Generalny bankrut na placu budowy

Jak zabezpieczyć się przed upadłością wykonawców magazynu?
Budowa magazynu to wymagające przedsięwzięcie, zwłaszcza dla inwestora, który nie jest magazynowym deweloperem i nie ma kompetencji prowadzenia złożonych projektów budowlanych. I przede wszystkim – który ma na głowie normalną działalność operacyjną (bo nie da się jej zawiesić do czasu zakończenia budowy).

Niezbędne kroki w procesie budowlanym obejmują wybór generalnego wykonawcy, wynegocjowanie umowy o roboty, monitoring procesu budowlanego, odbiór magazynu i wdrożenie go do używania.
Całość to złożone przedsięwzięcie, którego powodzenie zależy od wielu czynników. Upadłość generalnego wykonawcy może okazać się kijem włożonym w szprychy procesu budowlanego (a nawet kłodą, zważywszy na potencjalną skalę problemów). Artykuł zawiera listę zaleceń dla inwestora, których wdrożenie może zmniejszyć ryzyko problemów w przypadku wystąpienia takiej sytuacji.

Dobrze wybierz generalnego wykonawcę

Inwestor powinien szukać takiego wykonawcy, który nie tylko posiada niezbędne kompetencje, ale także jest na tyle stabilny finansowo (i przedstawi na tyle mocne zabezpieczenia), żeby zaspokoić, w przypadku jakiegoś kryzysu na budowie, roszczenia inwestora, a zwłaszcza zapewnić dokończenie rozpoczętych prac.
Warto rozważyć różne środki weryfikacji wykonawców. Poza nieocenionymi rekomendacją, plotką i „wieścią gminną”, warto sięgnąć po twardsze informacje finansowe, jak na przykład:

• rejestry dłużników i bazy komercyjne (np. baza Bisnode);
• wskaźnik Altmana („Z-score”) pomagający oszacować ryzyko przyszłej upadłości;
• sprawozdania finansowe, po które od pewnego czasu można sięgać w ramach publicznie dostępnych systemów elektronicznych.

Przy ocenie wykonawcy warto też zatrzymać się nad kwestią jego struktury organizacyjnej. Czy budowę będzie realizować spółka celowa powołana w ramach grupy, czy też wszystkie budowy wykonawcy realizowane są przez tę samą spółkę? Wadą pierwszego rozwiązania jest fakt, że w pewnych sytuacjach spółkę celową znacznie łatwiej doprowadzić do upadłości – bez większych szkód dla grupy. Wadą drugiego zaś fakt, że inwestor realizujący najprostszą nawet budowę może dowiedzieć się, że wykonawca bankrutuje z powodu problemów inwestycji na drugim końcu Polski.
Wreszcie warto zwrócić uwagę na fakt, że stabilność i wypłacalność wykonawcy stwierdzona na początku, podczas oceny oferty, nie jest gwarantowana na zawsze – znane są przypadki nawet dużych wykonawców, którzy z biegiem lat popadli w finansowe tarapaty, czy nawet upadali. Dlatego na liście zadań do wykonania trzeba też uwzględnić konieczność bieżącego monitoringu sytuacji (zob. punkt 3, poniżej).

Starannie wynegocjuj umowę

Kolejnym ważnym środkiem ograniczającym ryzyko jest odpowiednia treść umowy o roboty budowlane. Zawartość takiej umowy oraz możliwości jej wynegocjowania w optymalnej formie to temat tak obszerny, że można mu poświęcić całą serię artykułów. Tutaj tylko zasygnalizujmy kilka kwestii najważniejszych z perspektywy ryzyka upadłości generalnego wykonawcy.

• Kwestię rozliczeń warto uregulować w taki sposób, żeby dokonywać płatności za konkretne, wykonane etapy prac. Dzięki takiemu rozwiązaniu inwestor ogranicza niebezpieczeństwo wydania środków przeznaczonych na prace, które nie zostaną w rzeczywistości wykonane (szansę, że syndyk z powodzeniem dokończy budowę, należy uznać za bardzo małą).
• Warunkiem płatności powinno być dostarczenie oświadczeń podwykonawców o otrzymaniu przez nich wynagrodzeń. Przepisy o robotach budowlanych przewidują solidarną odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawców. Uregulowanie powyższe ma zapobiec sytuacji, w której inwestor – mimo wcześniejszego zapłacenia generalnemu wykonawcy – będzie musiał ponownie zapłacić podwykonawcom, a po zwrot pieniędzy będzie występować do masy upadłościowej, co w realiach większości upadłości oznacza, że tych pieniędzy (albo ich znaczącej części) nigdy nie zobaczy.
• Wśród środków zabezpieczających wykonanie umowy przez generalnego wykonawcę są przede wszystkim gwarancje bankowe. Na duże, a nie symboliczne, kwoty. Gwarancja bankowa jest najbezpieczniejszym środkiem zabezpieczającym. Nie gwarancja ubezpieczeniowa (której egzekwowanie bywa utrudnione), nie poręczenia (które w razie sporu wymagają wszczęcia odrębnego procesu), nawet nie kaucja/kwota zatrzymana (które niejednokrotnie są przedmiotem zabiegów syndyków zmierzających do wymuszenia ich zwrotu w razie upadłości). Egzekwowanie gwarancji bankowej jest niezależne od postanowień umownych (bank nie może uchylać się od wypłaty, powołując na umowę) oraz od sytuacji wykonawcy (także od jego upadłości).

Powyższe punkty obejmują „program minimum” postanowień umownych ograniczających ryzyko upadłości wykonawcy. Celem ich uwzględnienia w umowie jest zapobieżenie czarnemu scenariuszowi, w którym inwestor zapłaci za niewykonane prace, po czym zapłaci ponownie podwykonawcom (pokrzywdzonym przez generalnego wykonawcę), żeby na koniec zapłacić po raz trzeci za usuwanie odkrytych po odbiorach usterek.

Monitoruj sytuację wykonawcy i na budowie

Harcerskie pozdrowienie „Czuwaj!” ma też zastosowanie na budowie. Inwestor może spokojniej odetchnąć dopiero po końcowych odbiorach (a właściwie po upływie okresów gwarancyjnych, choć skala potencjalnych problemów już po odbiorach na pewno będzie mniejsza). Wcześniej należy zachować daleko posuniętą ostrożność i na bieżąco monitorować postępy prac na budowie. Wszelkie opóźnienia, konflikty z podwykonawcami, dostrzegalne braki w zamówieniach materiałów budowlanych i ograniczona aktywność na placu budowy stanowią istotne sygnały ostrzegawcze, którym należy się uważnie przyglądać.
Do ważnych sygnałów ostrzegających przed potencjalną upadłością należy też „ewakuacja zarządu”. Jeśli z nieznanych przyczyn z zarządu wykonawcy znikają wieloletni menedżerowie, a pojawiają się nowe osoby (zwłaszcza młode, bez doświadczenia i historii zawodowej), może to oznaczać, że na naszej budowie pojawiają się także słupy inne niż konstrukcyjne… Trzeba na to zwracać uwagę, bo upadłość jest zawsze ryzykiem dla dyrektorów – w przypadku spóźnionego złożenia wniosku o upadłość ryzykują oni odpowiedzialnością karną i cywilną (mogą własnym majątkiem odpowiadać za długi upadłego wykonawcy). Grożą im także problemy zawodowe, ze względu na możliwe orzeczenie zakazu pełnienia funkcji w zarządach. Dlatego nierzadko zdarza się, że menedżer, który przewiduje możliwość upadłości spółki, z ostrożności ustępuje z zarządu. Warto więc takie sytuacje monitorować, co w dobie elektronicznych KRS-ów jest relatywnie prostym zadaniem.
Kolejna wskazówka – bieżąca dbałość o kwestie zarządzania roszczeniami. Sugestia, żeby na bieżąco i w sposób zorganizowany realizować procedury zarządzania roszczeniami, jest radą uniwersalną. Pozwala to na każdej budowie zaoszczędzić wielu problemów i równie dużo kosztów (nie wspominając o zwiększeniu szans na uniknięcie uciążliwego procesu sądowego). W kontekście potencjalnej upadłości generalnego wykonawcy chodzi o bieżące zbieranie materiałów, które pomogą w dyskusji (lub sporze) z syndykiem, co do zakresu zakończonych etapów prac (i ich bezusterkowości). Przykładowa sytuacja, jakiej chcemy zapobiec, to żądanie przez syndyka zapłaty za prace, które nie zostały zrealizowane przez upadłego, tylko przez wykonawcę zastępczego, któremu inwestor za prace już zapłacił (do tego zapewne więcej niż według wycen rynkowych, bo przecież musiał go powołać w trybie awaryjnym, do czego zmusiła go upadłość wykonawcy pierwotnego).

Przygotuj plan B

Rozpoczynając budowę, mamy nadzieję na sprawne jej zakończenie. Warto jednak przygotować z góry alternatywny plan działania, uwzględniający ryzyko upadłości generalnego wykonawcy.
Taki plan B powinien zawierać kwestie omówione powyżej. Warto jednak uzupełnić go o punkty poniższe:

• przewidzenie w umowie o roboty podstaw wypowiedzenia, które umożliwią – mówiąc wprost (choć brutalnie) – pozbycie się wykonawcy w przypadku jego problemów finansowych (nie jest to sprawa prosta i wymaga zaprzęgnięcia warsztatu prawniczego, a czasem też ekonomicznego, bo przepisy upadłościowe zakazują przewidywania możliwości zrywania umów warunkowanego ogłoszeniem upadłości lub złożeniem wniosku o jej ogłoszenie);
• zapewnienie możliwości płynnego przejścia z systemu generalnego wykonawstwa na tzw. construction managemen, tj. bezpośrednie zarządzanie zakresami prac poszczególnych podwykonawców (chodzi o łatwe „przekierowanie” procesu budowlanego w taki sposób, aby podwykonawcy – którzy i tak realizują poszczególne zakresy robót – po upadłości generalnego wykonawcy kontynuowali swoje prace, odpowiadając za ich realizację bezpośrednio przed inwestorem, często wspomaganym przez „construction managera”, czyli koordynatora prac wykonawców);
• przygotowanie się na problemy z syndykiem, zwłaszcza w zakresie podejmowanych przez niego prób dochodzenia zwrotu kaucji (kwoty zatrzymanej) i odstępowania od umowy (w najmniej dogodnym dla inwestora momencie).

Na zakończenie

Upadłość wykonawcy w trakcie budowy na pewno przysporzy inwestorowi bólu głowy. Z drugiej strony, nie jest to też koniec świata, a uwzględnienie powyższych wskazówek może umożliwić w miarę bezbolesne dokończenie budowy naszego magazynu.
Dlatego warto te porady wdrożyć, zwłaszcza, że obecne rozpędzenie rynku logistycznego sprawia, że najwięksi i najstabilniejsi wykonawcy magazynów mogą być zajęci na długie miesiące w przód. W efekcie czego nawet ci inwestorzy, którzy normalnie są gotowi zapłacić więcej za ich usługi, mogą być zmuszeni szukać mniej doświadczonych wykonawców o słabszej kondycji finansowej.