Magazyny z panelami

Ponad 80% najemców pyta o proekologiczne rozwiązania w magazynach – wynika z raportu „Industrial Goes Green” przygotowanego przez firmę Cushman & Wakefield. Wśród trendów ekologicznych na rynku powierzchni magazynowych, znalazło się pozyskiwanie energii za pomocą paneli fotowoltaicznych. Z raportu wynika, że o to rozwiązanie pyta najwięcej najemców – 64%.

Do badania zaproszono największych deweloperów magazynowych w Polsce. Ankieta dotyczyła stosowanych na rynku rozwiązań proekologicznych oraz systemów certyfikacji. Ankietowani odpowiadali również na pytania dotyczące zainteresowania najemców danym rozwiązaniem.
Wszyscy przepytani w badaniu Cushman & Wakefield deweloperzy będą stosować w najbliższym czasie instalacje fotowoltaiczne, jeden z nich już je stosuje, a głównymi motywami są dbałość o rozwiązania proekologiczne oraz chęć zmniejszenia kosztów eksploatacji.

Fotowoltaika

Podstawowym elementem instalacji są ogniwa fotowoltaiczne, które – aby móc wytwarzać większą ilość energii – łączy się w moduły fotowoltaiczne. Zachodzi w nich proces, dzięki któremu energia ze Słońca zostaje przekształcona w prąd stały.
Ogniwa są układami zbudowanymi z materiału półprzewodnikowego, np. krzemu, który przewodzi ładunek elektryczny w wyniku działania czynników zewnętrznych, m.in. w postaci temperatury lub promieniowania słonecznego. Grupa modułów zasilająca jeden falownik tworzy panel fotowoltaiczny. Prąd powstały w modułach zostaje przekazany do falownika, którego zadaniem jest przekształcenie go na prąd. W skład układu wchodzi także licznik dwukierunkowy, który zlicza energię elektryczną wyprodukowaną przez naszą instalację oraz tę pobraną z sieci energetycznej.
Instalacje fotowoltaiczne, chociaż są rozwiązaniem interesującym i opłacalnym, spotykają się jednak z kilkoma kwestiami administracyjnymi, które mogą ograniczać ich zastosowanie. Ze względu na konieczność uzyskania koncesji na większe instalacje, w większości przypadków wykonuje się je do maksymalnej mocy 500 kWp, ponieważ wymagana jest na nie wyłącznie zgoda na budowę i podłączenie do sieci elektroenergetycznej.
Drugą ważną kwestią jest fakt, że jest to rozwiązanie raczej dla budynków zajmowanych przez jednego średniego lub dużego użytkownika (w ramach inwestycji BTS lub BTO). Proceduralnie istnieje bowiem konieczność rozliczenia energii w miejscu przyłącza do sieci energetycznej.
Zdaniem twórców raportu dużo trudniej zorganizować to w parkach logistycznych, w których mamy wielu najemców, a przyłącze energetyczne jest jedno dla całego parku, co utrudnia rozliczenia danego najemcy. Jeżeli chcielibyśmy wykonać instalację fotowoltaiczną dedykowaną dla konkretnego najemcy, wiąże się to z dodatkowymi nakładami na przygotowanie osobnego dedykowanego przyłącza energetycznego dla firmy, która będzie korzystała z takiej instalacji.
Alternatywą jest wyposażenie parku w instalację przez wynajmującego. Wówczas oszczędności związane z kosztami energii części wspólnych przekładają się na obniżenie kosztów opłat serwisowych.
Jak zauważają twórcy raportu wyzwaniem dla użytkowników jest również sama procedura rozliczania energii elektrycznej:
— w przypadku instalacji do 50 KWP energię magazynuje się w sieci energetycznej dystrybutora, który zwraca ją z przelicznikiem 0,8 kW na każdy 1 kW przekazanej energii;
— w przypadku instalacji w zakresie 50-500 KWP należy odpowiednio dobrać moc modułów ze względu na brak możliwości magazynowania energii w sieci dystrybutora.
Istnieje bowiem konieczność sprzedaży nadmiaru energii elektrycznej po cenie znacznie niższej niż rynkowa (ok. 40%), a następnie zakup tej energii po cenach rynkowych. Dlatego też wskazana jest analiza zużycia energii w danym miejscu, tak aby prąd produkowany przez instalację fotowoltaiczną był mniejszy niż ten faktycznie zużywany przez użytkownika instalacji.

Szacunkowe koszty

W raporcie na potrzeby zilustrowania jakie są koszty, oszczędności oraz czas zwrotu z inwestycji dla danego rozwiązania, autorzy przyjęli do obliczeń przykładowy budynek wzorcowy o następujących parametrach: powierzchnia budynku: 10 000 mkw., powierzchnia działki: 20 000 mkw., liczba pracowników: 100 osób, roczne zużycie energii: ok. 1000 MWh (miesięcznie ok. 85 MWh), miesięczne zużycie wody: ok. 150 m3. Do obliczeń ustalono lokalizację paneli na ziemi (nie na dachu), jeśli to nie zmniejszy powierzchni biologicznie czynnej, ceny energii elektrycznej na poziomie z 2020 roku i osobne przyłącze energii elektrycznej dla tego budynku.
Jakie są więc szacunkowe koszty? Dla instalacji o szacunkowej mocy 300 kW koszt inwestycji wynosi ok. 800 000 zł netto (średnia produkcja energii 300 MWh/rok). Przy założeniu, że budynek skonsumuje na bieżąco całość wyprodukowanej energii elektrycznej, to oszczędności wyniosą rocznie ok. 150 000 zł netto, zaś czas zwrotu z inwestycji wyniesie ok. 5-6 lat. (Źródło: Soleos Sp. z o.o.)
Z badania Cushman & Wakefield wynika, że dotychczas tylko jeden z deweloperów zastosował to rozwiązanie w swoim obiekcie, natomiast wszyscy pozostali uczestniczący w badaniu deklarują chęć i gotowość stosowania fotowoltaiki. Wynika to przede wszystkim ze wzrostu świadomości ekologicznej, ale także praktycznego podejścia do inwestycji – rozwiązanie to pozwala zmniejszyć koszty użytkowania powierzchni, przez co podnosi się atrakcyjność obiektu w dłuższym terminie. Zaskakujący jest natomiast duży rozrzut w szacowanym okresie zwrotu z inwestycji. Większość deweloperów deklaruje, że potrzebny jest czas dłuższy niż 5-letni kontrakt, inni deklarują, że potrzeba minimum 10 lat. Z kolei według dostawców takich rozwiązań, czas zwrotu inwestycji to około 5-7 lat.

– Od niedawna obserwujemy zwiększającą się popularność instalacji fotowoltaicznych. Rozwój technologii, coraz dłuższe okresy gwarancji oraz coraz krótsze czasy zwrotu inwestycji powodują zwiększającą się popularność tych instalacji. Z powyższych względów naturalne wydaje się zastosowanie instalacji fotowoltaicznych na powierzchniach logistycznych. Jednak podczas analizy poprzedzającej zastosowanie takiej instalacji należy zwrócić uwagę na kwestie administracyjne, które mogą ograniczyć możliwość ich zastosowania.

Instalacje fotowoltaiczne są rozwiązaniem, które daje nam możliwość znacznego obniżenia kosztów energii elektrycznej, a przy odpowiednio dobranej mocy systemu oraz sposobu rozliczeń z dystrybutorem OSD mogą doprowadzić nawet do samowystarczalności energetycznej budynku lub parku logistycznego.

Obecnie w Polsce mamy około 40 farm fotowoltaicznych powyżej 1 MW, w tym największa o mocy ok. 4 MW (dane URE), zaś w przypadku budynków logistycznych obecnie największe instalacje mają moc ok. 1 MW. Na świecie największa farma fotowoltaiczna posiada moc 1180 MW (ZEA), zaś w przypadku budynków logistycznych obecnie największe instalacje mają moc ok. 20 MW (np. Centrum Magazynowo-Logistyczne PVH w Venlo) – mówi Ryszard Gwóźdź, starszy menedżer ds. technicznych, Cushman & Wakefield.

Podsumowanie

Zdaniem autorów raportu „Industrial Goes Green” panele fotowoltaiczne to dziś rozwiązanie przede wszystkim dla najemców obiektów o charakterze BTS i BTO, zdecydowanych podjąć zobowiązanie umowne na przynajmniej 7 lat lub posiadać obiekt na własność. Jednakże, nawet najemcy parków logistycznych powinni rozmawiać na temat fotowoltaiki z deweloperami, ponieważ dopiero analiza konkretnego przypadku da nam odpowiedź czy jest zasadność wykonania instalacji. Być może w perspektywie kilku lat, w efekcie ogólnych trendów i rosnących oczekiwań najemców, fotowoltaika będzie stosowana również w projektach multi-tenant.

KOMENTARZE

Sektor magazynowo-przemysłowy już od dłuższego czasu interesuje się wykorzystaniem fotowoltaiki (PV) na swoich inwestycjach. Jeszcze około 6-7 lat temu amortyzacja takiej inwestycji trwała około 10 lat, teraz to około 5-6 lat. Patrząc na wyniki z końca III kwartału 2020 r., polski rynek magazynowy przekroczył już 20 mln mkw. Ta olbrzymia powierzchnia użytkowa budynków (pomijając obiekty wielopoziomowe) przekłada się niemal 1:1 na powierzchnię dachów, które potencjalnie mogłyby być miejscem dla instalacji PV.
Pozyskiwanie energii ze Słońca to rozwojowy trend w obiektach przemysłowo-magazynowych i z pewnością uczestnicy tego sektora rynku nieruchomości komercyjnych oraz użytkownicy budynków będą go eksplorować i wykorzystywać. Analizując możliwości umieszczenia instalacji PV na terenie parku logistycznego należy wziąć pod uwagę kilka parametrów brzegowych, które w sposób znaczący mogą wpłynąć na opłacalność całej inwestycji w fotowoltaikę. Należą do nich między innymi: ograniczenia konstrukcyjne budynku w przypadku intencji umieszczenia paneli PV na dachu obiektu, ograniczenia infrastruktury przesyłowej na ternie i w sąsiedztwie parku, efektywność samych paneli, technologia montażu, dostępność innych niż dachy potencjalnych miejsc instalacji paneli itp.
O ile w przypadku istniejących budynków celem instalacji fotowoltaiki koniecznym jest dopasowanie się do wykreowanych wcześniej ograniczeń, o tyle nowo powstające obiekty, na których przewidziano montaż tego typu instalacji już w fazie projektowej, pozwalają optymalnie wykorzystać przewidziane w tym celu miejsca montażu instalacji PV. Pamiętać przy tym należy, że obecnie deklarowane przez producentów średnie obciążenie od instalacji PV to około 25-30 kg/mkw.
Pamiętajmy, że nie tylko dach daje mam możliwość na produkcję energii ze światła słonecznego. Intensywnie rozwija się technologia szyb z ogniwami fotowoltaicznymi. Rynek z dużą uwagą przygląda się tej technologii oraz możliwościom jej komercyjnego wykorzystania.

Jeśli spojrzymy na parki Prologis w Polsce z lotu ptaka, to widzimy blisko 2 mln metrów kwadratowych powierzchni dachów, które mogą być wykorzystane jako miejsce do produkcji energii elektrycznej ze słońca. Jako globalny lider w zakresie rozwoju technologii solarnej w branży mamy w tym wieloletnie doświadczenie – łączna moc naszych instalacji na całym świecie to 212 MW, a w Europie już ponad stu naszych klientów korzysta z systemów fotowoltaicznych, które zainstalowaliśmy i za konserwację których odpowiadamy.
Przy coraz wydajniejszych i coraz tańszych technologiach zapewniających szybszy zwrot z inwestycji, a w kontrze do rosnących cen energii, fotowoltaika na rynku powierzchni logistycznych ma potencjał z ekologicznego trendu stać się standardem także w Polsce. Jednak myśląc o inwestycjach w instalacje solarne, należy wziąć pod uwagę kluczowe wyzwanie, jakim jest klimat w naszej szerokości geograficznej. Dlatego nasz pierwszy tego typu projekt w Polsce powstał w Prologis Park Wrocław V – region ten wyróżnia się dużą liczbą dni słonecznych i znikomymi opadami śniegu.
Polska nie osiągnie raczej potencjału wytwórczego na miarę słonecznej Kalifornii, nie oznacza to jednak, że nie warto inwestować w zieloną energię. Jest wiele sposobów czerpania korzyści z energii słonecznej – dla klientów w naszych parkach na terenie całej Polski zakupiliśmy od Tauron certyfikowaną energię pochodzącą ze źródeł odnawialnych, w tym z instalacji solarnych. Dzięki temu nie tylko aktywnie przyczynimy się do popularyzowania energii odnawialnej w Polsce, ale także w jeszcze większym zakresie odpowiemy na potrzeby naszych klientów, który coraz częściej zainteresowani są zakupem zielonej energii pochodzącej z OZE. Stawiamy w tym celu na różnorodne rozwiązania – w obiekcie budowanym w Prologis Park Janki dla właściciela sieci RTV Euro AGD mamy zasilane fotowoltaiką latarnie, z kolei w Prologis Park Budapest – Harbor panele słoneczne wmontowane w płyty chodnikowe zasilają stację ładowania samochodów elektrycznych.

Ustanowienie polityki energetycznej centrum logistyczno-inwestycyjnego jest nie lada wyzwaniem. Zarząd Grupy CLIP podjął się tego zadania i wytyczył trend, który, miejmy nadzieję, będzie powielany przez inne przedsiębiorstwa. Wykorzystywanie niezagospodarowanej przestrzeni dla odnawialnych źródeł energii generuje wiele korzyści. Przedsięwzięte inwestycje budowy farm fotowoltaicznych na dachach hal magazynowych wpływają pozytywnie na środowisko poprzez zmniejszenie śladu węglowego, jak również budują wizerunek firmy dbającej o ekologię.
Instalacja PV to system umożliwiający konwersję energii słonecznej na energię elektryczną. Wyprodukowana zielona energia w ciągu dnia może być wykorzystana na potrzeby parku logistycznego, a nadwyżki przekazane do sieci, z której to zasilamy się np. w porze nocnej. PV to jedna z najprostszych i najtańszych form produkcji energii, która wykorzystuje darmową energię słoneczną. Globalnie dzięki takim inwestycjom mamy realny wpływ na zmniejszenie emisji gazów cieplarnianych, co spotyka się z zadowoleniem klientów. Zainstalowane odnawialne źródła energii pozwalają na zapewnienie ciągłości i niezależności dostaw energii zwłaszcza przy ograniczonej podaży energii, która zakłóca procesy logistyczne oraz produkcyjne. Ponadto OZE pozwala na obniżenie kosztów oraz minimalizację wpływu wzrostu cen energii elektrycznej.
Inwestycja jest długofalowa, czas użytkowania instalacji wynosi ponad 25 lat w zależności od poprawnie dobranych komponentów instalacji. Naszym zdaniem w dzisiejszych czasach odnawialne źródła energii są obligatoryjnym elementem wyposażenia centrów logistycznych.

Oprac. KW
Fot. Centrum Magazynowo-Logistyczne PVH w Venlo