Logistyka motorem rozwoju rynku magazynowego
Lawinowy wzrost aktywności deweloperów – ponad 800 000 mkw. w budowie, czyli najlepszy wynik od początków kryzysu gospodarczego w 2008 r. oraz duży popyt na poziomie 912 000 mkw., to obraz rynku magazynowego na koniec I półrocza 2014.
Firma doradcza JLL podsumowała I półrocze 2014 r. na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce oraz zaprezentowała trendy rozwoju sektora w najbliższych miesiącach.
Najwięcej, bo aż 28% krajowego popytu brutto zrealizowano w Okolicach Warszawy (245 000 mkw.) . Kolejne 18% wynajęto na Górnym Śląsku. W tych regionach zdecydowana większość umów była efektem przedłużeń istniejących kontraktów, co jest charakterystyczną cechą rynków dojrzałych. Pod względem nowego popytu, prym wiodą regiony Poznania (103 000 mkw.) oraz Wrocławia (87 000 mkw.).
Największe zapotrzebowanie pochodzi tradycyjnie od operatorów logistycznych, którzy w ramach nowych umów zabezpieczyli ponad 254 000 mkw., co odpowiadało blisko połowie popytu. Największa pojedyncza umowa najmu w I półroczu dotyczyła jednak sieci handlowej – w Koninie, gdzie Goodman zbuduje dla najemcy z tego sektora obiekt o powierzchni niemal 40 000 mkw. Przeciętna wielkość wynajmowanej powierzchni wynosiła w I poł. roku około 4 700 mkw.
Od końca 2011 r. wskaźnik pustostanów pozostaje na stabilnym poziomie między 10% a 12%. Pod koniec I półrocza 2014 wyniósł on 10,5% (10,9% na koniec I kw., 11,4% na koniec 2014 r.). Oznacza to, że bez najemcy pozostaje obecnie ok. 817 000 mkw. powierzchni magazynowych w kraju.
Najniższa dostępność powierzchni charakteryzuje regiony na zachodzie kraju. Zarówno w Poznaniu, jak i Wrocławiu do dyspozycji najemców pozostaje niewiele ponad 50 000 mkw. (odpowiednio 4,7% i 6,2% istniejącej podaży). Fakt, że powierzchnia ta jest rozproszona w kilku obiektach, powoduje, że najemcy poszukujący od zaraz większych modułów, muszą liczyć się z trudnościami lub powinni wziąć pod uwagę współpracę z deweloperem przy budowie całkiem nowego obiektu.
W ciągu ostatnich 12 miesięcy, aktywność budowlana deweloperów wzrosła lawinowo. Pod koniec I półrocza 2013 r. w budowie znajdowało się niecałe 250 000 mkw., a obecnie w fazie realizacji jest aż 811 000 mkw. magazynów. Jest to zarazem najwyższy wynik zanotowany na rynku od początku światowego kryzysu finansowego w 2008 r. Zdecydowana większość tej powierzchni jest planowana do oddania do użytku jeszcze w tym roku, co oznacza, że całkowite zasoby na polskim rynku sięgną prawie 8,6 miliona mkw. Wzrasta również liczba projektów realizowanych spekulacyjnie. Prawie 80 000 mkw. powstaje obecnie bez umowy z najemcą, co jest najwyższym wynikiem od końca 2009 r.
Spośród wszystkich projektów w budowie, do największych należą trzy hale budowane dla firmy Amazon we Wrocławiu i Poznaniu (łączna powierzchnia 324 000 mkw.) oraz budynek o powierzchni ponad 82 000 mkw. budowany przez firmę Goodman dla sieci handlowej ITM pod Poznaniem. Najbardziej aktywnymi deweloperami pod względem powstającej podaży pozostają Panattoni i Goodman, których łączna realizowana powierzchnia liczy odpowiednio 315 000 mkw. i 282 000 mkw., a następnie SEGRO (77 000 mkw.).
Pod względem struktury właścicielskiej rynku polskiego, ponad połowa istniejącej powierzchni skupiona jest w rękach trzech największych graczy oraz ich partnerów biznesowych. Wciąż najwięcej zasobów należy do firmy Prologis (26%), SEGRO (13%) oraz Blackstone (12%). Największy wzrost udziału zanotowała właśnie ta ostatnia firma, której stan posiadania od końca I kw. zwiększył się z ok 10% do 12%. Na kolejnym miejscu znalazła się firma Panattoni, która jest wprawdzie najbardziej aktywnym deweloperem, ale wraz ze swoimi partnerami posiada tylko niecałe 5% istniejącej podaży, co wynika z jej strategii sprzedaży ukończonych już projektów.
