Młody rynek z potencjałem
Znaczenie Podkarpacia cały czas rośnie, region ten ma szansę stać się jednym z głównych hubów przeładunkowych wschód-zachód, wykorzystywanych m.in. w odbudowie Ukrainy. Potencjał regionu dostrzegają również deweloperzy magazynowi, którzy budują magazyny i zabezpieczają grunty pod kolejne hale w okolicy – mówią Michał Kozar, Senior Associate, oraz Janusz Dudek, Senior Advisor, w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.
Podkarpacie jeszcze do niedawna było jednym z najmniejszych rynków magazynowych w kraju. Na koniec 2021 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni produkcyjnej i magazynowej w regionie wynosiły niewiele ponad 300 tys. mkw. Jednak zawarte w tym samym roku transakcje przednajmu na magazyny w formule BTS, już w roku 2022 przełożyły się na wysoką nową podaż ponad 142 tys. mkw. Kolejne 49 tys. mkw. powierzchni przemysłowej i magazynowej trafiło na podkarpacki rynek w pierwszych trzech miesiącach tego roku.
Podkarpackie miasta zachęcają inwestorów
– Ważnym czynnikiem w rozwoju Podkarpacia jest jego coraz lepsze skomunikowanie z Europą, jak i resztą kraju. Region zyskuje na znaczeniu dzięki rozbudowie międzynarodowej europejskiej trasy Via Carpatia, która docelowo połączy Litwę, Polskę, Słowację, Węgry, Rumunię, Bułgarię oraz Grecję. Podkarpacie jest doskonale skomunikowane również dzięki autostradzie A4, prowadzącej przez ważne ośrodki gospodarcze w Polsce, od granicy z Niemiec, aż do granicy z Ukrainą – mówi Janusz Dudek. Dodatkową zachętą dla inwestorów są działające w regionie dwie strefy ekonomiczne, oferujące inwestorom najwyższe w Polsce ulgi podatkowe. Chodzi tutaj o Specjalną Strefę Ekonomiczną Euro-Park Mielec oraz Tarnobrzeską Specjalną Strefę Ekonomiczną Euro-Park Wisłosan.
Dużo pracowników fizycznych i techników, mniej menadżerów
Inwestorów zachęca również rozwijający się na Podkarpaciu rynek pracy. – Region oferuje dostęp do pracowników z kompetencjami technicznymi oraz wysoki poziom edukacji. Warto podkreślić, że realizowane tutaj projekty inwestycyjne coraz częściej są zrównoważone, opierają się na wysokim bezpieczeństwie pracy i innowacyjnych rozwiązaniach oraz uwzględniają działania badawczo-rozwojowe – informuje Natalia Nowakowska, Senior Consultant w Hays Poland.
Według Karoliny Szyndler, Senior Director w Hays Poland, pozyskanie pracowników fizycznych do pracy w sektorze produkcyjno-magazynowym w województwie podkarpackim nie przysparza większych wyzwań, jak to się dzieje w innych regionach, a dostępność kandydatów na stanowiska produkcyjne jest stosunkowo wysoka. – Podobnie wygląda kwestia obsadzania ról technicznych, tzw. grey-collar, wymagających fachowej wiedzy. Większy dostęp do wyspecjalizowanych kandydatów obserwujemy w kilku ośrodkach miejskich, w których już teraz funkcjonuje wiele przedsiębiorstw z branży produkcyjno-magazynowej. Jako przykłady można wymienić Rzeszów, Mielec i Stalową Wolę – wyjaśnia Karolina Szyndler. Ekspertka dodaje, że podkarpacki sektor produkcyjno-magazynowy jest jednak dość młody, w związku z czym nie wykształcił jeszcze wystarczającej rzeszy ekspertów oraz kadry menedżerskiej. Brakuje również menedżerów posiadających doświadczenie w realizacji projektów typu greenfield. W praktyce oznacza to, że lokalni pracodawcy coraz mocniej koncentrują się na rozwoju strategii pozyskiwania i rozwijania niezbędnych kompetencji, m.in. inwestując w programy szkoleniowe dla pracowników.
Dolina Krzemowa lotnictwa
Rozwój rynku magazynowego na Podkarpaciu napędzają przede wszystkim najemcy z sektorów produkcyjnego, farmaceutycznego i lotniczego. Charakterystyczne dla tego rynku są też inwestycje budowane na zamówienie i odpowiadające na potrzeby klientów (BTS i BTO).
– Można powiedzieć, że Podkarpacie to polska Dolina Krzemowa lotnictwa. Taka jest też historia tego miejsca, żeby wspomnieć tylko największe w kraju zakłady lotnicze w Mielcu, które działają już od 1938 roku. Przez lata w regionie rosły kolejne firmy produkujące podzespoły lotnicze, które też przyciągały nowych inwestorów. Dzisiaj Podkarpacie, oprócz historii, zapewnia producentom lotniczym wykształconą kadrę i specjalistów – mówi Michał Kozar. Jako przykład, ekspert Newmark Polska wskazuje na firmę Boeing, która już posiada zakłady w Dolinie Lotniczej w Rzeszowie i nadal chce rosnąć w tej lokalizacji. Niedawno ogłosiła otwarcie ogromnego biura – 6,6 tys. mkw. w budynku SkyRes, w którym pracować będzie kilkaset osób, wspierających m.in. prowadzone przez światowego giganta programy lotnicze i kosmiczne.
Międzynarodowe przedsiębiorstwa obecne w regionie rosną i potrzebują kolejnych metrów powierzchni przemysłowej i magazynowej. Tak było m.in. z firmą BorgWarner, amerykańskim producentem podzespołów stosowanych w układach napędowych oraz wydechowych pojazdów, między innymi dla takich marek, jak: Mercedes Benz, AMG czy Aston Martin. – Swoją działalność w Polsce BorgWarner rozpoczął już w 2009 roku, jednak wraz z rozwojem potrzebował dodatkowej powierzchni produkcyjnej. W 2022 r. przeniósł się do dedykowanego obiektu o powierzchni prawie 11 300 mkw. wybudowanego dla producenta przez dewelopera Panattoni, w ramach parku Panattoni Park Airport II – wyjaśnia Janusz Dudek.
Na Podkarpaciu zgodnie z planem
Najemców na Podkarpaciu nie zatrzymała wojna w Ukrainie. Mimo zawirowań geopolitycznych, firma odzieżowa LPP doprowadziła do końca swój nowy projekt logistyczny, otwierając w styczniu tego roku największy magazyn w Polsce, o powierzchni 69 tys. mkw. Dedykowany jest obsłudze zamówień e-commerce dla klientów w Polsce, Czechach, Słowacji, Słowenii, Węgrzech i Ukrainie. Nowe centrum Fulfillment powstało w ramach Panattoni Park Rzeszów North.
Największe kontrakty najmu na Podkarpaciu w ubiegłym roku podpisali: największy operator logistyczny w regionie – Omega Pilzno (Reino Park Rzeszów, 24 500 mkw.) oraz SaarGummi (DL Invest Park Sędziszów Małopolski, 12 500 mkw.). Producent systemów uszczelniania i rozwiązań na bazie gumy dla branż automotive oraz budownictwa – firma SaarGummi, właśnie w ubiegłym miesiącu (maj 2023 r.) zainaugurowała swoją działalność w nowej fabryce.
– Mimo rozwoju podkarpackich zakładów produkcyjnych i magazynów, podobnie jak cały kraj, a nawet Europa, w ostatnich miesiącach Podkarpacie również odczuwa spowolnienie dynamiki wzrostu. Jak pokazują dane Newmark Polska, aktywność najemców w pierwszym kwartale tego roku znacznie się zmniejszyła – od stycznia do marca podpisano umowy tylko na 10,5 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, co jest liczbą o prawie 66 proc. niższą, niż wolumen osiągnięty w analogicznym okresie rok wcześniej (1 kw. 2022 r.: 30,7 tys. mkw.) – mówi Michał Kozar. – Mniejsza aktywność najemców nie daje jednak większego wyboru aktywnym i poszukującym najemcom, ponieważ również liczba realizowanych inwestycji spadła, a w pierwszym kwartale tego roku cała powierzchnia w powstających inwestycjach była już wynajęta. W tym samym okresie poziom pustostanów wyniósł 3,6 proc. powierzchni, a z gotowych magazynów, wolnymi metrami dysponowały tylko dwa parki – LCube Logistic Park Rzeszów i Panattoni Park Rzeszów Airport III – informuje ekspert.
Przyszłość jest w Rzeszowie
Sektor magazynowy dostosowuje się do nowej sytuacji, a inwestorzy planują przyszłość. W tych planach jest miejsce również dla Rzeszowa i całego województwa, które po wybuchu konfliktu zbrojnego w Ukrainie, stało się jednym z głównych hubów przeładunkowych z Zachodu na Wschód. – Przez wiele miesięcy obserwowaliśmy tutaj ogromny ruch związany z pomocą humanitarną. Lokalni operatorzy logistyczni do dzisiaj otrzymują masę zapytań na temat krótkoterminowego składowania. Gdy skończy się wojna, to właśnie na Podkarpaciu powstaną najważniejsze centra przeładunkowe, biorące udział w odbudowie Ukrainy. Jesteśmy przekonani, że większość firm, które wezmą udział w odbudowie czy ekspansji na rynek ukraiński, w pierwszej fazie nie zdecyduje się na budowę zakładów w samej Ukrainie, gdzie wiele dróg i budynków zostało zniszczonych. Oni również będą chcieli skorzystać z pobliskiej infrastruktury na terenie Polski i Podkarpacia – mówi Michał Kozar.
Deweloperzy i inwestorzy na rynku magazynowym od dłuższego czasu widzą potencjał tej lokalizacji. Największe firmy budują hale i zabezpieczają działki pod kolejne inwestycje w okolicach Rzeszowa. – Najwięcej magazynów w regionie powstaje w Rzeszowie, Korczowej, Jasionce, Dębicy i Chmielowie. W pierwszym kwartale tego roku na podkarpacki rynek magazynowy trafiły trzy kolejne inwestycje – Panattoni Park Rzeszów North (21 500 mkw.), LCube Logistic Park Rzeszów (19 600 mkw.) oraz kolejna hala w ramach DL Invest Dębica (8000 mkw.). Oprócz wymienionych, właścicielami budynków produkcyjnych i magazynowych oraz działek inwestycyjnych są również: 7R, CTP, Reino i Waimea Holding – podsumowuje Janusz Dudek.
Komentarze
Wraz z dynamicznym rozwojem infrastruktury drogowej oraz planami odbudowy Ukrainy, Podkarpacie, a przede wszystkim Rzeszów i jego okolice stają się obszarem, który ma szanse mocniej zaistnieć na magazynowej mapie Polski.
Rzeszów przeżywa obecnie czas dynamicznych zmian. Wyjątkowy wzrost liczby mieszkańców, który wynosi aż 1/5 populacji wspomaga rozwój lokalnego rynku pracy, co z kolei przyciąga uwagą nowych inwestorów. Miasto cieszy się szczególnym zainteresowaniem ze strony inwestorów zagranicznych, a kapitał amerykański odgrywa w tym procesie istotną rolę. Obecnie Rzeszów pełni funkcję bazy noclegowej dla przedstawicieli instytucji wspierających pomoc Ukrainie. Niemniej jednak, oczekujemy, że w przyszłości stanie się przyczółkiem dla procesu odbudowy Ukrainy, co przyniesie długoterminowe korzyści gospodarcze dla całego regionu.
Wszystkie te czynniki przyciągają zainteresowanie ze strony podmiotów produkcyjnych oraz branży logistycznej. Rozwinięta infrastruktura drogowa i kolejowa, oraz bliskość lotniska w połączeniu z nowoczesnymi, wysokiej jakości magazynami (7R już zbudowało w tym regionie dwa projekty: park magazynowy 7R Park Rzeszów oraz magazyn miejski 7R City Flex Rzeszów Airport I) czynią Podkarpacie atrakcyjnym regionem dla rozwoju logistyki magazynowej.
Uważam, że region ten może się stać znaczącym punktem w łańcuchach dostaw, przyczyniając się do optymalizacji procesów logistycznych. Nowe perspektywy powodują, że również 7R nie wyklucza kolejnych inwestycji w tym regionie.
Podkarpacie jest zdecydowanie na fali wznoszącej. Jeszcze na koniec 2021 roku łączne zasoby powierzchni przemysłowych w regionie wynosiły nieco ponad 300 000 m kw., natomiast dziś samo Panattoni posiada w województwie podkarpackim ponad 320 000 m kw, a zasoby łączne wzrosły blisko dwukrotnie. Przewidujemy, że mimo spowolnienia gospodarczego również obecny rok będzie bardzo dobry pod kątem ukończonych i rozpoczętych projektów.
Atrakcyjność wynika z kilku czynników. Populacja regionu napędza jego rozwój, a w szczególności wpływa na rosnące znaczenie jego głównego ośrodka – Rzeszowa, który stał się tzw. „growing city” – ośrodkiem akademickim przyciągającym mieszkańców województwa. Region korzysta zarówno z położenia na linii wschód-zachód, jak i perspektywy przebiegającej przez jego terytorium drogi Via Carpatia, która połączy litewską Kłajpedę z Salonikami.
Region będzie zyskiwać również na zjawisku reshoringu, czyli relokowania biznesu – przede wszystkim produkcji – w bezpiecznej Europie. W ramach środkowo-wschodniej części kontynentu to właśnie Rzeszów jest jednym z ośrodków zyskujących na atrakcyjności, m.in. dzięki rosnącym zasobom pracowników, wiążącym się z imigracją.
Oczywiście o potencjale regionu świadczy również perspektywa odbudowy Ukrainy. Lokalizacja przy wschodniej granicy sprawia, że Podkarpacie może stać się głównym hubem przeładunkowym, na którym powstawać będą centra logistyczne stanowiące filar całego procesu.
Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 4/2023
