Miliard euro potrzebuje 24 tys mkw. powierzchni
Prognozy Banku Światowego i Oxford Economics dotyczące populacji 26 największych europejskich miast przewidują, że do 2050 roku 414 milionów osób, czyli 80% populacji tych państw będzie mieszkało w miastach. Wraz ze wzrostem populacji w miastach nawyki zakupowe również będą ewoluować w kierunku rosnącej sprzedaży on-line i większego zapotrzebowania na powierzchnię magazynową. W najnowszym raporcie „Europe’s Last Mile. European Logstics Report 2022”, analitycy Knight Frank przedstawiają analizę europejskiego rynku logistyki ostatniej mili i tego jak będzie się ten sektor rozwijał w ciągu najbliższych lat.
Miliard euro potrzebuje 24 tys. mkw. powierzchni
Na podstawie analizy działalności operatorów w segmencie logistyki ostatniej mili w Wielkiej Brytanii i w Europie (gdzie głownie wykorzystywany jest model hub & spoke w dystrybucji), 20%-25% całkowitej powierzchni magazynowej znajdowało się w obiektach satelitarnych (spoke) dedykowanych do obsługi ostatniej mili. Potrzeba powierzchni magazynowej rosła wprost proporcjonalnie do wzrostu sprzedaży on-line. Konieczność optymalizacji, poprzez chociażby automatyzację procesów, wzrost zainteresowania usługą fulfilment mogą te proporcje zmienić. Mając to na względzie oceniamy, że na każdy wydany 1 miliard euro w segmencie detalicznej sprzedaży online będzie potrzebne 24 tys m kw. miejskiej powierzchni magazynowej. Na siedmiu największych rynkach e-commerce Europy kontynentalnej – Francja, Niemcy, Włochy, Hiszpania, Niderlandy, Szwecja i Polska – wartość sprzedaży detalicznej online wyniosła około 293 mld euro w 2021 r. Wraz z jej przewidywanym wzrostem na poziomie 48% do 2026 roku można oszacować, że w wymienionych krajach rynek do tego czasu będzie potrzebował dodatkowo 3,5 mln m kw. powierzchni „ostatniej mili” do jej obsługi. W Polsce może to być 536 tys. m kw. Ograniczona dostępność gruntów może jednak podnieść ceny najmu powierzchni. Deweloperzy wolą bowiem przekształcać grunty w granicach miast z funkcji przemysłowych na mieszkaniowe, które gwarantują wyższy zwrot z inwestycji.
Pożądane lokalizacje dla logistyki ostatniej mili
Czynnikami determinującymi wybór lokalizacji pod magazyny ostatniej mili są: gęstość zaludnienia, poziom przychodu gospodarstw domowych i współczynnik penetracji sprzedaży online. Pod kątem gęstości zaludnienia przodują Paryż, Berlin i Monachium. Znaczenie ma również czynnik demograficzny, ponieważ ludzie młodsi są skłonniejsi wybrać zakupy online. Profil demograficzny deklasuje zatem Barcelonę, Rzym i Mediolan jako lokalizacje z potencjałem rozwoju logistyki ostatniej mili. Pod kątem przychodów gospodarstw domowych przodują miasta niemieckie, a współczynnika penetracji Holandia. Naszej analizie poddaliśmy Francję, Niemcy, Włochy, Holandię, Hiszpanię, Szwecję i Polskę. Spośród tych krajów miasta, które zidentyfikowaliśmy jako najbardziej perspektywiczne pod kątem wzrostu sprzedaży detalicznej online, a jednocześnie największego wzrostu zapotrzebowania na logistykę ostatniej mili to Warszawa, Lipsk, Berlin, Drezno i Offenbach nad Menem.
Polska kluczowym rynkiem w Europie
Z 7 poddanych analizie państwa to Polska i Hiszpania będą najszybciej rozwijającymi się gospodarkami w ciągu najbliższych 5 lat, ze wzrostem PKB na poziomie odpowiednio 3,1% i 2,8% (źródło: Oxford Economics, September 2022 r.). Dla Polski przewiduje się również najszybsze tempo wzrostu sprzedaży detalicznej online, na poziomie 18,7% w latach 2022 – 2026. Polska jest szóstym krajem z największą populacją w Europie i pomimo obecnie stosunkowo niewielkiego rynku e-commerce, prognozy dotyczące wzrostu gospodarczego, sprzedaży detalicznej oraz współczynnika penetracji będą wpływać na dalszy, szybki rozwój rynku magazynowego, głównie w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie od firm dystrybucyjnych i z sektora e-commerce. Warszawa, w zestawieniu, jest na 6-tym miejscu pod względem prognoz dotyczących wysokości wydatków konsumentów na zakupy online, za Berlinem, Paryżem, Monachium, Hamburgiem i Hauts-de-Seine (region (Île-de-France).
Michał Kozdrój, Head of Industrial Agency, Knight Frank
Elżbieta Czerpak, Head of Research, Knight Frank
