Kraków magazynowym milionerem

Krakowski rynek magazynowy, pomimo wielu wyzwań, dynamicznie się rozwija i ma duży potencjał na przyszłość. W 2024 rok woj. małopolskie wkroczyło po raz pierwszy z podażą wynoszącą ponad milion mkw., a kolejne 61 tys. mkw. znajdowało się w budowie na koniec pierwszego półrocza tego roku.

Kraków nie tylko dołączył do najważniejszych lokalizacji logistycznych na magazynowej mapie Polski, ale też coraz częściej staje się strategicznym wyborem dla firm produkcyjnych, które cenią silną bazę absolwentów uczelni wyższych o profilach technicznych i dostępność kadr z miejscowości dookoła miasta. Analizę krakowskiego rynku magazynowego przygotowała firma doradcza AXI IMMO.

Efekt domina

W ostatnich kilku latach krakowski rynek magazynowy coraz dynamiczniej się rozwija. Całkowite zasoby powierzchni przemysłowej i logistycznej w regionie Małopolski w ostatnich 5 latach wzrosły o 171% (czerwiec 2024 r.) do 1,1 mln mkw. Według szacunków firmy doradczej AXI IMMO, historyczny punkt związany z osiągnięciem miliona mkw. zarejestrowano na koniec 2023 r. W pierwszej połowie br. na krakowski rynek magazynowy dostarczono 131 tys. mkw., a kolejne 61 tys. mkw. pozostawało w budowie. Do końca czerwca 2024 r. do użytku oddano m.in. GLP Kraków III Logistics Centre (56 300 mkw.), kolejną halę w ramach MDC² Park Kraków South (35 600 mkw.) oraz City Logistics Kraków Airport II (21 600 mkw.). Od lat małopolski rynek magazynowy charakteryzuje jeden z najniższych wskaźników pustostanów (na koniec I poł. 2024 – 6,1%, średnia krajowa – 8,3%), na koniec czerwca br. dostępnych było ok. 69 tys. mkw. powierzchni przemysłowej i logistycznej, z których prawie 50 tys. mkw. znajdowało się w dwóch halach.

Marta Nowik, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Dyrektor krakowskiego oddziału AXI IMMO, wyjaśnia: – Dynamiczny rozwój najemców w regionie Krakowa i okolic był hamowany przez utrzymujący się w regionie niski poziom pustostanów. Niemniej jednak deweloperzy, widząc duże zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe, w ostatnich dwóch latach dostarczyli już prawie 300 tys. mkw. Fakt ten dla dużej grupy lokalnych najemców oznaczał, że w ramach konsolidacji, modernizacji czy rozwoju uzyskali tak oczekiwany dostęp do nowych, nowoczesnych hal. Rosnące zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową sprawia, że w nadchodzących kwartałach możemy spodziewać się informacji o rozpoczęciu kolejnych inwestycji.

Rok 2023 był rekordowy

W 2023 r. w regionie Małopolski podpisano umowy najmu na łącznie na 232 tys. mkw., co było rezultatem o 4% lepszym w porównaniu z 2022 r. Pierwsza połowa 2024 r. z uwagi na niską dostępność wolnej powierzchni zamknęła się wynikiem 43 tys. mkw. Pomimo niższej bazy obserwuje się duże zainteresowanie najmem, co świadczy o dobrej kondycji sektora w regionie.

Marta Nowik, mówi: – Małopolski rynek magazynowy ma za sobą rekordowy 2023 rok, zarówno pod względem popytu, jak i podaży. Wprawdzie pod względem podaży daleko jeszcze do wielkiej piątki rynku magazynowego, jednak niewątpliwie Kraków w ostatnich trzech latach dołączył do najważniejszych lokalizacji przemysłowo-logistycznych w kraju.

Około 10% zasobów magazynowych znajduje się w granicach administracyjnych miasta. Najwięcej logistyki i produkcji lokuje się w podkrakowskiej Skawinie, rejonie lotniska w Balicach, a także wschodnich podkrakowskich gminach – wzdłuż autostrady A4. Lokalizacje magazynowe w regionie Krakowa umożliwiają również sprawną obsługę zapotrzebowania na Ukrainie, co czyni je strategicznie ważnymi w kontekście regionalnej oraz transgranicznej logistyki i dystrybucji.

– Istotne dla rozwoju tego rynku są przede wszystkim dobra komunikacja, dostępność terenów inwestycyjnych oraz wykwalifikowanych pracowników. Dzięki renomowanym uczelniom wyższym, takim jak Politechnika Krakowska i Akademia Górniczo-Hutnicza, przedsiębiorstwa mają dostęp do wykwalifikowanych inżynierów oraz innych specjalistów technicznych, którzy z powodzeniem rozwijają działy R&D, automatyzują procesy produkcyjne i logistyczne, co ze względu na rosnące koszty w ostatnich latach ma coraz większe znaczenie. W tym roku zostanie ukończona także droga S7, co z pewnością przyczyni się do rozwoju potencjału również północnych obszarów regionu – wyjaśnia Marta Nowik.

Niedaleka konkurencja

Rynek magazynowy w Krakowie ma swoje wyzwania m.in. w postaci dość niskiej dostępności gruntów i ich wysokiego stopnia rozdrobnienia czy konkurencji ze strony większego rynku Górnego Śląska. Ostatnie lata pokazują jednak, że poprawa infrastruktury, coraz lepsza współpraca z gminami oraz relatywnie wysoki potencjał ludzki sprawiają, że wiele firm, w tym tych z zapotrzebowaniem na wysoko wykwalifikowaną kadrę, inwestuje w regionie Krakowa.

– Przykładem firmy, która z racji w/w czynników zdecydowała się wejść na lokalny rynek jest niemiecka firma, działająca w branży budowlanej. W ramach nowej inwestycji stworzyła w regionie Krakowa dział R&D – podkreśla ekspertka z AXI IMMO.

Inwestycje płyną do Małopolski

Rosnąca siła krakowskiego rynku magazynowego koreluje z inwestycjami w obszarze przemysłu. Krakowski Park Technologiczny, zarządzający Polską Strefą Inwestycji w rejonie Małopolski, po pierwszym półroczu 2024 roku utrzymuje się w czołówce spółek strefowych zarządzających Polską Strefą Inwestycji. Zajął pierwsze miejsce pod względem nakładów inwestycyjnych, drugie pod względem liczby miejsc pracy i trzecie w liczbie wydanych decyzji.

– Wysokie miejsce na mapie inwestycyjnej Polski to ogromna zasługa odważnych małopolskich przedsiębiorców i klimatu inwestycyjnego w naszym regionie. Przedsiębiorcy korzystają z ulgi podatkowej w ramach Polskiej Strefy Inwestycji i doceniają korzyści płynące z tego narzędzia. Firmy do nas wracają oraz ponownie inwestują w istniejące zakłady, co stanowi ponad 70% wszystkich inwestycji. Świadczy to także o wysokim poziomie obsługi inwestora w Małopolsce, co niewątpliwie jest zasługą pracowników naszego działu obsługi inwestora. Ich zaangażowanie, pełny profesjonalizm, reagowanie na bieżące potrzeby, ale także wychodzenie naprzeciw oczekiwaniom powodują, że przedsiębiorcy chcą do nas wracać i po prostu lubią z nami pracować – komentuje Andrzej Kulig, prezes zarządu KPT Krakowski Park Technologiczny wydał w tym roku 31 decyzji o wsparciu, a przedsiębiorcy zadeklarowali w sumie 1,1 miliarda złotych, utworzenie 313 nowych miejsc pracy oraz utrzymanie prawie 3000 miejsc pracy. – Ogromnie się cieszę z tego wyniku. Drugie półrocze zapowiada się równie dobrze. Udaje się nam z informacją o Polskiej Strefie Inwestycji dotrzeć do coraz szerszej grupy przedsiębiorców. Sądzę, że jest to m.in. wynik naszej bardzo dobrej współpracy z samorządami lokalnymi i organizowanymi wspólnie z nimi spotkaniami z przedsiębiorcami. Staramy się także wspólnie z gminami – poprzez wdrażanie wspólnych standardów obsługi inwestora w całej Małopolsce  – budować przekonanie u przedsiębiorców, że nie ma w Polsce regionu, w którym zostali by lepiej obsłużeni niż u nas – dodaje Krystyna Sadowska, dyrektor działu obsługi inwestora.

Komentarze

Bartosz Czuba,
Associate, Industrial Services Hub, Savills

Ostatnie miesiące przyniosły informacje o kolejnych inwestycjach magazynowo przemysłowych w okolicach Krakowa. Czy ten rejon ma jednak szanse na wyraźne odrobienie dystansu do najpopularniejszych lokalizacji w Polsce?

Krakowski rynek magazynowo-przemysłowy przeżywa dynamiczny rozwój, co potwierdzają dane. W ciągu ostatnich 10 lat powierzchnia magazynowa w regionie wzrosła o imponujące 300%, a tylko w ostatnich 5 latach uległa podwojeniu. Z perspektywy popytu, krakowski rynek magazynowy odnotowuje stabilne wyniki – w ostatnich trzech latach podpisano umowy najmu na około 220-230 tys. m kw. rocznie.

Kraków charakteryzuje również się jednym z najniższych wskaźników pustostanów w Polsce – około 70 tys. m kw. dostępnej powierzchni w istniejących obiektach i niecałe 40 tys. m kw. w budowanych magazynach. Na taki stan rzeczy wpływa ograniczona dostępność gruntów, zwłaszcza w mieście, gdzie zlokalizowanych jest zaledwie 10% powierzchni. Wysoki popyt i ograniczona podaż zmuszają deweloperów do inwestycji na tzw. brownfieldach. Inwestycje rozprzestrzeniają się także na tereny oddalone od Krakowa. W związku z tym, czynsze w regionie pozostają jednymi z najwyższych w Polsce, co odzwierciedla wysoką wartość rynkową dostępnych powierzchni.

Atutem Krakowa jest również dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej. Miasto, jako jeden z największych ośrodków akademickich w Polsce, może pochwalić się liczbą około 130 tys. studentów, z czego 40% to absolwenci kierunków inżynieryjnych, a 35% – specjalistów z sektora IT. Taka kadra jest szczególnie cenna dla firm z branży przemysłowej, które mogą liczyć na dostęp do wykształconych pracowników w regionie.

Krakowski Park Technologiczny oraz program Polska Strefa Inwestycji w Małopolsce oferują inwestorom liczne zachęty, w tym zwolnienia z podatku dochodowego, co sprawia, że region jest atrakcyjny dla firm innowacyjnych i technologicznych.

Choć Kraków musi mierzyć się z konkurencją, zwłaszcza ze strony Górnego Śląska, jego silne atuty – strategiczne położenie, nowoczesne powierzchnie magazynowe, dostęp do wykwalifikowanej kadry i wsparcie inwestycyjne dla przedsiębiorstw – czynią go jednym z ważnych regionów dla rozwoju sektora magazynowo-przemysłowego w Polsce.

Jarosław Czechowicz

Country Manager, GLP Poland

Pomimo konkurencji stale rosnącego rynku górnośląskiego, Małopolska ma dużo do zaoferowania firmom, które poszukują nowoczesnych obiektów logistycznych. W Krakowie i okolicach do dyspozycji najemców jest już ponad milion metrów kwadratowych powierzchni magazynowej, a w całym regionie notowany jest jeden z najniższych wskaźników pustostanów w Polsce, co dobrze wróży kolejnym inwestycjom. To rynek, który rozwija się w stabilnym tempie. Autostrada A4 oraz coraz dogodniejsza komunikacja w kierunku północ-południe sprawiają, że Kraków i okolice to dobra lokalizacja nie tylko dla firm logistycznych, ale też producentów, którzy dystrybuują towary do naszych południowych sąsiadów.

Atutem jest też łatwy dostęp do ponad milionowego rynku zbytu, jakim jest sama aglomeracja krakowska, a także specjalistów na rynku pracy zasilanym przez tamtejsze uczelnie. . Nasze doświadczenia na tym rynku są bardzo dobre. Wszystkie dostarczane na nim powierzchnie są natychmiast wynajmowane. Regularnie rozbudowujemy GLP Kraków Airport na prośby obecnych w nim firm, które cały czas rozwijają swoje biznesy, a Kraków III w Niepołomicach był w pełni wynajęty jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Doceniamy potencjał rynku krakowskiego i już planujemy na nim kolejne inwestycje.

Magdalena Kostjan

Head of Leasing, 7R

Dane rynkowe po II kw. 2024 r. wskazują na to, że region dynamicznie nadrabia dystans do najbardziej popularnych lokalizacji magazynowych w Polsce, takich jak Warszawa, Wrocław, Górny Śląsk czy Polska Centralna. Małopolska, z Krakowem na czele, zyskuje na znaczeniu nie tylko dzięki swojej strategicznej lokalizacji, ale również ze względu na dostęp do wysoko wykwalifikowanych specjalistów, szczególnie absolwentów uczelni technicznych. To ogromny atut, który przyciąga inwestorów i firmy z sektora nowych technologii i przemysłu.

W 7R od dawna dostrzegamy atrakcyjność Krakowa i okolic. Jednym z największych obiektów w naszym portfolio jest 7R Park Kraków w Kokotowie o powierzchni 210 tys. mkw., w którym ulokowanych jest ponad 30 firm z sektora e-commerce, logistycznego i FMCG. Są to m.in.: Answear.com, ESA Logistika czy Styler. Znalazły tu zatrudnienie setki osób z Krakowa i okolicznych miast – Wieliczki i Bochni. W odpowiedzi na wzrost zapotrzebowania na najwyższej jakości powierzchnie magazynowe i produkcyjne w regionie, planujemy tu kolejne duże projekty. Jeden z nich, o powierzchni 110 tys. mkw. powstanie w odległości 15 km od Krakowa, w Węgrzcach Wielkich, 4 km do węzła Kraków-Bieżanów na autostradzie A4 oraz 3 km od S7.

Katarzyna Dudzik

Development Director, MDC²

W ostatnim czasie okolice Krakowa przyciągają coraz więcej inwestycji magazynowo-przemysłowych, jednak w mojej ocenie ten region nie zdoła dorównać najpopularniejszym lokalizacjom z tzw. wielkiej piątki, takim jak Górny Śląsk, Łódź, Poznań, Wrocław czy Warszawa. Głównym czynnikiem przyciągającym inwestorów do Krakowa jest dostęp do wykwalifikowanej kadry, zwłaszcza absolwentów lokalnych uczelni wyższych, co czyni ten obszar atrakcyjnym dla firm z sektorów zaawansowanych technologii i produkcji. Przykładem może być inwestycja w ramach MDC² Park Kraków South w Skawinie dla firmy Stryker, działającej w branży technologii medycznych, która wybrała Kraków między innymi z uwagi na dostęp do pracowników o wysokich kwalifikacjach.

Rosnące znaczenie ma również wschodnia część Krakowa, szczególnie w kontekście logistycznym. Strefa ekonomiczna w Niepołomicach od dawna odczuwała brak odpowiedniej bazy logistycznej, niezbędnej do obsługi lokalnych firm produkcyjnych. Dodatkowo, między Krakowem a Rzeszowem nie ma dużych centrów logistycznych, co powoduje, że ten region może skutecznie wspierać obsługę takich miast jak Brzesko czy nawet Tarnów.

Jednocześnie Kraków boryka się z ograniczeniami w dostępności gruntów, co znacząco hamuje rozwój dużych projektów magazynowych, tzw. big boxów. Trudne ukształtowanie terenu oraz rozdrobniona własność działek sprawiają, że realizacja wielkopowierzchniowych inwestycji jest trudniejsza niż w innych regionach. Tymczasem konkurencyjny Górny Śląsk, oferujący szeroką dostępność zarówno terenów greenfield, jak i brownfield, pozostaje atrakcyjny zarówno pod względem kosztów, jak i tempa realizacji projektów. Dlatego, mimo rosnącej popularności, Kraków prawdopodobnie nie dogoni wiodących logistycznych hubów w Polsce pod kątem dostępnej powierzchni magazynowo-produkcyjnej.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 5/2024