kompletacji jest dodatkowo doświetlona i znacznie przewyższa minimalną normę 300 lx.

Budowa antresoli wiąże się również z większymi wymaganiami w stosunku do ochrony przeciwpożarowej, jak np. konieczność zainstalowania dodatkowych systemów tryskaczowych. W ostatnich kilku latach pojawiły się w Polsce takie magazyny wybudowane w wariancie build-to-own i build-to-suit. Zostały wybudowane według indywidualnych wymagań klientów i są często wyższe od standardowych obiektów, z dodatkowymi powierzchniami sięgającymi nawet do 18 m wysokości, gdzie zainstalowane zostały wielopoziomowe antresole, tzw. pick-towery do efektywnej i kompleksowej obsługi wielu zamówień jednocześnie.

Duża liczba pracowników potrzebnych do obsługi zamówień powoduje, że firmy zwracają dużą uwagę na dostosowanie powierzchni socjalnych. Mowa tu nie tylko o wygodnych szatniach z nowoczesnym węzłem sanitarnym, ale także o dużej kantynie, salkach konferencyjnych, czy pomieszczeniach do odpoczynku. Nieodłącznym wymogiem jest również zapewnienie pracownikom odpowiedniej liczby miejsc parkingowych. Ponieważ ich dostępność jest często ograniczona powierzchnią parkingu i koniecznością wydzielenia miejsc np. dla ciężarówek, czy nadwozi wymiennych, pracodawcy finansują pracownikom dojazd, organizują linie autobusowe lub finansują dojazdy samochodami osobowymi tym osobom, które zabierają ze sobą współpracowników.

Powierzchnia magazynowa dla e-commerce powinna być niekiedy wyposażona w większą niż standardowo liczbę bram na poziomie „0”. Zależy to oczywiście od asortymentu i jego gabarytów, ale jeśli najemca przewiduje podpisanie umowy z kilkoma firmami kurierskimi, które będą odbierać przesyłki w podobnych oknach czasowych, to kilka bram z poziomu „0” będzie niezbędne.

Lokalizacja magazynów dla e-commerce

Coraz lepsza infrastruktura transportowa i szybko rozwijający się rynek powierzchni magazynowych, a także gotowość deweloperów do uruchamiania nowych inwestycji powodują, że centra dystrybucyjne uruchamiane będą w nowych lokalizacjach. Jeszcze kilka lat temu rynek Polski Centralnej uważany był za najlepszą lokalizację pod każdym względem. Dziś zależy ona bardziej od celu, jaki chce osiągnąć najemca.

Duże natężenie inwestycji obserwujemy dziś w Polsce Zachodniej. Niższe – w porównaniu do Niemiec – koszty pracy, wyższa wydajność polskich pracowników i krótki czas wymagany na dostawę zamówienia sprawiają, że region ten jest atrakcyjny dla niemieckich firm i wiele z nich przenosi część swoich operacji logistycznych do Polski. Kolejna ciekawa alternatywa to rynek Polski Północno-Wschodniej, będący dobrym miejscem dla firm, dla których okres realizacji zamówienia nie musi być natychmiastowy.

Przed podjęciem decyzji o wyborze lokalizacji magazynowej należy wziąć pod uwagę takie kryteria jak:

• bliskość klienta końcowego;
• odległość do punktów przeładunkowych firm kurierskich;
• prognozy sprzedażowe;
• projekty ekspansji na kolejne rynki i regiony;
• lokalizacja głównych dostawców;
• koszty pracy i poziom bezrobocia;
• obecna konkurencja zarówno pod kątem możliwych zagrożeń, jak i potencjalnych synergii;
• infrastruktura magazynowa.

Magazyny miejskie

Presja związana z szybkim dostępem do klienta końcowego i wyzwania związane z jak najkrótszym terminem dostawy mają wpływ na coraz częściej spotykane tzw. magazyny miejskie, których powierzchnia wynosi od kilkuset do kilku tysięcy metrów kwadratowych. Moduły takie powstają już w największych aglomeracjach (Warszawa, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Bydgoszcz, Szczecin). Będą również dobrym rozwiązaniem w takich lokalizacjach, jak Białystok, Częstochowa, Rzeszów czy Toruń.

Zwiększona w ostatnich kwartałach konsumpcja napędza gospodarkę. Firmy spodziewają się dynamicznego wzrostu zamówień w krótkim czasie, konieczne więc będzie znalezienie efektywnego rozwiązania w zakresie logistyki ostatniej mili. Tym bardziej, że duże ośrodki miejskie zaczynają podejmować działania w celu unormowania ruchu kurierskiego w centrum miast (np. opracowywana obecnie strategia #Warszawa2030), co spowoduje ograniczenia w dostawach i zwiększenie popularności punktów PUDO (pick up, drop off). Mały magazyn miejski może być doskonałym miejscem nie tylko do szybkiego odbioru zamówienia, czy też jego zwrotu, ale może też pełnić funkcję showroomu, a nawet centrum usług dodanych (na przykład drobne i ekspresowe usługi krawieckie dla firm z branży odzieżowej, co doskonale wpisuje się w kolejny trend rynkowy – tym razem personalizację produkcji). Jeśli klient wykaże takie zapotrzebowanie – w magazynie typu city logistics możliwe będzie również zaaranżowanie biura lub małej powierzchni do lekkiej produkcji, co pozwoli na skoncentrowanie w jednym miejscu wszystkich istotnych elementów działalności operacyjnej firmy.

Ponieważ przedsiębiorcy mogą wynajmować w takich projektach nawet kilkusetmetrowe powierzchnie, mniejsze i średnie firmy, oferując indywidualnemu klientowi bardziej spersonalizowane i dedykowane usługi w nowoczesnych powierzchniach, staną się bardziej konkurencyjne. Dodatkowo, możliwość dogodnego dojazdu komunikacją miejską ułatwi rekrutację, zapewni dostęp do zasobów ludzkich i poprawi retencję pracowników. Jest to szczególnie ważne w przypadku małych i średnich firm, ponieważ branża e-commerce jest szczególnie narażona na ogromną fluktuację zatrudnienia, wahania popytu i szczyty sezonowe. Moduły SBU (small business unit) będą więc doskonałą odpowiedzią na naturalny rozwój rynku i pozwolą na dostosowanie obsługi logistycznej do rynkowych standardów i potrzeb.

Trendy w logistyce e-commerce

Z badania przeprowadzonego przez Cushman & Wakefield wśród deweloperów i operatorów logistycznych współpracujących z firmami działającymi w branży e-commerce wynika, że najważniejszymi trendami i wydarzeniami mającymi największy wpływ na rynek e-commerce w Polsce są:

• presja kosztowa ze strony klientów i optymalizacja kosztów dostawy na tzw. ostatniej mili;
• konieczność poszerzenia zakresu usług VAS w odniesieniu do personalizacji;
• rozliczanie współpracy z operatorem logistycznym w oparciu o model open book;
• zwiększenie roli konsultantów zewnętrznych w przetargach logistycznych;
• pojawienie się pierwszych punktów z drukiem 3D;
• wyłonienie się grupy firm logistycznych specjalizujących się w świadczeniu usług dla branży e-commerce;
• elastyczność rozwiązań technicznych umożliwiających dostosowanie się do zmian na rynku;
• rosnąca wydajność łańcucha dostaw napędzanego przez technologię, np. paliwa alternatywne, pojazdy autonomiczne, robotyka/automatyzacja, analizy prognostyczne.

Powierzchnie magazynowe dla branży e-commerce już teraz mają istotny udział w całym wolumenie powierzchni magazynowych, jednak w przyszłości będzie ich znacznie więcej. Przewidują to zgodnie zarówno deweloperzy, jak i operatorzy logistyczni. Centra dystrybucyjne coraz częściej wyposażone będą w nowoczesne systemy umożliwiające szybką kompletację, sortowanie i wysyłkę towaru. Automatyzacja procesów jest niezbędna, aczkolwiek będzie raczej uzupełnieniem manualnych procesów, a nie alternatywą dla pracy ludzkiej. Popularność zyskiwać będą nowe lokalizacje, konkurencyjne ze względu na położenie oraz dostępność do zasobów ludzkich. Firmy z branży e-commerce zajmujące nieruchomości magazynowe zlokalizowane w Polsce obsługują nie tylko rynek krajowy, ale również Europę Zachodnią, a nawet kraje skandynawskie. Coraz bardziej popularne będą również małe jednostki znajdujące się w granicach miast. Będą one spełniały rolę zarówno magazynów typu minihub, jak i centrów zwrotów oraz punktów odbioru zamówień.

Komentarze

Mariusz Jaromin, Business Development Manager Global e-commerce Vector Market, DB Schenker:

W niektórych krajach Europy dostawy oferowane są w ciągu dwóch godzin od zamówienia, dlatego można zauważyć, że coraz częściej operatorzy logistyczni przesuwają magazyny bliżej miast, tworząc city logistics.

W magazynach obsługujących branżę e-commerce często stosuje się taśmociągi grawitacyjne. Automatyka nie stanowi jednak nieodłącznego elementu wyposażenia tego typu obiektów. W przypadku dużych firm o ugruntowanej pozycji zastosowanie nowoczesnych rozwiązań jest istotne. Inaczej jest ze start-upami i nowymi przedsiębiorstwami, którym trudno przewidzieć wolumeny i zdecydować się na wdrożenie kosztownych technologii. Operatorzy logistyczni wychodzą więc naprzeciw potrzebom klientów, zwłaszcza jeśli ich działalność podlega sezonowości, i oferują magazyny typu multi-user. Pozwala to firmom obniżyć koszty w sytuacjach, gdy maleje zapotrzebowanie na produkty. Wyzwaniem dla firm z branży e-commerce jest trudna do przewidzenia przyszłość i stale ewoluujący rynek. W momencie zaistnienia szczytów sprzedażowych przedsiębiorstwa muszą poradzić sobie z brakiem odpowiedniej liczy pracowników czy dostosowaniem infrastruktury w obiektach do wolumenów. W e-commerce równie istotna jest gwarancja jakości usług. Popełnienie błędu skutkuje utratą zaufania klienta, który chciał terminowo otrzymać swoje zamówienie. W automatyce ryzyko pomyłki jest znacznie mniejsze, dzięki czemu firma rzadziej ponosi koszty zwrotów i reklamacji.

Bartosz Michalski, Development Director, SEGRO:

Dla klienta e-commerce istotne jest, by magazyn realizował potrzeby wynikające z procesów kompletacji zamówionych towarów, jak i mógł obsługiwać zwroty. Odpowiednio duża liczba docków pozwala na usprawnienie procesów logistycznych. Dlatego też w przypadku e-handlu doskonale sprawdzają się obiekty szyte na miarę, czego dobrym przykładem z portfolio SEGRO jest centrum dystrybucyjne LPP zlokalizowane na terenie SEGRO Logistics Park Stryków. Znajduje się w nim czterdzieści docków i sześć combi-docków, umożliwiających obsługę zarówno pojazdów dostawczych, jak i użytkowych, co zdecydowanie usprawnia realizację zamówień. Zainstalowanie kurtyn powietrznych nad ośmioma dockami zminimalizowało utratę ciepła, dzięki czemu poprawił się komfort użytkowania obiektu, a sam budynek stał się w rezultacie bardziej energooszczędny. Hale dedykowane branży e-commerce są najczęściej wielkogabarytowe, a klientom bardzo zależy na ich ergonomiczności. We wszystkich naszych obiektach wchodzimy w zarządzanie profilem energetycznym, a każdy nowy magazyn SEGRO jest certyfikowany BREEAM – przykładowo budynek dla LPP otrzymał certyfikat BREEAM z oceną Very Good, który jest efektem m.in. zastosowania w budynku najbardziej ekologicznych i ergonomicznych rozwiązań, takich jak np. oświetlenie LED, które przyczynia się do obniżenia zużycia energii elektrycznej. Istotą promowanych przez nas rozwiązań są oszczędności bez utraty jakości użytkowania.

Dla e-commerce szczególnie atrakcyjne są lokalizacje gwarantujące optymalizację procesów logistycznych, czyli położone w pobliżu centralnych hubów firm kurierskich. Pozwala to wydłużyć czas składania zamówień, dla których dostawa będzie realizowana następnego dnia. Raporty rynkowe wykazują, że nieustająco okolice wielkich miast i dużych węzłów komunikacyjnych to miejsca, gdzie nadal przyrasta najwięcej metrów kwadratowych nowoczesnych powierzchni magazynowych. Wyniki ostatnich raportów rynkowych pokazują, że zdecydowana większość transakcji dotyczących nieruchomości magazynowych wciąż skoncentrowana jest wokół Warszawy, Polski Centralnej oraz Górnego Śląska. Jednocześnie ze strony firm z branży e-commerce widać zainteresowanie innymi lokalizacjami. Czynnikami działającymi na korzyść mniejszych ośrodków miejskich jest dostępność kadr, przynajmniej w krótkim okresie czasu, oraz relatywnie niższe koszty najmu.

Anna Galas, Senior Business Development Director, FM Logistic:

Magazyn dla e-commerce powinien być przemyślany i zaprojektowany jeszcze bardziej szczegółowo niż każdy inny, ponieważ e-commerce pozostaje i pozostawać będzie przez lata w trendzie dużego rozwoju i należy przygotować się na możliwe zmiany w infrastrukturze, zwiększanie jego wydajności, ale także pojemności. Dzisiaj dane szacunkowe mówią o tym, że obecnie ok. 10% wszystkich zakupów odbywa się w Internecie. I na pewno udział e-commerce w całym torcie sprzedaży będzie rósł w szybkim tempie.

E-commerce to już też zdecydowanie automatyzacja i robotyka. Tego typu rozwiązania stosujemy w magazynach FM Logistic z dalszymi planami implementacji zaawansowanych rozwiązań. Dajemy też naszym klientom możliwości wzrostu, nie tylko skali operacji, zwiększając produktywność wykonywanych czynności, ale także poprzez fakt, iż platformy magazynowe budujemy sami, gwarantujemy rozwój powierzchni magazynowej rozłożony w czasie – rozumiemy, iż na początku startu współpracy niełatwo określić nawet średnioterminowe plany.

Największym wyzwaniem obsługi e-handlu stanowi nieprzewidywalność i zmienność wolumenów, czy struktury zamówień. Firmy, szczególnie te, które dopiero rozpoczynają swoją przygodę z e-commerce, mogą mieć obawy przed dużymi inwestycjami w automatyzację procesów logistycznych. Jednak już za chwilę może okazać się, że brak wizjonerskiego spojrzenia w przyszłość i niezabezpieczenie odpowiednich zasobów na możliwe wzrosty, czy choćby zwiększoną sprzedaż w szczytach sezonowych, odbije się nie tylko na samej sprzedaży, ale również na zbudowanej marce handlowej. Każda firma powinna dokonać kalkulacji i poszukać odpowiedniego wsparcia logistycznego. Najlepiej u sprawdzonego operatora, który posiada zarówno doświadczenie, jak i odpowiednią infrastrukturę, w tym wiedzę na temat możliwości dostarczenia operacji w najbardziej optymalnym budynku magazynowym. Co więcej, operatora, który śledzi na bieżąco trendy i potrafi skutecznie przygotować się na zmieniające się otoczenie rynkowe.

Marek Dobrzycki, Managing Director, Panattoni Europe:

Stawiane przez klientów wymagania dotyczące obiektów magazynowych różnią się w zależności od skali działalności przedsiębiorstwa i zajmowanego miejsca w całym łańcuchu. Część firm będzie wybierać tzw. big boxy realizowane na indywidualne zamówienie, część mniejsze ośrodki w granicach miast. Rodzaj działalności rzutuje również na logistykę wewnątrzmagazynową, która jest coraz bardziej rozbudowana. Praktycznie większość najemców działających w jakimś stopniu w obszarze e-commerce zaczyna pracować nad systemami, które pozwalają – w różnym stopniu – wprowadzić albo automatykę, albo optymalizację procesów logistycznych. Są to firmy kurierskie, spedycyjne – one w większym stopniu wprowadzają automatyzację dla przerzutu przesyłek i ich automatycznego sortowania.

Z kolei firmy, których główną osią działalności jest handel w Interecie (jak Amazon) idą już w kierunku robotyzacji. I tu przykładem mogą być zrealizowane przez nas inwestycje dla tej firmy, zwłaszcza 161 500 mkw. pod Szczecinem. Inwestycja ta posiada wdrożoną technologię Amazon Robotics. Polega ona na tym, że niewielkie samobieżne roboty podjeżdżają pod zestawy specjalnych palet i transportują je w wyznaczone miejsca w hali. Po niej roboty poruszają się tropem kodów QR naniesionych na posadzkę – jest ich ponad 70 tys. Mają możliwość transportowania kilkunastu milionów sztuk różnych towarów. Każdy z robotów porusza się z prędkością 6 km/h, waży ponad 150 kg i może podnieść ciężar o wadze ok. 340 kg.

Jeszcze inne potrzeby miała firma Frisco.pl – lider warszawskiego rynku supermarketów online, który ulokował się w City Logistics Warsaw I. Decyzja o podjęciu współpracy z Panattoni i obecności w parku dedykowanym logistyce wewnątrzmiejskiej była podyktowana przede wszystkim dynamicznym wzrostem skali biznesu w ostatnich latach, a także ogromnym potencjałem rozwoju całego rynku e-grocery w Polsce. Lokalizacja City Logistics Warsaw I – przemysłowa część warszawskich Bielan, atrakcyjna, dobrze skomunikowana z centrum miasta i trasami wylotowymi jest niewątpliwym atutem projektu. Obiekt dedykowany jest najemcom obsługującym stolicę, zwłaszcza północno-zachodnią część Warszawy oraz jej centrum. W dostosowanym do branży FMCG magazynie obsługującym zamówienia internetowe znajdą się wydzielone powierzchnie przeznaczone na chłodnię i mroźnię, a także składowanie towarów suchych. Na potrzeby najemcy inwestycja wyposażona jest również w rampę dla samochodów dostawczych oraz parking na 162 miejsca postojowe.

Podobnie jak w przypadku wymagań dotyczących budowy obiektów pod działalność e-commerce, również wybór lokalizacji jest indywidualny, a najważniejsze będą – dostęp do pracowników, gdyż obsługa zamówień internetowych wymaga zintensyfikowanych nakładów pracy ludzkiej, oraz dogodna infrastruktura. Dlatego mogą to być lokalizacje zarówno na zachodzie Polski, jak i wschodzie, który dzięki poprawiającej się infrastrukturze przybliża się do Zachodu. A ponieważ natura nie znosi pustki… cały czas pojawiają się nowe.

Piotr Bzowski, Leasing & Development Director, P3 Logistic Parks w Polsce:

W magazynach dla najemców z sektora e-commerce główny nacisk kładziony jest na logistykę sztuki zamiast logistyki palety. W tym celu konieczne jest przede wszystkim zapewnienie klientowi odpowiednio większej przestrzeni. Dlatego bardzo często w tego typu obiektach, na prośbę najemców, współprojektujemy wielopiętrowe antresole, które pozwalają na obsłużenie właśnie logistyki pojedynczych produktów. Z punktu widzenia inwestora konieczne jest wówczas uzyskanie odpowiednich pozwoleń wynikających m.in. z zapisów prawa budowlanego, jak i odpowiednie przystosowanie obiektu poprzez np. podniesienie wysokości, wzmocnienie posadzki czy przygotowanie klatek schodowych umożliwiających ewakuację z antresoli. Bardzo istotny jest również czynnik ludzki – firmy z branży e-commerce zwykle potrzebują znaczniej więcej pracowników. Dlatego budynki dostosowujemy do dużej liczby zatrudnionych w nich osób np. poprzez większe powierzchnie socjalne czy więcej miejsc parkingowych dla samochodów osobowych przed magazynami.

Polska jest bardzo atrakcyjna dla wielu zagranicznych przedsiębiorstw. Dowodem na to jest między innymi lokalizacja wielu centrów dystrybucyjnych firm z branży e-commerce w naszym kraju, szczególnie w pobliżu zachodniej granicy, skąd obsługiwane są również dostawy na rynek niemiecki. Widzimy to doskonale na przykładzie parku P3 Poznań, gdzie z powodzeniem działają klienci także zajmujący się handlem online i z naszych magazynów obsługujący Europę Zachodnią. W drugiej fazie tej inwestycji, na której realizację mamy już pozwolenie, docelowo wybudujemy 230 000 mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych.

Michał Czarnecki, Vice President, Head of Leasing and Development, Prologis w Polsce:

Wymagania firm obsługujących zamówienia internetowe dotyczą przede wszystkim wyposażenia magazynów, rzadziej ich konstrukcji. Pod kątem budowlanym dotyczą na przykład odpowiedniego kształtu czy wysokości budynku, elastyczności w zwiększaniu lub zmniejszaniu wynajmowanej powierzchni, automatyzacji czy instalacji wentylacyjnych. Możliwości adaptacyjne budynków są jednak tak duże, że większość tych wymagań może być z powodzeniem spełniona w standardowych, istniejących już inwestycjach, dzięki czemu klient w krótkim czasie może korzystać z powierzchni magazynowej przygotowanej zgodnie z jego potrzebami. Budynki przystosowane do potrzeb e-commerce z reguły łączą różne funkcje operacyjnie – składowanie towarów, kompletację i wysyłkę zamówień oraz obsługę zwrotów, w związku z czym ich rozkład różni się od typowych budynków logistycznych i wymaga wydzielenia oddzielnych stref. Wtedy mówimy między innymi o regałach wysokiego składowania i regałach półkowych czy antresolach, które pozwalają na optymalizację powierzchni, dzięki której wzrasta efektywność procesu kompletacji zamówień. Szczególne rozwiązania realizowane z myślą o specyfice sektora e-commerce nie dotyczą jednak tylko wnętrz budynków, ale także na przykład odpowiedniej wielkości parkingów oraz zróżnicowanych typów bram, które umożliwią wygodny przepływ towarów wożonych zarówno przez samochody ciężarowe, jak i kilkutonowe pojazdy. Wszystko zależy tak naprawdę od potrzeb oraz specyfiki biznesu prowadzonego przez klienta. Firmy prowadzące równolegle sprzedaż internetową i stacjonarną z powodzeniem korzystają z łączonych modeli logistycznych, wydzielając część wynajmowanej powierzchni w magazynie centralnym na potrzeby realizacji e-zamówień. Większe znaczenie często ma lokalizacja – zarówno pod względem dostępu do i dla pracowników, jak i do klientów końcowych.

Wśród firm działających w sektorze e-commerce dużym powodzeniem cieszą się magazyny zlokalizowane w obrębie miast. Wynajęcie takiego budynku pozwala na optymalizację łańcucha dostaw i oszczędność kosztów, skraca również znacznie dystans do klientów końcowych, a co za tym idzie – umożliwia szybszą i sprawniejszą realizację zamówień. W miejskim magazynie mogą także z powodzeniem otworzyć swoją siedzibę czy showroom, prowadząc działalność biznesową i logistyczną pod jednym dachem. Takie inwestycje realizowane są przeważnie w pobliżu dużych aglomeracji i ośrodków gospodarczych, bezpośrednio przy głównych szlakach komunikacyjnych w kraju. W Polsce dotyczy to przede wszystkim Warszawy, Łodzi, Poznania, Wrocławia i Śląska. Tam też konsekwentnie się rozwijamy – w tym roku jesteśmy w fazie realizacji kilku inwestycji łączących moduły magazynowe z biurowymi w tych właśnie regionach.