Magazyny są jak biznesowe wizytówki
O polskim rynku powierzchni magazynowo-produkcyjnych, oczekiwaniach klientów i wyzwaniach związanych z budową obiektów szytych na miarę, o potencjale regionów i inwestycjach poza głównymi lokalizacjami logistycznymi z Hubertem Michalakiem, prezesem zarządu Hillwood Polska, rozmawia Kinga Wiśniewska.
Początki Hillwood sięgają Stanów Zjednoczonych lat 80. XX w., a 5 lat temu, w 2014 roku, firma rozpoczęła działalność w Polsce. Co zadecydowało o powstaniu Hillwood Polska?
Oczywiście była to decyzja biznesowa. Mogliśmy połączyć możliwości i doświadczenia Hillwood z ogromnymi potrzebami polskiego rynku. Bardzo szybko okazało się, że był to dobry pomysł. W ciągu 5 lat zdecydowanie przekroczyliśmy pierwotne założenia inwestycyjne. Dlatego Amerykanie w tym okresie zdecydowali się zwiększyć swoje zaangażowanie kapitałowe.
Jest Pan związany z Hillwood od początku obecności w Polsce. Na rozwój w jakich obszarach stawialiście w pierwszej kolejności?
Hillwood wszedł na polski rynek przede wszystkim jako inwestor. W pierwszych latach działalności kupiliśmy gotowe obiekty w Bielsku-Białej, w okolicach Warszawy i Wrocławia. Po dwóch latach w naszym portfolio zaczęło być dużo więcej hal, które stworzyliśmy już jako deweloper. W ogóle z roku na rok wydłużamy listę własnych projektów. W 2019 roku wybudowaliśmy 15 nowych parków logistycznych. Swoją działalność skupiamy w Polsce na pięciu głównych rynkach magazynowych, ale także sporo inwestujemy w nowych, perspektywicznych lokalizacjach takich jak np. Kutno lub Częstochowa. Dostęp do własnych źródeł finansowania pozwala nam łączyć rolę dewelopera i inwestora. Daje nam to większą swobodę działania i pozwala realizować projekty zarówno na zamówienie klienta, jak i w formule spekulacyjnej dla potencjalnych najemców. Jesteśmy również otwarci na współpracę w ramach joint venture.
Polski rynek powierzchni logistyczno-przemysłowych rozwija się bardzo dynamicznie. Jak ocenia Pan jego przygotowanie na kolejne inwestycje?
Obserwowany obecnie szybki rozwój rynku magazynowego w Polsce jest powiązany z rozwojem gospodarczym kraju, z naszym miejscem na mapie Europy oraz z rozwojem infrastruktury i rynku pracy. To wszystko stanowi o atrakcyjności Polski – ciągle pojawiają się nowi inwestorzy i szybko rośnie wiele rodzimych firm. To tworzy popyt na nowe centra dystrybucyjno-produkcyjne, z których obsługiwany jest nasz rynek, a czasami też sąsiednie kraje. Obecna sytuacja sprzyja dalszym wzrostom. Jeśli spojrzymy na 17,6 mln mkw. powierzchni dostępnych teraz w Polsce z perspektywy liczby ludności i wzrostu gospodarczego, to nadal jest to relatywnie mały rynek. W porównaniu z USA mamy niewielu deweloperów i właścicieli nowoczesnych magazynów. Nadal jesteśmy więc rynkiem rozwijającym się, który dopiero zaczął wykorzystywać swój potencjał.
Wciąż brakuje nam rozwiniętej infrastruktury transportowej, mimo że stale przybywa autostrad i dróg ekspresowych. Przez 5 lat naszej obecności w Polsce łączna długość dróg ekspresowych i autostrad wzrosła z około 3 tys. km do spodziewanych na koniec tego roku 4,3 tys. km. Dobra komunikacja to pierwszy warunek rozwoju. Ale nie jedyny.
Kolejnym kryterium, które zyskuje na znaczeniu, jest dostęp do pracowników. Polska ma pod tym względem dużą przewagę nad Europą Zachodnią. Szczególnie widać to w mniejszych lokalizacjach, gdzie rekrutacja pracowników jest łatwiejsza. I tam coraz częściej firmy chcą lokować swoją działalność. Uwzględniamy te trendy w naszych inwestycjach.
Przed deweloperami pojawia się coraz więcej wyzwań związanych z indywidualnymi oczekiwaniami najemców. A magazyny szyte na miarę wymagają elastyczności. Budujecie właśnie drugi cross-dock dla DPD. Na czym polega specyfika pracy nad obiektami w formule BTS?
Praca w tej formule rozpoczyna się zwykle z inicjatywy klienta, który składa konkretne, niestandardowe zamówienie. Czasami potrzebny jest np. budynek wyższy, częściowo dwukondygnacyjny z antresolami, jak ten, który postawiliśmy dla Zalando Lounge pod Olsztynkiem. W przypadku cross-docków budynek jest stosunkowo nieduży, a ważnym elementem inwestycji jest otoczenie hali pozwalające na budowę obszernych placów manewrowych. Sama hala musi być długa i wąska, wyposażona w liczne bramy i combidocki, najlepiej bez słupów konstrukcyjnych we wnętrzu budynku. Cały obiekt musi pozwalać na sprawny przeładunek towarów i obsługę zarówno dużych samochodów ciężarowych, jak i furgonetek.
Co ważne, zaangażowanie finansowe leży przede wszystkim po naszej stronie, więc klient może koncentrować się na swojej działalności biznesowej. W przypadku wynajmowanych magazynów do nas należy też pełna administracyjna i techniczna obsługa obiektów.
Odważnie inwestujecie w regionach poza Wielką Piątką, w mniej oczywistych lokalizacjach. Kutno, Krosno Odrzańskie, a teraz okolice Częstochowy i Świebodzin… Z czego wynika ta decyzja?
Coraz więcej działających w Polsce firm potrzebuje nowoczesnych powierzchni magazynowo-produkcyjnych poza głównymi lokalizacjami logistycznymi. Świadczy o tym m.in. bardzo mała oferta magazynowa mniejszych miejscowości. Szczególnie jeśli porównamy ją z logistycznym potencjałem tych miejsc. Do takich miast należą m.in. Białystok, Gorzów, Tarnobrzeg, Włocławek, Częstochowa, Piła, Tarnów, Elbląg czy Kalisz. Potencjał nieoczywistych lokalizacji potwierdza raport przygotowany przez firmy JLL, Hillwood i Manpower pt. „Small town, big deal. Badanie potencjału nowych lokalizacji magazynowo-przemysłowych w Polsce”. Miasta spoza Wielkiej Piątki stają się konkurencyjne nie tylko dzięki rozbudowie sieci drogowej i niższym kosztom zakupu gruntów. Coraz ważniejszym atutem staje się rynek pracy: większa dostępność pracowników oraz krótszy proces ich rekrutacji.
Czy nadal będziecie koncentrować swoje działania w regionach?
Oczywiście. Staramy się, aby nasza oferta była dostosowana do popytu i podaży, a tak jak mówiłem, regiony zyskują na znaczeniu. Dla wielu mniejszych miejscowości nowoczesny magazyn jest wizytówką miasta, potwierdzającą jego biznesowy potencjał i podnoszącą wiarygodność w oczach inwestorów. Tam najlepiej widać, jak nowe centrum logistyczno- produkcyjne pozytywnie wpływa na lokalny rynek pracy i wzrost gospodarczy. Nie zmienia to faktu, że Wielka Piątka nadal jest w czołówce rankingu najatrakcyjniejszych lokalizacji. Dlatego nadal chcemy tam inwestować. Przykładem może być park logistyczny w Zgorzelcu, który planujemy wybudować wspólnie z PHN.
W 2015 roku rozpoczęliście budowę pierwszego własnego projektu, a już w 2018 roku zbudowaliście centrum logistyczne dla Zalando w Olsztynku o powierzchni ponad 120 tys. mkw. Była to rekordowa transakcja w ubiegłym roku… Jak po 5 latach oceniacie swoje miejsce na rynku?
Chcemy być znani z jakości, a nie z rekordowych liczb, mimo że mamy się czym pochwalić. Wybudowaliśmy prawie 60 obiektów o łącznej powierzchni ponad miliona mkw. Niemal drugie tyle znajdowało się pod naszym zarządem. Biorąc pod uwagę projekty, które są w toku, szacujemy nasz udział w rynku na ok. 10%. Najważniejszy jest wzrost liczby klientów, których grono powiększyło się z 46 na koniec roku 2015 do 160 obecnie. Chcemy, żeby nasza marka kojarzyła się przede wszystkim z jakością i sprawną realizacją nawet najbardziej złożonych projektów, a nasze magazyny były postrzegane jako narzędzie dalszego rozwoju firm i regionów. Okazji do pokazania się z takiej strony na pewno nam nie zabraknie, bo w planach mamy wybudowanie dwóch milionów mkw. powierzchni na zabezpieczonych gruntach.
Dziękuję za rozmowę.
