Europejski rynek w dobrej kondycji

Według danych przedstawionych przez międzynarodową firmę doradczą Savills w najnowszym raporcie pt. „European Logistics Outlook”, w 2022 r. popyt na powierzchnię przemysłową i logistyczną w Europie sięgnął 37,5 mln m kw. Oznacza to, że pomimo utrzymującej się niepewności gospodarczej zmniejszył się zaledwie o 6% w porównaniu z rekordowym rokiem 2021, w którym najemcy wynajęli łącznie aż 40,2 mln m kw.

Po również rekordowym pierwszym półroczu, w drugiej połowie 2022 r. aktywność najemców spowolniła i w czwartym kwartale wyniosła 8,3 mln m kw., czyli więcej niż wcześniej prognozowano. Jak podaje Savills, wielkość ta jednocześnie świadczy o trzyprocentowym wzroście w ujęciu kwartał do kwartału pomimo wyraźnego zmniejszenia się wolumenu transakcji w porównaniu z 2021 r.

Stosunkowo niewielkie spadki popytu zaobserwowano na całym kontynencie, z wyjątkiem niektórych mniejszych rynków takich jak Dublin, Madryt i Rumunia, które mogą pochwalić się dużymi wzrostami w ujęciu rocznym. Wolumen transakcji najmu w większości lokalizacji przekroczył średnie pięcioletnie i to pomimo spowolnienia aktywności najemców w porównaniu z czwartym kwartałem 2021 r. Najlepsze wyniki pod tym względem odnotowano w Portugalii (+94%), Rumunii (+62%) i Hiszpanii (+57%), natomiast jedynym rynkiem ze spadkiem popytu w odniesieniu do średniej była Francja (-4%).

Kwartalne dane dotyczące wolumenu transakcji nadal napawają optymizmem, ale w ujęciu rocznym wiele rynków mocno odczuwa negatywne skutki zawirowań gospodarczych – gwałtowne spadki względem czwartego kwartału dotyczą m.in. Polski (‑37%) i Wielkiej Brytanii (-47%). Niemniej jednak, jak podaje Savills, całkowity popyt w 2022 r. w tych krajach przekroczył średnią pięcioletnią o 18%.

Silny popyt w dalszym ciągu powodował presję na wskaźniki pustostanów, które spadły z 3,6% pod koniec 2021 r. do 3,1% rok później – najniższego poziomu w historii. Na przykład, stopa pustostanów w Norwegii obecnie wynosi 2,3%, natomiast w Pradze już od trzech kwartałów utrzymuje się poniżej 1%. Z danych Savills jednak wynika, że współczynniki powierzchni niewynajętej zaczynają wzrastać – aczkolwiek z historycznie niskiego poziomu – na niektórych rynkach, m.in. w Wielkiej Brytanii, Budapeszcie i Dublinie.

W wyniku rywalizacji na rynkach najmu i ograniczonej podaży czynsze w najlepszych lokalizacjach w Europie wzrosły w ubiegłym roku o 11%. Najwyższe wzrosty w ujęciu rocznym odnotowano w Pradze (+36%), Île-de-France (+32%) i na Górnym Śląsku (+22%). Z kolei na niektórych rynkach, m.in. w Wiedniu i Budapeszcie, stawki czynszów utrzymały się na praktycznie niezmienionym poziomie.

– Obecnie obserwujemy spadek popytu w całej Europie, ale spowolnienie aktywności najemców zapewne zostanie zrównoważone przez rekordowo niski poziom dostępnej powierzchni, co może przełożyć się na dalszy wzrost czynszów w najbliższej przyszłości. Biorąc pod uwagę aktualne wskaźniki pustostanów i brak sygnałów świadczących o nadpodaży powierzchni w budowie, przewidujemy, że ryzyko gwałtownej korekty czynszów jest niewielkie – nawet w przypadku głębszego spowolnienia gospodarczego – komentuje Andrew Blennerhassett, dyrektor w dziale badań europejskich rynków nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Savills.

Z kolei z danych Savills dotyczących aktywności inwestycyjnej wynika, że nieruchomości logistyczne nadal cieszą się sporym zainteresowaniem inwestorów, o czym świadczy wolumen transakcji, który wyniósł łącznie 54,5 mld euro i był niższy o niecałe 18% w porównaniu z poprzednim rokiem. Ponadto, podobnie jak w przypadku rynku najmu, należy podkreślić, że ze względu na rekordowy rok 2021 spowolnienie aktywności inwestorów było bardziej niż prawdopodobne i to niezależnie od niestabilności gospodarczej w minionych 12 miesiącach.

Spadki aktywności inwestycyjnej odnotowano we wszystkich krajach europejskich, przy czym największe w ujęciu kwartalnym dotyczyły Irlandii (-92%), Francji (-66%), Norwegii (‑62%) i Wielkiej Brytanii (-48%). Wolumeny obrotów wzrosły tylko na trzech rynkach: w Szwecji (+79%), Niderlandach (+56%) i Danii (+17). W związku z tym stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Europie ponownie wzrosły. W ostatnim kwartale wynosiły one średnio 4,69%, co oznacza wzrost o 40 pb w porównaniu z trzecim kwartałem 2022 r. i o prawie 70 pb względem 2021 r.

Zainteresowanie inwestorów nieruchomościami logistycznymi jednak przekłada się na rosnący udział tego sektora w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych w Europie. Według obliczeń Savills, wzrósł on z ok. 13% w 2017 r. do 19% w 2022 r.

– Po stosunkowo dobrej pod względem aktywności inwestorów pierwszej połowie 2022 r., w połowie roku odnotowaliśmy znaczne spowolnienie na europejskim rynku inwestycyjnym – głównie z powodu podwyżek stóp procentowych oraz związanego z tym wzrostu kosztów finansowania. Aktywność inwestycyjna ponownie przyspieszyła w czwartym kwartale 2022 r., czemu towarzyszyło ustabilizowanie się sytuacji na rynkach finansowych. Ponadto w pierwszym miesiącach 2023 r. zaobserwowaliśmy znaczną poprawę nastrojów dzięki optymistycznym danym oraz kluczowym wskaźnikom ekonomicznym i rynkowym, które okazały się znacznie lepsze od prognozowanych – mówi Marcus de Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills.

„Kolejne miesiące z pewnością przyniosą nowe wyzwania, ale wszyscy będą bacznie obserwować sytuację na rynkach najmu. Jednak biorąc pod uwagę dotychczasowy optymizm, przewidujemy, że popyt ze strony najemców utrzyma się na wysokim poziomie przy wciąż niskich wskaźnikach powierzchni niewynajętej” – dodaje ekspert Savills.

„Rynek magazynowy w Polsce obecnie przyciąga uwagę wielu inwestorów ze względu na wysoką dynamikę wzrostu czynszów, bardzo niską dostępność powierzchni oraz spowolnienie aktywności deweloperskiej. Perspektywy wzrostu polskiego rynku dodatkowo wzmacnia przyspieszenie bezpośrednich inwestycji zagranicznych, szczególnie w kontekście coraz większej atrakcyjności Polski jako lokalizacji dla offshoringu, a także dynamicznego rozwoju nearshoringu w logistyce i produkcji. Dodatkową zachętą dla inwestorów korzystających ze struktury forward funding jest stabilizacja kosztów budowy i większa pewność co do terminów realizacji projektów budowlanych, która ma kluczowe znaczenie przy obliczaniu stopy zwrotu z inwestycji”– komentuje John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych w Savills w Polsce.