Nieruchomości dla automotive – analiza rynku

– Motoryzacja jest drugą co do wielkości gałęzią przemysłu w Polsce. Z kolei sektor nieruchomości magazynowych i przemysłowych jest liderem rynku nieruchomości komercyjnych, notując największe wzrosty od trzech lat. Dynamiczny rozwój motoryzacji i obiektów logistycznych jest ze sobą ściśle związany. Na rekordowe wyniki nieruchomości magazynowych ogromny wpływ ma oczywiście m.in. branża e-commerce, ale niebagatelna w tym również zasługa sektora motoryzacyjnego, który od zawsze stanowił jeden z fundamentów polskiej gospodarki – mówi Michał Śniadała, dyrektor w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych firmy doradczej Savills.

Struktura branży motoryzacyjnej

Jak wynika z raportu firmy doradczej Savills „Automotive: Analiza rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych dla sektora motoryzacyjnego”, prawie co dziesiąta osoba pracująca w przemyśle zatrudniona jest w branży motoryzacyjnej. Autorzy publikacji zwracają uwagę, że na strukturę tego sektora w coraz większym stopniu składają się nie tylko największe koncerny motoryzacyjne, ale szereg niezależnych producentów części i akcesoriów.

– W 2017 r. wyprodukowano w Polsce prawie tyle samochodów osobowych, ile wynosi liczba mieszkańców Poznania. Z kolei liczba samych opon do tego rodzaju pojazdów, która powstała w tym czasie nad Wisłą, była już równa populacji wszystkich dorosłych mieszkańców całego kraju. To pokazuje proporcję rynku, który coraz silniej opiera się na firmach dostarczających części motoryzacyjne i komponenty, zarówno na rynek polski jak i na potrzeby eksportu – dodaje Michał Śniadała z Savills.

W 2006 r. pojazdy mechaniczne stanowiły prawie 60% produkcji sprzedanej sektora motoryzacyjnego, natomiast akcesoria i części 40%. Dekadę później proporcje odwróciły się. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny w 2016 r. wartość produkcji sprzedanej części motoryzacyjnych wyniosła 77 mld zł, a pojazdów samochodowych 54 mld zł. Z danych Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu wynika, że w Polsce funkcjonuje ok. 900 firm produkujących części i komponenty motoryzacyjne, które łącznie zatrudniają blisko 150 000 osób. Największym rynkiem zbytu dla rodzimych wytwórców części w Unii Europejskiej są Niemcy (42% udziału). W przeciągu ostatnich dziesięciu lat produkcja pojazdów mechanicznych rosła średnio o 3% rocznie, podczas gdy produkcja części i akcesoriów prawie czterokrotnie szybciej (średnio o 11% rocznie).

– Każdego dnia do warsztatów i sklepów motoryzacyjnych w Polsce trafia ok. 640 000 sztuk części. Nowy samochód składa się w 80% z części pochodzących od niezależnych producentów, a tylko w 20% z tych, które wytwarzane są bezpośrednio przez koncerny samochodowe. Taka struktura rynku, zwłaszcza biorąc pod uwagę jego dynamikę rozwoju, wymaga odpowiedniego zaplecza logistycznego i stałych inwestycji w tym zakresie – mówi Alfred Franke, prezes Stowarzyszenia Dystrybutorów i Producentów Części Motoryzacyjnych (SDCM), które jest partnerem merytorycznym raportu firmy Savills.

Zaplecze logistyczne dla motoryzacji

Sondaż przeprowadzony przez firmę MotoFocus wśród producentów części wskazuje, że 75% z nich planuje w 2018 lub 2019 roku powiększyć swoją powierzchnie produkcyjną, magazynową lub biurową. Jednocześnie jako dwie główne bariery rozwoju firmy te wskazują niejasne i niestabilne otoczenie prawno-podatkowe oraz powolne projekty administracyjne dla projektów budowlanych.

W Polsce produkuje się m.in. samochody marki Opel (Opel Manufacturing Poland w Gliwicach), Fiat (Fiat Chrysler Automobiles w Tychach) oraz Volkswagen (zakłady VW we Wrześni i Poznaniu). W Polsce swoje fabryki posiadają również czołowi światowi producenci części motoryzacyjnych tacy jak: Brembo, Delphi, Valeo, Federal-Mogul, Mahle czy ZF TRW, ale również wielu krajowych producentów jak np. Wuzetem, Asmet czy Lumag.

Rynek tworzą także podmioty zajmujące się hurtową sprzedażą części, a należą do nich m. in. takie firmy jak ILS, która odpowiada za logistykę największego dystrybutora części motoryzacyjnych w Polsce firmy Inter Cars. Według szacunków SDCM łączna powierzchnia centralnych magazynów wykorzystywanych przez kluczowych dystrybutorów części w Polsce wynosi 660 000 mkw. Odpowiada to powierzchni ponad pięciu Pałaców Kultury i Nauki.

Zgodnie z danymi Savills w 2017 r. branża motoryzacyjna wynajęła w Polsce 211 000 mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej, co odpowiada wielkości około 30 boisk piłkarskich. Firmy z tego sektora najczęściej decydują się na wynajem magazynów na Górnym Śląsku, w Poznaniu oraz w nowopowstającym hubie magazynowym zlokalizowanym w pobliżu zachodniej granicy Polski (Polska Zachodnia). Największą transakcją najmu zeszłego roku był magazyn typu BTS dla koncernu BMW, który w Świecku (32 000 mkw.) buduje firma Goodman.

– Historycznie bezpośredni udział branży motoryzacyjnej w popycie netto na powierzchnie magazynowe i przemysłowe w ostatnich latach oscylował wokół wartości od kilku do kilkunastu procent. Od trzech lat rośnie wolumen transakcji najmu w tym sektorze. Rola sektora motoryzacyjnego na rynku nieruchomości magazynowych jest jednak większa, niż wynika to ze statystyk. Odpowiadają za to podmioty z łańcucha dostaw firm motoryzacyjnych, np. operatorzy logistyczni tacy jak Ceva czy Sistema oraz sektor handlowy, w tym elektroniczny, np. AB Pierce i Oponeo.pl. Ponadto rynek najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych i przemysłowych stanowi jedynie część wszystkich nieruchomości wykorzystywanych przez sektor motoryzacyjny. Wiele magazynów i fabryk zlokalizowanych jest w budynkach własnościowych lub obiektach starszego typu – mówi Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i rozwoju w Savills.

Prognozy dla rynku nieruchomości dla branży motoryzacyjnej

Branża motoryzacyjna w Polsce stoi u progu rewolucji określanej jako Przemysł 4.0. To połączenie świata nowych technologii ze światem urządzeń i maszyn, które umożliwi szybszą produkcję krótkich serii, wzrost efektywności fabryk i redukcję kosztów. Automatyzacja jest również odpowiedzią na wyzwania związane z brakami kadrowymi. Według prognoz Savills w motoryzacji już niedługo może nastąpić olbrzymia zmiana w zakresie metod produkcji. Dzięki szerszemu zastosowaniu pojazdów sterowanych automatycznie (AGV) końca może dobiec era stałych linii produkcyjnych. Takie roboty będą dostarczały komponenty do stacjonarnego stanowiska roboczego. Zwiększona automatyzacja składowania na regałach może z kolei być powodem wzrostu zapotrzebowania na wyższe budynki. Niewykluczone, że będzie miało to przełożenie na model najmu nieruchomości i stawki czynszu, które w przyszłości mogą być ustalane w zależności od kubatury budynku zamiast metrażu wynajmowanej powierzchni.

– Około 75% producentów części deklaruje inwestycje w nieruchomości w 2018 lub 2019 r. W najbliższych latach popyt na powierzchnie magazynowe ze strony branży motoryzacyjnej generowany będzie nie tylko poprzez wejścia do Polski nowych inwestorów oraz ekspansję obecnych najemców, ale również przez przenoszenie się do obiektów klasy A firm, które do tej pory nie korzystały z nowoczesnej powierzchni magazynowej. Sprzyjać temu będzie chęć wdrożenia nowych technologii, coraz bardziej niezbędnych do konkurowania na rynku motoryzacyjnym, tak znanym ze swojej innowacyjności. Dodatkowo koncerny samochodowe i producenci części mogą zyskać na nowych przepisach dotyczących Specjalnych Stref Ekonomicznych, które po planowanych zmianach mają szansę objąć swoim zasięgiem całą Polskę, pozwalając na korzystanie z ulg przysługujących dużym pracodawcom – podsumowuje Michał Śniadała z firmy doradczej Savills.