Górny Śląsk – centralny hub dystrybucyjny dla Europy Środkowo-Wschodniej

Górny Śląsk to drugi do co wielkości rynek magazynowy w Polsce, a także jeden z największych rynków konsumenckich w kraju. To również kluczowy rynek w kontekście lokalizacji centrów dystrybucyjnych dla międzynarodowych firm rozważających rozwój w Europie. W wyniku dużego zainteresowania regionem od wielu lat obserwowana jest tu równowaga pomiędzy popytem i podażą. Firma AXI IMMO postanowił zbadać, jakie są aktualne trendy i kondycja sektora magazynowego na Górnym Śląsku.

Pierwsza połowa 2020 roku na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym na Górnym Śląsku była wyjątkowo aktywna. W pięciu transakcjach właścicieli zmieniły centra logistyczne o powierzchni ponad 200 000 mkw., wliczając inwestycje w fazie developmentu. Platforma European Logistics Investment (ELI) zbudowała aż trzy nieruchomości w regionie w dwóch oddzielnych transakcjach (Panattoni Park Ruda Śląska II, 55 800 mkw., i Panattoni Czeladź V, 35 500 mkw., oraz BTS dla producenta grilli Weber  50 000 mkw.). Ponadto Savills Investment Management, singapurski GIC i chiński CGL Investment Holdings Corporation stały się właścicielami obiektów magazynowo-logistycznych na Górnym Śląsku w I poł. 2020 za sprawą transakcji portfelowych.

– Górny Śląsk to z pewnością jeden z największych i najważniejszych rynków magazynowych w Polsce, a także kluczowy hub dystrybucyjny dla Europy Środkowo-Wschodniej umożliwiający swobodny transport dla firm zarządzającym łańcuchami dostaw między Polską, Niemcami, Czechami, Słowacją oraz państwami na południu Europy. Na korzyść regionu wpływa rozbudowana infrastruktura drogowa tj. lokalizacja na przecięciu autostrad A1 z A4, duża gęstość dróg krajowych i regionalnych, w tym Drogowa Trasa Średnicowa (DTŚ). Ponadto znajduje się tu najbardziej rozbudowana sieć kolejowa w Polsce, a także dostępny w okolicy port lotniczy Katowice w Pyrzowicach. Od lat rynek ten uważany był za zagłębie hutniczo-górnicze, jednak z biegiem lat i polepszającą się infrastrukturą stał się dominującym rynkiem przemysłowym w kraju. Duże znaczenie w tym aspekcie ma prężenie działająca Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna (KSSE) – komentuje Anna Głowacz, dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

Na koniec czerwca 2020 r. deweloperzy dostarczyli 192 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej (+65% vs I poł. 2019) co przyczyniło się do zwiększenia całkowitych zasobów rynku na Górnym Śląsku do 3,3 mln mkw. i umocnienia drugiej pozycji w Polsce. Zestawiając wartość nowej podaży dla okresu czerwiec 2019 – czerwiec 2020, uzyskany wynik czyli 649 000 mkw. był najwyższym w ostatnich 12 miesiącach na wszystkich analizowanych rynkach. Na zakończenie I poł. 2020 r. w budowie pozostawało 390 00 mkw. (-29% r/r) i jest to drugi najwyższy wynik w kraju. Wśród planowanych do oddania do końca br. inwestycjach najwięcej powierzchni dostarczą m.in. Hillwood Piekary Śląskie (42 500 mkw.), Panattoni Bielsko Biała III (40 650 mkw.), Hillwood Gliwice Sośnica (27 800 mkw.), a także DL Invest Psary (20 000 mkw.). Od marca 2020 r. odsetek powierzchni budowanej spekulacyjnie spadał z 51% na koniec I kwartału do 44% na koniec II kwartału. Przyczyny należy doszukiwać się przede wszystkim w ostrożniejszym podejściu deweloperów związanym z pandemią Covid-19, a także zaostrzającą się polityką banków, które oczekiwały gwarancji ze strony deweloperów w postaci min. 40-50% wynajęcia planowanej inwestycji.

– Głównymi czynnikami determinującym dynamiczny rozwój górnośląskiego rynku magazynowego są przede wszystkim, liczne inwestycje w infrastrukturę drogową, rozbudowana sieć kolejowa, a także korzyści dla firm działających w Katowickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej (KSSE). Dla przykładu podstrefa Tychy wraz z Bieruniem to idealna lokalizacja dla firm z sektora magazynowego, które chcą skorzystać z możliwości dających SSE. Najemcy z branży motoryzacyjnej wybierają również Bielsko-Białą, m.in. przez wzgląd na współpracę z fabrykami samochodów na Słowacji i w Czechach. Choć w tym przypadku pagórkowate ukształtowanie terenu, a także niewielka dostępność działek powoduje wyższe niż w innych częściach Śląska stawki czynszów – komentuje Anna Głowacz z AXI IMMO.

Na większości podrynków w regionie Górnego Śląska czynsze bazowe wahają się w zakresie 3,2-3,6 EUR/mkw. Najniższe stawki można uzyskać w okolicach Sosnowca/Będzina/Dąbrowy (3,0-3,4 EUR/mkw.), natomiast najwyższe w Bielsku-Białej (3,5-3,65 EUR/mkw.). Z kolei średnie stawki dla czynszów efektywnych zamykają się w granicach 2,2-2,6 EUR/mkw. przy czym to znów w okolicach  Sosnowca/Będzina/Dąbrowy można spodziewać się największych zachęt ze strony deweloperów przekładających się na wyjściowe stawki na poziomie 2,1-2,6 EUR/mkw. Tu również warto zwrócić uwagę na Częstochowę, gdzie czynsze efektywne wynoszą 2,1-2,3 EUR/mkw.

– Pod względem struktury popytu w subregionie Zagłębia, w którym zlokalizowane są Mysłowice, Sosnowiec, Dąbrowa Górnicza czy Będzin  dominują najemcy z sektorów produkcyjnych i logistycznych, z przewagą inwestycji typu multitenant. Główną osią jest tu droga ekspresowa S1, a także sąsiedztwo autostrady A4. Natomiast okolice Gliwic, Rudy Śląskiej i Żor najczęściej wybierają najemcy związani z branżą przemysłową i motoryzacyjną. Lokalizacja przy węźle Sośnica zapewnia im komfortowe połączenia z autostradami A1 i A4. Najmłodszym podrynkiem jest Częstochowa, której znaczenie będzie rosło wraz z kolejnymi oddawanymi odcinakami autostrady A1 w kierunku Trójmiasta. Lokalizacja ta zapewni dobry dojazd do Polski Centralnej, a stamtąd wygodne połączenie z północną częścią kraju. Obecnie subregion to nowa baza dla operatorów logistycznych i dystrybutorów – dodaje Anna Głowacz z AXI IMMO.

W ostatnich dwóch latach wysoka aktywność deweloperów doprowadziła do wzrostu współczynnika pustostanów z 4,2% pod koniec 2018 r. do 8,6% na koniec I kw. 2020 r., przy czym na koniec II kw. wynosił on 6,5% (średnia krajowa 6,8%). Spadek powierzchni dostępnej od zaraz tłumaczy się dużą liczbą transakcji na zasadzie umów krótkoterminowych, które odpowiadały za 42% powierzchni wynajętej w II kw. 2020 r. Był to największy udział spośród wszystkich rynków. Z kolei całkowity wolumen najmu (popyt brutto) na górnośląskim rynku magazynowym na koniec czerwca 2020 r. zakończył się z wynikiem 395 300 mkw. (-10,6% vs I poł. 2019 r.). Największymi odnotowanymi w I poł. 2020 r. umowami najmu były transakcje, w których uczestniczyła firma Panattoni. Deweloper przygotuje budynki w formule BTS w Czeladzi (67 000 mkw.) i Zabrzu (50 000 mkw.) odpowiednio dla producenta odzieży i akcesoriów sportowych, a także dla firmy Weber, producenta węglowych, gazowych i elektrycznych grilli zewnętrznych. Z kolei w I kw. 2020 r. w Panattoni Park Gliwice III (35 000 mkw.) umowę najmu podpisał poufny najemca z sektora sieci handlowych. W ostatnich dwóch latach najbardziej aktywnymi grupami najemców byli logistycy, sieci handlowe oraz sektor motoryzacyjny. W sumie firmy z tych branż odpowiadały za 67% ogólnego popytu na górnośląskim rynku magazynowym.