Inwestorzy chcą magazynów

Z przeprowadzonego przez Savills badania ankietowego wśród inwestorów zarządzających aktywami w Europie i na Bliskim Wschodzie o łącznej wartości przekraczającej 500 mld euro wynika, że największym zainteresowaniem na rynku nieruchomości komercyjnych w najbliższych 12 miesiącach będą się cieszyły mieszkania na wynajem, wielkopowierzchniowe nieruchomości logistyczne, obiekty wykorzystywane na potrzeby logistyki miejskiej, budynki biurowe w centralnych obszarach biznesowych (COB) oraz domy studenckie.

Na pytanie o strategię na przyszłość ponad 55% respondentów odpowiedziało, że obecnie preferuje bardziej defensywne podejście, koncentrując się na nieruchomościach mieszkaniowych i logistycznych oraz budynkach biurowych w COB na najbardziej płynnych rynkach w Europie. Zmiana ta wynika przede wszystkim z tego, że 76% ankietowanych potwierdziło, iż refinansowanie znacząco wpłynie na całkowity zwrot z inwestycji w najbliższych dwóch latach.

Zmiany w rankingu

– Wyniki naszego badania potwierdzają, że niektóre sektory nieruchomości nadal będą przykuwały uwagę inwestorów, natomiast inne nie cieszą się już tak dużą popularnością. W kręgu zainteresowań inwestujących znajdują się przede wszystkim nieruchomości charakteryzujące się potencjałem wzrostu czynszów wynikającym między innymi z większej indeksacji stawek na rynku biurowym w Europie kontynentalnej – mówi Chris Gillum, dyrektor działu nieruchomości biurowych, europejskie rynki kapitałowe, Savills.

– Ponad 90% respondentów wskazuje, że uzyskanie zielonych certyfikatów w takich systemach certyfikacji budynków jak BREEAM czy LEED oraz przeprowadzenie modernizacji w zakresie energooszczędności, w tym inwestycji w odnawialne źródła energii, to element ich strategii inwestycyjnych w nieruchomości. 97% ankietowanych potwierdza opracowanie strategii w zakresie ESG, co świadczy o rosnącym znaczeniu planów w tym obszarze dla inwestorów w sektorze nieruchomości – mówi Mike Barnes, Associate Director, dział badań rynków europejskich, Savills.

Wraz publikacją wyników przeprowadzonego badania firma Savills podała wstępne dane dotyczące aktywności inwestycyjnej w Europie. Pokazują one, że całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości w trzecim kwartale br. wyniósł ok. 55 mld euro, dzięki czemu wartość kapitału zainwestowanego w pierwszych trzech kwartałach przekroczy 200 mld euro – to spadek rzędu 10-11% w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku.

– Przewidujemy, że całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości w tym roku wyniesie od 275 do 280 mld euro. Jak pokazują wyniki naszego badania, preferowanymi klasami aktywów będą nieruchomości magazynowe i mieszkaniowe. Do wzrostu czynszów w obu sektorach przyczynia się strukturalny brak równowagi pomiędzy podażą a popytem – komentuje Lydia Brissy, dyrektorka w dziale badań rynków europejskich, Savills.

– Nie ulega wątpliwości, że płynność aktywów się zmniejszyła, ale wskaźniki podaży i popytu w sektorze magazynowym nadal napawają optymizmem, co przemawia za dalszym wzrostem czynszów. Pomimo presji inflacyjnej rynki Europy Środkowo-Wschodniej wciąż oferują niższe koszty w porównaniu z Europą Zachodnią, a ponieważ dla coraz większej liczby firm priorytetowe znaczenie ma odporność na wahania koniunktury, zrównoważony rozwój oraz koszty, zyskiwać mogą zarówno Polska, jak i inne kraju regionu jako preferowane lokalizacje dla nearshoringu i offshoringu. Pomimo niepewności i znacznego zwiększenia się rozdźwięku pomiędzy oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających, nieruchomości magazynowe w Polsce oferują perspektywę wzrostu czynszów, co przyciąga inwestorów, którzy raczej nie mogą na to liczyć na rynkach zachodnich – dodaje John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych w Savills w Polsce.

Polska nieustannie wysoko

Najnowsze dane na temat rynku magazynowego w Polsce, zebrane przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, potwierdzają, że w czasach niepewności gospodarczej sektor ten zyskuje w oczach inwestorów. O jego atrakcyjności decyduje przede wszystkim fakt, iż całkowite koszty najmu powierzchni magazynowych, energii i pracy należą do najniższych w Europie i mogą być łącznie nawet o 34% niższe niż w Czechach i o 62% niższe niż w Niemczech. W związku z niestabilną sytuacją ekonomiczną i geopolityczną procesy negocjacyjne wynajmu powierzchni magazynowych wydłużają się, co może wpłynąć negatywnie na dynamikę popytu, choć fundamenty rozwoju rynku magazynowego pozostają wciąż silne.

Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w trzech pierwszych kwartałach 2022 roku wyniosło aż 5,4 mln mkw., co oznacza wzrost o 7% w ujęciu rok do roku. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje utrzymał się na wysokim poziomie, osiągając 3,8 mln mkw., choć w trzecim kwartale nie przekroczył 1 mln mkw.  Rynki „wielkiej piątki” niezmiennie pozostają w centrum zainteresowania najemców, generując ponad 70% popytu netto. W okresie od stycznia do września 2022 r. najwięcej nowych transakcji odnotowano na rynkach: śląskim (17% popytu netto), mazowieckim (16%) oraz wielkopolskim (14%). Na rynkach łódzkim i dolnośląskim zaobserwowano porównywalną skalę popytu (po 12%), ponadto rośnie aktywność najemców w województwie lubuskim (10%) oraz pomorskim (8%). Wśród największych transakcji trzeciego kwartału znalazły się m.in. sale-and-leaseback centrum logistycznego firmy VidaXL we Wrześni (130,000 mkw.), projekt BTS dla globalnej firmy z branży odzieżowej na rynku poznańskim (82 000 mkw.) oraz umowa przednajmu podpisana przez DSV w realizowanym parku Panattoni Wrocław Logistics South Hub (75 300 mkw).

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynoszą już 27,4 mln mkw., co stanowi wzrost o 18% w ujęciu rocznym. W każdym, kolejnym kwartale 2022 roku deweloperzy dostarczyli ponad 1 mln mkw. Utrzymujący się ok. 50-procentowy udział inwestycji realizowanych spekulacyjnie zaczyna wpływać korzystnie na dostępność powierzchni magazynowej w Polsce. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosi 4,2%, tj. o 0,9 pp. więcej niż w pierwszym półroczu, gdy osiągał historyczne minimum, jednak nadal pozostaje poniżej poziomu 5% odnotowanych w III kw. 2021 roku. Większą dostępność powierzchni magazynowej odnotowano na większości rynków regionalnych, przy czym zdecydowanie największy, dwukrotny wzrost dotyczył rynku dolnośląskiego, gdzie dostępne do wynajęcia jest ok. 271 000 mkw. tj. 7,5% całkowitej podaży w regionie.  

Pod koniec trzeciego kwartału 2022 roku w budowie pozostawało prawie 4 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego 49%, tj. 1,95 mln mkw. (+340 tys. mkw. r/r), było dostępne do wynajęcia. Niektórzy deweloperzy ograniczają podaż spekulacyjną w wyniku zaostrzenia polityki przez banki i inwestorów, przy czym inne firmy, jak np. CTP i Hillwood, utrzymują lub nawet zwiększają wolumen inwestycji realizowanych spekulacyjnie, do czego zachęca je wysoki popyt i niski poziom pustostanów. W ostatnim kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę około 865 000 mkw., co stanowi znaczący spadek aktywności budowlanej w porównaniu z okresem poprzedzającym wybuch wojny w Ukrainie; nadal jest to jednak poziom wyższy od średniej kwartalnej z ostatnich 5 lat wynoszącej 830 000 mkw

– Dane za trzy kwartały tego roku pokazują stabilny poziom wzrostu rozwoju sektora magazynowego w Polsce. Nowe inwestycje trzeci raz z rzędu w tym roku przekroczyły 1 mln mkw. powierzchni magazynowych, a prognozy wskazują, że w pierwszym kwartale przyszłego roku rynek przekroczy magiczną granicę 30 mln mkw. Wysoka podaż idzie w parze z ciągle sporym popytem netto, który, choć słabszy w porównaniu do wartości z poprzedniego kwartału (1,6 mln mkw.), wyniósł prawie 1 mln mkw. i stanowi dowód wysokiej aktywności najemców. Sprzyjające trendy nearshoringu, a także rozwoju branży CEP (w zeszłym roku wolumen wszystkich przesyłek kurierskich w Polsce przekroczył magiczną granicę miliarda, a według prognoz w przyszłym roku zwiększy się o kolejne 31%, a więc do 1 332 000 000 przesyłek) i zadowalające wskaźniki pokazujące ciągły rozwój handlu internetowego (według GUS udział e-commerce we wrześniu tego roku wyniósł 9,7%, a więc o 1,3 pp. więcej, niż w analogicznym okresie zeszłego roku i jest już ponad dwukrotnie większy niż przed pandemią, choć inne ośrodki badawcze wskazują nawet na wartość 13%, a więc trzykrotnie wyższą) pozwalają patrzeć na kolejne kwartały z optymizmem. Musimy mieć jednak na uwadze niepewność związaną z wysoką inflacją i restrykcyjnymi warunkami finansowania nowych inwestycji – podsumowuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Inflacja robi swoje

Wysoka inflacja oraz wzrost kosztów realizacji inwestycji deweloperskich to główne czynniki stojące za przyśpieszonym wzrostem stawek czynszowych za powierzchnie magazynowe w Polsce. Czynsze bazowe za najlepsze nieruchomości logistyczne na głównych rynkach magazynowych wzrosły średnio o 25% w porównaniu do stawek z ubiegłego roku. W ostatnich miesiącach obserwujemy spowolnienie dynamiki wzrostu kosztów wynajmu dzięki względnej stabilizacji cen w sektorze budowlanym, choć na niektórych rynkach nadal można zaobserwować presję na podwyżkę stawek z uwagi na ograniczoną dostępność powierzchni magazynowej.

Pod koniec września 2022 roku czynsze bazowe wynosiły od 3,40 do 5,50 EUR/mkw./miesiąc w przypadku obiektów typu big-box od 5,00 do 6,50 EUR/mkw./miesiąc w projektach typu City Logistics/SBU. W obecnych warunkach rynkowych zakres zachęt finansowych oferowanych najemcom zawęża się, co prowadzi do wzrostu efektywnych stawek czynszu. W zależności od lokalizacji wynoszą one od 2,70 do 4,20 EUR/mkw./miesiąc (BIG-BOX) do 4,50 do 5,50 EUR/mkw./miesiąc (City Logistics/SBU).

Komentarz

Czasy są pełne wyzwań, dlatego przedsiębiorstwa poszukują optymalizacji. W dobie zrywających się łańcuchów dostaw i niestabilności w kosztach, posiadanie odpowiedniej bazy logistyczno-magazynowej jest elementem zapewniającym zdolność do prowadzenia biznesu.

W Polsce mamy już blisko 30 mln m kw. powierzchni przemysłowej, a branżą generującą największy popyt jest logistyka, która nie zamierza zwalniać. Według raportu CBRE i Panattoni „Confidence Index 2022”, aż 58 proc. przedstawicieli branży, mimo trudnej sytuacji, spodziewa się wzrostu obrotów w przyszłym roku. Taki sam odsetek planuje zwiększać zatrudnienie. To potwierdza, że w niepewnych czasach właśnie logistyka będzie kluczowa dla utrzymania stabilności.

Kolejnym zjawiskiem napędzającym popyt na powierzchnię przemysłową w Polsce jest nearshoring. Zjawisko nasiliło się szczególnie podczas pandemii. Liczne przedsiębiorstwa przenoszą swoje procesy – szczególnie produkcyjne – bliżej odbiorcy końcowego, a Polska dzięki strategicznej lokalizacji w centrum Europy staje się idealnym miejscem do relokacji. Dobrze rozwinięta infrastruktura, dostęp do atrakcyjnych lokalizacji i wciąż niższe koszty operacyjne niż na zachodzie kontynentu przyciągają przedsiębiorstwa z całego świata. W portfolio mamy obiekty dla gigantów swoich branż, takich jak Weber, BSH, Leviat czy Danfoss, a tylko w tym roku ukończyliśmy realizacje dla Corning Incorporated czy Kongsberg.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 6/2022