Najemcy stawiają na obiekty BTS

Magazyny powstające w formule najmu długoterminowego BTS (build-to-suit), czyli projektowane i budowane według indywidualnych preferencji i potrzeb klienta, stanowią już niemal jedną trzecią całkowitych zasobów powierzchni magazynowej w Polsce – w liczbach bezwzględnych to już ponad 8 mln mkw.

Największe obiekty tego typu w naszym kraju powstały głównie dla firm z sektora e-commerce, m.in.: dla firmy Amazon w Gliwicach (210 000 mkw.), Świebodzinie (ponad 203 000 mkw.) czy Szczecinie (161 500 mkw.), a także dla Zalando w Szczecinie (130 000 mkw. ) i w Bydgoszczy (ponad 104 000 mkw.). Duże sieci handlowe oraz firmy logistyczne także inwestują w tego typu obiekty, np.: Leroy Merlin w Centralnej Polsce (prawie 121 000 mkw.), DHL w Żernikach (108 000 mkw.) czy magazyn sieci Żabka w Radzyminie (67 500 mkw.).

Liczy się czas

Magazyny BTS cieszą się dużym zainteresowaniem firm logistycznych i sieci handlowych, zwłaszcza z branży e-commerce, dla których czas ma kluczowe znaczenie w biznesie. Z tego względu preferują one lokalizacje z dogodnymi połączeniami transportowymi, blisko autostrad czy dróg ekspresowych. Kolejnym istotnym elementem jest możliwość dostosowania budowanego obiektu do indywidualnych potrzeb najemcy i wprowadzenia rozwiązań technicznych, które umożliwią zoptymalizowanie procesów kompletacji, pakowania i wysyłki zamówień czy zarządzania zwrotami. Zmodernizowanie istniejących już budynków pod tym kątem jest nierzadko nieopłacalne lub wręcz niemożliwe. To jeszcze jeden argument na korzyść projektów BTS.

Niemniej jednak warto pamiętać, że realizacja inwestycji w formule BTS to proces czasochłonny. Wymaga nie tylko pozyskania gruntu w odpowiedniej dla najemcy lokalizacji, lecz także zapewnienia przyłączy do mediów, uzyskania niezbędnych pozwoleń, określenia wpływu inwestycji na środowisko, realizacji obiektu oraz przeprowadzenia procedury związanej z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Duże obiekty to dużo pracowników

Niektóre największe magazyny BTS zajmowane przez najemców z sektora handlu internetowego zatrudniają nawet do kilku tysięcy osób. Obecność tylu pracowników oznacza konieczność zapewnienia im odpowiednich warunków socjalnych, dlatego też istotnym elementem jest zadbanie o dobrostan załogi. Przestronna kantyna, dostęp do światła dziennego, szatnie, prysznice, wiaty parkingowe dla rowerów, tereny zielone wraz z infrastrukturą do wypoczynku pracowników to tylko niektóre z udogodnień, o których warto pomyśleć już na etapie projektowania magazynu. Tego typu rozwiązania również pozwalają zwiększyć konkurencyjność pracodawcy na rynku pracy.

Magazyny szyte na miarę najczęściej powstają z myślą o długoletnim najmie, dlatego pomimo konieczności poniesienia znacznych nakładów inwestycyjnych związanych z ich budową, warto przeanalizować potencjalne koszty w perspektywie kilkuletniej. Współpraca z wynajmującym już na etapie projektowania obiektu pozwoli znaleźć najbardziej optymalne rozwiązania, które umożliwią obniżenie kosztów mediów, w tym energii elektrycznej czy dostaw wody, a jednocześnie pomogą zadbać o środowisko naturalne. Wśród proponowanych rozwiązań można wymienić m.in. zwiększenie izolacyjności termicznej budynku, inteligentne systemy oświetlenia z czujnikami ruchu i żarówkami LED, które mogą wygenerować oszczędności na energii elektrycznej rzędu nawet kilkudziesięciu procent. Niektórzy wynajmujący oferują też przystosowanie dachów magazynów BTS do montażu paneli fotowoltaicznych, a także możliwość zainstalowania pomp ciepła. Wszystkie te rozwiązania wymagają dodatkowych inwestycji, ale mogą zapewnić spore oszczędności w perspektywie kilku lat, zważywszy na stale rosnące koszty energii.

BTS to także ryzyko dla wynajmującego

Budowa magazynu na indywidualne zamówienie najemcy również wiąże się z pewnym ryzykiem dla wynajmującego, który chciałby mieć pewność, że ponoszone koszty zwrócą się w przyszłości. Dlatego deweloperzy przeprowadzają dokładną analizę kondycji finansowej potencjalnego najemcy i oczekują przedłożenia m.in. gwarancji bankowej czy wpłaty kaucji zabezpieczającej realizację umowy. Wybudowanie nietypowego magazynu, np. o niestandardowej wysokości czy rozstawie słupów, może utrudnić proces wynajęcia go w przyszłości innym najemcom. Z tego względu w przypadku obiektów BTS wynajmujący preferują umowy najmu zawierane na wiele lat.

Komentarz

Obiekt magazynowy szyty na miarę klienta jest szczególnie interesujący właśnie w niepewnych czasach, ponieważ pozwala na pełne dostosowanie zarówno konstrukcji, jak i wyposażenia do potrzeb konkretnej branży. Poza tym, niesie ze sobą możliwość wyboru materiałów, lepszej izolacji czy rozwiązań jak pompy ciepła, które w dłuższej perspektywie czasu przyniosą klientowi konkretne oszczędności np. w zakresie zużycia mediów. Klient ma też dużo większy wpływ na kształtowanie obiektu pod swoje wymagania niż w przypadku adaptacji budynków przeznaczonych do standardowego magazynowania.

Dla naszej firmy rok 2022 owocował w zasadzie wyłącznie w projekty dostosowane do potrzeb klientów z różnych branż w Poznaniu, Warszawie czy na Śląsku. Niski wskaźnik pustostanów na rynku oraz w naszym portfelu pokazuje, że jest przestrzeń na tego typu obiekty również w nadchodzących latach.

Naszą sztandarową, ubiegłoroczną realizacją jest obiekt wybudowany w SEGRO Logistics Park Poznań, Gołuski dla HSF e-commerce, firmy specjalizującej się w logistycznej obsłudze internetowej sprzedaży mebli i towarów ponadgabarytowych. Budynek o wielkości 50 400 mkw. został wyposażony w 76 doków oraz 4 bramy typu „0”. Na życzenie klienta obiekt posiada podwyższoną odporność ogniową oraz specjalną instalację tryskaczową. Magazyn został też wyposażony w pakiet rozwiązań ograniczających zużycie energii, a w trosce m.in. o komfort pracowników fasada została częściowo przeszklona. Wszystko to sprawiło, że budynek uzyskał certyfikat BREEAM z oceną Very Good.

Artykuł ukazał się czasopiśmie Eurologistics 1/2023