Inwestycje typu brownfield na celowniku

W obliczu rosnącego zapotrzebowania na przestrzenie magazynowe, inwestycje typu browfiled stają się coraz bardziej atrakcyjną opcją dla deweloperów i inwestorów. Są to nieużytki, często zlokalizowane w strategicznych punktach miast, które oferują nie tylko szansę na efektywne wykorzystanie zasobów, ale także możliwość przyczynienia się do rewitalizacji zdegradowanych obszarów.

O tym, jakie korzyści niesie ze sobą lokowanie kapitału w inwestycjach typu brownfield i jakie wyzwania stoją przed deweloperami w tym procesie, opowiada Ewa Zawadzka, dyrektor działu rozwoju nieruchomości w MDC².

Czym dokładnie są inwestycje typu brownfield i jakie mają znaczenie dla rynku magazynowego w Polsce?

To tereny lub nieruchomości, które wcześniej wykorzystywano w celach komercyjnych lub przemysłowych, a które obecnie pozostają niezagospodarowane i nie spełniają żadnych funkcji. Są one najczęściej opuszczone, zwykle tez w jakimś stopniu skażone czy zdegradowane środowiskowo. Zagospodarowanie tzw. brownfieldów polega na przekształceniu tych obszarów poprzez przystosowanie ich do pełnienia nowej funkcji. Dzięki temu teren zostaje przywrócony do formalnego użytkowania, a w dłuższej perspektywie pojawienie się nowej funkcji tego terenu przyczynia się do ożywienia gospodarczego w regionie. Nowe przeznaczenie odzyskanych przestrzeni może być różne – od osiedli mieszkaniowych, przez parki rekreacyjne, po centra logistyczne i fabryki.

Czy są regiony w Polsce, gdzie można zaobserwować większą dostępność tego typu terenów? Z czego to wynika?

Trzeba wspomnieć o tym, że ogólne zainteresowanie inwestycjami typu brownfield wynika, między innymi, z tego, że mamy do czynienia z ograniczoną dostępnością ziemi przeznaczonej do zagospodarowania i realizacji projektów inwestycyjnych. Choć tzw. brownfieldy nie stanowią oczywistego wyboru inwestorów, to mają swoje atuty: zwykle zlokalizowane są w obszarach z dobrą dostępnością do mediów, infrastruktury miejskiej i podmiejskiej oraz dostępnością do pracowników. Takie lokalizacje są cenione na rynku magazynowym, zwłaszcza w kontekście tzw. logistyki ostatniej mili – „last mile” – w której szczególne znaczenie odgrywa czas dostawy do klienta w końcowym etapie procesu realizacji zamówienia.

Trzeba wspomnieć także o tym, że zagospodarowanie brownfieldu ma ogromne znaczenie społeczne. Władze miast i samorządów, a także sami mieszkańcy obszarów zurbanizowanych są zainteresowani ożywianiem terenów poprzemysłowych i nieużytków poprodukcyjnych, ponieważ przestały się one wpisywać w koncepcje urbanistyczne i szpecą krajobraz miejski.

Najczęściej tereny typu brownfield można spotkać w miejscach, gdzie funkcjonowały zakłady przemysłowe, kopalnie, elektrownie, huty czy stocznie. W Polsce nieużytki tego rodzaju występują licznie między innymi na Górnym Śląsku.

Jednym z ciekawych terenów typu brownfield jest obszar, na którym funkcjonowała dawniej kopalnia piasku Maczki-Bór w Sosnowcu. Podstawę majątku stanowiły tam tabor kolejowy i linie kolejowe wchodzące w skład kolei piaskowych oraz kopalnia. Od lat 50. wydobywano tam piasek. Obecnie ów wielkoobszarowy teren został przeznaczony pod inwestycje właśnie w kontekście realizacji projektów brownfieldowych.

Inny przykład inwestycji związanej z rewitalizacją terenu stanowi obszar byłej Kopalni Węgla Kamiennego Gliwice, której początki datuje się na 1901 rok. W roku 2000 kopalnię zlikwidowano, a obecnie na tym terenie funkcjonuje między innymi Centrum Edukacji i Biznesu – Nowe Gliwice. Obszar ten stanowi ogromny teren inwestycyjny, jest wyposażony w niezbędną infrastrukturę i przeznaczony dla szerokiego grona inwestorów na cele produkcyjne.

Kolejny przykład to założona w 1822 roku kopalnia Miłowice (dawniej „Wiktor”), która wydobywała węgiel. Została zlikwidowana w 1996 roku – wszystkie budynki zostały wyburzone, natomiast dzisiaj na tym terenie też znajdują się powierzchnie produkcyjne i logistyczne.

Doskonałym przykładem inwestycji funkcjonującej w zurbanizowanym obszarze postindustrialnym jest nasza inwestycja MDC² Park Gliwice. Powstał on na dawnym terenie kolejowym, który obsługiwał zakład produkcyjny domów prefabrykowanych. Brownfield zawsze stanowi wyzwanie. Tak było i w tym przypadku. Oprócz oczyszczenia ziemi z zanieczyszczeń drogą remediacji trzeba było zlikwidować stawy, które przez brak zagospodarowania utworzyły się w tym terenie. Wymagało to uzyskania odpowiedniej dokumentacji i specjalnego pozwolenia wodnoprawnego. Należało także wykonać relokację linii energetycznej wysokiego napięcia. Przywrócenie środowisku tego obszaru było zatem bardzo dużym przedsięwzięciem. Dzięki tym operacjom obiekt uzyskał najwyższą ocenę w certyfikacji BREEAM New Construction – Outstanding z punktacją 92,6%, co stanowi jedną z 10 najwyższych ocen budynków magazynowych w Europie.

Jakie są największe wyzwania związane z rewitalizacją brownfieldów w kontekście budowy magazynów?

Realizacja projektów brownfieldowych wiąże się z dużym zaangażowaniem kosztów i zasobów deweloperów. Dlatego najbardziej istotny i najważniejszy etap stanowi ocena i analiza terenu. Trafna ocena atrakcyjności terenu pod względem prawnym i technicznym stanowi fundament do podjęcia kolejnych kroków. Ewaluację taką należy przeprowadzić rzetelnie pod kątem geologicznym, geotechnicznym, zarówno w zakresie planowanej inwestycji, jak i w kontekście historii terenu, czyli tego, co działo się tam wcześniej. Konieczne jest również ustalenie, czy obszar wymaga remediacji, która jest procesem czasochłonnym i kosztochłonnym. Zaniedbanie tych czynności może skutkować wystąpieniem nieprzewidzianych kosztów oraz opóźnień procesu budowy.

Duże wyzwanie dla deweloperów zawsze stanowią tereny pokopalniane, ponieważ wymagają one szczegółowej analizy geologicznej. Na tych obszarach mogą występować osunięcia, a także pustki pod powierzchnią gleby. W celu uniknięcia niebezpiecznych następstw tych zagrożeń   stosuje się różne metody ich niwelowania np. zagęszczanie gruntu. Na takich terenach często należy pamiętać o potencjalnym oddziaływaniu szkód górniczych i dostawać do danego terenu odpowiednią metodę budowy.

Na etapie analizy danej lokalizacji należy także zapoznać się z ich stanem prawnym, zwłaszcza jeśli są to tereny historycznie obarczone własnością wielu podmiotów. Nierzadko konieczne jest wyjaśnienie i usankcjonowanie kwestii własności gruntu.

Zdarza się, że na obszarze tzw. brownfieldów znajdują się pozostałości historycznych budynków. W takiej sytuacji należy uwzględnić rozbiórkę istniejącej infrastruktury i liczyć się z koniecznością przeprowadzenia uzgodnień z konserwatorem zabytków, co związane jest z dodatkowymi kosztami i wydłużonym czasem uzyskania pozwoleń.

Wyzwanie stanowi też współpraca z samorządami lokalnymi oraz społeczeństwem.  Mieszkańcy przyległych terenów chcą mieć pewność, że nowa inwestycja przyniesie korzyści w postaci choćby wizualnie atrakcyjnego obiektu. Znaczenie ma także pojawienie się potencjalnych nowych miejsc pracy. Deweloper bierze na siebie odpowiedzialność związaną z przywróceniem funkcjonalności obszaru.  Taka operacja wnosi nową wartość społeczną do regionu, w związku z czym powinna wiązać się z uproszczeniem procesu administracyjnego i regulacji prawnych, a także przyspieszeniem procesów administracyjnych.

Jakie korzyści mogą przynieść inwestycje w brownfieldy w porównaniu do budowy nowych obiektów na standardowych działkach inwestycyjnych?

Trudno porównywać korzyści wynikające z zagospodarowania terenów typu brownfield i greenfield. Każde z nich ma swoją specyfikę i należy oceniać je indywidualnie. Natomiast nadrzędną wartością, niezależną od regionu, w jakim działka się znajduje, jest, w przypadku inwestycji typu brownfield, nadanie mu nowego życia i przywrócenie terenu do użytku. Skutkiem realizacji inwestycji o charakterze brownfield jest w każdym przypadku zagospodarowanie terenu nieużywanego, często zniszczonego. Stanowi to wartość dla miasta i dla jego mieszkańców, a ponadto jest katalizatorem rozwoju gospodarczego.

Realizacja projektów typu brownfield jest bardzo ważna w kontekście rozwoju strategii ESG wśród inwestorów i deweloperów. Inwestorzy dostrzegają wielką wartość tego typu inwestycji, bo doceniają inicjatywy, które rewitalizują obszary historyczne. Ma to znaczenie zarówno dla nich samych, jak i przyszłych użytkowników tych miejsc. Co więcej, projekty tego typu są wysoko punktowane w certyfikacji BREEAM, a to stanowi wartość dla wszystkich interesariuszy i jest zaletą w kontekście regulacji Taksonomii Unii Europejskiej dotyczącej działalności wspierającej osiąganie neutralności klimatycznej. Realizacja projektu typu brownfield to proces ograniczający negatywny wpływ na środowisko, bo dzięki przywróceniu określonej funkcji terenu często udaje się zmniejszyć ilość zużytych w procesie budowy surowców, a cały proces wpisuje się w założenia gospodarki obiegu zamkniętego. Inwestycje tego typu funkcjonują na terenach już sprawdzonych, z dostępem do infrastruktury drogowej, węzłów komunikacyjnych, często także uzbrojonych, z przyłączami wodociągowymi, energetycznymi, gazowymi, kanalizacyjnymi. Prace związane z dostawą energii elektrycznej na nowe tereny inwestycyjne są dzisiaj realizowane w długim przedziale czasowym, w przypadku inwestycji typu brownfield zaś procedury związane z przyłączami są prostsze i szybciej realizowane.

Lokalizacja na terenie historycznie użytkowanym może mieć także znaczenie sentymentalne i wizerunkowe. Lokując działalność w miejscu, które ma swoją historię, nadając mu współczesną funkcję, ożywiamy zapomniany teren. Umiejętnie prowadzone działania marketingowe podnoszą wartość wizerunkową nowego właściciela terenu, także z korzyścią dla wyników przedsiębiorstwa.

Jakie regulacje prawne dotyczące ochrony środowiska wpływają na proces rewitalizacji brownfieldów?

Nadrzędne – tak jak przy każdym obiekcie budowlanym – są przepisy prawa budowlanego. Natomiast ze względu na to, że przy brownfieldach mamy często do czynienia ze skażeniem środowiska, to przy realizacji tego typu projektów należy uwzględnić też wytyczne dotyczące ochrony środowiska. Wszystkie kwestie związane z oceną oddziaływania inwestycji na otoczenie reguluje ustawa Prawo ochrony środowiska. W MDC² standardowo stosujemy się do tych przepisów w każdej naszej inwestycji; w przypadku brownfieldów dbałość o te kwestie ma szczególne znaczenie ze względu na konieczność przeprowadzenia badań zanieczyszczenia gleby czy wód gruntowych.

W projektach tego typu zastosowanie mają także przepisy dotyczące Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekty są adaptowane na zastanych terenach, muszą więc ujmować miejscowe założenia dotyczące aspektów środowiskowych i tych związanych z nadawaniem nowej funkcji terenowi. Stosuje się także Ustawę o gospodarce nieruchomościami, która tak samo jak w przypadku standardowych inwestycji reguluje kwestie obrotu nieruchomościami. Zdarza się, że w procesie inwestycyjnym należy uwzględnić również przepisy Ustawy o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie. Ustawa ta określa obowiązki nowego właściciela związane z odpowiedzialnością dotyczącą zanieczyszczenia środowiska.

W przypadku terenów silnie zanieczyszczonych deweloper jest zobowiązany do przeprowadzenia wszelkiego rodzaju badań geologicznych i geotechnicznych, a także wykonania raportu oddziaływania na środowisko. W ramach Taksonomii Unii Europejskiej stosuje się programy rewitalizacyjne. Ich wprowadzenie może wiązać się z pozyskaniem wsparcia finansowego. Do dyspozycji inwestorów i deweloperów są też fundusze europejskie na realizację inwestycji obejmujących przywracanie czystości danego terenu. Warto zainteresować się także programami lokalnymi w poszczególnych gminach.

Jakie są perspektywy rozwoju rynku magazynowego w kontekście wykorzystania terenów o charakterze brownfield w Polsce?

Inwestycje w projekty typu brownfield nabierają dużego znaczenia i zyskują na popularności. Są coraz częściej postrzegane zarówno przez inwestorów, jak i najemców jako atrakcyjne. Dzieje się tak ze względu na lokalizację w znanych klientom już obszarach miejskich, a tym samym wspomniany dostęp do pracowników, mediów miejskich i komunikację z miastem.

Ich popularność będzie rosła nie tylko z powyższych powodów, ale także ze względu na bezpośrednie przełożenie na realizowane przez deweloperów strategie ESG. Zagospodarowanie terenu typu brownfield wprost wpisuje się w założenia zrównoważonego rozwoju – w zakresie ochrony środowiska, korzyści społecznych i zarządczych.

Potencjał projektów typu brownfield jest ogromny. Deweloperzy coraz częściej będą skłonni do realizacji projektów na terenach dawnych fabryk, zakładów przemysłowych czy terenach pokopalnianych i postoczniowych, których zasoby w Polsce – w porównaniu z innymi krajami europejskimi – są nadal bardzo duże.

Jakie są różnice w kosztach budowy i utrzymania obiektów na terenach brownfieldowych w porównaniu do nowych lokalizacji?

Porównanie wprost kosztów budowy i utrzymania brownfieldów i greenfieldów stanowiłoby zbyt duże uproszczenie. Inwestycje typu brownfield mogą powodować duże nakłady finansowe i długi czas realizacji, a ich utrzymanie prawdopodobnie również okaże się bardziej kosztochłonne choćby ze względu na miejskie kwestie podatkowe. Z kolei realizacja inwestycji greenfieldowej też może okazać się kosztochłonna – chociażby ze względu na konieczność budowy skomplikowanej infrastruktury drogowej, dojazdowej, czasem ronda czy odcinka drogi, które wymagają współpracy z GDDKiA czy gminą. Koszty utrzymania także mogą być większe ze względu na konieczność organizacji transportu pracowników. Kluczowe znaczenie dla określenia opłacalności inwestycji, poziomu kosztów i przyszłego wyniku finansowego uzyskanego z realizacji danego projektu ma wspomniany etap początkowy, audyt terenu i jego rzetelna analiza, która zdefiniuje poziom kosztów i czas na realizację.

Koszty zależą także od funkcji projektu. W zależności od tego, czy będzie to projekt magazynowy, czy produkcyjny, koszty mogą być różne. W wariancie magazynowym znaczenie ma też konkretna funkcja obiektów, ponieważ będzie ona inna dla obiektów „last mile”, a inna w przypadku stosowania standardowych funkcji magazynowych. Inny może być także poziom czynszów i opłat związanych z funkcjonowaniem obiektu. Lokalizacje miejskie będą wiązać się z wyższymi czynszami i podatkami.

Jakie działania podejmowane są w Polsce w celu promocji rewitalizacji brownfieldów na rynku magazynowym?

Raczej trudno o konkretne programy zachęcające do inwestowania w brownfieldy. Bardzo duże znaczenie w tym wypadku ma inicjatywa oddolna. Brownfieldy – choć stanowią wyzwanie – bezpośrednio wpisują się w założenia strategii ESG. Rewitalizacja zdegradowanych terenów jest bardzo istotna dla środowiska. Deweloper odgrywa w tym procesie nieocenioną rolę. Zachętę dla świadomych deweloperów stanowi ich potencjalny pozytywny wpływ na środowisko.

Oczywiście istnieje możliwość skorzystania z zachęt podatkowych czy z funduszy unijnych. Ich uzyskanie bywa jednak procesem długotrwałym i skomplikowanym, wymaga ulokowania własnych środków, a umożliwia ich odzyskiwanie funduszy dopiero na etapie realizacji inwestycji. Istnieje duże pole do popisu dla samorządów, które – angażując się z programy związane z odzyskiwaniem terenów i przywracaniem ich do użytku – miałyby silny wpływ na rozwój tych inicjatyw w Polsce.